Протокол № 496 от 30.03.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 496 гр. Варна, 30.03.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: А. В. Славов при участието на секретаря Веска П. П.а

Сложи за разглеждане докладваното от А. В. Славов Гражданско дело № 20253100100123 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 15:27 часа се явиха:

Ищците М. П. Д., Е. К. М., И. К. К., А. П. Т., редовно уведомени за съдебно заседание, не се явяват, представляват се от адвокат К. Р. от АК – Варна, редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Ответникът С. И. И., редовно призован за съдебно заседание, не се явява, представлява се от адвокат К. С. от АК – Варна, редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Вещото лице А. Н. А., редовно призован, явява се.

СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало заключението в срока по чл. 199 от ГПК.

СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

АДВ. Р.: Да се даде ход на делото.

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило писмо вх. № 3476/02.02.2026 г. от Национален осигурителен институт.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило писмо вх. № 2758/27.01.2026 г. от 1

Национална здравноосигурителна каса, Централно управление.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. № 8701/16.03.2026 г. по допуснатата съдебно-техническа експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

Вещо лице А. Н. А.: 47 годишен, българин, български гражданин, женен, неосъждан. Без родство и други връзки на заинтересованост със страните по делото. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.

В. Л. А.: Поддържам представената от мен експертиза.

АДВ. Р. към вещото лице: Посетихте ли на място имота, който трябваше да оцените?

В. Л. А. отговаря: Имота съм го видял отвън. Вътрешно не съм го гледал на място, защото по делото има приложени снимки, с които трябваше да се съобразя. Те са вътрешни снимки от имота. Към датата, на която трябва да бъде съставена и изведена стойността по задачата, е минала дата и аз няма как да направя оглед.

АДВ. Р. към вещото лице: От къде получихте информация какви подобрения са направени и дали са направени?

В. Л. А. отговаря: Изцяло от снимковия материал, който е приложен по делото.

АДВ. Р. към вещото лице: Оценката обхваща ли целия имот? Говоря за имота, който е посочен да се оцени.

В. Л. А. отговаря: В такава цялост, в която е посочен – да.

АДВ. Р.: Аз нямам въпроси. Имам възражения, които ще коментирам след като приключи разпитването.

АДВ. С. към вещото лице: Бихте ли казали посочената средна цена за етаж от къщи, Вие сте посочили 1285 евро на квадратен метър включва ли идеални части от дворно място, защото на шеста страница има две извадки от сайтове, от които не става ясно към тези етаж от къщи, които са посочени, има ли или няма идеални части от дворно място?

В. Л. А. отговаря: Питате ме по-скоро, тъй като съм сравнил със справки от сайтове, с които евентуално е възможно да има, понеже не са посочени детайли, идеални части от дворно място, дали съм приспаднал изведената стойност с някакъв коефициент, за да извадя евентуално възможното дворно място, което е присъствало в използваните оферти, което е било включено в офертите.

Мисля, че не съм приспадал изрично за дворно място.

АДВ. С. към вещото лице: Т. е. не може да кажете дали в тази цена от 1285 евро на квадратен метър от тези сайтове има идеални части от дворно място или няма?

2

В. Л. А. отговаря: Аз не знам в тези оферти, те са много, които са били налични към нея дата, най-вероятно в някои е имало идеални части от дворното място, в други е нямало. Предполагам, че може да е имало идеални части към обектите, които са оферирани, но считам, че те не са от чак такова съществено значение за крайната цена на квадратен метър, т. е. 1000 евро.

АДВ. С. към вещото лице: От тези два сайта ли взехте информация по отношение на средната цена или от Агенция по вписванията за реално извършени сделки?

В. Л. А. отговаря: Ясно е изписано в експертизата - взел съм от „Имот.БГ“ от сайта реални оферти, информация, която е за реално съществуващи оферти и то се вижда във времето, че тези оферти са найвероятно реализирани за тези стойности, тъй като кривата, която е показана в сайта, демонстрира, че дълго време се застояват на тази и леко под тази стойност, която аз съм взел.

АДВ. С. към вещото лице: От Агенцията по вписванията предоставиха ли Ви някакви справки и информация за сделки, извършени в този район?

