Решение № 2290 от 14.04.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2290 гр. София, 14.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Добромир Ст. Стефанов при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско дело № 20241100505432 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ищеца И. М. М., чрез адв. В., срещу решение № 866/15.01.2024г., постановено по гр.д. № 44340/2022г. по описа на СРС, 85и състав, с което съдът е отхвърлил предявените срещу ответниците М. Р. М. и „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, за солидарното им осъждане да заплатят на ищеца М. сумата 5 000 лева, получена на 29.11.2021г. като депозит с оглед предстоящо сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, което не се осъществило.

Жалбоподателят твърди, че обжалваното решение било неправилно и необосновано. Първоинстанционният съд неправилно ценил събраните доказателства и приел, че причината предварителният договор да не бъде сключен била, че ищецът се отказал от сделката. СРС не съобразил, че на ищеца не били представени никакви документи за имота, а ответната страна не проявила воля за провеждане на разговор за изясняване на параметрите на предварителния договор. По делото били установени безрезултатните опити на ищеца да се снабди с документите от брокера на продавачите, получавал уклончиви отговори, липсвал и посреднически договор, сключен между продавача и агенцията за недвижими имоти. На проведена среща документите също не били представени, имотът не бил „свален“ от продажба в сайта на агенцията след заплащане на сумата, а бил предлаган и в други сайтове, вкл. с 1 последващи обяви. Моли за отмяна на обжалваното решение, а вместо това ответниците да бъдат осъдени солидарно да му върнат заплатената от него сума.

Претендира разноски за двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна М. Р. М. депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Фактът, че именно ищецът се отказал от договора се установявал по делото, включително от показанията на поискания от него свидетел Д.. Ищецът не контактувал лично за сключване на сделката, а бил представляван от св. Д., която настоявала за намаляване на цената.

Ищецът М. лично се отказал от договора поради липса на средства, а не поради непредоставени документи. Отношенията между страните изобщо не стигнали до етап коментиране подписването на предварителен договор. Едва след отказа на ищеца и с цел не за сключване на договор, а за предявяване на искова молба, той поискал документи за имота. Адвокат А. била ангажирана от ответниците с оглед претенцията му за връщане на капарото и защита по исковете, а не като представител във връзка със сключването на договора. Ищецът нямал отношения с посредническата агенция, предвид на което ответниците не били длъжни да му предоставят сключения помежду им посреднически договор. Моли за потвърждаване на обжалваното решение.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна по аналогични на горните съображения. Нито „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД, нито законният му представител Р.К.-П., получили суми от ищеца, предвид на което предявеният срещу дружеството иск бил неоснователен. Моли по подробно изложените съображения първоинстанционното решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Претендира разноски.

Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за правилността му единствено на въведените в жалбата основания.

При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

По отношение правилността на обжалваното първоинстанционно решение настоящият съдебен състав намира следното:

Със сезиралата съда искова молба ищецът И. М. М. излага, че на 29.11.2021г., между него и ответника „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД – агенция за недвижими имоти, чрез законният му представител Р.К.-П., била съставена разписка за платен депозит в размер на сумата 5 000 лева – гаранция за резервация за 30 дни, относно закупуването при цена от 70 000 евро на недвижим имот, находящ се в с. Горна Врабча, обл. Перник, с РЗП от 126 кв.м и дворно място от 480 кв.м. В същия ден ищецът-купувач превел на продавача М. Р. М., чрез Р.К.-П. - посредник, действащ от 2 името на продавача, сумата 5 000 лева. Договор за посредническа дейност не бил представен на ищеца. След 29.11.2021г. ищецът изисквал от посредника Р.К.-П. документите за имота с оглед сключването на предварителен договор между продавача и купувача, но такива не му били предоставени. След настояване от негова страна, на 22.12.2022г. по имейл му бил изпратен неподписан посреднически договор. Ищецът продължил да настоява да получи документите за имота, но това така и не се случило.

Вместо това в отговор на имейла си от 13.01.2022г. Р.К.-П. му заявила, че била в болничен. В същия ден с ищеца се свързала адв. А., която го уверила, че документите ще му бъдат представени и ще бъде проведена среща за уговаряне на параметрите на предварителен договор за продажба. Впоследствие в текстово съобщение от 01.02.2022г. по телефон, адв. А. му заявила, че страните нямали воля за сключване на предварителен договор. При проверка ищецът установил, че през 30-дневния период на резервацията имотът не бил „свален“ от сайта на ответната агенция и дори бил предлаган за продажба и в други сайтове, включително на 26.12.2021г. в сайта imot.bg от името на ответната агенция продажбата му била публикувана с нова обява.

Ответната страна не изпълнила задължението си да предостави на ищеца документите за имота, необходими за сключването на предварителен договор, не проявила воля за водене на разговори с цел уточняване на параметрите на предварителен договор, предвид на което ищецът претендира ответниците да бъдат осъдени солидарно за му върнат заплатената сума от 5 000 лева. Претендира законна лихва и разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът М. Р. М. депозира писмен отговор на исковата молба, с който оспорва същата като неоснователна. Признава, че на 30.11.2021г. банковата й сметка била заверена с преведените от ищеца 4 889.57 лева.

