Решение № 3187 от 26.02.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 3187 гр. София, 26.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ при участието на секретаря КРИСТИН ЮЛ. И. като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20231110139471 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на ГЛАВА XXXI Г П К (Обявяване на предварителен договор за окончателен)

Производството е образувано по искова молба с вх. №

201613/14.07.2023 г., уточнена с молба с вх. № 263971/25.09.2023 г. от Р. П. К., ЕГН **********, с л.к. № *, изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. С*", чрез процесуален представител адв. М. П. със съдебен адрес: гр. София, ул. "С*. тел.: +*, ел. поща: [email protected] срещу Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №*, изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с постоянен адрес гр. София, ул. „*" с която е предявен конститутивен иск с правна квалификация по чл.19 ЗЗД за обявяване за окончателен Предварителен договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 29.12.2021 г., с който Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №*, изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с постоянен адрес гр. София, ул. „*" се задължила да продаде на Р. П. К., ЕГН **********, с л.к. № *, изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. С*" 2/3 (две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3 етажна сграда, с площ от 60 кв.м., в сграда с идентификатор *.1, находящо се в поземлен имот с идентификатор * с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. Софи, район Витоша, ул. *, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на тройно ползване ниско застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от дворното място.

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните е налице 1 предварителен договор за продажба на 2/3 идеални части от процесния обект като срокът бил до 22.02.2022 г. Твърди се, че до тази дата не е сключен договор за продажба, поради което е отправена покана до ответника да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор. Сочи, че на изпратената покана за 14.06.2023 г. в 12.00 часа ответникът не се явил на насрочената сделка. Моли съда да уважи предявения иск.

В срока по чл.131 ГПК ответникът прави възражение, че исковата молба е нередовна, тъй като не е посочен идентификатора на апартамента и молбата е вписана на друг имот. Твърди, че ищецът следва да посочи изрично каква част от поземления имот иска да бъде сключен. Моли съда да остави ИМ без движение и да дадете указания на ищеца да уточни индивидуализиращите белези на жилището - неговия идентификатор, както и да представи кадастрална схема на жилището и кадастрална скица на поземления имот, както и данъчна оценка, която точно да отразява индивидуализиращите признаци на жилището - вярно посочен кадастрален идентификатор, както и да посочи изрично каква идеална част от поземления имот -дворното място е предмет на предварителния договор като съответна на 2/3 идеалните части от правото на собственост върху жилището с площ 60 кв.м. на партерния етаж.

По същество, счита че искът е неоснователен. Излага следните доводи:

Твърди, че по делото не е доказано, че Е. З. А. е сключила предварителен договор за продажба на 2/3 (две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3-етажна сграда, с площ от 60 кв.м., в сграда с идентификатор *.1, находящо се в поземлен имот с идентификатор * с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. София, район Витоша, ул. „Б*, с трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на тройно ползване ниско застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от дворното място, както и принадлежността на правото на собственост върху имотите, предмет на делото.

Прави следните възражения, при условията на евентуалност:

1. договорът е нищожен, поради накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, изразяващо се в значителна и явна нееквивалентност на престациите по договора, а именно евентуално уговорената като продажната цена в размер 20 000 лв. е многократно по-ниска от пазарната стойност на обещаните за продажба 2/3 идеални части от процесното жилище и съответните им идеални части от дворното място, поради което е налице накърняване на добрите нрави.

2. договорът нищожен, поради противоречието му със закона на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, а именно в текста му е посочено, че част от общо уговорената цена в размер на 20 000 лв., а именно 9000 лв. са платени в брой на обещателката-продавач, което противоречи на императивната забрана на чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗАКОН ЗА ОГРАНИЧАВАНЕ НА ПЛАЩАНИЯТА В БРОЙ.

2

3. унищожаем поради измама от страна на купувача по него по смисъла на чл. 29. ал.1 ЗЗД. която се състои в следното: Ищецът е въвел 83-годишната към онзи момент Е. З. А., че ще сключат договор за продажба не на жилището, в което живее ищцата, а за намиращото се на долното ниво помещение, което е годно за обитаване и по време на сключването, а и при получаването на ИМ.

Твърди, че обещателката-продавач е смятала, че ще продава това помещение, а не жилището, в което живее, тъй като с купувача са оглеждали и коментирали евентуална сделка помежду им само досежно помещението на долния етаж, а не и жилището на продавача.

4. унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, тъй като е сключен от ответника - като обещателката-продавач, която е дееспособно лице, но при сключването му не е могла да разбира и да ръководи действията си, тъй като към м. ноември - декември 2021 г., а и досега страда от нервнопсихично състояние с честа загуба на съзнание и спомени, постоянни припадъци и силен световъртеж, поради което в продължителни периоди от време - между 6 месеца и 1 година дори не напуска дома си, за да не се загуби или изпадне в несвяст и продължителен припадък.

5.Договорът е унищожаем на основание чл.33, ал.1 ЗЗД, тъй като е сключен от обещателката – продавач, поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Налице е крайна нужда.

В открито съдебно заседание (о.с.з.) ищецът, редовно призован, не се явява и не се представлява.

