Решение № 13841 от 10.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13841 гр. София, 10.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на седми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело № 20261110105307 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба от В. К. К., ЕГН **********, лично и като майка на Р. А Щ, ЕГН **********, и двете с адрес: ******************* съдебен адрес: ******************рез адв. Н. И. М., срещу ************** с административен адрес: **************, с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на всички решения на проведеното ОС на ЕС на 04.02.2026 г.

Ищецът В. К. К. и Р. А Щ. твърдят, че са съответно ползвател и собственик на апартамент *******************

Излагат се доводи, че събранието е свикано незаконосъобразно, като не е спазен предвидения в чл. 13, ал.1 от ЗУЕС минимален срок за поставяне на поканата за свикване на общо събрание, не по-малко от 7 дни преди датата на събранието.

Сочи се, че и нарушение на законодателните изисквания за съдържанието на протокола/ чл. 16, ал. 5 ЗУЕС/, като протоколът не съдържа начина, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, опис на декларациите в случай на проведено неприсъствено гласуване, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколът не е подписан от протоколиращия събранието.

Поддържа се, че дневният ред не съответства на взетите решения. Приетите оферти не са представени предварително за запознаване на собствениците, нито с поканата за свикване на ОС, нито чрез общата група за комуникация между съсобствениците във Вайбър.

Собствениците не разполагат с достатъчно време и възможност за вземане на информирано решение. От протокола на общото събрание не става ясно на каква стойност е избраната оферта на фирма „*************“, без посочено ЕИК.

По отношение на решението за изграждане на системата за контрол на достъп (видеонаблюдение) се сочи, че по своята същност то представлява полезен разход по смисъла на т. 12, пар. 1, ДР на ЗУЕС, тъй като с него се увеличава стойността на имота от една страна, а от друга не попада в дефиницията за „необходим ремонт“, „основно обновяване“ или в дефиницията на „неотложен ремонт“. Сочи се,че липсва необходимото мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части./ чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС/.

1

Поддържа се, че вноските са разпределени на жилище, а не на самостоятелен обект съобразно изискванията на чл. 51, ал. 4 от ЗУЕС и не е спазено изискуемото мнозинство за приемане на решенията.

Поддържа се, че в присъствения лист като представител на ищците е посочен ВДТ, който е дядо на детето, но не е упълномощаван да ги представлява на общото събрание на ЕС. Същото води до неправилна калкулация на кворума, като следва да се приспадне съответния на 2,67% ид. части от общите части на сгР.та.

Представени са писмени доказателства.

Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба.

На първо място се излагат доводи за липса на представителна власт на пълномощника.

Поддържа се, че ищците се легитимират като собственици на ап. ***** находящ се в ЕС с адрес ***************, а в пълномощното до адвоката е посочен друг адрес:

*********************. Сочи се, че ищците не могат да живеят едновременно на два адреса, като да бъдат ползватели едновременно и на двата имота, посочени в исковата молба и пълномощното. В тази връзка се въвеждат твърдения, че ищците не са подали декларация за вписване в книгата на етажната собственост на данните по чл. 7, ал. 2 ЗУЕС, респективно не са посочили и друг адрес/физически или електронен/ за изпращане на покани за свикване на ОС.

Излагат се доводи, че ОС е свикано при условията на неотложност поради разбиване на устройството за контрол на достъп до входа и прерязване на кабела, включително и на вратата към гаража на 28.01.2026 г., като така е била застрашена сигурността и имуществото на живеещите във входа.

По отношение на протокола се сочи, че е подписан и от протоколчика на ОС, съставени са списък на присъстващите списък и отделен лист с подписите с отбелязване кой е пълномощник. Макар да не е изписвано човек по човек как всеки е гласувал, е записано, че всички решения са взети с пълно единодушие, което отговаря на изискването на ЗУЕС, да се отрази кой как е гласувал, а в случая очевидно всички са гласували с „за“.Сочи се, че е допусната техническа грешка в изписването на сбора от общите части -на първа стр. найотгоре те са 68, 55 %, а действителният им правилен сбор е 75, 20 %.

Сочи се, че в ЗУЕС липсва изискване всички писмени материали да се предоставят предварително. Предвид спешността на случая бързо са събрани 3 оферти, като на ОС е присъствал представител на дружеството „********“ ООД – ДМ, чиято оферта е избрана като най-ниска.

По отношение на решението за ремонт на покрива се поддържа, че то е взето по принцип и не е конкретно, предвид че тепърва са уточнявани конкретика и детайли. С това решение не е одобряван никакъв конкретен разход.

Твърди се, че решението за ремонт и поставяне на нова система за контрол на достъпа и видеонаблюдение не се взема за първи път, като към настоящия момент единствено е ремонтирана системата за достъп и не са монтирани камери. Сочи се, че поправката на системата за достъп чрез чип представлява разноски за поддържане на общите части, а не полезни разноски.

Разяснява се, че разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС следа да се тълкува систематично с разпоредба на чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС, към която препраща, съгласно която разноските за поддържане и управление на етажната собственост може да се разпределят по един от трите посочени в закона начина – поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите; съобразно притежавания процент идеални части или поравно на самостоятелен обект.

