Решение № 6281 от 15.11.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6281 гр. София, 15.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елена Иванова

Членове:

Ивета Антонова

ГЮЛСЕВЕР САЛИ при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова като разгледа докладваното от Елена Иванова Въззивно гражданско дело № 20211100509604 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 – чл.273 от ГПК.

С решение № 20104936, постановено на 26.04.2021 г. по гр.д.№ 14 361/2019 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 66 състав „С. НСМ“ ЕООД, ЕИК **** е осъдено да заплати на „М.П.“ АД, ЕИК **** по договор за наем на недвижим имот от 05.04.2016 г., представляващ офис – студио № 4, находящ се в гр.София, ул.**** сумите: 8 396,01 лева – неплатена наемна цена за периода: м.май 2018 г. - м.юли 2018 г., ведно със законна лихва, считано от датата на предявяване на иска – 28.01.2019 г. до окончателното и заплащане; 2 079,80 лева, представляваща задължения за неплатени консумативни разноски по фактури № 2226/20.12.2017 г. и № 2286/20.03.2018 г., ведно със законна лихва, считано от датата на предявяване на иска – 28.01.2019 г. до окончателното й заплащане и 24 095,35 лева, представляваща неустойка по т.4.6 и т.4.7 от договора за забава плащанията на наемната цена и консумативните разноски за периода: 01.04.2016 г. - 31.07.2018 г., ведно със законна лихва, считано от датата на предявяване на иска – 28.01.2019 г. до окончателното й заплащане, като искът по чл.232, ал.2, пр.1 ЗЗД в останалата му част до пълния предявен размер от 15 000,00 лева е ОТХВЪРЛЕН като погасен чрез прихващане с насрещно вземане на „С. НСМ“ ЕООД за обезщетение за направени подобрения в имота на стойност 6 603,99 лева.

Със същия акт ответникът „С. НСМ“ ЕООД е осъден да заплати на „М.П.“ АД на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата 3 255,34 лева – разноски по делото, а ищецът „М.П.“ АД е осъден да заплати на ответника „С. НСМ“ ЕООД на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата 80,19 лева – разноски по производството.

Така постановеното съдебно решение е обжалвано от ответника „С. НСМ“ ЕООД в частта, в която са уважени предявените срещу него искове и е отхвърлено предявеното от дружеството възражение за прихващане до размера на сумата от 29 019,96 лева. Поддържа се, че в атакуваната част решението е неправилно, постановено в противоречие със закона и е необосновано; че неправилно СРС е отхвърлил възражението за прихващане за извършените подобрения на подовата настилка, електрическата инсталация и тоалетните, както и за направените от жалбоподателя разходи за изграждането на гипсокартонени стени и цялостно изграждане на подова настилка на вътрешния двор на сградата; че съвкупната 1 преценка на събраните писмени и гласни доказателства, които водят до различен извод от направения от СРС относно подобряването състоянието на процесния имот, касаещи неговата подова настилка, изграждането на 2 бр. тоалетни, чиито стойности са определени от съдебно-техническата експертиза /СТЕ/ в размер на 13 042,02 лева и 1 834,28 лева, изграждане и доработване на електрическата инсталация, чиято стойност следва да се определи по реда на чл.162 ГПК съобразно справедливата цена на тези СМР на 10 000,00 лева. Твърди се и че от внимателния прочит на събраните свидетелски показания, писмени доказателства и заключението на вещото лице от СТЕ се налага изводът, че вземането на ответното дружество за стойността на изградените в имота гипсокартонени стени също следва да се счита за доказано; че този разход се доказва главно чрез представения по делото чертеж, като стойността на тези подобрения според СТЕ се равнява на сумата 1 119,88 лева; че преценката на първата инстанция е неправилна и относно вземанията на дружеството, изразяващи се в цялостно изграждане на пода на вътрешния двор, за чието осъществяване показания дава свидетелят М.Б. и е отразено в СТЕ, остойностено от последната в размер на 3 024,00 лева. Изразено е несъгласие и с извода на решаващия състав на СРС за погасяване по давност на претендираните от „С. НСМ“ ЕООД горепосочени разноски също не съответства на събрания по делото доказателствен материал – показанията на свидетеля Д., съгласно които разноските са осъществени пред 2015 г. и не са погасени по давност, като са инвокирани съображения и че при преценката на показанията на свидетелите Р. и Б. съдът не е приложил правилото на чл.172 ГПК поради пряката им свързаност с ищцовото дружество – управител и служител, предвид което показанията им имат доказателствена стойност единствено за закрепените в тях неизгодни за ищеца факти. Отразено и че с оглед основателността на заявеното възражение за прихващане до размера на сумата от 29 019,96 лева и предвид разпоредбата на чл.104, ал.2 ГПК, уреждаща обратно действие на прихващането, то ищцовото вземане за неплатена наемна цена следва да се счита за напълно погасено, а поради акцесорния характер на предявените претенции за неустойка и лихви последните също се явяват погасени – ефект настъпващ като следствие от погасяването на главния дълг.

