Решение № 648 от 29.07.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 648 гр. Бургас, 29.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Дарина Анг. Костова при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Дарина Анг. Костова Гражданско дело № 20242100101439 по описа за 2024 година

Постъпила е искова молба от Д. Г. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, ул. *** № * ет. * ап. * чрез адв. Гюра Василева Великова – ВАК, съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Иван Вазов“ № 39, офис №1 срещу М. Д. Т., ЕГН **********, от гр.*** ул.*** № * за приемане на установено по отношение на ответника, че същият дължи на ищеца сумата от 160 000 евро /312 932,80 лева/, представляваща договорна неустойка в размер, определена в двоен размер от получена продажна цена – 80 000евро, съгласно т. 4 от договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.10.2015г., обективиран в нотариален акт № **, том **, рег. № *****, дело № ***/****г. на нотариус Стоян Ангелов, ведно със законната лихва, считано от 21.06.2024г. до окончателното й изплащане, и сумата в размер на 5 298,61лв., представляващи разноски за платена държавна такса, ведно със законна лихва, считано от датата на подаване на заявлението до окончателното изплащане на задължението, както и сторените съдебно-деловодни разноски в настоящото производство. Представя и ангажира доказателства по делото.

При проверка на допустимостта на предявените искове, съдът констатира следното:

Настоящите искове са подсъдни на съдилищата. Налице е правен интерес от предявяването им пред съда, тъй като се твърди наличие на издадена заповед за изпълнение на основание чл. 417 ГПК. За предявяването на специалния установителен иск по чл. 422 ГПК необходима и задължителна предпоставка е по издадена заповед за изпълнение да е подадено възражение от длъжника по чл. 415 ГПК. Видно е от приложеното като доказателство по делото ч.гр.д. № 695/2024г. по описа на РС- Несебър, че възражение срещу издадената Заповед е подадено. Последвало е разпореждане на съдията – докладчик по частното дело, с което е указал на заявителя да предяви иск за установяване на вземането си в едномесечен срок от получаването му. Същото е получено на 21.08.2024г., като в срок – на 1

20.09.2024г. е депозиран и настоящият иск.

Бургаският окръжен съд е и местно компетентен да разгледа настоящите искове.

Налице е правен интерес и от предявяване на исковете, тъй като се твърди съществуване на изискуеми притезация по отношение на ответника. Исковата молба е подадена от активно легитимирано лице, което твърди, че е кредитор, предприел действия за принудително събиране на вземането си по облекчения ред на заповедното производство, в което обаче ответникът-негов длъжник е подал своевременно възражение. Исковете са насочени срещу длъжника, за който се твърди, че нарушава материални субективни права на ищеца, като неоснователно отказва изпълнение на изискуемо задължение. Не са направени от ответника възражения, нито са констатирани служебно от съда факти, които да сочат на наличие на отрицателни процесуални предпоставки или на липса на положителни процесуални предпоставки, водещи до извод за недопустимост на предявените искове. При това положение предявените искове са допустими.

Ищецът твърди, че на основание Заповед № 404 за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от 18.07.2024г. по ч.гр.д. № 695/2024г. по описа на РС – Несебър длъжникът М. Д. Т. бил осъден да заплати на кредитора Д. Г. Д., сума в размер на 160 000евро, представляваща договорна неустойка в размер, определена в двоен размер от получена продажна цена – 80 000евро, съгласно т. 4 от договор за покупкопродажба на недвижим имот от 13.10.2015г., обективиран в нотариален акт №**, том **, рег.

№ *****, дело № ***/****г. на нотариус Стоян Ангелов, ведно със законната лихва, считано от 21.06.2024г. до окончателното й изплащане, и сумата в размер на 5 298,61лв., представляващи разноски за платена държавна такса, ведно със законна лихва, считано от датата на подаване на заявлението до окончателното изплащане на задължението, както и разноски. За вземането бил издаден изпълнителен лист от 22.05.2019г.

В срока по чл. 414 ГПК било подадено възражение от длъжника, поради което и за ищеца се пораждал правен интерес от завеждане на настоящия иск.

