Определение № 577 от 09.02.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 577 гр. София, 09.02.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Здравка Първанова

Розинела Янчева като разгледа докладваното от Розинела Янчева Касационно гражданско дело № 20258002101368 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Риал Стейтс“ ЕООД, чрез адвокат С. Г., срещу решение № 380 от 06.11.2024 г. по гр. д. № 20245200500300/2024 г. на Окръжен съд Пазарджик, с което е потвърдено решение № 35 от 09.01.2024 г. по гр. д. № 1241/2023 г. на Районен съд - Пазарджик по иска, предявен от „М6“ АД срещу „Риал Стейтс“ ЕООД, с правно основание чл. 108 ЗС, с което е прието за установено, че ищецът е съсобственик с 3/36 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в землището на с.

Сбор, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-122/30.06.2017 г. на изп. директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. Сбор местност „Кел тепе“, площ: 2309 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 8, номер по предходен план: 05023, като е осъден ответникът да бъде отстранен от описания поземлен имот и да предаде владението върху него на ищеца; на основание чл. 537, ал. 2 ГПК е отменен нотариален акт за собственост на недвижими имоти, придобити по давност № 31, том III, peг. № 5381, дело № 370/2022 г., извършен от М. М. - нотариус с peг. № 571 на НК, вписан от АВ/СВ - Пазарджик с Акт № 72, том 47, дело № 6454/2022 г., в частта му, с която ответникът „Риал Стейтс“ ЕООД е признат за собственик по силата на давностно владение на описания по-горе поземлен имот.

Въззивният съд е съобразил, че пред първоинстанционния съд производството е образувано по искова молба на „М6“ АД, в която се твърди, че с нотариален акт за дарение на недвижим(и) имот(и) № 187 от 11.04.2022 г., том I, рег. № 2163, дело № 156/2022 г. ищецът придобил от А. В. К. 1/36 ид.ч. от процесния имот, а с нотариален акт за покупко-продажба 1 на недвижим(и) имот(и) № 188 от 11.04.2022 г., том I, рег. № 2173, дело № 157/2022 г. – 2/36 ид.ч. Сочи се, че през м. декември 2022 г. ищецът получил от АГКК, СГКК - гр. Пазарджик писмо, с което бил уведомен, че собствеността на поземлен имот с идентификатор *** е прехвърлена на друго лице. При проверка в Службата по вписванията Пазарджик и справка в Имотния регистър „М6” АД установило, че този имот бил придобит въз основа на давностно владение от „Риал Стейтс“ ЕООД, за което бил издаден констативен нотариален акт за собственост на недвижими имоти, придобити по давност № 31, том III, рег. № 5381, дело № 370/2022 г. Ищецът оспорва „Риал Стейтс“ ЕООД да е владяло имота с идентификатор *** в продължение на 10 години, непрекъснато; визира, че доколкото той е земеделски и не е ограден, не е ясно как ответникът би могъл да упражнява фактическата власт върху него, освен чрез обработването му или чрез застрояването му с временни селскостопански постройки. Сочи, че всеки от тези начини на упражняване на фактическа власт, съответно на владение, са изключени, тъй като продавачът и дарител А.

В. К. сключил на 06.06.2005 г. договор с М. Г. М., с който му възложил срещу възнаграждение „да посещава, наблюдава и пази“ недвижимите имоти - собственост на ищеца, между които и процесният, като от 06.06.2005 г. до датата на съставяне на констативния нотариален акт нито изпълнителят по договора, нито А. В. К., в качеството на съсобственик на имота, констатирали каквито и да е действия на своене и упражняване на фактическа власт от „Риал Стейтс“ ЕООД. В срока по чл. 131 ГПК по делото не е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответното дружество.

