Решение № 3960 от 28.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 3960 гр. С., 28.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: АНДРЕЙ КР. Г. при участието на секретаря Диана Г. Димитрова като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г. Гражданско дело № 20241110156537 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 235 ГПК.

Делото е образувано по искова молба , уточнена с молба от 18.11.2025 г.

(на лист 45 от делото) на ищците С. А. Н. и П. А. Н. срещу ответниците Р. Л.

Г., Д. Л. М. и Д. В. Н., с която са предявени претенции за осъждане на всеки от ответниците да плати на всеки от ищците по 3408 € – двоен размер на платен задатък по предварителен договор от 18.07.2024 г. за покупко-продажба на имот с адрес: С., ж.к. „М.“ 2, бл. 213, ет. 6, ап. 44, а при условия на евентуалност – всеки от ответниците да заплати на ищците по 1704 € – размер на платения по същия предварителен договор задатък.

Ищците твърдят, че на 18.07.2024 г. сключили с тримата ответници предварителен договор, по силата на който последните (ответникът Д. В. Н. – като пълномощник на майка си М. Г. В.) да продадат на ищците описания в горния абзац апартамент със съответните принадлежности и идеални части от сградата, в която се намира. По т. 2.6. от договора бил предвиден задатък от 10 224,02 евро, които ищците били платили на ответниците, като било посочено, че остатъкът от пълната продажна цена от 68 000 евро ищците ще платят с банков кредит, след като бъде учредена ипотека върху имота. Твърди се, че ответниците били забавили представяне на документите за имота пред банката на ищците, поради което тя се забавила да даде становище, че не иска да кредитира сделката, и ищците нямали време да потърсят финансиране от друга банка в срока за сключване на окончателния договор – на 30.08.2024 г.

Освен това майката на ответника Д. В. Н. била починала и вече нямало страни по договора, като никой не уведомил ищците за това, а и представените от тях документи за собственост – констативен нотариален акт, не се основавали на 1 достоверни свидетелски показания на тримата свидетели на давностно владение пред нотариуса, а ответниците били заявили, че са изключителни собственици на имота. Затова на 27.08.2024 г. ищците изпратили покани до ответниците с изявления за разваляне на договора и си поискали парите обратно, като поканите били получени на 13.09.2024 г. Поради това се иска ответниците да бъдат осъдени да върнат задатъка в двоен размер.

Претендират се разноски.

Постъпил е отговор на исковата молба от ответника Р. Л. Г., с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Поддържа се, че ответникът не е отговорен за несключване на окончателния договор, като „забавянето“ за представяне на документи било единствено поради това, че банката, избрана от ищците, изисквала многократно допълнителни документи.

Причините за несключване на договора били следователно у банката, а не у ответниците като продавачи. Поддържа се, че ответниците са уведомили ползван от ищците брокер за смъртта на своята съсобственица и са осигурили документи относно наследството. Що се отнася до констативния нотариален акт на ответниците се поддържа, че ако ищците са имали съмнение в него е следвало да положат дължимата грижа да го отстранят преди сключване на предварителния договор. Иска отхвърляне на иска претендира разноски.

Постъпил е отговор на исковата молба от ответницата Д. Л. М., с който предявеният иск се оспорва като неоснователен, като се посочва, че ответниците са се явили на 30.08.2024 г. пред посочения от ищците нотариус, за да сключат сделката, като са били представили всички документи. Банката на ищците се е позовала на становище на нотариус, който не е следвало да изповяда сделката, и ответниците не можели да носят отговорност за становището на този нотариус. Поддържа се, че ищците не са били изправна страна по договора, и затова не можели да го развалят. Иска се отхвърляне на иска. Претендират се разноски.

Постъпил е отговор на исковата молба от ответника Д. В. Н., с който предявеният иск се оспорва като неоснователен. Излага същите становища относно кореспонденцията с банката на ищците като другите двама ответници. Поддържа, че в договора е било предвидено автоматично удължаване на срока му, ако се чака становище на банка, но ищците не са поискали нещо подобно, нито са водили преговори преди разваляне на договора. По твърденията за късно представяне на документи се поддържа, че същите са били представени по-рано от две седмици преди датата за сключване на окончателен договор и ищците са можели да потърсят друга банка. Поддържа се, че ответниците са ползвали посредничеството на брокер по сделката, чието конституиране като помагач на ответника се иска.

Постъпил е отговор на исковата молба от третото лице – помагач на ответника Д. В. Н. – „Р. е.“ ЕООД, което поддържа, че не било страна по договор с ответниците и срещу него не можело да има каквито и да са претенции, поради което иска да не участва по делото (съдът е аргументирал защо това не е основание за отмяна на конституирането в заседанието от 28.02.2025 г.)

2

В съдебното заседание ищците поддържат иска, като акцентират върху това, че при сключване на предварителния договор ответниците били направили неправилна декларация за това кои са собствениците на имота, като е било ясно, че те са не трима, а петима, като с последващ нотариален акт продавачите на имота са били и съпрузите на двама от ответниците.

Ответниците оспорват иска като неоснователен, като сочат, че дори и да е имало невярна декларация, в самия договор е предвидена само неустойка за това, а не връщане на задатъка в двоен размер, а освен това причина за несключване на окончателен договор станало нежеланието на банката на ищците да отпусне кредит, което не можело да се вменява във вина на ответниците.

Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа обстановка:

Съгласно представен на лист 6 – 8 от делото Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2024 г. тримата ответници са се съгласили да продадат на двамата ищци апартамент в С., ж.к. „М.“ (подробно описан) с площ 30,72 кв.м. за 68 000 €. В чл. 2.6 е уговорено, че купувачите в деня на сключване на предварителния договор следва да преведат на продавачите като задатък 19 996,44 €, а останалата цена ще се плати с кредит след нотариалната сделка. В чл. 2.7.2 ответниците са поели задължение да представят на ищците документи за собствеността на имота и нужни за кредит такива, вкл. удостоверения за семейно положение. В чл. 2.4. продавачите са декларирали, че са единствени собственици на имота и върху него няма вписани тежести в полза на други лица. Съгласно чл. 3.4. е уговорено, че ако някоя от декларациите на ответниците се окаже неистинска и ищците претърпят съдебно отстранение, те дължат връщане на продажната цена и неустойка в размер на 10 % от същата, като в чл. 3.1. е предвидено, че ако е настъпила само забава за представяне на документи, ответниците понасят неустойка от 0,1 % от продажната цена на ден, но не повече от 10 % от същата, а ако забавата продължи повече от 7 дена ищците имат право да поискат задатъка в двоен размер. Окончателнитя договор е следвало да се сключи на 30.08.2023 г. при нотариус

Съгласно представени на лист 10 – 12 от делото ищецът С. А. Н. е превел на 18.07.2024 г. по сметка на всеки от ответниците по 6665,48 лева (по 3408,01 €).

Съгласно представено на лист 39 от делото писмо от неучастващо по делото лице – „Ц. к. банка“ АД, от 26.08.2023 г. след анализ на имота банката е отказала да отпусне кредит на ищците. На лист 38 е представена кореспонденция на банката със свидетеля Д. от 20.08.2023 г., в който се посочва, че банката има съмнения за евентуални претенции на неясен кръг странични наследници.

Съгласно представен на лист 40 от делото констативен протокол от 30.08.2024 т. страните по делото са се явили пред нотариус Ю. К., като ответниците са заявили желание за продажба на имота, и са представили 3 документи, които според нотариуса са достатъчни за сделката, а ищците са заявили, че развалят договора, защото ответниците не били представили документи в срок до 02.08.2023 г.

Съгласно представена на лист 21 от делото нотариална покана от двамата ищци до ответниците, връчена на 13.09.2024 г. (на лист 23, 26 и 29 от делото), ищците са направили изявление за разваляне на предварителния договор с ответниците и са поискали да им се възстанови платеното.

В заседанието на 25.02.2025 г. (на лист 150 от делото) е разпитан свидетелят на ответниците К. Д., който потвърждава за наличието на кореспонденция с банката и отрицателно становище от последната за даване на кредит на ищците, като дава показания и за негови предложения да се търси друга банка или нотариус. Съдът кредитира показанията, защото няма нито едно доказателство по делото, което да им противоречи.

Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна страна:

Предявени са в условията на евентуалност две групи искове за присъждане на ищците на три парични суми в еднакъв размер от всеки ответник – три главни иска за връщане на уговорен задатък в двоен размер с правна квалификация чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД, и три евентуални иска за връщане само на платения от ищците задатък след разваляне на договор – чл.

55, ал. 1, предл. второ ЗЗД. Ответниците възразяват за неизпълнение на договора от страна на ищците, което е виновно.

Главният иск се уважава, ако съдът установи, че между страните е сключен договор, който предвижда задатък, ищците са платили на ответниците задатъка, и не е сключен окончателен договор поради причина, за която ответниците отговарят, по-конкретно – ответниците са укрили информация; установено е, че не са единствени собственици, или са укрили факти от съществено значение за сключване на окончателния договор, и ищците са направили пред ответниците изявление за разваляне на договора.

Евентуалният иск се уважава, ако се установят посочените по-горе факти, както и неизпълнение на условие за сключване на договора – предоставяне на банков кредит, освен ако ответниците на установят виновно неизпълнение на договора от ищците.

Съдът установява следното – от текста на предварителния договор, тълкуван във връзка с декларациите на страните и изрично предвидените задължения за информиране на трето лице – банка, по реда на чл. 20 ЗЗД съдът тълкува волята на страните от цялостния документ в смисъл, че договорът е сключен под условие – банка да се съгласи да кредитира ищците за закупуване на имота.

Избраната от ищците банка е отказала да отпусне кредит по аргументи, която никоя от страните не е изложила в хода на преговорния процес – поради евентуални конкуриращи права на наследници. При това положение е разбираемо, че ищците не са имали доверие в сделката и са се отказали от нея по обективни причини – не са имали средства и са имали доверие в 4 проверките на банката. От своя страна не може да се приеме, че ответниците са виновни за резултата от проверката на банката – не е вярно, че те не са представили документи – изявеното от банката в становището до ищците ясно показва, че става въпрос за отказ поради нежелание на банката да поеме риск.

Дори и да има неверни декларации по договора, това не води до неизпълнение на задълженията по него по вина на ответниците, на които не е даден срок по чл. 87, ал. 1 ЗЗД преди развалянето на договора да осигурят съгласие на съпрузите си (което изглежда, че е щяло да стане пред нотариуса), нито пък да представят конкретни документи – дори договорът между страните е предвиждал това да стане в едноседмичен срок за изпълнение по чл. 3.1.

Договорът поради това не е прекратил действието си поради разваляне.

При това положение следва да се приеме, че договорът е прекратен, тъй като не се е осъществило отлагателно условие по него, а не поради нежелание на която и да е от страните да го сключи – договорът е зависел от становище на трето лице (банката), което е било негативно.

При това положение главните искове на ищците за връщане на задатък в двоен размер по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, са неоснователни – договорът не е развален поради неизпълнение на ответниците, а поради ненастъпило условие.