Решение № 596 от 21.05.2024, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 596 гр. София, 20.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско дело № 20241000500274 по описа за 2024 година

С решение № 5999 от 23.11.2023 г. по гр.д. № 7408/2021 г., СГС, І-19, ОТХВЪРЛЯ предявения от „Кота Нула Строй“ ЕООД срещу Д. Г. Т., иск с правно основание чл. 27, пр. 6 ЗЗД вр. с чл. 33 ал. 1 ЗЗД за унищожаване на договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на 19.06.2020 г., обективиран в н.а. № 90, том I, рег. № 2390, дело 79/2020 г. на нотариус 037 – Д. Н., СРС, като неоснователен.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищцовото дружество „Кота Нула Строй“ ЕООД. Твърди, че съдът не е включил в доклада си обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възраженията на страните, както и че не е разпределил правилно доказателствената тежест.

Сочи, че изрично с исковата молба са въведени твърдения, че уговорената неустойка е нищожна, поради прекомерност (противоречие с добрите нрави) и поради това, че ищецът не е формулирал изричен петитум в тази насока, съдът е бил длъжен да даде указания за отстраняване на разминаването.

Отделно поддържа, че съдът неправилно не е допуснал изменение на иска, поискано с молба от 3.06.2022 г. Сочи, че без да въвежда нови твърдения, ищецът е добавил нов петитум, тъй като при непроменена фактическа 1 обстановка заедно с искането за унищожаване на договора, е поискано прогласяване на нотариалния акт за нищожен. Посочено е, че записването в споразумението, че се дължи неустойка всъщност е заобикаляне на закона, което установява нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД. Твърди, че се касае до обезщетение на вреди, което не е с характер на неустойка, доколкото тя не може да се уговаря за вече настъпили вреди. Твърди още, че след като в случая неустойката е обезщетение, то е следвало ответникът да докаже възраженията си за лошо изпълнение и размера на вредите от забавено и лошо изпълнение. След като липсва неточно изпълнение то, частта от сумата, служеща за покриване на недостатъци, е била платена при начална липса на основание, както и при противоречие с добрите нрави. Счита, че съдът е бил длъжен служебно да се произнесе за нищожността на извършените сделки съгласно ТР № 1 от 27.04.2022 г. по т.д. № 1/20 г., ОСГТК на ВКС. Намира, че съдът не е изпълнил задължението си да анализира свидетелските показания, както и да обсъди споразумението, с което е определена неустойката от 100 000 лв. Моли да се отмени решението, да се унищожи сключения с н.а. № 90 от 19.06.2020 г. договор, респ. да се прогласи неговата нищожност, както и да се прогласи нищожност на клаузата за неустойка в размер на 100 000 лв., уговорена в споразумение от 17.06.2020 г., като се присъдят разноски.

Ответникът по жалбата Д. Г. Т. оспорва същата. Подчертава, че след предявяване на иска ищцовото дружество се е домогвало да измени претенцията си чрез въвеждане на твърдения за нищожност на неустойката и за значителна нееквивалентност на престацията, водещи до накърняване на добрите нрави. Такива твърдения обаче в исковата молба не са въвеждани, като ищцовото дружество се възползвало от обстоятелството, че между понятията „крайна нужда и неизгодни условия“ от една страна и „значителна нееквивалентност на престацията“ – от друга, има незначителна разлика.

Подчертава, че ищецът се е опитвал да премине от конститутивен иск за унищожаемост към установителен иск за нищожност, което е недопустимо.

По същество сочи, че уговорената неустойка от 100 000 лв. е дори по-малка от цената на прехвърлените имоти с оспорената сделка, а дали неустойката е уговорена в нарушение на добрите нрави следва да се обсъжда с оглед преценка на всички данни по делото.

Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.

2

Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и доказателствата по делото намира следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 33 ЗЗД.