Окръжен съд – Пазарджик е приел за установено следното от фактическа страна:

С нотариален акт за дарение на недвижим(и) имот(и) № 187 от 11.04.2022 г., том I, рег. № 2163, дело № 156/2022 г. и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим(и) имот(и) № 188 от 11.04.2022 г., том I, рег. № 2173, дело № 157/2022 г. „М6“ АД придобило 3/36 ид.ч. от процесния имот. Същият, съгласно удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК, изх. № Д0002218/02.03.2023 г., издадено от Община Пазарджик, отдел „МДТ“, е с данъчна оценка от 64.65 лв. Дарителят, съответно продавачът по посочените по-горе нотариални актове А. В. К., като възложител, сключил на 06.06.2005 г. в гр. Пазарджик договор с М. Г.

М. - изпълнител, съгласно който му възложил срещу възнаграждение да посещава, наблюдава и пази недвижими имоти, собственост на възложителя, между които и процесният. Съгласно т. 2.1 от договора, изпълнителят се задължил, срещу възнаграждение, да посещава най-малко два пъти месечно посочените в т. 1 от договора имоти, да ги наблюдава и да ги пази от трети лица, които без съгласието и знанието на възложителя ги завземат, обработват, застрояват или извършват каквито и да било действия или дейности в тях, като в случай че изпълнителят види или установи по друг начин, че който и да е, без съгласието и знанието на възложителя, извършва каквито и да било действия или дейности в някой от посочените в т. 1 от договора имоти, следва незабавно да уведоми възложителя, а при необходимост - МВР, кметството в [населено място] или други органи, които могат да съдействат за отстраняването на третото лице-нарушител. Съгласно нотариален акт за собственост на недвижими имоти, придобити по давност № 31, том III, рег. № 5381, дело № 370/2022 г. процесният поземлен имот с идентификатор *** е придобит, въз основа 2 на давностно владение, от „Риал Стейтс“ ЕООД. От събраните по делото гласни доказателства се установява, че през м. декември 2022 г. ищцовото дружество било уведомено с писмо на СГКК - гр. Пазарджик, че собствеността на същия имот е прехвърлена на друго лице. От показанията на свидетелите на ищцовата страна - М. Г. М. и А. К. Ф., се установява, че спорният поземлен имот не е обработван от дружеството-ответник. Едва в началото на 2023 г. последният започнал ограждането на имота във връзка с изграждането на фотоволтаици. Разпитан като свидетел по делото, изпълнителят по договора от 06.06.2005 г.

М. Г. М. заявява, че във връзка със задълженията си по договора редовно посещавал имотите, описани в него, вкл. процесния, и че едва в началото на 2023 г. установил, че процесният имот се огражда и върху него се поставят фотоволтаици. Свидетелят е категоричен в показанията си, че към датата на извършването на сделките по двата нотариални акта от 2022 г. (за дарение и покупко-продажба) върху имотите-предмет на договора от 06.06.2005 г. не били извършвани земеделски дейности, не били застроявани сгради и съоръжения, поставяни огради.

При тези данни, въззивният съд е направил следните правни изводи:

За уважаването на предявен ревандикационен иск е необходимо доказването на трите произтичащи от фактическия състав на чл. 108 ЗС предпоставки: правото на собственост на ищеца върху претендирания имот, упражняването на фактическа власт от ответника върху него и липсата на правно основание за същата, което да е противопоставимо на доказаното право на собственост на ищеца. Окръжен съд – Пазарджик е заключил, че от доказателствата по делото се установява правото на собственост на „М6“ АД върху 3/36 ид.ч. от процесния имот, както и че върху него се упражнява без правно основание фактическа власт от „Риал Стейтс“ ЕООД. Приел е, че доказателства, че последното дружество е владяло поземлен имот с идентификатор *** в продължение на 10 години, не са налице. Безспорно е, че в конкретния казус става дума за неограден земеделски имот, като упражняването на фактическа власт върху него би могло да се извършва чрез обработването му или чрез застрояването му с временни селскостопански постройки или други съоръжения. Такива доказателства не са събрани. Неопровергани са показанията на свидетелите Ф. и М., съгласно които от сключването на договора от 06.06.2005 г. до нотариалните актове от 11.04.2022 г. нито изпълнителят по този договор, нито възложителят по него са констатирали някакви действия по своене на имотите и упражняване на фактическа власт от страна на ответника или на друго лице.