Признава се, че е допуснато нарушение, че лицето ВДТ е положил подписа си като собственик на ап. 23 в ЕС, но се сочи, че нито това лице, нито новият собственик или 2 ползвател е уведомил управителя на ЕС, че е извършено прехвърляне правото на собственост върху този обект в ЕС.

Като прецени събраните по делото доказателства, съдът намери от фактическа и правна страна следното:

Съдът е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

За основателността на предявения иск в тежест на тежест на ищците е да установят качеството си на етажни собственици, приемане на оспорените решения на ОС на ЕС на посочената дата и с посоченото съдържание, както и че е спазен 30-дневния преклузивен срок от узнаването на решенията за предявяване на иска.

В тежест на ответната ЕС е да установи, че взетите решения са материално законосъобразни– че същите не противоречат на императивни материалноправни норми на ЗУЕС, че са взети при необходимите кворум и мнозинство, респективно, че са налице предпоставките за провеждането на ОС при неотложност.

От представения по делото Нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване и дарение на недвижим имот от ***************** се установява, че Р. А. Щ. е собственик, а В. К. К. е вещен ползвател на апартамент ***********, находящ се в многофункционална жилищна сгР. с магазини, подземни и надземни гаражи, построена в гр. София, Столична община, район *****************

Производството следва да бъде прекратено по иска на В. К. К.. Същата не е собственик, а вещен ползвател, като разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС предвижда възможност за осъществяване на съдебен контрол на решенията на етажната собственост само за собственици на обекти в етажната собственост.

Без значение за активната процесуална легитимация на Р. А. Щ. е адресната й регистрация в етажната собственост.

Обжалват се решения от проведено общо събрание на ЕС от 04.02.2026 г. Исковата молба е подадена на 27.02.2026 г. / в срок по-кратък от предвидения 30-дневен в закона/, поради което съдът приема, че искът на Р. А. Щ. е допустим, тъй като е бил предявен в преклузивния срок по чл.40, ал.2 ЗУЕС от лице, притежаващо положителна процесуална легитимация.

В определение № 89 от 22.05.2017 година, постановено по частно гражданско дело № № 11/ 2017 година на ВКС, Първо отделение, е прието следното: „Решението на ОС е незаконосъобразно тогава, когато ОС е свикано и/ или решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в отклонение на изискванията от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС.

Основание на иска по чл.40 ЗУЕС са само посочените в исковата молба пороци /недопустимо е решение на общото събрание да бъде отменено въз основа на пороци, които не са въведени в исковата молба или по-късно по реда за отстраняване нередовностите на исковата молба, или чрез изменение на иска/ - решение № 58 от 25.03.2014 г.по гр.д. № 5704/2013 г., I г.о., решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д. № 4432/2015 г., I гр.о. Следователно в това производство, независимо от характера на нормите, съдът не може служебно да прилага императивна правна норма, която не е въведена като основание на иска и съдът следва единствено да разглежда въведените от ищеца твърдения за нарушения при провеждането на ОС.

От оповестяването на протокола за ищеца е възникнала възможността в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспори писмено съдържанието му, включително достоверността на отразените в него решения. Не се твърди, а и не се установи по делото ищецът да е направил такова оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на ОС и взети решения са извършени съобразно отразеното в него, в който смисъл 3

Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС.

По делото и ищцата и ответната етажна собственост представят препис от протокола от проведеното ОС на ЕС на 04.02.2026 г. Налице е разлика, като в представения от ищцата препис от протокол липсва подпис на протоколчик, а в представения от ответната ЕС препис е положен подпис от избрания за протоколчик А. Геков. Представеният от ответника препис не е оспорен от ищците, приет е по делото и е станал част от доказателствената съвкупност.

Следва да бъде направен извод, че подписът от протоколчика е положен в протокола след предоставянето му на ищцата. Оформянето на протокола е техническа дейност, респективно по-късното подписване от страна на протоколчика не е годно да опорочи протокола.

Видно от същия са взети единодушно следните решения:

-По т.1 Избрана е оферта на фирма „*************“ за доставка, монтаж и настройка на системата за контрол на достъп.

-По т.2 Собственици и ползватели са съгласни да бъде извършен цялостен ремонт на покрива.

-Взе се решение необитаемите апартаменти да дължат такса в пълен размер.

-Фонд ремонти се увеличава от 120 на 200 лева. Допълнителните 80 лв. се разпределят по идеалните части и се добавят към месечната такса.

-Единодушно е приета оферта за видеонаблюдение.

-Сумата за ремонт за видеонаблюдение се разделя поравно на всички жилища.

-Сумата за ремонт на покрива се разделя спрямо идеалните части.

- Единодушно се приема финансовия отчет за 2025 г.

Отразеното в протокола, че собствениците настояват да бъде обсъден и преразгледан начина, по който се заплащат таксите за ток и вода на трите входа не представлява вземане на решение, а отразява неконкретизирано изявление на непосчоени етажни собственици. Не представлява и решение изложеното намерение за свикване на друго събрание, на което да бъде обсъдено отдаването на жилища за краткосрочно наемане.

На първо място е налице оспорване от страна на ищеца на редовността на свикването и провеждането на общото събрание. Следва да се посочи, че съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сгР.та не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол.