Определение № 1197 от 14.03.2024, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1197 гр. София, 14.03.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Жива Декова

Членове:

Боян Цонев

Мария Х. като разгледа докладваното от Жива Декова Касационно гражданско дело № 20238002102979 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Постъпила е касационна жалба от Д. И. Д. и К. И. Д., чрез адвокат А. П. срещу въззивно решение № 261686 от 18.05.2022 г., постановено по в. гр. д. № 9973/2020 г. по описа на Софийски градски съд /поправено по реда на чл.247 ГПК с решение №262025 от 17.062022 по същото дело/, с което е потвърдено решение № 221172/25.09.2017 г. по гр. д. № 52222/2010 г. по описа на Софийски районен съд и са уважени обективно и субективно кумулативно съединените искове с правна квалификация чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, предявени от В. Г. Н. срещу К. В. Н., С. Ц. Г., Д. А. Г., Д. И. Д., К. И. Д. и Е. С. Г. - Т., като е прогласена нищожността на следните договори, поради невъзможност на предмета: договор за покупко-продажба на 2/3 ид. ч. от подпокривното пространство на жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], обективиран в нотариален акт № , том , рег. № , дело № г. на нотариус Б. Я. – СРС, рег. № в регистъра на НК, сключен между К. В. Н. като продавач и С. Ц. Г. като купувач; договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № , том , рег. № , дело № г. на нотариус Б. Я. – СРС, рег. № в регистъра на НК, в частта, с която С. Ц. Г. и съпругата му Д. А. Г. са продали на Д. И. Д. и съпругата му К. И. Д. цялото подпокривно пространство на жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица]; договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № , том , рег. № , дело № г. на нотариус Б. Я. – СРС, рег. № в регистъра на НК, сключен между Д. И. Д. и К. И. Д. като продавачи и Е. С. Г. - Т. като купувач, с който е продадено подпокривното пространство на жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица].

Касаторът счита, че е налице основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК за допускане на касационно обжалване.

1

Ответникът по касационната жалба В. Г. Н., чрез адвокат П. П. оспорва наличието на основание за допускане на касационно обжалване. Претендира разноски.

Касационната жалба е допустима – подадена е в срока по чл. 283 ГПК, срещу обжалваемо решение, от легитимирана страна, която има интерес от обжалването.

Върховният касационен съд, състав на ІV гр. отделение на ВКС, след преценка на изложените основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК намира:

Ищецът по настоящото дело В. Н. е предявил по друго дело /гр.д. № г. на СРС/ иск за делба на таванските помещения, намиращи се в сградата в [населено място], [улица] /в която са извършени и сделките, предмет на настоящото дело/ против Д. И. Д., К. И. Д., Е. С. Г., Р. П.

С. и Р. М. А. Х. С.. По делото за делба е приет за съвместно разглеждане инцидентен установителен иск, предявен от Д. И. Д. и К. И. Д. против В. Н. за признаване по отношение на него, че Д. са единствени собственици на таванския етаж в сградата в [населено място].

Искът на Н. за делба е отхвърлен. Отхвърлен е и инцидентния установителен иск за собственост, предявен от Д. против Н.. В мотивите на първоинстанционното решение е прието, че подпокривното пространство не представлява самостоятелен обект на собственост, тъй като има статут на обща част по предназначение по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, която не може да бъде обект на прехвърлителна сделка, нито на съдебна делба.

Въззивният съд е приел, че транслативните договори, с които етажните собственици са се разпоредили с подпокривното пространство, са нищожни поради невъзможен предмет.

Въззивното решение не е допуснато до касационно обжалване с определение по гр.д. гр. д.

№ 3990/2013 г. на ВКС, I г.о.

Ищецът е собственик на самостоятелни обекти в сградата – трети етаж и гараж. В качеството си на етажен собственик атакува сделки, с които счита, че са извършени действия на разпореждане с обща част на сградата – подпокривно пространство. По настоящото дело предявените искове от В. Н. са по чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради невъзможен предмет на : 1) договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № , том , рег. № , дело № г. на нотариус Б. Я. – СРС, рег. № в регистъра на НК, по силата на който ответницата К. В. Н. продава на съсобственика си и ответник С. Ц. Г. собствените си 2/3 идеални части от съсобствения им недвижим имот, а именно: подпокривното пространство от жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата, без самия УПИ, съставляващ УПИ № по плана на [населено място], целият с площ от 350,00 кв. м., при съседи по скица: улица, УПИ , УПИ и УПИ , за сумата от 483,40 лв.; 2) договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № , том рег. № , дело № г. на нотариус Б. Я. – СРС, рег. № в регистъра на НК, в частта, с която ответниците С. Ц. Г. и Д. А. Г. продават на ответниците Д. И. Д. и К.

И. Д. собственият си недвижим имот, придобит по време на брака им и представляващ съпружеска имуществена общност, а именно: цялото подпокривно пространство на жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен 2 имот, върху който е построена сградата, без самия УПИ, съставляващ УПИ № по плана на [населено място], целият с площ от 350, 00 кв. м., при съседи по скица: улица, УПИ , УПИ I и УПИ , за сумата от 6 218, 00 лв.; 3) договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № , том , рег. № , дело № г. на нотариус Б. Я. – СРС, рег. № в регистъра на НК, по силата на който ответниците Д. И. Д. и К. И. Д. продават на ответницата Е. С. Г. - Т. подпокривно пространство на жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата, без самия УПИ, съставляващ УПИ № по плана на [населено място], целият с площ от 350, 00 кв. м., при съседи по скица: улица, УПИ , УПИ и УПИ , за сумата от 6 500,00 лв.

За да достигне до извод, че атакуваните сделки са нищожни поради невъзможен предмет съдът е изложил съображения, че общите по естеството си части /основите на сградата, външните и носещите стени, покривът на сградата и др./ задължително се придобиват заедно с придобиването на самостоятелен обект в сградата, в размер, определен по правилото на чл. 40 ЗС, а стойността им се включва в цената на отделния обект /съобразно Тълкувателно решение № 34/1983 г. на ОСГК на ВС/; за разлика от тях, общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се отменило; тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено; когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици, т. е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния собственик на сградата; от значение за определяне статута на тавана като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, е предназначението, което е имал към момента на възникване на етажната собственост; прието е, че в случая етажната собственост в сградата е възникнала с довършване на самостоятелните обекти в груб строеж /с оглед учреденото право на строеж в полза на повече от едно лице/; към момента, в който е било определено предназначението на подпокривното пространство, сградата вече е била в режим на етажна собственост, като предназначението на подпокривното пространство се определя по волята на етажните съсобственици, а не по волята на собственика на парцела, в който е изградена сградата; към 1987 г. подпокривното пространство е било изградено като обща част по предназначение, доколкото сградата вече е била в режим на етажна собственост и няма данни към този момент подпокривното пространство да е било обособено като самостоятелен обект, нито да е било изградено с цел да бъде такъв; прието е още, че от удостоверение за търпимост № АГ г., издадено от район “Б.“, се установява, че таванският етаж е “без разделение“, а видно от удостоверение от 26.10.2010 г. на район “Б.“, в същото е посочено, че таванският етаж /подпокривното пространство/ се явява общо помещение и е със застроена квадратура от 120, 00 кв. м, като в деловодството на район “Б.“ няма данни за внесена документация, за 3 преустройство, реконструкция или обособяване на самостоятелно помещение в подпокривното пространство на жилищната сграда. т. е. поначало подпокривното пространство не е било проектирано и изградено като самостоятелен обект, като по делото не се установява момента, в който е започнало обособяването му като жилище; изтъкнати са съображения, че когато таванът е изграден като обща част по предназначение, последващото одобряване на архитектурен проект за преустройството му в жилище само по себе си не е достатъчно, за да се приеме, че той има вече друг статут; същественото за промяната на предназначението е съгласието на всички етажни собственици, без което таванът продължава да има характеристиката на обща част на сградата, която не може да бъде обект на прехвърлителни сделки или на делба. В настоящия случай се установява, че промяна на предназначението на подпокривното пространство няма, още по-малко е налице съгласие на всички съсобственици за извършване на такава промяна, липсва и одобрен архитектурен проект за преустройството на подпокривното пространство в жилище. Направено е заключение, че в случая пречката подпокривното пространство да бъде възможен предмет на сделка произтича не от липсата на фактическото му обособяване като самостоятелен обект, а от характера му на обща част по предназначение и липсата на съгласие от страна на етажните собственици за промяна на предназначението, както е прието и по делото по инцидентния установителен иск за собственост с предмет същото подпокривно пространство, със страни Д. и К. Д. /като ищци/ и В. Н. /като ответник/, решението по което не е допуснато до касационно обжалване с определение на ВКС по гр. д. № 3990/2013 г.

Предвид тези съображения въззивният съд е заключил, че сделките, с които са прехвърляни идеални части от подпокривното пространство и цялото подпокривно пространство са нищожни поради невъзможност на предмета.

В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване касаторът поставя следните правни въпроси: 1. Нищожен ли е поради невъзможен предмет договорът за покупко-продажба на недвижим имот, изграден на груб строеж в таванския етаж на сграда в режим на ЕС, в случаите, когато този имот е обособен като самостоятелно жилище още при изграждането на сградата в поземлен имот, лична собственост на един от етажните собственици?; 2. Възможно ли е чрез извършено строителство в собствен урегулиран поземлен имот да се придобие на оригинерно основание таванско жилище, без строителни книжа, но в режим на търпимост, разположено в таванския етаж на сграда в режим на етажна собственост?; 3. Собственикът на обект в етажна собственост, който установява правото си въз основа на нотариален акт за собственост, съставен въз основа на удостоверение за търпимост на самостоятелен обект, притежава ли активна процесуална легитимация да води иск по чл. 26, ал. 2 ЗЗД по отношение на сделки с обекти в ЕС, които предхождат датата на признаването на неговото право на собственост?; 4. Какъв е редът и въз основа на какви документи общинската администрация може да издаде удостоверение за търпимост?; 5. Към кой момент в сграда в режим на етажна собственост, построена в поземлен имот, собственост на един от етажните собственици, се определя предназначението на таванския етаж като самостоятелно жилище, изградено на груб строеж или обща част по предназначение? Към момента на изграждането на сградата или на 4 извършването на разпоредителни сделки с такъв тавански етаж, обособен като жилище, изградено на груб строеж?; 6. Нищожна ли е поради липса на предмет разпоредителна сделка с таванско жилище, обособено на груб строеж при изграждането на сграда в собствен поземлен имот, поради липсата на одобрени проекти и разрешение за строеж?