Ищецът „Кота Нула Строй“ ЕООД твърди, че на 29.06.2016 г. сключил с ответника Д. Г. Т. предварителен договор за учредяване на право на строеж върху собствен на Т. поземлен имот, находящ се в гр. ***, кв. ***, ул. *** № **, с площ от 473 кв.м., подробно описан, като дружеството следвало да построи сграда и да прехвърли на ответника собствеността върху два самостоятелни обекта в нея – апартамент и гараж. На 10.07.2017 г. бил подписан и окончателния договор и в продължение на три години отношенията между страните били добри. На 14.04.2020 г. обаче Т. подал искова молба за разваляне на договора за учредяване на вещно право на строеж (вписана на 10.06.2020 г.), тъй като според чл. 20 от предварителния договор срокът за приключване на строежа бил 24 месеца (от влизане в сила на разрешението за строеж, подписване на окончателен договор и даване на строителна линия и ниво), а почти 2 години и половина вече били изминали, а сградата не била изградена дори до груб строеж. Ищецът признава забавата, но сочи, че тя се дължи на обстоятелството, че строежът се забавил, тъй като водопроводът е трябвало да премине през съседен имот. Дружеството изтъква още, че по подписан с банка договор за кредитиране не получил договорения заем, тъй като банката узнала за образуваното исково производство. Така финансовото положение на ищеца се влошило драстично и той бил принуден да преговаря с Т., който поставил условие в негова полза да бъде платена неустойка от 100 000 лв. за забава на строителството, за което да се сключи споразумение, след което той ще оттегли иска си за разваляне на договора за учредяване на право на строеж. Дружеството се съгласило, макар и да нямало възможност да плати посочената сума. Това пък на свой ред обусловило решение на Т. щом не може да получи сумата вместо нея да поиска да му бъдат прехвърлени нови два обекта в сградата – гараж и ателие. Твърди се, че в състояние на финансов колабс дружеството било принудено да се съгласи да сключи споразумението от 17.06.2020 г. и да се задължи за сумата от 100 000 лв., а поради невъзможност да ги плати, ищцовото ЕООД приело вместо това да прехвърли новите два имота, макар и цената им да надвишавала сумата от 100 000 лв. На свой ред Т. се задължил да оттегли 3 исковата молба за разваляне на договора. Между страните бил подписан н.а.

№ 90 от 19.06.2020 г. за прехвърлянето на гаража и ателието, като ищецът счита, че практически сделката за имотите е безвъзмездна, защото сумата от 100 000 лв. не е била дължима – тази нееквивалентност основава нищожност на договорената неустойка, която противоречи на добрите нрави и надхвърля присъщата й обезпечителна и обезщетителна функция и се явява средство за обогатяване на кредитора за сметка на длъжника. Отделно сочи и друга причина за поставянето си в явно неизгодни условия - ответникът уведомил банката на строителя, че строителството на обекта било некачествено и това провокирало проверки. Ищецът поддържа, че с действията на ответника по подаване до съда на молба за прекратяване на правоотношенията им се целяло да бъде поставен ищецът в състояние на крайна нужда, която да го мотивира да продаде допълнително два имота на крайно занижена цена от 100 000 лв., която дори не е платена, предвид сключеното споразумение за прихващане с недължимо, според дружеството, вземане. Като сочи, че продажбата по н.а. № 90 от 19.06.2020 г. е сключена при крайна нужда и явно неизгодни условия, претендира сделката да бъде унищожена, както и да му бъдат възстановени разноските в процеса.

Ответникът Д. Г. Т. оспорва иска. Сочи, че в уговорения 24 месечен срок не било изпълнено задължението на дружеството да предаде обектите в договорената степен на завършеност (т. 3б и 3в от н.а. № 116 от 10.07.2017 г.).

След като срокът напреднал, а обектът не бил изграден, ответникът бил уведомен, че дружеството няма почти никаква икономическа дейност.

