Решение № 3127 от 11.05.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3127 гр. София, 11.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20241100114697 по описа за 2024 година искове с пр.осн. чл. 31, ал. 2 от ЗС и чл. 86 от ЗЗД:

Ищците - Д. Т. Ж. и Д. А. Ж., твърдят, че с нот. акт № 14, том II, рег. № 4282, дело № 175/2017г. и нот. акт № 15, том II, рег. № 4283, дело № 176/2017г. и двата от 12.04.2017г., по описа на нотариус рег. № 065 на НК, с район на действие СРС, придобили правото на собственост, при условията на СИО, на 1/2 ид.ч. от следния недвижим имот:

Хотелски комплекс, находящ се в гр. София, р-н Слатина, кв. „Гео Милев", ул. "Акад.

Н. ********, представляващ хотел на 3-4 етажа, подземни гаражи, дневен бар и ресторант, външни ВиК връзки, външно електрозахранване, с кабели HH 1kW, и помещение за абонатна станция, със застроена площ по данъчна оценка от 1 768 м2 , както и сутеренно нИ. от 500 м2 , заедно с дворното място, върху което е построена сградата, съставляващо ПИ 190а, от кв. 149, по плана на гр. София, м. „Гео Милев", за който е отреден УПИ IV-387, с площ от 595 м2 .

Ответникът - Г. М. Г., бил собственик на другата 1/2 ид.ч. Той държал целия имот.

Това било третото производство (след гр.д. № 2235/2020г., на СГС, ГО, I-2 с-в / понастоящем в.гр.д. № 1651/2024г. на САпС, ГО, 4 с-в, обхващащо периода от 13.04.2017г. до 20.02.2020г.; и гр.д. № 8574/2021г., на СГС, ГО, I -2 с-в / понастоящем к.гр.д. № 4568/2024г., на I ГО на ВКС, обхващащо периода от 21.02.2020г. до 20.06.2021г.).

В случая се претендира за периода от 01.07.2021г. до 31.12.2024г.

С оглед посоченото, ищците молят да се осъди ответникът да им заплати следното:

- сумата от 360 680 €, като обезщетение за ползвания от него, без основание, ½ ид.ч.

1 от имота за периода - от 01.07.2021г. до 31.12.2024г., ведно със законната лихва (Претенциите са увеличени в о.с.з. от 25.02.2026г. и в о.с.з. от 28.04.2026г.); и - сумата от 75 061,05 €, мораторна лихва за периода от 01.08.2021г. до 18.12.2024г.

Претендират и разноски.

Ответникът - Г. М. Г., оспорват иска:

- не оспорват обстоятелството, че, заедно с ищците са собственици, на хотела;

- ищците обаче били предоставили своята ид.ч. под наем, а наемателят го и преотдал под наем;

- с Договор за покупко-продажба на дружествени дялове от 05.05.2022г. с нотариална заверка на подписите с peг. № 9061/05.05.2022г. и с нотариална заверка на съдържанието с peг. № 9062, том 3, акт 145, на нотариус Ц.Г., ответникът прехвърлил всички притежавани от него дружествени дялове от капитала на „Рай-Г 2011" ЕООД на Й.В.К.. Към настоящият момент последният бил едноличен собственик на капитала и управител на дружеството, което експлоатирало процесния недвижим имот въз основа на договора за наем, описан погоре;

- ищците не били собственици на движимите вещи, находящи се в хотела;

Третото лице-помагач на ищеца - В. С. И., възприема становището на ищците.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

С НА-е от 12.04.2017г. В. И. е прехвърлил на ищеца ½ ид.ч. от описания в исковата молба хотел.

До ответника е изпратена нотариална покана, получена на 12.08.2019г. Иска се предаваното на ½ от владението върху сградата, а също така и обезщетение за ползване.

Отговорът е изпратена на 23.08.2019г. и явно е получен, тъй като е приложен към исковата молба.

На 10.05.2017г. Д. Ж. е отдал под наем ½ от хотела на Т.Б. (Договор за наем от същата дата, която е и вписан). В о.с.з. от 07.10.2025г. обаче процесуалният представител на ответника признава, че: В момента и в последните пет години поне хотелът не е в държане на Г., тъй като сме отговорили и сме представили доказателства, че хотелът се експлоатира от фирма „Рай-Г 2011“ ЕООД, което дружество не е собственост на ответника Г.. Имаме фактическа уговорка, но нямаме писмен договор за наем.

В мотивите на Решение № 843 от 21.06.2023г. на САС по в.гр.д. № 3402/2022г. се сочи, че: в ъз основа на изложените мотиви, следва че "Рай Г 2011" е ползвало 1/2 ид. ч. от имота на ищците безвъзмездно, като му е бил предоставен същият от ответника Г. Г., като негов едноличен собственик на капитала, поради което се установява наличието и на втората предпоставка на исковата претенция.

Налице е и нотариална покана от 12.08.2019 г. за заплащане на обезщетение за ползване от ищците до ответника, поради което исковата претенция следва да се уважи за периода от 12.08.2019 г до 20.02.2020 г за сумата от 32 280 лв., при съобразяване на заключението на вещото лице. Решението е обезсилено от ВКС 2

(Решение № 341 от 11.06.2024г. на ВКС по гр.д. № 5309/2023г., I г.о., ГК, докладчик съдията Наталия Неделчева), като съображението е било, че исковата молба е била нередовна, а не са дадени указания за отстраняването на неяснотите в нея, което в случая е без значение.

