Решение № 106 от 07.07.2025, Окръжен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 106 гр. Ямбол, 07.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росица Ст. С.

Членове:

Николай Ив. Кирков

Галина Ив. Вълчанова Люцканова при участието на секретаря В. Д. Д. като разгледа докладваното от Галина Ив. Вълчанова Люцканова Въззивно гражданско дело № 20252300500136 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Д. Г. Й. от гр.****** – лично и като упражняващ търговска дейност в качеството на ЕТ“Д. Г. Й.“ със седалище в гр.Ямбол, действащ чрез процесуалния представител адв. Х. К. от АК-***** срещу Решение № 58/05.02.2025 г., постановено по гр.д. № 3129/2023 г. по описа на Ямболския районен съд, с което е признато за установено на основание чл.124,ал.1 от ГПК по отношение на „Василий – груп“ ЕООД, че правоотношението по Договор за наем на земеделска земя от 23.08.2022 г., вписан в Служба по вписванията - гр.Ямбол под вх. рег.№ 1656/28.03.2022 г. със страни – К. Г. Т., М. М. З., Г.

М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. - наемодатели и ЕТ„Д. Г. Й.“ - наемател, е погасено чрез сливане качествата наемодател и наемател в едно лице на 28.03.2022г. и ЕТ „Д. Г. Й.“ и Д. Г.

Й. са осъдени да заплатят на „Василий – груп“ ЕООД сумата от 700 лв. - разноски за първата инстанция.

Оплакването в жалбата е, че решението на ЯРС е неправилно, тъй като е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Въззивникът е възразил, че първоинстанционният съд е обсъдил приложените по делото доказателствата, но е стигнал до неправилни правни изводи. Направено е оплакване, че изцяло неправилни са изводите на ЯРС, че сливането на качеството наемодател и наемател по договора за наем е настъпило с придобиването на правото на собственост върху идеалните части от процесиите земеделски имоти от физическото лице Д. Г. Й.. Въззивникът сочи, че наемодатели по сключения договор за наем са Т.Т., К.Т., М.З., Г.Т., В.Г., М.М., Н.З., а наемател е ЕТ“Д. Г.Й.“. След сключването на договора за наем наемодателите са се разпоредили с притежаваните от тях идеални части, като Д.Й. е придобил 1/18 ид.ч. /10/180 ид.части/ от наетите имоти, а Д.Й. и Д.Й.а са придобили в режим на СИО 15/36 ид.ч. /75/180 ид.части/. Твърдението е, че в настоящия случай не е настъпило сливане на наемодателя /кредитор/ и наемателя /длъжник/ в цялост, защото Д. Й. не е собственик на процесиите земеделски земи в цялост на 100 %, 1 поради което неправилно ЯРС е приел, че договорът за наем е прекратен поради сливането на наемодателя и наемателя в един субект. Сочи се, че в правната теория е известен института на сливане без погасяване и в случая не е налице пълно сливане на кредитор и длъжник по договора, тъй като Д.Й. не е собственик на цялата земя, съсобственици са още З.Х., съпругът й В.Х. и С.Г.а, по отношение на които наемателят-ЕТ има задължение да заплаща наемната цена по договора, който е противопоставим на тези съсобственици.

Твърди се, че към датата на сключване на договора за наем З.С. не е била собственик на имотите и тя е придобила същите с вписания договор за наем, при което на основание чл.237, ал.1 и ал.2 ЗЗД договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. В обобщение се сочи в жалбата, че не може да се приеме, че Д.

Й. и Д.а Й.а са придобили в цялост процесните имоти и поради факта, че по делото са налице данни, че тези имоти са съсобствени с други лица, поради което следва да се приеме, че не е налице пълно сливане на кредитор и длъжник по договора за наем.

Направено е възражение, че в обжалваното решение съществува и вътрешно противоречие. По направените оплаквания са изложени подробни аргументи. По тези съображения се моли за отмяна на атакуваното решение на ЯРС като неправилно и незаконосъобразно и за постановяване на друго решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан, с присъждане на направените по делото разноски пред двете инстанции.

