Решение № 3327 от 02.07.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3327 гр. Пловдив, 02.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Христо Г. Иванов при участието на секретаря Елица Ч. Колибаровска като разгледа докладваното от Христо Г. Иванов Гражданско дело № 20225330116651 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от В. Н. В., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, против „Инвестпродукт” ООД, ЕИК 040392744, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Цар Асен“ № 8, представлявано от у. П. И. Г., с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и се претендира да бъде обявен за окончателен сключеният между страните предварителен договор, обективиран в точка ІV от нотариален акт за продажба на право на строеж от *** с № ***, том ***, рег. № ***, дело № *** на Д. Н. – *** с рег.

№ *** на НК, с район на действие РС – П., вписан в Служба по вписванията – Пловдив под акт № ***, том ***, дело № ***, съобразно която продавачът „Инвестпродукт” ООД се задължава да продаде на купувача В. Н. В. – в тримесечен срок след цялостното застрояване на *** -***, ***, *** от кв. *** по плана на гр. П., кв. „***“, в съответствие с действащия за него подробен устройствен план (който имот представлява по одобрените КККР на гр. П. – поземлен имот с идентификатор ***, с административен адрес: ***, с площ от 2422 кв.м), идеална част от дворното място /УПИ/, съответстваща по размер на идеалната част от същото като обща част на описаните в акта ***, за цена в размер на 1 лев, а купувачът В. Н. В. се задължава да купи тази идеална част от УПИ за посочената цена и заплати дължимите при прехвърлянето на собствеността данъци и такси.

1

В исковата молба се твърди, че съгласно нотариален акт за продажба на право на строеж № ***, том ***, peг. № ***, дело № *** по описа на *** Д. Н., вписан в Службата по вписванията – Пловдив под акт № ***, том ***, дело № *** и декларация за сбъдване на отлагателно условие, издадена от П. И. Г., като у. на „Инвестпродукт” ООД – нотариално заверена с peг. № *** от *** по описа на Д. Н., peг. № *** на НК, вписана в Служба по вписванията – Пловдив с № ***, том *** от ***, ищцата е придобила и е станала собственик на следните обекти, които е закупила от ответното дружество, а именно: ***, находящ се на *** етаж на условна кота ***, в *** вход /номер ***/ на сградата, на застроена площ от 51,17 кв.м, състоящ се от дневна и кухненски бокс, баня – тоалетна, спалня и два балкона, при граници: *** – *** на *** етаж и покрив, на същия етаж от *** – външна стена към ул. „***”, от *** – калкан, от *** – *** и външна стена към ***, от *** – *** и стълбищна клетка, отдолу апартамент *** на *** етаж, ведно с избено помещение № *** в същия вход на условна кота ***, с полезна площ 2,46 кв.м, при граници: от *** – коридор, от *** – ***, от *** – *** и от *** – ***, ведно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, равняващи се 2,723 % идеални части от общите части на сградата, които обекти се намират в жилищна сграда – ***, със застроена площ от 334,20 кв.м, състояща се от ***, ***, четири жилищни и един мансарден етажи, с две секции /входа/ – *** и ***, ситуирана в *** част /от към ул. „Г. П.“/ на УПИ ***, *** – жилищно застрояване от кв.***, по плана на кв. „***” гр. П., представляващ по одобрените КККР на гр. П. поземлен имот с идентификатор ***, с административен адрес: ***. За изграждането на гореописаните обекти (апартамент с изба) ищцата сключила с ответното дружество предварителен договор за продажба на право на строеж и строителство от *** и договор за възлагане на строителство № ***. Сочи се, че съгласно договореното в точка ІV от нотариален акт за продажба на право на строеж от *** на Д. Н. – *** с рег. № *** на НК, с район на действие РС – П., продавачът „Инвестпродукт” ООД се е задължил в тримесечен срок след цялостното застрояване на УПИ І*** *** ***, в съответствие с действащия за него подробен устройствен план, да продаде на купувача В. Н. В. идеална част от дворното място /УПИ/, съответстваща по размер на идеалната част от същото като обща част на описаните в акта апартамент с изба, за цена в размер на 1 лев, а купувачът В. В. се е задължила да купи тази идеална част от УПИ за посочената цена и заплати дължимите при прехвърлянето на собствеността данъци и такси. Към момента на изповядване на *** през 2008 г. „Инвестпродукт” ООД било собственик на целия имот, тъй като ответникът придобил от „Инкат” ООД целия имот, представляващ дворно място от 2383 кв.м по нотариален акт, а 2419 кв.м по скица, находящо се в гр. ***, съставляващо УПИ І *** *** ***, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан в Служба по вписванията – Пловдив под акт № ***. Имотът бил закупен със запазено безсрочно и безвъзмездно право на ползване върху реална 2 част от продавания имот с квадратура около 150 кв.м, учредено в полза на *** на ***, с подробно описани граници в нотариалния акт. Впоследствие с нотариален акт за замяна на недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията – Пловдив под акт № ***, в замяна на получен друг имот, „Инвестпродукт” ООД прехвърлило на *** 1/3 ид. ч. от имота – дворно място от *** по нотариален акт, а по скица *** кв.м, находящо се в ***, съставляващо поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.

