Решение № 1787 от 10.12.2025, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1787 гр. Русе, 10.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, XV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двА.десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Николай Ст. С. при участието на секретаря Милена Й. Симеонова като разгледа докладваното от Николай Ст. С. Гражданско дело № 20244520106284 по описа за 2024 година

Ищцата К. С. С. твърди, че във връзка с обявен за продажба недвижим имот в гр.Русе, през месец септември 2024г. тя, човекът, с когото живе е на съпружески начала и двама майстори отишли, заедно с брокер от агенция за недвижими имоти, който се представил като - А., з а да огледат имот на ул.

„И.в." №1. При направения оглед присъствали и двама майстори, които да дадат евентуално оферта за разходите, които ще имат за привеждане на имота във вид за ползване. Постройките, които им показал - А., се намирали навътре в дворното място, като заемали цялата площ по ширина. Преди тях, вляво, бил разположен гараж, за който им казали, че е на собствениците. След като се премине през тях, се излиза на двора отново и оттам в сграда, в която има баня и тоалетна. Брокерът обяснил, че къщата в началото в дясно е на друг човек. Тя се намирала на улицата и входът за нея б ил от другата стрА..

Процесното дворно място било заградено с ограда изцяло и нямало да има проблеми. В имота нямало никой и ищцата не е имала възможност да комуникира със собствениците. Твърди се в исковата молба, че изрично попитали - А. дали за това разделяне на двора има документи и дали сградите в имота са законни, като той отговорил утвърдително. След като проявили интерес към имота, ищ цата поискала от собственичката на ответното дружество Д. Б.а да им даде документи относно имота, за да се консултира т с 1 юрист относно статута на имота и сградите в него, както и изрично запитала дали наличните сгради имат Акт 16. Тя отговорила: „Разбира се." Трябвало обаче, за да й даде книжата, да остави сума като гаранция в офиса на агенцията, че е сериозна и след това всички документи ще бъдат предоставени.

Твърди се в исковата молба, че на 10.09.2024г. подписали договор за спиране на предлагането на продажбата на недвижим имот, по силата на който ищцата предала на Д. Б.а сумата от 4000лв., която за пореден път й заявила, че ще върне парите, в случай че като си проучим нещата, се окаже, че нямаме желание да купуваме. Като клаузата в последното изречение на чл.5 от договора била включена от Б.а по изрично настояване на ищцата.

Твърди се в исковата молба, че след консултация, която ищцата провела на база представените документи се оказало, че разминаванията между фактическото положение, описаното в нотариален акт № 149 от 29.12.1983г. на Русенския нотариус и скицата от СГКК, са значителни, както и че изобщо липсват документи за разпределение на ползването на дворното място. Освен това, в старата скица на имота - от 2004г., били нанесени с пунктир съществуващите на място сгради /и части от такива/. В скицата се сочело, че се издава з а да послужи за снабдяване с удостоверение за търпимост, но такова не й било предоставено. Въпреки обещанията, други документи и щ ц а т а не получил а . След консултация с адвокат, и щ ц а т а изпратила официална покА. до ответника да й бъдат предоставени допълнително документи, които доказват правата на евентуалните продавачи на имота, документи установяващи годността на имота в съществуващия му вид да бъде предмет на продажба, както и законността на изградените в имота сгради и поставени огради. Поискала и документи за разпределение на ползването на дворното място между собствениците на отделните сгради съобразно поставените ограждения. С покА.та определила срок за представяне на документите, както и срок за връщане на предадената от мен сума в размер на 4000лв., в случай, че такива документи липсват, на основание чл. 5 предложение второ от договора от 10.09.2024г. Получих отговор, че такива няма да ми бъдат изпратени, а наличните били достатъчни.

Моли съда да постанови решение, с което о с ъ д и ответника „АЛЕКСЕСТЕЙТ-БД" ЕООД гр.Русе, ЕИК:203219115, да заплати на ищцата 2

К. С. С. сумата 4000лв., получена и дължима за връщане по договор от 10.09.2024г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане, както и направените по делото разноски. Представени са писмени доказателства. Претендират се разноски по делото.

