Решение № 89 от 12.06.2026, Окръжен съд - Кърджали

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 89 гр. К., 12.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – К. в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Васка Д. Халачева при участието на секретаря Красимира Хр. Боюклиева като разгледа докладваното от Васка Д. Халачева Гражданско дело № 20255100100012 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното :

Настоящото гражданско производство е образувано по депозирана от ищцата С. С. Х. от с. С., общ. М. против ответниците М. С. Ю. и съпругата му А. М. Ю., и двамата от гр. М., искова молба. В нея ищцата твърди, че на 22.11.2019 г. с ответника М. С. Ю. сключили предварителен договор, по силата на който последният поел задължението да й прехвърли правото на собственост върху посочени в договора недвижими имоти - Апартамент № 11, находящ се в гр. М., ул. „Г.“ № *, със застроена площ от 75.06 кв.м, състоящ се от дневна и трапезария, две спални, две бани и една тераса, заедно с мазе № 11, с площ от 3.06 кв.м и Апартамент № 12, находящ се в гр. М., ул. „Г.“ № *, със застроена площ от 93.60 кв.м, състоящ се от дневна и трапезария, спалня, мокро помещение, баня и две тераси, заедно с мазе № 12, с площ от 2.82 кв.м, за продажна цена в размер на 118 000 лв., която сума ищцата твърди, че е изплатила изцяло на продавача. Твърди също, че към момента на сключване на договора, продавачът не й казал, че е семеен.

Съгласно чл. 3.1 от предварителния договор и уговореното между продавача и купувачаищца, ответникът се задължил да прехвърли недвижимите имоти с нотариален акт, след снабдяване с всички необходими за сделката документи. Твърди, че тя многократно разговаряла с ответника, лично и по телефона, вкл. и провеждала такива разговори с дъщерята на ответника, но до настоящия момент не било извършено сключване на окончателен договор.

Ищцата твърди, че в последствие установила, че на 29.07.2024 г., съгласно договор, вписан в СВп. гр. М. с акт № 110, том 10, вх. peг. № 2247/2024 г., Община М. учредила в полза на ответниците М. С. Ю., А. М. Ю. и на други три странични за производството лица 1 възмездно право на надстрояване над съществуваща постройка, с обща площ на надстрояване от 1 273.36 кв.м, в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес: гр.

М., ул. "Г." № *, вид територия Урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с площ от 2 037 кв.м /УПИ V-962, кв. 53, по ПУП на гр. М./, в която сграда се намирали и процесните имоти. Ищцата твърди, че се снабдила и със справки от системата на Службата по вписвания, гр. М. и от кадастралния регистър на недвижимите имоти, че към дата 06.01.2025 г. нямало данни да е извършена делба на посочените по-горе Апартамент № 11 и Апартамент № 12, и те да са поставени в дял на ответниците М. С. Ю. и А. М. Ю.. Ищцата твърди, че за това обстоятелство не била уведомена нито в момента на подписване на предварителния договор, нито в следващ такъв. Твърди и че установила, че е извършена промяна в инвестиционните проекти на сградата и към момента на депозиране на исковата молба обектите били с площ, както следва: Апартамент № 11 - 82.77 кв.м, а Апартамент № 12 - 106.58 кв.м.

Ищцата С. Х. твърди и, че на 13.01.2025 г. изпратила до ответника М. С. Ю. нотариална покана чрез Нотариус Г. Г. Г.ов, рег. №*** на НК, като го поканила в кантората на нотариуса на 20.01.2025 г. от 11.00ч., за да предостави документите за имота и да подпишат окончателен договор за продажба на имотите. На същата дата 13.01.2025 г. пратила покана със същия текст и чрез ЧСИ С., с район на действие КОС. Нотариалната покана била връчена на 15.01.2025 г. на Н. М. Ю. - дъщеря на ответника. На 20.01.2025 г. именно дъщерята Н. М. Ю. в 11.00 ч. се явила пред Нотариус Г. Г.ов, за което бил съставен констативен протокол. Същата се явила без съответна представителна власт и направила изявление, с което затвърдила у ищцата становището, че ответниците не желаят да извършат сделка с нея и по всякакъв начин отхвърлят каквото и да било споразумение с ищцата.