Излага се следната фактическа обстановка. На 04.07.2015г. М. Т. в качеството си на продавач и Д. Д. като купувач сключили предварителен договор за продажба на следните имоти:

1.САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Обзор, одобрени със Заповед № РД18-59/14,09.2006 г, на началник на СГКК-Бургас, е адрес: гр. ***, общ. *** обл. Бургас, п.к.****, ул. *** № * ((***)), разположен на трети етаж, АПАРТАМЕНТ № 3 (три), находящ се в жилищна сграда, разположена в поземлен имот е идентификатор *** с предназначение на самостоятелния обект: Жилище апартамент, на едно ниво, състоящ се от: шест стаи с бани и тоалетни и шест тераси , с площ от 131.14 кв. м (сто тридесет и едно цяло и четиринадесет стотни квадратни метра), при граници по схема: на същия етаж: няма, под обекта- ***. 1, 2, над обекта-***. 1, 7, както и 20.63 кв. м. (двадесет цяло и шестдесет и тристотни квадратни метра), равняващи се на 24.753 % (двадесет и четири цяло седемстотин петдесет и три десетохилядни процента) идеални части от общите 2 части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, върху което e построена сградата.

2. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор № ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Обзор, одобрени със Заповед № РД18-59/14.09.2006 г. на началник на СГКК-Бургас. с адрес: гр. ***, общ. *** обл. Бургас, п.к.

****, ул. *** № * разположен на четвърти етаж, АТЕЛИЕ ЗА ТВОРЧЕСКА ДЕЙНОСТ (три), находящ се в жилищна сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор *** (с предназначение на самостоятелния обект: Ателие за творческа дейност на едно ни състоящ се от: две стаи с бани и тоалетни, две тераси и покривна тераса, с площ 81.41 кв. м. при граници по схема: на същия етаж: няма, под обекта ***. 1. 35 зад обектаняма. както и 1.11 кв. м. (седем цяло и седемдесет и седем стотни квадратни метра), равняващи се на 9.326 % /девет точка триста двадесет и шест) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж дворното място, върху което е построена сградата ..

3. 137.00 кв. метра идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *** , по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Обзор, одобрени със Заповед № РД-18-59/14.09.2006 г. на началник на СГКК-Бургас. целият с площ от 391.00 кв. метра (триста деведесет и един) по кадастрална скица, стар идентификатор УПИ- VII, попадащ в кв. 12 (дванадесет) по плана на град Обзор, находящ се в с адрес: гр. ***, общ.

*** обл. Бургас, п.к. ****, ул. *** № * ((***)), трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи на имота по скица: улица, имоти с идентификатори № ***, ***, ***,

***.

В т.4.1 от същия било поето задължение за получаване на предварително писмено съгласие от „АЛИАНЦ БАНК БЪЛГАРИЯ“ АД за сваляне на договорната ипотека върху продаваните имоти. На 12.08.2015г. бил подписан Анекс към предварителния договор, в който се описва Удостоверение от „АЛИАНЦ БАНК БЪЛГАРИЯ“ АД, в което се давало съгласие за заличаване на учредената ипотека, при изпълнение на няколко условия. В Нотариалния акт ПРОДАВАЧЪТ М. Д. Т. декларирал и гарантирал, че имотите са изцяло свободни и необременени с права и претенции на трети лица, и че не са налице никакви основания за претенции на трети лица, които да доведат до пълна или частична евикция на КУПУВАЧА, както и че ще вдигне наложената обезпечителна мярка върху описаните имоти.

Поето било и следното задължение: В случай, че недвижимият имот, предмет на настоящия договор, се окаже обременен с вещни тежести или ипотечни задължения, извън посочената в пункт трети договорна ипотека, както и че някое от декларираните от продавача в пункт трети от настоящия договор обстоятелства се окаже неистина или настъпи каквото и да е друго обстоятелство на основания, възникнали до деня на сключване на настоящия договор, в резултат на което купувачът претърпи съдебно отстранение от имота, то продавачът дължи на купувача, връщане на получената от него продажна цена по договора, включително и разноски, както и неустойка в двоен размер на получената сума по 3 договора, като за заплащането на тези суми продавачът отговарял с цялото си имущество.