Оспорва твърденията на ищеца, че искал да му бъдат представени документи за сключване на предварителен договор. Ищецът единствено през м.11.2021г. осъществил оглед на имота с посредника Р.К.-П., след което лицата нито се виждали, нито разговаряли. На огледа той се явил с негови близки. Харесали имота в с. Горна Врабча, с цена 70 000 евро и ищецът сам предложил да плати депозит от 5 000 лева, за да не бъде продаден имотът на друг. Очаквал да получи сума от продажба на негов имот в гр. Бургас. Първо на агента се обадила близка на ищеца с искане за намаляване на продажната цена. До коментар за сключване на предварителен договор въобще не се стигнало, тъй като седмица след плащането на депозита ищецът се отказал от покупката. Причината за това била, че отпаднала сделката за негов имот в гр. Бургас.

Поради отказа на ищеца от сделката напълно неверни били твърденията, че били водени каквито и да е разговори с посредника за представяне на документи. Именно поради отказа му обявата за продажбата на имота била публикувана отново. Адв. А. била ангажирана едва след претенциите на ищеца за възстановяване на платения депозит. Водени били преговори, при които ищецът се съгласил да получи половината от платената сума. С представените имейли от последващи отказа дати, документите 3 не били искани за купуването на къщата, а с цел завеждане на искова молба за възстановяване на платения депозит. След като на 30.11.2021г. получила депозита ответникът М. освободила имота и до продажбата му, извършена едва през 2023г., имотът бил празен, което я лишило от ползването му. Сроковете ищецът да заяви желание да закупи имота изтекли, ищецът бил неизправна страна по договора и с писмо, получено от него на 02.02.2022г. ответникът М. го уведомила, че упражнява правото си да задържи получения депозит. Моли за отхвърляне на предявения иск.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД депозира писмен отговор на исковата молба, с който оспорва същата като неоснователна по аналогични на горните съображения. Признава, че ищецът осъществил контакт с Р.К.П., като управител на ответното дружество – агенция за недвижими имоти. Извършен бил оглед на имота на ответника М., находящ се в с. Горна Врабча, след което ищецът заплатил депозит, но не започнали преговори за сключване на предварителен договор за закупуването на имота, а за намаляване на обявената цена. Ответното дружество не получило суми от ищеца, предвид на което искът за връщането им спрямо него бил неоснователен, основания за солидарност не били налице. Моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

Съгласно правилото на чл. 55, ал. 1 ЗЗД и трайно установената съдебна практика, изразена в ППВС № 1/1979 г., в тежест на ищеца по иск по чл. 55, чл. 1 ЗЗД и в трите й хипотези е да докаже факта на плащането, а в тежест на ответника да установи наличието на основание за получаване, респ. за задържане на това плащане.

В този смисъл - Р 13/12г. т.д. 15/10г. II т.о. на ВКС.

Обстоятелството, че на 30.11.2021г. банковата сметка на ответника М. Р. М. била заверена със сума 4 889.57 лева, представляваща левовата равностойност на нареденото на 29.11.2021г., в 17.10 часа от ищеца И. М. М. плащане на сумата 2 500 евро, изрично се признава от ответника М.. Същото се установява и от представеното по делото нареждане за превод с посочено в документа основание „депозит за жилище“.

В доказателствена тежест на ответника М. М. е да докаже пълно и главно фактите, от които възникнало основанието да получи и задържи процесната сума, съобразно възраженията си, а именно, че ищецът едностранно се отказал да сключи обещаната сделка, предвид на което и по силата на валидна уговорка, за нея възникнало право да задържи получения депозит.

По делото е представено и неоспорено писмено доказателство - разписка за получена сума за предоставяне на депозит, съставена на 29.11.2021г., двустранно подписана от ищеца И. М. и Р.К.К.-П., като представляваща ответника „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД. С подписването на документа страните се съгласили, че ищецът 4

И. М. платил сумата 5 000 лева на собственика М. М. по банковата й сметка, с което гарантирал закупуването на недвижим имот, находящ се в с. Горна врабча, обл.

Перник, с РЗП от 126 кв.м и дворно място от 480 кв.м при цена 70 000 евро. От своя страна ответното дружество гарантирало, че „резервира“ имота за 30 работни дни, считано от постъпването на сумата за резервация. Страните се съгласили, че в рамките на този период начините и условията за плащане по сделката ще бъдат договорени в предварителен договор, сключен между ищеца-купувач и продавачите. Страните изрично се съгласили, че платеният депозит подлежи на връщане на ищеца-купувач в случай, че предварителен договор не се сключи поради поведение на продавачите. В този случай дружеството поело ангажимент да съдейства за възстановяване на сумата в рамките на 24 часа. Подписвайки документа ищецът изрично се съгласил, че в случай на негов отказ от сделката, той губи внесената сума.

От съдържанието на гореобсъдения неоспорен документ се установява съгласието на ищеца И. М. М., че в случай, че той едностранно се откаже от сключването на сделката, ответникът-продавач М. М. има правото да задържи получената сума от 4 889.57 лева с посочено в документа за превод основание „депозит за жилище“.

Спорният по делото въпрос е относно причините предварителен договор за продажба на имота в с. Горна врабча да не бъде сключен. За доказване на същите обстоятелства по делото са ангажирани гласни доказателства.