В срока по чл 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, с който са развити съображения за неоснователност на предявените искове. Представени са писмени доказателства. Претендират се разноски по делото.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установена следното от фактическа стрА.:

По делото е установено и няма спор, че на 10.09.2024г. между ищцата К.

С. С. с ЕГН:********** в качеството на възложител от една стрА. и ответника агенция „Алексестейт-БД“ ЕООД с ЕИК203219115, в качеството на изпълнител е сключен договор за спиране на предлагането на продажбата на недвижим имот.

Съгласно договора изпълнителя, приел да извърши необходимите действия по спиране на предлагането за продажба на други физически и юридически лица на недвижим имот: на стойност 53 000 Евро / петдесет и три хиляди Евро / или левовата равностойност по централния фиксинг 1.95583, т.е. 103 660 лева / сто и три хиляди шестстотин и шестдесет / лева представляващ жилищна сграда - 48 кв.м., състоящ се от две стаи, антре, килер, маза, лятна кухня и дворищен клозет - 10.50 кв.м., с адрес гр.Русе, ***, дворно място от 106.50 кв.м. идеални части от 213 кв.м., имот № УПИ У-3771 кв. Кв. № 298. Собственост според Нотариален Акт № 149 том IX дело № 3469 от 29.12.1983г. до осъществяване на предварителен договор между ПРОДАВАЧ и КУПУВАЧ или се пристъпи към директно нотариално изповядване на покупко-продажба на посочения в чл. 1 имот.

Съгласно чл . 2 от договора възложителят депозира при изпълнителя сумата от 4 000 лв. / четири хиляди лева /, която представлява гаранция за намеренията му относно посочения в Чл. 1 имот.

Съгласно чл.3 от договора изпълнителят се задължава да преустанови понататъшното предлагане на посочения в чл.1 имот на други клиенти до сключване на предварителен договор между възложителя и продавача, който 3 ще се осъществи не по-късно от 31.10.2024г. В случая за "понататъшно предлагане" не се считат предплатените медийни реклами от изпълнителя, за които се изисква технологичен срок за спиране.

Съгласно чл.4 от договора при подписване на предварителен договор м е ж д у продавач и купувач, възложителят се задължава да изплати на изпълнителя комисионна в размер на 3 % / три процента / върху продажната цена на имота, т.е. 1590 Е / хиляда петстотин и деветдесет Евро/ или левовата равностойност от 3110 лв. / три хиляди сто и десет лева /. Ако се пристъпи към директно нотариално изповядване на сделка без сключване на предварителен договор, възложителят се задължава да изплати на изпълнителя посочената горе комисионна преди нотариалното прехвърляне на имота.

Съгласно чл.5 от договора ако възложителят се откаже едностранно от изпълнението на настоящия договор в срока посочен в чл.З, той губи право да иска връщането на внесената сума. Само и единствено ако в процеса на подготовка на сделката стА.т явни нередности по горе описания имот -неточности по документи, тежести / запори върху имота, възложителя си запазва правото за въстановяване на депозита от 4 000 лева.

Съгласно чл.6 от договора в срока по чл.З от договора възложителят оказва пълно съдействие на изпълнителя, като осигурява необходимото присъствие и контакт при насрочване на срещи с продавача на имота.

Съгласно чл . 7 от договора изпълнителят не носи отговорност за действия на продавача противоречащи на предмета на настоящия договор.

В срока по чл.З, ако продавача промени условията на сделката, внесената сума по чл.2 се връща на възложителя.

От показанията на св.С. М. В. – нотариус, се установява, че по негов спомен имало сделка с имот в гр. Русе, ***, в края на миналата година, която не се реализирала, но конкретика по нея не мо же да си спомни.

От показанията на св.Г. С. Г., живеещ на семейни начала с ищцата се установява, че в началото на месец септември 2024г. видял една обява и отишъл първо да я види сам. Имотът се намира л на ***, под хотел „Ю.“. Обадил се на телефонния номер на г-жа Б.а и казал, че иска да направи оглед на имота и тя му отговорила, че ще изпрати хора, които да му отворят.