Въззиваемата страна – дружеството „Василий-груп“ ЕООД гр.Ямбол, чрез пълномощника адв. М.Ч. е депозирало писмен отговор, с който е оспорило въззивната жалба като неоснователна. Изложени са съображения, че липсва правна възможност за първи път с въззивната жалба да се сочат нови факти и обстоятелства, да се представят нови доказателства, които не са такива по смисъла на чл.260, т.5 и т.6 от ГПК и да се правят възражения, за които е налице преклузията по чл.133 от ГПК. Според въззиваемото дружество всички излагани за първи път с жалбата възражения, свързани със съществуването на режим на СИО, чрез които се променят притежаваните ид.ч. от недвижмите имоти са преклудирани и не следва да бъдат обсъждани изобщо. Счита, че съдът е постановил решението си въз основа на събраните по делото доказателства и по заявените от ответника възражения. Сочи, че при сключване на процесния договор за наем наемодателите са отдали под наем само притежаваните от тях общо 17/36 ид.части, с които по-късно са се разпоредили, като останалите съсобствиници не са обвързани от наемния договор, тъй като не са участвали при сключването му, нито са го потвърдили, а и трайна е съдебната практика на ВКС, според която в хипотезата на чл.32, ал.1 ЗС отношенията се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик, което разрешение е приложимо и в случаите по чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ, какъвто е разглежданият казус. В случай, че съдът приеме наличие на валиден договор за наем, сключен по реда на чл.4а от ЗСПЗЗ, който е противопоставим на останалите съсобственици, доводите на дружеството са, че срокът на договора е само за три години и само в този срок той е противопоставим на ищеца. Моли ЯОС да приложи ТР №1/2020 г. от 27.04.2022г. по т.д. 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС относно произнасяне с решението по нищожността на правни сделки или отделни клаузи от тях. Въззиваемата страна също заявява претенция за присъждане на сторените в производството разноски.

В съдебно заседание въззивниците, редовно призовани не се явяват, а чрез пълномощника си адв.К. поддържат заявеното с въззивната си жалба и се желае уважаването й.

Въззиваемият, редовно призован не изпраща законен представител в съдебно заседание, а чрез писмена молба от процесуалния си представител - адв.Ч. поддържа възраженията по отговора на въззивната жаба.

След преценка на събраните по делото доказателства, въззивният съд приема за 2 установена следвана фактическа обстановка:

Производството пред ЯРС е образувано по исковата молба на „Василий Груп“ ЕООД ЕООД гр.Ямбол против ответниците Д. Г. Й. – лично и като ЕТ „Д. Г. Й.“ като е предявен установителен иск по чл.124, ал.1 ГПК да бъде прието за установено, че не съществува облигационното правоотношение по договор за наем от 28.03.2022 г. с наемател ЕТ “Д. Г.

Й.“, тъй като е прекратено чрез сливане на качеството на наемодател и наемател в едно лице, че договорът е прекратен и не съществува в правния мир, поради сливане на страните по него.

Твърденията по исковата молба са за това, че ищецът е арендатор по вписан договор за аренда от 02.08.2022 г., сключен със съсобственици с повече от 50 % от съсобствеността на арендуваните три недвижими земеделски имота в землището на с.Ханово - ПИ с идентификатор ***, представляващ нива от 29613 кв.м, пета категория в местността „Баба гьол“; ПИ с идентификатор ***, представляващ нива с площ от 2496 кв.м, четвърта категория в местността „При моста и ПИ с идентификатор ***, представляващ нива с площ от 29996 кв.м, пета категория в местността „Широк кайряк“. За същите недвижими имоти ответникът ЕТ е сключил договор за наем от 28.03.2022 г. с наемодатели съсобственици, притежаващи по-малко от 51 % от собствеността върху имотите, който договор също е вписан и вписването е първо по ред. В деня на сключване на наемния договор чрез дарение и покупко-продажба ответникът Д. Г. Й. е придобил от наемодателите си и правото на собственост върху 17/36 ид.части от наетите имоти. След придобиване собствеността върху притежаваните от наемодателите идеални части от наетите недвижими имоти, ответникът е станал правоприемник на страната на наемодателите по договора за наем, настъпило е сливане на двете страни по договора – наемодател и наемател и по този начин договорът за наем от 28.03.2022 г. е прекратен поради прекратяване на облигационното правоотношение. В този смисъл са мотивите на ЯОС, произнасяйки се по друг спор по отношение на договора за наем от 28.03.2022 г. по в.гр.д.№ 379/2023 г.