Фактическата констатация е потвърдена и в Решение № 288 от 9.03.2026г. на САС по в.гр.д.

№ 1651/2024г.

Считано от 18.05.2022г. Й.В.К. е едноличен собственик на „Рай-Г 2011" ЕООД.

Депозирани са няколко СЕ:

1. комплексна СТЕ и ССчЕ изготвена от в.л.-а Т. и Д.. Тя е оспорена от ищците. От нея, както и от разпита на в.л. в о.с.з. 07.10.2025г. се установява, че:

Среден пазарен наем – 103 891,11 лева;

Лихва – 21 335,18 лева.

Използван е единственият приложим метод - разходният метод. Заключението е за необзаведен хотел, изцяло завършен. Обзавеждането не е отчетено като оценка, защото това са движими вещи.

2. тройна СТЕ, изготвена от в.л.-а Г., К. и Т.. Тя е оспорена от ответника. От нея, както и от разпита на в.л. в о.с.з. 24.02.2026г. се установява, че:

Главницата възлиза на 233 381 €.

Сумата е за наем, но без оборудване.

Използван е сравнителен-приходен метод и български стандарти.

След като е определена цената на обекта през разходния подход след това е приложен приходният, който да определи при такъв вид инвестиция какъв приход може да се очаква при работа на този обект, но не като приходи от обекта, като хотелиерски услуги.

3. ССчЕ, изготвена от в.л. Д.. От нея се установява, че лихвата възлиза на 48 568,44 €.

4. комплексна СТЕ и ССчЕ, изготвена от в.л. Г., К., Т. и Д.. От нея се установява, че:

4.1 главница – 99 306 €, с оборудване, като са съобразени действителните приходи на хотела; и главница – 69 514 €, без оборудване.

4.2 главница – среден пазарен наем, включващ и оборудване – 360 680 €; и - лихва 75 061,05 €.

Заключенията са обсъдени по-долу в „от правна страна“. от правна страна:

Съгласно нормата на чл. 31, ал. 2 от ЗС, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване (Решение № 504 от 08.07.2005г. по гр. д. № 204/2005г., I г. о. на ВКС).

Според ТР № 7 от 2.11.2012г. на ВКС по тълк.д. № 7/2012г., ОСГК, докладчик 3 съдията Илияна Папазова, лично ползване по смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗС е всяко поведение на съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите съсобственици да ползват общата вещ, съобразно правата им, без да се събират добиви и граждански плодове. В мотивите на решението е уточнено, и че ползващият съсобственик е допуснал на безвъзмездно основание /с договор за заем за послужване/ трето за собствеността лице, което само или заедно с него ползва общата вещ.

На ищците (явно съпруг и съпруга) е прехвърлена част от действащ хотел. По тази причина решаващият орган приема, че е прехвърлено и хотелското оборудване (т.е. необходимите за нормалното функциониране на хотела движими вещи). До аналогичен извод е достигнато и в Решение № 3016 от 8.06.2023г. на СГС по гр.д. № 8574/2021г.

Или, уважаването на подобна претенция е обусловено от следните предпоставки: процесната вещ да е съсобствена; вещта да се ползва само от един или няколко от съсобствениците; съсобственикът да е лишен от възможността да ползва вещта съобразно с правата си; лишеният от ползването съсобственик да е отправил покана до ползващия вещта съсобственик (съсобственици) да му предостави ползването , съобразно правата му, и последният да е отказал или да се е протИ.поставил на това.

Установява се че ответникът недопуска ищците, тъй като хотелският комплекс е предоставен на дружество, което ползва безвъзмездно имота.

Ответникът може да управлява комплекса добре и да получава приходи от него, може и да не го прави, а е възможно и въобще да не го експлоатира (т.е. сградите да не се използват и съответно да не се получават приходи). Това е без значение.

Ответникът е лишил ищците от възможността да ползват своята идеална част, което означава, че им дължи обезщетение, съобразно припадащата им се част, съизмеримо със средния пазарен наем.

При всички положения обаче, независимо от това дали съдът възприема или не даденото от експертизата заключение, той е длъжен да изложи подробни съображения, обосноваващи преценката му за годността на експертизата - Решение № 108 от 16.05.2011г. по гр.д. № 1814/2009г., IV г.о. на ВКС.

Счетоводната част от експертизите е обусловена от техническата. По тази причина тя не следва да се коментира.

Първата експертиза не следва да се кредитира, тъй като самото вещо лице е приело, че е неправилно, предвид възприетите от него изводите на втората. Тя от своя страна не е съобразила, че се претендира наем за оборудван комплекс, а не за празни помещения.

Съответно съдът приема тази част от третата СТЕ, която установяваща среден пазарен наем за действащ хотелски комплекс.

Това означава, че исковете са основателни и то изцяло. по разноските:

На ищците се дължат разноски - чл. 78, ал. 1 от ГПК, а именно - 20 687 €.