Моли съда да отмени решението в обжалваната част и да се постанови ново, с което да се уважи предявеното от „С. НСМ” ЕООД възражение за прихващане до размера на сумата от 29 019,96 лева – направени разноски за подобрения в процесния имот и да се отхвърлят изцяло предявените срещу него иск. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е депозиран отговор на въззивната жалба от ищцата „М.П.“ АД, гр.София, с който жалбата е оспорена изцяло като неоснователна. Релевирани са аргументи за неоснователност на наведените в жалбата възражения за неправилност на решението в атакуваната част, като поддържа и доводи за неоснователност и недоказаност на инвокираните от въззивника твърдения за извършени в имота подобрения – предмет на жалбата, които не се установяват от събрания доказателствен материал, както и на оплакванията във връзка с погасителната давност и неправилно приложение на правилото на чл.172 ГПК.

Заявено е искане жалбата да бъде оставена без уважение. Претендира присъждането на разноски за въззивната инстанция.

Първоинстанционното решение в частта, в която е отхвърлен искът по чл.232, ал.2, пр.1 ЗЗД за разликата над уважения размер от 8 396,01 лева до пълния предявен размер от 15 000,00 лева като погасен чрез прихващане с насрещно вземане на „С. НСМ“ ЕООД за обезщетение за направени подобрения в имота на стойност 6 603,99 лева, не е обжалвано и е влязло в сила.

Софийски градски съд като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съгласно разпоредбите на чл.235, ал.2 ГПК и чл.269 ГПК, намира за установено следното:

Въззивната жалба е процесуално допустимо – същата е подадена от легитимирана страна в производството, в срока по чл.259, ал.1 ГПК срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт.

Съгласно нормата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в обжалваната част, като по останалите въпроси той е ограничен от наведените в жалбата оплаквания, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от Тълкувателно решение /ТР/ № 1/09.

12.2013 г. по тълк.дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

При извършената проверка настоящата инстанция намира, че атакуваното съдебно 2 решение е валидно и процесуално допустимо в обжалваната част, както и че настоящият казус не попада в двете визирани изключения в ТР на ОСГТК на ВКС, поради което съдът дължи произнасяне по правилността на решението с оглед изложените в жалбата доводи.

При условията на обективно кумулативно съединяване съдът е сезиран с осъдителни искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД във връзка с чл.232, ал.2, пр.1 ЗЗД – за заплащане на сумата 15 000,00 лева, представляваща незаплатена наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 05.04.2016 г. за периода: м.05.2018 г. – м.07.2018 г.; с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД във връзка с чл.232, ал.2, пр.2 ЗЗД – за заплащане на сумата 2 079,80 лева, представляваща задължения за незаплатени консумативни разноски и такси за м.12.2017 г. и м.03.2018 г. и с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата 24 095,35 лева, представляваща неустойки по т.4.6 и т.4.7 от подписания между страните договор за наем на недвижим имот от 05.04.2016 г., от които: 19 185,43 лева за забава на плащането на наемната цена и 4 909,92 лева за забава на плащането на консумативните разноски за периода:

01.04.2016 г. – 31.07.2018 г. /съгласно допуснатото уточнение във въззивното производство/, ведно със законната лихва върху главниците, считано от предявяване на исковата молба на 28.01.2019 г. до окончателното им заплащане.

