Решение № 1089 от 25.10.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1089 гр. Варна, 24.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова мл.с. Станислав М. Ангелов при участието на секретаря Марияна Ив. И. като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно гражданско дело № 20243100500266 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Д. А. Н., ЕГН ********** и С. Д. Н., ЕГН **********, чрез адв. Т. А.-В. срещу Решение № 3715/2023г., постановено по гр. дело № 5009/2023г. на 49-ти състав на ВРС, в частта, в която С. Д. Н. е осъдена да заплати на Д. А.

Д., ЕГН:**********, сумата 25 060.00лв./двадесет и пет хиляди и шестдесет лева/ и Д. А. Н., ЕГН ********** е осъден да заплати на Д. А. Д., ЕГН:**********, сумата 25 060,00лв./двадесет и пет хиляди и шестдесет лева/ за уравнение на дяловете, за поставения в дял на двамата делбен имот, а именно: апартамент № 58, находящ се в жилищната сграда, построена в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, ж. к. „Възраждане“, бл. 70 , ет. 11, представляващ самостоятелен обект с идент. *** по КККР одобрени със Заповед РД-18- 64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, намиращ се в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 /едно/; със застроена площ 46. 57 (четиридесет и шест цяло и петдесет и седем стотни) кв. м., състоящ се от: стая, кухня, баня-тоалет, дрешник входно антре, при съседи: на същия етаж: ***, под обекта: ***: над обекта: 10135.351

1.273.33.70, на осн. чл. 349, ал. 2 ГПК, ведно със законната лихва върху сумата от влизане в сила на решението до окончателното ѝ изплащане, в срок до шест месеца от влизане в сила на решението, на осн. чл. 349, ал. 5 ГПК.

Смятат решението в обжалваната част за неправилно, немотивирано и постановено в нарушение на съдопроизводствените правила. Съдът е отхвърлил искането им за допълнителна (повторна) експертиза, след направеното оспорване на приетото заключение 1 по допуснатата от ВРС оценителна експертиза за пазарната оценка на делбения имот, която намират за завишена. Моли се да бъде отменено първоинстанционното решение в обжалваната част и постановено друго, съобразно даденото от вещото лице по исканата СОЕ експертиза.

В писмен отговор насрещната страна Д. А. Д., чрез адв. С. Б. изказва становище за неоснователност на въззивната жалба. Моли се да бъде оставена без уважение.

Въззивният съд констатира следното от фактическа и правна страна:

С влязло в сила Решение № 3707/29.11.2022г., постановено по гр. дело № 5009/2022г. по описа на ВРС, 49 състав,. е допусната на осн. чл. 34 ЗС делба на АПАРТАМЕНТ № 58, находящ се в жилищната сграда, построена в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, ж. к.

„Възраждане“, бл. 70 , ет. 11, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР одобрени със Заповед РД-18- 64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, намиращ се в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 /едно/; със застроена площ 46.57 (четиридесет и шест цяло и петдесет и седем стотни) кв. м., състоящ се от: стая, кухня, баня-тоалет, дрешник и входно антре, при съседи на същия етаж: ***, под обекта:

***: над обекта: ***, между съсобствениците при следните квоти:

2/4 ид. ч. за Д. А. Д.;

1/4 ид. ч. за С. Д. Н.;

1/4 ид. ч. за Д. А. Н..

Насрочено е било делото за разглеждане във втора фаза, като е била допусната СТЕ относно реалната поделяемост на делбения имот и СОЕ за пазарната цена на имота.

В първото открито съдебно заседание след допускане на делбата, ответниците са поискали апартаментът – предмет на делбата, да бъде поставен в техен дял, на осн. чл. 349, ал .2 ГПК.

Изслушано е било вещото лице Д. К. по допуснатата СОЕ, чието заключение е оспорено от процесуалния предсавител на ответниците само досежно цената на имота, която е определена в размер на 100 240.00лв., с аргументи, че не е взето предвид неговото местоположението, а апартаментите, с които е сравнен не съответстват на процесния. Съдът е отказaл да приеме възражението и да назначи допълнителна експертиза за извършване на нова оценка на делбения имот.