В. Л. А. отговаря: Да. Направил съм проучване в Агенцията по вписванията. Аз, сега си го нося. Тогава не съм го предоставил към експертизата, тъй като то по никакъв начин не кореспондира с оценявания имот. Реших, че няма смисъл да го използваме. Обяснявам защо - всички сделки, които са от 2023 г. и 2024 г., които съм получил като реални покупкопродажби, вписани в Агенцията по вписванията към тези дати, са за апартаменти от района. Т. е. апартамент и етаж от къща. Нашият обект в случая е етаж от къща. Несъпоставими са като видове обекти. Другото нещо, което ме е мотивирало да не използвам информация от тази справка, е че виждам, че стойността, на която са продадени тези апартаменти е много блика до данъчната оценка. В случая смятам, че не е въпросът да определям пазарна цена, близка до данъчната оценка, а да определим една обективна, реална стойност, пазарна, на която може, т. е. са се извършвали сделките в него период от време. По този начин съм преценил, че няма да използвам тези данни.

Ако искате, мога да ги дам да ги видите в момента. Съжалявам, че не съм го приложил. Ако трябва ще го внеса допълнително.

АДВ. С. към вещото лице: На страница 7 сте посочили едни корекции на стойността, като сте посочили съответни коефициенти за техническо състояние; за липса на собственост върху земята. Как ги определихте тези коефициенти?

В. Л. А. отговаря: Има коефициент за липса на собственост върху земята, т. е. приспаднал съм. Точка три е коефициент за липса на собственост върху земята, тъй като в офертите най-вероятно има някаква собственост върху земята. Извършил съм такава корекция.

АДВ. С. към вещото лице: Как ги определихте тези коефициенти?

В. Л. А. отговаря: За всеки коефициент обичайно стои някаква стойност. Тя е изчисление, което е на база на стойността на продадения имот.

3

Тази стойност се отразява в корекционен коефициент, за да може да се приспадне от базовата стойност, която сме определили на квадратен метър за съпоставими имоти.

АДВ. С. към вещото лице: Как определихте самия процент. Например тук сте дали корекция -10%. Защо решихте, че ще бъде -10%, а не например 5%?

В. Л. А. отговаря: Тъй като това е обичайният отбив от офертната цена за подобен регион и подобен вид обекти.

Обичайно за района на ****, тъй като е по-отдалечен квартал, при търгуване на имота се прави по-голям отбив, който е в сравнение с централно разположените градски имоти.

Моето проучване и от опита, който имам. Аз съм оценител от 2005 г. В този район обикновено цените и офертите са с 10 % завишени от цената, на която минава сделката.

АДВ. С. към вещото лице: Останалите проценти на корекция по същия начин ли ги определяте?

В. Л. А. отговаря: Не. Техническото състояние е изчисление на недостатъците на обекта.

АДВ. С. към вещото лице: Как достигнахте до този коефициент конкретно?

В. Л. А. отговаря: Това е стандартно изчисление. Ако например цената на завършен обект е „х“ и ние трябва да приспаднем всички строителни недостатъци, които има нашия обект, които притежава нашия обект, изчисляваме сумата на СМР-то, необходим за довършване на нашия обект, за да стигне до вида, в който е един завършен обект и обикновено тази сума на СМР-то се изчислява спрямо стойността на завършения обект. Така се получава коефициент, отношение.

АДВ. С. към вещото лице: В задачата Ви е посочено, че следва да вземете предвид включително, че е налице общ вход, общо стълбище и общи тавански помещения. Това не го видях във Вашето заключение. Взето ли е предвид?

В. Л. А. отговаря: Всички обекти притежават идеални части от общите части на сградата, с които съм сравнявал така или иначе.

АДВ. С. към вещото лице: В смисъл, обстоятелството, че този първи етаж, втори етаж, приземен етаж имат един и същ вход и се влиза от едно и също място, това оценихте ли го по някакъв начин?

В. Л. А. отговаря: Да. Това е така наречения обект „етаж от къща“. Те всички етажи от къщи притежават общ вход, общо стълбище с останалите етажи. Има такава разновидност на недвижим имот, който се предлага на пазара и те са с подобни характеристики. Затова съм използвал този тип недвижими имоти.

4