В исковата си молба ищцата изтъква, че към момента на депозирането й, сградата е снабдена с Разрешение за въвеждане в експлоатация № 30/29.11.2024 г. на община М., както и че е издаден Констативен нотариален акт за собственост на СВп., гр. М. и е подписан Договор за доброволна делба № 7, том 1, вх.рег. № */2025 г. на СВп., гр. М., по силата на който ответниците станали собственици на процесните имоти, т.е към момента на депозиране на исковата молба ищцата твърди, че ответниците притежават правото на собственост върху процесните недвижими имоти и, че притежават надлежен документ за собственост, въз основа на който биха могли да изпълнят задължението си, поето по процесния предварителен договор. Ищцата твърди също, че въз основа на справки от имотния регистър констатирала и че ответниците на дата 15.01.2025 г. извършили други сделки за покупко-продажба и дарение, но с други имоти в същата сграда.

Ищцата С. Х. изтъква, че към настоящия момент е изпълнила всички поети от нея ангажименти по сключения предварителен договор, поради което счита, че са се осъществили условията по договора, определящи срока за сключване на окончателен такъв, а именно – продавачът се е снабдил и притежава необходимите документи, удостоверяващи правото му на собственост върху процесните обекти, предмет на договора, но въпреки усилията на ищцата ответниците не изпълнили от своя страна задължението си да сключат 2 окончателния договор.

Моли съда да обяви за окончателен сключения на 22.11.2019 г. предварителен договор за покупко-продажба на описаните по-горе недвижими имоти.

При условията на евентуалност на основния иск, моли да бъде уважена нейната претенция за връщане от ответниците на получената сума от 118 000 лв., ведно със законната лихва за забава върху нея, считано от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане, която макар и заплатена от нея само на ответника - страна по договора М. С.

Ю., то тъй като последният действал към момента на подписване на предварителния договор при сключен граждански брак, за задълженията следвало да отговарят солидарно и двамата ответници.

Претендира от ответника М. С. Ю. в условията на евентуалност, ако главната претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен бъде отхвърлена, и обезщетение за претърпени от нея имуществени вреди в претендиран частичен размер от 10 000 лв. от общия размер от 100 000 лв., ведно със законната лихва за забава, считано от датата на предявяване на иска до изплащане на сумата, поради виновно неизпълнение на предварителния договор, сключен при висок финансов риск, и който размер определя като разлика между реалната пазарна стойност на жилища с аналогично местоположение, вид, разпределение и квадратура към настоящия момент и към момента на сключване на предварителния договор.

Ищцата претендира и присъждане на разноски по производството.

По делото, по реда и при условията на чл.131 от ГПК са постъпили отговори от ответниците. С отговора на ответника М. С. Ю. исковата претенция е намерена за допустима, но неоснователна. В отговора са направени възражения, че идентифицирането на имотите в предварителния договор е извършено по начин, който не отразява волята на страните за разпореждане с тях, както и, че същият не включва всички съществени елементи на целения окончателен договор. Възразява се, че посочената цена на недвижимия имот в размер на 118 000 лв. не е конкретизирана за кой от двата недвижими имота е договорена.

Оспорва се обстоятелството, че ищцата е платила изцяло задълженията си по предварителния договор. Оспорва се твърдението на ищцата, че към момента на подписване на предварителния договор не е знаела, че недвижимият имот е в режим на СИО.

С отговора ответникът М. Ю. е заявил искане за разваляне на сключения на 22.11.2019 г. предварителен договор за продажба на недвижими имоти с ищцата С. С. Х., поради виновно неизпълнение на купувача по предварителния договор.