С обжалваното решение, съдът е поставил в дял и изключителна собственост на С. Д.

Н. и Д. А. Н. делбения имот при равни квоти от по 1/2 ид. ч. за всеки, като ги е осъдил да заплатят поотделно на Д. А. Д. по 25 060,00лв. – парично уравнение за поставения в техен дял делбен имот, ведно със законната лихва върху сумата от влизане в сила на решението до окончателното ѝ изплащане, в срок до шест месеца от влизане в сила на решението, на осн. чл. 349, ал. 5 ГПК. Осъдил е страните да заплатят по сметка на съда държавната такса за производството по допускане и извършване на делбата.

Пред въззивния съд е изслушано заключението на вещото лице К. В. по допуснатата повторна СОЕ за пазарната стойност на делбения имот. Според приетото заключение, пазарната цена на апартамента е определена в размер на 77 971,00лв. Същото е оспорено от процесуалния представител на въззиваемата страна, с оглед на което е допусната тричленна СОЕ. Според приетото заключение на вещите лица В. М., Ж. Б. и М. А., пазарната цена на жилището е в размер на 112 986,00лв. Последно посочената пазарна стойност на делбения имот не е оспорена от страните.

Производството е за делба във фазата на извършването. Спорът се отнася до определения размер на пазарната цена на делбения имот, което има пряко отношение към 2 задължението на ответниците да уравнят дела на другия съделител.

Видно, по делото са допуснати, изслушани и приети три заключения на няколко вещи лица, които посочват различна стойност на делбения имот. В тази връзка съдът следва да ги обсъди и да посочи кое от тях възприема.

Съгласно приетото пред първоинстанционния съд заключение на СОЕ пазарната стойност на апартамента е в размер на 100 240,00лв. Вещото лице е използвало методът на пазарните аналози (сравнителен метод), който в случая представлява анализ от проведено проучване на четири актуални продажбени оферти на подобни и съответстващи на оценявания имот жилища, коригирани с коефициент за местонахождение, пазарен интерес и индивидуални характеристики. В съдебно заседание вещото лице посочва, че стойността на апартамента е определена във вида и състоянието, в който е извършен огледа през м. май 2023г., като е съобразено още състоянието на цялата сграда, годината на изграждането ѝ, състоянието на общите части.

Съгласно приетата пред настоящата инстанция повторна СОЕ пазарната стойност на жилището е в размер на 77 971,00лв. Вещото лице е използвало сравнителния метод и този на приходната стойност, като крайната цена е определена чрез тежестно съотношение на стойностите определени по двата метода. Подбраните аналози за оценка на делбения имот са сравнени с оферти, съобразени с личен архив на оценителя. Отчетен е фактът, че апартаментът се намира на 11 етаж в 16-етажна сграда, в район, който е отдалечен от обществен транспорт или според първия метод пазарната цена е в размер на 77 132,00лв.

Според втория метод, съобразен с българските стандарти за оценяване тази цена е в размер на 78 810,00лв. или крайната пазарна цена се явява средноаритметично между двете стойности, а именно: 77 971,00лв.

Съгласно приетата пред настоящата инстанция тричленна СОЕ пазарната стойност на процесния имот е в размер на 112 986,00лв. Вещите лица са използвали сравнителния метод и са съпоставили процесния имот с пет оферти на други подобни такива. Извършили са оглед на място на 18.09.2024г., съобразили са местонахождението на имота, големината му, както и неговото състояние. В съдебно заседание посочват, че имотите, които са използвали за сравнение са с площ приблизително като на процесното жилище, което се намира в 16етажна сграда – едроплощен кофраж. Такива имоти имат различна пазарна цена от панелните или от новопостроените сгради. Посочват още, че делбеният апартамент е добре поддържан, но не е реновиран. Използвани са аналози от другата част на квартала, където има повече транспорт, повече училища, а това място, където се намира процесния апартамент в кв. „Възраждане“ 3 се обслужва само от една автобусна линия-№ 20.