Дошъл така нареченият брокер, който се оказа л, че е син на собственичката на агенцията. Това било в началото на септември, около 6-ти септември, когато отишъл да види имота за първи път, но точната дата не м помнел . Въпросният господин му отворил да разгледа имота, като тогава Б.а не присъствала.

Подписал документ за оглед на място и започнал да оглежда къщата. Минал 4 през входната врата, отляво имало гараж, дворно място, като след това влязол в къщата. Огледал това което му било необходимо – имало две стаи вдясно, коридор, отляво имало кухня. През вътрешен двор му била показА. другата част от къщата, друга постройка. През къщата се стигало до вътрешния двор.

Там имало баня и стая.

Свидетелят установява, че на първата среща с въпросния „брокер“ казал, че иска да види всички документи на имота и още първия път му казал, че ако има някакво несъответствие няма смисъл да си губ ят времето взаимно.

Той отговорил „Не, както го виждате е така, всички документи са в офиса“.

Свидетелят Г. поискал още една среща с жена му и двама майстори, които после евентуално ще извършат ремонт на къщата, тъй като покрива бил много на ниско и трябвало да се повдигне.

Свидетелят установява, че на втория оглед присъствали двамата майстори и жената с която живеел. Твърди, че брокерката Б.а я видял за първи път в офиса, когато отишли да им покажат документите. Свидетелят твърди, че момчето което ги посрещнало и осигурило достъп до имота се оказал не брокер, а синът на Б.а. Същият ги уверил убедително, че всички документи са изрядни и са на разположение в офиса. На втория оглед, когато б или четиримата попитал сина на Б.а какво означава, че двора е в идеални части но реално б и л разделен. Свидетелят Г. задал въпроса тъй като му направило впечатление, че дворът на съседа е доста по-малък от този, който евентуално щял да бъде негов. Попитал каква е гаранцията, че тези твърдения са верни.

Синът на Б.а му отговорил „това нещо е вашия имот и всичко е описано, документите са в офиса, по документи този двор е ваш, точно този, по който вървите и който виждате“. Казали му, че зад къщата дворът също е негов.

Свидетелят твърди, че питал Б.а при следващата им среща дали могат да се правят промени в конструкцията на покрива и тя казала това е вашия имот и може да си правите каквото си искате в него, най-много да се иска разрешение от комшията, който е отдясно. В последствие, след справка в документите се оказало, че трябвало да иска разрешение от 7-8 човека, за да повдигне този покрив, но това го разбр а л след като му били дадени документите и след като вече депозита от 4000 лева бил платен.

Св.Г. установява, че документите, които им представили в офиса били един нотариален акт, много стар, голяма част от него, който не се четял и една много стара скица. Той веднага възразил , че тези документи и от този нот.акт 5 разчитал много малко работи, както и че имало пасажи, които липсвали, били изтрити. Д. Б.а казала, че ако има интерес към имота да се остави депозит и след това щели да започнат да вадят документи. Идеята била св.Г. да остави депозит от 4000,00 лева и след това да им покажат нотариален акт и актуална скица.

Свидетелят Г. попитал Б.а дали има акт 16, при което същата отговорила че има, но впоследствие се оказало че това не отговаря на действителността – нямало издаден акт 16.

Св. Г. установява с показанията си, че подписали Договора за стоп капарото и дал и парите, според него на 10 септември, след срещата. Г. попитал Б.а - „това стоп капаро, ако има някаква нередност в документите какво става с него“, като тям у отговорила, че ако има несъответствие в документите това капаро се връща. Казала още, че това стоп капаро стои като гаранция, че другата стрА. ще е сигурна, че ще имат интерес към имота, но при нередност в документите „стоп капарото“ се връща. Свидетелят установява, че впоследствие Б.а представила документи за имота, като в скицата имало постройки – баня и стая, а в нот.акт ги няма ло упоменати. Било им казано, че дворът е реално разделен, а се оказало, че никъде няма реални граници на този двор. Св.Г. казал на Б.а, че няма как при тези несъответствия в документите да дадат пари за този имот, поискал да си удържи разноски за извадените документи и да им върне остатъка от капарото. Б.а отначало отклонила претенцията за връщане на капарото, под претекс, че ще говори със собствениците, а в последствие отказала връщане, тъй като била положила много труд за тази сделка.