В подадената от „М.П.“ АД искова молба с уточненията към нея се твърди, че на 05.04.2016 г. между страните е сключен договор за наем на недвижим имот, представляващ Офис-студио № 4, находящ се в гр.София, ул.“****, въз основа на който последният е предоставен за ползване на ответника за срок от три години, считано от 01.04.2016 г., срещу задължението на ответника да заплаща наемна цена в размер на 5 000,00 лева месечно без ДДС, като консумативните разходи и такси, свързани с поддръжката на имота, следва да се заплащат отделно от наемателя. Посочено е и че съгласно т.4.5 от договора наемодателят се е задължил да издава фактура за наемната цена в срок до 5-тия работен ден на съответния месец и фактура за акумулираните през съответния месец консумативни разходи и такси, които таемателят е следвало да заплаща в срок от пет работни дни, считано от датата на получаването на всяка отделна фактура, както и че в съответствие с уговореното в т.4.6 и т.4.7 при забава на плащането на уговорената наемна цена и/или консумативни разноски наемателят дължи неустойка за забава в размер на 0,5 % от дължимите суми за всеки ден забава.

Инвокират се доводи, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора като е предоставил необезпокояваното ползване на имота от наемателя, издавал е надлежно фактури за дължимите суми, които са били приемани от ответника, но последният е забавил погасяването на задълженията си, че не е платил наемната цена за посочените месеци и въпреки предвиденото в клаузата на т.7.1 от договора е преотдал част от наетото помещение на трето лице без изричното съгласие на наемодателя, предвид което с нотариална покана с peг.№ 9252, т.З, акт 199 на нотариус М.Ш. от 09.07.2018 г. ищецът е развалил договора на основание т.8.2 от него, считано от 06.08.2018 г., която покана била връчена на ответника на 12.07.2018 г. Сочи се и че на 31.07.2018 г. собствеността върху имота била прехвърлена от ищеца на трето за спора лице.

Поддържа са, че останалите неиздължени от ответника суми по договора за наем за периода на действието му, са както следва: 3 000,00 лева – частично неплатена наемна цена по фактура № 2312/02.05.2018 г. с посочено основание „наем месец май 2018 г.“; 6 000,00 лева – неплатена наемна цена по фактура № 2332/01.06.2018 г. с посочено основание „наем за месец юни 2018 г.“; 6 000,00 лева – неплатена наемна цена по фактура № 2363/02.07.2018 г. с посочено основание „наем за месец юли 2018 г.“; 1 218,66 лева – неплатени съпътстващи наема разходи за консумативи за м.11.2017 г. по фактура № 2226/20.12.2017 г. и приложение към Дебитно известие, подписано двустранно, въз основа на което е издадено ДДИ; 861,14 лева – неплатени съпътстващи наема консумативни разходи за м.11.2017 г. по фактура № 2286/20.03. 2018 г. и приложение към Дебитно известие, подписано двустранно, въз основа на което е издадено ДДИ, както и неустойки за забава в общ размер от 24 095,35 лева за описания в молбата период.

В депозирания в срока по чл.131, ал.1 ГПК писмен отговор ответникът „С. НСМ“ ЕООД е оспорил изцяло заявените претенции, като релевира съображения, че страните са в договорни наемни отношения от 2010 г., като последователно са сключвани договори за наем през 2012 г. и 2016 г. Оспорва твърдяното на ищеца за неизпълнение на задълженията му по сделката, като релевира аргументи, че в разговори между Г.Д. и един от представляващите ищцовото дружеството – В. Р. са постигнати договорки плащането на наемната цена и консумативни разноски да става с известно закъснение до края на текущия месец, тъй като в хода на дългогодишното ползване на имота наемателят направил подобрения, за да го приведе в състояние, годно за ползване, както и че и съгласие 3 наемателят да има опция да преотдава недвижимия имот на трети лица. Оспорва клаузата на чл.7 от представения от ищеца договор, предвиждаща забрана наемателят да преотдава имота на трети лица, с възражения, че такава клауза в подписания между страните договор не съществува, страницата от договора, където е обективиран този текст, е подменена и не носи подписа на представителя на наемателя, който го е подписал, за разлика от всички други страници.