Съпоставяйки трите заключения при преценка тяхната обоснованост, въззивният съд приема за действителна пазарната стойност определена от тричленната СОЕ. Заключението на първоначалната оценителна експертиза не се кредитира от настоящия състав с оглед изминалия продължителен период от време, към който е определена стойността на жилището – м. май 2023г. и динамиката на пазара на имотите в гр. Варна понастоящем, при тенденция на непрекъснато покачване на цената. Вещото лице по повторната СОЕ е оценявало процесния имот като жилище с панелна конструкция, видно от данните в изготвената таблица-Приложение № 1, а само е посочило в „Местоположение и състояние на процесните имоти“ в констативносъобразителната част на заключението си, че конструкцията е ЕПК /едроплощен кофраж/, т.е. монолитен стоманобетон, както е прието и от тричленната СОЕ. Вещото лице е посочило единствено методите, които е използвало за определяне цената на делбеното жилище, но не и подробности за сравнителните аналози, нито е отговорило обяви на кои фирми е разгледало и ползвало за сравнение. Вярно, че вещото лице разполага със специални знания и гради въз основа на тях заключението си, но при поискване, следва да е в състояние да даде информация за източниците, които е ползвало. Обяснението, че е сравнило процесния имот с оферти от личния си архив, 3 информацията от който е който е конфиденциална, налага извод за необоснованост и внася основателни съмнения в правилността на заключението му, поради което съдът не следва да го кредитира. Принципно характерно е за продажбата на стари и нереновирани апартаменти в гр. Варна във високи жилищни сгради, изградени по ЕПК технология или в панелни блокове в отдалечени от центъра на града квартали, цените да са по-ниски и сравнително стабилни в сравнение с апартаментите ново строителство и имоти в атрактивни райони на гр. Варна. През последните няколко години обаче икономическата обстановка в страната доведе до значително поскъпване на жилищита в целия град, което е и общоизвестен факт.

Заключението по тройната СОЕ, настоящият състав намира за обосновано и обективно отразяващо пазарното състояние на делбения имот въз основа на приложимия метод при оценяването му, както и таблицата на корекциите по сравними продажби. Най-близо до процесното жилище е офертата посочена като сравнение № 3 от таблицата, като жилище с конструкция ЕПК, на 9 етаж във висока 14-етажна сграда, с разлика в площта от около 7кв.м. в полза на аналога, доколкото останалите сравнителни оферти са на жилища или на пониски етажи или с по-голяма площ, като едно от тях е в панелна сграда. Вещите лица са съобразили местоположението на сградата, в която се намира делбеният имот, отдалечеността му от удобен транспорт, училища и въобще обстоятелството, че в тази част кв. „Възраждане“ 3 не е добре организиран, това че апартаментът се намира на висок етаж и не е реновиран.

Следва да бъде отбелязано, че заключението на 3-чл. СОЕ не е оспорена от страните в о.с.з. на 30.09.2024г. и е прието от съда без оспорване. В представените писмени бележки въззивниците са навели твърдение, че заключението е било оспорено от тях и са поискали от съда да не бъде кредитирано, а това от повторната СОЕ, понеже в.л. Ж. Б. не фигурира в публичния регистър на КНОБ, експертизата е била обсъждана единствено от в.л. М. А. и страната е останала с впечатление, че останалите вещи лица не са запознати с имота, допуснато е в заключението несъответствие между валутните единици, сочени от вещита лица и предвид подбраните от тях оферти за имоти, ползвани като сравнителни аналози.

Настоящият състав не възприема доводите на въззивниците за некомпетентност на вещото лице Ж. Б., назначен от съда в състава на допуснатата 3-чл. СОЕ по реда на чл. 396, ал. 1, предл. 1 от ЗСВ, поради това, че не е член на КНОБ. КНОБ съгласно чл. 22 от Закона за независимите оценители е професионална организация на оценителите на недвижими имоти, но членуването в нея не е предпоставка за тяхната правоспособност като вещи лица.

Разпечатката съдържа 36 от 67 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/77e858cf-19c3-4eee-9b3c-858e46038aad