Страните преговаряли и ответникът не оспорва, че поискал обезщетение от 100 000 лв. за забавата, а тъй като дружеството не разполагало с тези средства, то предложило да се прехвърлят два имота, а Т. да оттегли иска си за разваляне на договора за учредяване на право на строеж, тъй като „Кота Нула Строй“ ЕООД искало да получил кредит от банката. Процесният договор бил сключен, като по съществото на спора се твърди, че той не може да бъде унищожен, поради правилото на чл. 297 ТЗ, което има съответно приложение в случая. Евентуално се сочи (в случай, че този текст трябва да се прилага само за двустранни търговски сделки), че Т. развива търговска дейност (с покупко-продажба на недвижими имоти) без тя да е персонифицирана. Отделно счита, че не са налице двата елемента на иска – крайна нужда и явно неизгодни условия.

4

С молба от 3.06.2022 г., преди първото по делото заседание, ищцовото дружество е оспорило тезата на ответника и е направило искане за изменение на основанието на иска. Посочено е, че е налице нищожност на окончателния договор за покупко-продажба от 19.06.2020 г., поради заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави, тъй като е сключен във връзка с нищожна неустоечна клауза, която установява прекомерност на неустойката. Твърди, че поведението на Т. било неморално, а престациите по сделката – нееквивалентни. Претендира алтернативно на първоначалния иск съдът да обяви нищожност на н.а. № 90 от 19.06.2020 г. поради заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави, и кумулативно да обяви нищожност на клаузата, определяща размера на неустойката в споразумение от 17.06.2020 г.

С протоколно определение от първото по делото заседание на 6.06.2022 г., съдът е отказал да допусне изменение, като е приел, че се касае до последващо обективно съединяване на искове.

От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка:

Страните нямат спор по релевантните за делото факти. Установява се, че на 29.06.2016 г. между „Кота Нула Строй“ ЕООД и Д. Т. е подписан предварителен договор за учредяване на право на строеж върху процесния терен, а на 10.07.2017 г. е сключен и окончателния договор с н.а. № 116, т. І, дело № 102/17 г. (л. 54). В т. 3в е предвидено, че строителството ще бъде завършено до съответна степен (т.3а и т. 3б) в срок от 24 месеца от започването му с даване на строителна линия.

От представения предварителен договор от 29.06.2016 г. (л. 69, т. 7 от таблицата, л. 72, чл. 40, ал. 5) се установява, че страните са включили неустоечни клаузи в съглашението си, като според една от тях ако в указаните по договора срокове учредителят не бъде поканен за въвеждане във владение на обектите има право на неустойка, в посочен размер – чл. 40, ал. 5. Според уговорката в цитирания текст може да бъде пресметнато, че с оглед площта на обектите, полагащи се на Т., за всеки ден на забава неустойката е в размер на 120, 70 евро на ден.

Няма спор, че по иск с правно основание чл. 87 ЗЗД, предявен от Т. на 15.04.2020 г. (л. 45), е образувано гр.д. № 15925/20 г., СРС, 82 с-в, за 5 разваляне на договора, сключен с н.а. № 116 от 10.07.2017 г., от който иск е заявен отказ с молба от 19.06.2020 г. (л. 12). Преди заявения отказ страните са сключили предварителен договор на 17.06.2020 г. (л. 18), по силата на който „Кота Нула Строй“ ЕООД се задължило да продаде процесните гараж и ателие на Т. за цена от 100 000 лв. Страните подписали и нотариално заверено споразумение на 17.06.2020 г. (л. 21), по силата на което и на основание чл. 365 ЗЗД „Кота Нула Строй“ ЕООД е заявило, че дължи на Т. неустойка за забава на строителството на процесната сграда в размер на 100 000 лв. и са се договорили дружеството да прехвърли описани гараж и ателие, като продажната цена се прихваща с размера на дължимата неустойка.

Т. е поел задължението в деня на прехвърляне на имотите да се откаже от иска по чл. 87 ЗЗД, както е и сторил.