Ответникът, редовно призован, се представлява от адвокат в о.с.з.

Оспорва иска. Моли съда да отхвърли исковата претенция, защото няма валиден предварителен договор. При условията на евентуалност твърди, че ако съдът приема, че има налице сключен предварителен договор, то същият е нищожен и унищожаем, по съображения, подробно изложени в ОИМ.

Претендира възнаграждение по чл.38 ЗА.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По валидността и допустимостта на производството

С определение № 4709/30.01.2024 г. и № 11215/13.03.2024 г., съдът се е произнесъл за допустимостта на установителния иск, след заповедно производство, поради което съдът не приема за необходимо да повтаря в мотивите на настоящото решение, приетото и произнесено вече от съда (л. 4450, 56-58 от делото).

Съдът приема, че исковата молба, инициирала настоящото производство, е редовна, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от исков процес. Заплатена е необходимата държавна такса.

3

Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството е допустимо. Съдът дължи произнасяне по същество на спора.

По основателността на иска

С определение № 4709/30.01.2024 г. и № 11215/13.03.2024 г., съдът е отделил спорни и безспорни факти и обстоятелства, както и какво следва да бъде доказано за уважаване, респективно за отхвърляне на исковата претенция, поради което с цел процесуална икономия съдът препраща към съответните актове (л. 44-50, 56-58 от делото).

В това производство съдът изпълнява функциите на нотариус, като проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали ответникът е собственик на имота, на основание чл.364 ГПК. Затова съдът трябва да изследва историята на имота.

По делото е представено удостоверение от нотариус, което удостоверява, че има договор с нотариална заверка на подписите между страните. Видно от него продавач е ответникът, а купувач е ищецът. Продавачът се е задължил да прехвърли на купувача недвижим имот ? идеални части от жилище н а партерен етаж от 3 етажна сграда, с площ от 60 кв. м. , в сграда с идентификатор *, находящо се в ПИ с идентификатор * с площ от 571 кв. м. с адрес на ПИ гр. София, район Титоша, ул. *, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на ползване ниско застрояване до 10 метра и съответните идеални части от дворното място. Купувачът има задължението да предаде сумата на продавача в размер на 20 000 лева, като при подписване на договора купувачът е дал капаро – задатък от 9 000 лева.

Така крайната сума, която купувачът е следва да изплати е 11 000 лева.

Собствеността върху апартамента е следвало да бъде прехвърлена в срок до 22.02.2022 г. Предварителният договор служи като разписка за получената сума от 9 000 лева (л.5 от делото).

Материалноправният въпрос, на който съдът следва да отговори е дали може да се приеме за валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, ако същият не е представен, а е представено нотариално удостоверение от общия регистър на нотариуса, който удостоверява сключването на такъв договор и частично неговото съдържание.

Договорът по чл.19 ЗЗД е двустранен, възмезден, формален (писмен), комутативен и консенсуален. Същият следва да съдържа подписите на всяка една от страните по него и да съдържа съществени уговорки относно бъдещата продажба. В този случай, ако по делото не е представен самият договор, който да съдържа подписите, то представеното нотариално удостоверение, че между страните е подписан такъв договор не замества договора по чл.19 ЗЗД. Това е така, защото нотариалното удостоверение 4 удостоверява факти и обстоятелства, които са станали пред нотариуса, т.е. че в съответния регистър има извършеното вписване и отбелязване. Това удостоверение не замества договора между страните, с оглед факта, че е формален и консенсуален. Удостоверението не замества договора, тъй като не е доказателство за формата му, наличието на подписите. Това е така, тъй като след нотариалното удостоверение договорът като вещ може да бъде унищожен или повреден и договорът да не съществува, поради липса на форма.

На следващо място удостоверението от нотариуса трябва да съдържа възпроизвеждане на съдържанието на предварителния договор – съществени уговорка относно бъдещата продажба – какво ще се продава.

Съдът е дал указанията по чл.146, ал.2 ГПК на ищеца, че не сочи доказателства за сключен предварителен договор и самият предварителен договор. Въпреки указанията ищецът не е проявил процесуална активност, при условията на пълно и главно доказване, да представи договора. На това основание искът е неоснователен.

На следващо място, видно от удостоверението страните са се договорили за „? идеални части“. Следователно самото удостоверение не представлява съдържанието на договора по чл.19 ЗЗД, защото не съдържа съществени елементи от бъдещия договор – предмет на продажбата. Не е ясно колко идеални части ще се прехвърлят с окончателния договор и при уважаване на иска. Съдът не може да постанови диспозитив при този иск без да знае предмета на продажбата. Следователно, представеното доказателство не удостоверява съществени условия от окончателния договор – предмета на продажбата. Не е изпълнено условията по чл.19, ал.2 ЗЗД. Следователно искът е неоснователен.

Освен това, страните са се договорили, че се продават идеални части от партерен етаж от 3 етажна сграда с идентификатор *. В гр. София няма такъв идентификатор 6834 – ЕКАТЕ. Следователно не е ясен предмета на делото, доколкото ЕКАТЕ на София е 68134. Доколкото не е ясен предметът, искът е неоснователен.