П.. Към нотариалния акт за замяна имало издадени впоследствие два нотариални акта за поправка – нотариален акт за поправка на нотариален акт за замяна на недвижим имот, вписан в Служба по вписванията – Пловдив под акт № *** и нотариален акт за поправка па нотариален акт за замяна на недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията – Пловдив под акт № ***. Към датата на подаване на настоящата искова молба ответникът „Инвестпродукт” ООД бил собственик на 2/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. П., целият с площ 2422 кв.м (УПИ I – ***– жилищно застрояване, от кв. *** по регулационния план на ***), находящ се в ***. От тези 2/3 ид. ч. от поземления имот, равняващи се на 1614,67/2422 ид. ч., общо 36,92/2422 ид. ч. били собственост на трети лица – съсобственици на апартаменти в този имот (двама, от които в същата сграда, където са апартаментът и избата на ищцата), съгласно Решение № 260068/07.01.2021 г., постановено по гр. д. № 3733/2019 г., по описа на РС – Пловдив, VI гр. с., влязло в законна сила на 15.06.2022 г. С посоченото съдебно решение били обявени за окончателни аналогичните предварителни договори за покупко-продажба, обективирани в точки от нотариалните актове за продажба на право на строеж, сключени между „Инвестпродукт” ООД, като продавач и четирима други съсобственици на обекти от сгради, построени от него в същия имот, като купувачи, с предмет общо 36,92/2422 идеални части. Предвид изложеното се сочи, че към момента на подаване на исковата молба, въз основа на която е образувано настоящото производство, ответното дружество е собственик на 1577,75/2422 ид. ч. от поземления имот. Твърди се, че строителството в имота отдавна е завършило, т.е. било осъществено изискването по т. IV от процесния нотариален акт за продажба на право на строеж от 31.10.2008 г. за цялостното застрояване на УПИ в съответствие е действащия за него ПУП. Сградите в имота били напълно изградени и въведени в експлоатация, като от въвеждането в експлоатация – 28.11.2017 г., започнал да тече тримесечният срок, в който ответното дружество трябвало да прехвърли идеалните части от имота – т.е. до дата 28.02.2018 г. Ответникът не сторил това, поради което изпаднал в забава след посочената дата, от която дата започнал да тече срокът и възникнали правата на ищеца за завеждане на иска на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД – за обявяване за окончателна на клаузата, обективирана в т. ІV от нотариален акт за продажба на право на строеж от ***. Твърди се, че ответникът не пожелал да продаде на ищцата за цена от 1 лев идеална част от поземления имот, съответстваща по размер на идеалната част като обща част към продадения й апартамент с изба в 3 тримесечния срок, посочен в т. IV от нотариалния акт. Сочи се, че към момента на сключване на нотариалния акт за апартамента с избата, идеалните части били общо в размер на 2,723 % ид. ч. от общите части на сградата, представляващи 7,33/2422 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. П.. Твърди се, че цялостното застрояване на имота било приключило към 28.11.2017 г. – датата на издаване на Разрешение за ползване № *** на *** РО „НСК” при РДНСК – ЮЦР за последната от сградите, построена в имота от „Инвестпродукт” ООД, а тримесечният срок, в който следвало да стане прехвърлянето след тази дата, изтекъл на 28.02.2018 г. Поддържа се, че 5-годишният давностен срок по чл. 110 ЗЗД, който започнал да тече след тази дата, не е изтекъл към датата на подаване на настоящата искова молба – 17.11.2022 г.