Въззивният съдебен състав изрично е посочил, че не споделя оплакванията във въззивната жалба на „Риал Стейтс“ ЕООД за допуснати по делото съществени процесуални нарушения.

Визирал е, че искането на дружеството за назначаване на съдебно-техническа експертиза е било преклудирано, предвид неподаването на отговор на исковата молба и липсата на искане за експертиза и в първото открито съдебно заседание. Относно оплакването за непълнота на доказателствата, съдът е посочил, че при разглеждане на делото пред първата инстанция не се установява в нито един негов етап, когато е имало възможност да се ангажират каквито и да е било доказателства и да се правят доказателствени искания, да са били заявени конкретни доказателствени искания от ответника по исковата молба.

3

Като последица от уважаването на иска по чл. 108 ЗС, въззивният съд е приел за основателно и искането по чл. 537, ал. 2 ГПК за отмяна на констативния нотариален акт на ответника в частта му относно процесния недвижим поземлен имот - т. 6 от същия.

Жалбоподателят счита решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се позовава на разпоредбите на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3, и ал. 2, предл. трето ГПК.

На първо място, жалбоподателят формулира въпроса: Допустим ли е иск за собственост на реална част от имот, когато тази реална част е бивш имот с трайно предназначение на територията: земеделска земя, възстановен по реда на ЗСПЗЗ, като към датата на предявяване на иска за собственост същият имот вече не съществува, а е включен в урбанизирана територия – урбанизиран поземлен имот, и е със сменено предназначение - за производство на електроенергия от възобновяеми източници (ВЕИ).

Счита, че същият е от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото.

На второ място, формулира въпроса: Допустимо ли е събиране на държавна такса, определена на база данъчна оценка на реалната част от имот, когато тази реална част е бивш имот с трайно предназначение на територията: земеделска земя (възстановен по реда на ЗСПЗЗ), като към датата на предявяване на иска за собственост същият имот вече не съществува, а е включен в урбанизирана територия (урбанизиран поземлен имот) и е със сменено предназначение - за производство на електроенергия от възобновяеми източници, и не следва ли държавната такса да се определя съобразно актуалния статут/предназначение на имота - за производство на електроенергия от възобновяеми източници, респ. актуалната му данъчна оценка съобразно това ново предназначение.

По този въпрос се сочи противоречие с ТР № 8/23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г на ОСГК на ВКС.

На трето място, жалбоподателят се позовава на очевидна неправилност на атакувания от него съдебен акт. Аргументира се с обстоятелството, че първоинстанционният съд е постановил решение единствено въз основа на доказателства, събрани само от ищеца, като по този начин е постановено необосновано решение, като не са събрани допустими, относими и необходими доказателства.

В тази връзка формулира и въпроса: Длъжен ли е въззивният съд служебно да допусне изпълнението, в конкретния случай, на съдебно-техническа експертиза, доколкото същата би имала за предмет обстоятелствата, касаещи пространствените предели на правото на собственост на ищеца по иска по чл. 108 ЗС, както и би установила конкретната индивидуализация на спорния недвижим имот.

По този въпрос жалбоподателят визира противоречие с ТР № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Заявява и че съгласно ТР № 1/2009 г. на ВКС, т. 1, касационната инстанция следи служебно за допустимостта на производството. Доколкото точната индивидуализация на спорния недвижим имот е именно част от допустимостта (редовността) на производството, то съдът, в частност въззивният съд, е длъжен служебно да изследва този въпрос, като в този смисъл е и практиката по чл. 290 ГПК. Установяването на материални признаци на имота - вид, 4 местонахождение, граница, площ, номер по действащия кадастрален и регулационен план или друг вид план, е въпрос на приложение на императивен материален закон (по смисъла на т. 3 от ТР № 1/2013 г. на ВКС), и не може да бъде отклонено чрез недопускането на доказателствените искания - в случая чрез недопускане на относима към предмета на делото съдебно-техническа експертиза, с каквито и да било доводи на съда.