Ищецът е обосновал правният си интерес от предявяване на установителния иск с това, че съществуването на договора за наем на ответника ЕТ пречи на осъществяване на правата на ищеца по сключения от него по-късно договор за аренда със съсобственици, притежаващи повече от половината от собствеността върху недвижимите имоти, предмет на двата договора.

Ответниците оспорват иска като недопустим поради липса на правен интерес, но този въпрос е разрешен от ЯОС с определение № 575/4.10.2024 г. по в.ч.гр.д.№ 326/2024 г. с отмяна на определението на ЯРС за прекратяване на делото по отношение на този иск.

Ответниците възразяват и по основателността на иска за това, че договорът за наем е сключен при хипотезата на чл.4а и 4б от ЗСПЗЗ, които правила са специални и не попадат в режима на ЗЗД, което прави несъстоятелни доводите, че е налице сключен договор за аренда, след като праводателите на ответника притежават повече от 25 % /17/36 ид.ч./ от собствеността и са сключили договора за наем с него. Оспорва се настъпването на сливане на качеството наемодател/наемател след сключените разпоредителни сделки, оспорения договор за наем е вписан преди последвалите сделки и договор за аренда.

Обстоятелствата изложени в исковата молба са установени по делото чрез представените писмени доказателства.

Ищецът е представил нотариален акт за дарение на недвижим имот № 114, том 5, рег.

№ 6730, дело № 598/11.10.2019 г., по който А. И. П. и И. А. И. са дарили на З. С. Х. недвижими имоти, в наследство от Т. Г. Д.- б.ж. на с.******, а именно: 1/90 ид.ч. от: ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор *** и ПИ с идентификатор ***. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 115, том 5, рег. № 6731, дело № 599/11.10.2019 г. А. И. П. и И. А. И. са продали на З. С. Х. 9/90 ид.ч. от същите 3

ПИ.

На 02.08.2022 г. между Т. Д. Г., З. С. Х. и С. Г. Г., в качеството на арендодатели и ищеца „Василий Груп“ ЕООД в качеството на арендатор е сключен Договор за аренда на земеделски земи, с нотариална заверка на подписите, надлежно вписан с вх. Рег. № 4844/02.08.2022 г. в СВ гр. Ямбол, по който са отдадени за временно и възмездно ползване същите три земеделски имота, за срок от десет стопански години.

С Нотариален акт за покупко – продажба № 22, том 6, рег. № 7243, дело № 637/07.09.2022 г. Т. Д. Г. е продала на З. С. Х. собствената си 1/3 ид.ч. от гореописаните земеделски имоти, находящи се в землището на с.******. Т.е. по трите сделки З. С. Х. е придобила 4/9 ид.ч. от имотите и заедно с наследницата С. Г. Г. собственик на 1/12 ид.ч. притежават общо 19/36 ид.ч. от съсобствеността.

На 28.03.2022 г. наследниците на Т. Г. Д., б.ж. на с.******: Т. Г. Т., К. Г. Т., М. М. З., Г.

М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. притежаващи повече от 25 % - 15/36 ид.ч. и по-малко от 1/2 ид.ч. от правото на собственост върху процесните имоти, като наемодатели, са сключили договор за наем на имотите с ответника ЕТ „Д. Г. Й.“, представляван от ответника Д. Г. Й., като наемател. Наемният договор е със срок 10 стопански години. Договорът е с нотариална заверка на подписите и е вписан в СлВ на 28.03.2022 г. с рег. № 1656.

На същата дата, с нотариален акт за дарение на недвижим имот № 158, том 1, рег. № 1602, н.д. №133/28.03.2022 г. наемодателката Н. Д. З. е дарила на ответника Д. Г. Й. 1/18 ид.ч. от процесните недвижими имоти, а с нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 159, том I, рег. № 1606, н.д. № 134/28.03.2022 г. наемодателите Т. Г. Т. - 1/8 ид.ч., К. Г. Т. - 1 /24 ид.ч., М. М. З. 1/24 ид.ч., Г. М. Т.- 1/24 ид.ч., В. Д. Г.-1/18 ид.ч., М. С. М.1/18 ид.ч. и наследникът С. В. И.- 1/18 ид.ч., са продали на Д. Г. Й. собствените си общо 15/36 ид.ч. от процесните земеделски имоти. Посредством сделките дарение и покупкопродажба ответникът Д. Г. Й. е станал собственик на 17/36 ид.ч. от имотите, предмет на договора за наем.