Предвид изложеното, ищцата обосновава правния си интерес от предявяване на иск, с който претендира на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде обявен за окончателен сключеният между страните предварителен договор, обективиран в т. ІV от нотариален акт за продажба на право на строеж от 31.10.2008 г. Претендират се разноски по делото.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответното дружество „Инвестпродукт” ООД, със становище за неоснователност на предявения иск. Твърди, че Констативен акт от *** за установяване годността за приемане на строежа безспорно доказва цялостното завършване на строителството към дата ***, а не към дата ***, когато е издадено Разрешение за ползване № *** на *** на РО „НСК“ – Пловдив при РДНСК – ЮЦР. Сочи, че в т. ІV от процесния нотариален акт за продажба на право на строеж от *** е уговорен срок от 3 месеца и то след цялостното застрояване на процесния имот. Поддържа се, че цялостното застрояване е реализирано с построяването на последните две сгради – Блок *** и Блок ***, въведени в експлоатация на ***, но построени изцяло на 25.10.2015 г. Посочва се, че настоящата искова молба е подадена на 17.11.2022 г., а цялостното застрояване на процесния УПИ е реализирано на 25.10.2015 г., като същото впоследствие е въведено в експлоатация на 28.11.2017 г. В тази връзка се твърди, че 5-годишният давностен срок, в който ищцата е могла да предяви иск за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен, е изтекъл и прави изрично възражение за изтекла погасителна давност. Предвид това, моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Алтернативно счита, че искът е неоснователен и на друго основание, а именно – към момента на подаване на писмения отговор цялостното застрояване на процесния УПИ не било реализирано съгласно действащия за имота ПУП, каквото условие е договорено и записано в т. ІV от процесния нотариален акт. Оспорва твърденията в исковата молба, че е напълно изчерпано застрояването в ПИ с КИ *** по КККР на гр. П. за който е отреден УПИ I – ***, жилищно застрояване, кв. *** – стар, *** – нов по плана на кв. „***”, град П.. За посочения поземлен имот, със Заповед № *** на *** и *** на община П., бил одобрен проект за изменение на ПУП – Регулационен план и Застроителен план и КЗСП 4

/Квартално-застроителен и силуетен план/ на кв. *** по плана на кв. „***”, гр. П..

Впоследствие действащият ПУП бил изменен със Заповед № *** на кмета на община Пловдив за одобряване на проект за изменение на ПУП – План за регулация за УПИ I – ***, жилищно застрояване, кв. *** – стар, *** – нов по плана на кв. „*** , гр. П..

Данни за това, че не било реализирано изцяло предвиденото застрояване по действащия ПУП за процесния УПИ се съдържали и във влязлото в законна сила Решение № 260068/07.01.2021 г. по гр. дело № 3733/2019 г. на РС – Пловдив и последвалото го въззивно решение на ОС – Пловдив. Изрично се посочвало, че е налице нереализирано строителство, в това число и надстрояване, съгласно предвижданията на действащия ПУП, но било прието съвсем декларативно и при липсата на конкретни доказателства, че то не може да се реализира, тъй като същото щяло да бъде на „намалени разстояния” спрямо застрояването в процесния имот и съседните УПИ, включително и тези през улица. Поддържа се, че „намалените разстояния” между застрояването /сградите/ по принцип не са абсолютна пречка за реализиране на предвидено застрояване по ПУП, тъй като е налице ред за реализирането на такова застрояване, но при определени условия – намаляването им с 1/3, съгласно в чл. 36, ал. 1-3 от ЗУТ, още повече, че съгласно чл. 36, ал. 4 от ЗУТ може да се допуснат и по-големи отклонения, тоест още по големи „намалени разстояния” от визираните в чл. 36, ал. 1-3 от ЗУТ, с решение на общинския съвет по предложение на кмета на общината. Сочи се, че застроителните предвиждания, на който и да е ПУП, са бъдещи величини и са безсрочни, за разлика от разрешението за строеж, което има правно действие от 5 години, а при определени условия и 3 години.