С отговора е взето становище и по евентуално предявените искове. По отношение на първия евентуално предявен иск е направено възражението, че ищцата не е заплатила стойността от 118 000 лв. А по втория евентуално предявен иск изрично е изразено становище, че твърденията на ищцата, че е претърпяла вреди, които са се изразили в разлика между реалната пазарна стойност на жилища с аналогично местоположение, вид, разпределение и квадратура към момента на депозиране на исковата молба и към момента 3 на сключване на предварителния договор в размер на 100 000 лв., се явявали неоснователни, тъй като тази разлика ищцата определяла като разлика в пазарните цени, а не като разлика между вписаната продажна цена в договора и пазарната цена към момента на депозиране на исковата молба.

В депозирания отговор на исковата молба от ответницата А. М. Ю. е направено възражение, че същата не дава съгласие да бъде прехвърляна собствеността върху посочените в предварителния договор недвижими имоти, с уточнението, че такова съгласие не е дала и към момента на подписване на предварителния договор, и към момента на изпращане на нотариалната покана, и към момента на депозиране на исковата молба. С отговора е направено и възражение, че ищцата не е заплатила на ответника М. С. Ю. цената по предварителния договор.

Ответниците претендират присъждане на разноски по производството.

В откритото съдебно заседание, проведено по реда и при условията на чл.143 и сл. от ГПК, ищцата С. Х., лично и чрез процесуален представител, поддържа исковата си претенция. Уточнява, че договорената продажна цена от 118 000 лв., заплатила по два начина, веднъж по банков път чрез дарените й пари от фактическия й съжител М. Ю., тъй като жилищата били предназначени за родените от връзката им две деца, и чрез неговата банкова сметка, а остатъка на три пъти в офиса на ответника М. Ю. срещу подпис на гърба на самия договор. Изтъква, че с доказаното полагане на подпис от ответницата А. Ю. на гърба на процесния предварителен договор на 18.08.2020 г., получавайки част от договорената сума за продажбата на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, последната писмено се е съгласила със сключването му. Претендира присъждане на разноски, за които представя списък по чл.80 от ГПК. Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответната страна.

В откритото съдебно заседание, проведено по реда и при условията на чл.143 и сл. от ГПК, ответниците М. Ю. и А. Ю. чрез процесуален представител, оспорват предявената искова претенция, като поддържат депозираните по делото отговори. Претендират присъждане на разноски, за които представя списък по чл.80 от ГПК.

Окръжният съд в рамките на своите правомощия, действащ в производството като първоинстанционен, след приключване на съдебното дирене и изслушване на устните състезания, пристъпи към постановяване на своя съдебен акт, в който приема за установено следното :

Предявени в условията на обективно и субективно съединяване са главен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а при условията на евентуалност и осъдителни такива по чл.

55 от ЗЗД, респ. по чл. 45 от ЗЗД, а именно – главен иск, с който се цели да бъде обявен за окончателен процесния предварителен договор за покупко-продажба от 22.11.2019 г.; първи евентуален по отношение на главния иск осъдителен иск да бъдат осъдени и двамата ответници М. С. Ю. и А. М. Ю. да заплатят на ищцата платената от нея без основание сума от 118 000 лв., ведно със законна лихва за забава върху главницата, считано от датата на 4 предявяване на исковата молба - 20.01.2025 г. до окончателното й изплащане; и втори евентуален по отношение на главния иск осъдителен иск, да бъде осъден ответникът М. С.

Ю. да заплати на ищцата причинените й имуществени вреди, изразяващи се в разлика между реалната пазарна стойност на жилища с аналогично местоположение, вид, разпределение и квадратура към момента на депозиране на исковата молба и към момента на сключване на предварителния договор, в размер на 100 000 лв., частично предявен в производството в размер на 10 000 лв., ведно със законна лихва за забава, считано от 20.01.2025 г. до изплащане на сумата.