Налице било пълно бездействие от продавача М. Д. Т. да изпълни поето си задължение, което водело до множество проблеми за ищеца. Проведени били многократни разговори с ответника за изпълнение на поето задължение в пункт трети от нотариалния акт, но действие така и не се предприели. От 2015г. до 2022г. продавачът по нотариалния акт не само, че не заличил ипотеката по отношение на прехвърлените 137.00 кв. метра идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ***, а дори на 05.05.2020г. подновил договорната ипотека в полза на „АЛИАНЦ БАНК БЪЛГАРИЯ“ АД. На 05.12.2022г. Д. Г. Д. подписал предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, но сделката му не била осъществeна поради неправомерните действия на М. Д. Т..

При снабдяването с документи за прехвърлителната сделка ищецът установил се, че все още върху притежаваните от него 137.00 кв. метра идеални части от поземлен имот с идентификатор № *** имало вписана ипотека. С оглед роднинската връзка между страните по спора, ищецът проявявал разбиране и е изчаквал търпеливо *** му да изпълни ангажиментите си, но предвид, че от дата на закупуване на имота до дата на подаване на заявлението са минали почти девет години всякакви разумни и приемливи срокове били изтекли.

Поради всичко гореизложено за ищеца се пораждал правен интерес от предявяване на настоящия иск.

Ответникът в депозирания отговор оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен.

На първо място посочва, че с нотариален акт № **, том *, рег.№ ****, дело № *** от **.**.20**г. на Нотариус Стоян Ангелов, ответникът М. Т. учредява договорна ипотека в полза на „Алианц Банк България“ по договор за универсален ипотечен кредит № 36650 от 11.05.2010г. в размер на 230000 евро и срок за погасяване 30 години, като ипотекираните имоти са Поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 391 кв.м. и административен адрес: гр.*** ул.*** № *, ведно с изградената в имота сграда с идентификатор ***, подробно описана в нотариалния акт.

В началото на 2015г., М. Т. изпада във финансови затруднения и забавя изплащането на кредита си, като са налице 8 месечни необслужвани вноски по него или около 40000 лева и предстояло обявяването му в предсрочно изискуем. След разговор с представители на „Алианц Банк България“ АД, му е предложено да потърси възможност за продажба на част от сградата и да погаси натрупаните си закъснели падежирани вноски по кредита, като в случай на още няколко месеца забава по кредита ще се даде на съдебен изпълнител. При това положение, ответникът предприел действия по обособяване на етажите и помещенията в тях на самостоятелни кадастрални обекти — жилища и ателиета и решил да продаде трети жилищен етаж и таванския етаж.

Едва тогава се свързва с ищеца – *** на ответника, който е капитан на кораб и имал финансов ресурс да закупи част от имота. При извършения оглед, ищецът харесал обектите в сградата и поискал да ги закупи, като още тогава бил уведомен за закъснелите вноски по 4 ипотечния кредит, наличието на тежести върху имота и задължителното съгласие от страна на банката - ипотекарен кредитор.

Така се стигнало до подписването на Предварителен договор за продажба на недвижим имот от дата 04.07.2015г. между страните в настоящото дело. Предмет на сделката били само трети жилищен етаж от сградата и терасовиден покрив с две складови помещения от сградата, преписани по- надолу в договора от нотариалния акт за учредяване на договорната ипотека от 2010. Договорената продажна цена за тях била в размер на 130000 евро и бил договорен срок за продавача - ответник до 45 дни след получаване на кадастралните идентификатори и обособяването на самостоятелните обекти на трети и тавански етажи от сградата, снабдяването със схеми и удостоверения за данъчна оценки, да се изповяда и сделката във формата на нотариален акт. В самия предварителен договор като валидно условие за нотариалната сделка било посочено и изискването за получаване на изрично съгласие от банката - ипотекарен кредитор неустойка за неизпълнение в размер на 13000 евро.

Разпечатката съдържа 31 от 90 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/78742abf-6f9f-45c2-8f9d-300d3f451a35