Решение № 260 от 17.06.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 260 гр. Несебър, 17.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Никола Д. Дойчев при участието на секретаря Мария Й. Янакиева като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело № 20252150100644 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът М. Р. К. предявява срещу Т. С. Д. и А. М. Д. при условията на пасивно субектно съединяване конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД за унищожаване на договор за замяна на недвижими имоти от 30.09.2024 г., обективиран в нотариален акт № 37, том III, рег. № 12220, дело № 307/2024 г. по описа на нотариус Ина Илиева, с рег. ***01 в регистъра на НК, по силата на който ищецът заменява 10/601 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. П., с адрес: гр. П., ул.

„К. Б. I“ ***, срещу 1/9 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № *** с адрес: с. Ч., район Нови Искър, местност К., и доплащане на 4000.00 лева, като сключен, поради крайна нужда и при явно неизгодни условия.

В исковата молба се твърди, че гореописания договор се сключва от ищеца, поради крайна нужда при явно неизгодни условия. В тази връзка се посочва, че ищецът е сравнително лабилен човек, който живее отделно от съпругата си и в самостоятелно домакинство. Работи, като реализира единствен доход близък до минималната работна заплата. Заявява се, че поради недоимъка и невъзможността да се справи го принуждава да тегли бързи кредити, които трудно съумява да обслужва, както и задлъжнява към други трети лица. В тази връзка се заявява, че при посещение в Община П. разбира, че ако не погаси задълженията си от 4000.00 лева, ще бъдат предприети действия по принудително изпълнение върху имуществото му. Така воден от нуждата за парични средства и поставен в невъзможност да ги набави от другаде, ищецът приема предложението на ответницата за замяна с доплащане, като за ищеца е водещо да получи сумата от 4000.00 лева, с който погасява задълженията си, а прехвърлените му идеални части от нивата нямат никакво 1 значение и стойност. В тази връзка се посочва, че е налице очевидна нееквивалентност между насрещните престации, като се излагат подробно аргументи. В заключение се посочва, че замяната се характеризира като такава, сключена при явно неизгодни условия, като към сключването й ищецът е воден от породената му крайна нужда.

По същество се моли за уважаване на предявения конститутивен иск по чл. 33, ал. 1 от ЗЗД. Анжажират се доказателства.

Ответниците подават писмен отговор, с който оспорват основателността на предявения иск с аргумента, че не се представят доказателства, че сделката е нееквивалентна, като същевременно се обосновава обратното твърдение за липсата на нееквивалентност. Заявява се, че М. Д. погасява задълженията на ищеца, който опровергава наличието на крайна нужда. При условията на евентуалност се заявява, че ищецът сам се е поставил в затруднено материално положение, а не поради обективни обстоятелства. В заключение се посочва, че не са налице материалноправните основания за уважаване на иска. Оспорва се представения предварителен договор, в т.ч. и неговата дата, като се твърди, че е съставен за нуждите на процеса.

По същество се моли за отхвърляне на иска. Претендират се разноски. Ангажират се доказателства.

В открито съдебно заседание ищецът не се явява лично, представлява се своите пълномощници, които молят за уважаване на исковата молба. Ответниците не се явяват и не се представляват.

Фактически констатации:

По делото не се спори, че страните сключват договор за замяна на недвижими имоти от 30.09.2024 г., обективиран в нотариален акт № 37, том III, рег. № 12220, дело № 307/2024 г. по описа на нотариус Ина Илиева, с рег. ***01 в регистъра на НК, по силата на който ищецът заменява 10/601 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. П., с адрес: гр. П., ул. „К. Б. I“ ***, срещу 1/9 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № *** с адрес: с. Ч., район Нови Искър, местност К., като отделно ищецът получава за уравняване сумата от 4000.00 лева. Видно е от приложените към писмения отговор документи, че макар и в сделката да е посочено, че ищецът получава сумата от 4000,00 лева, с част от направената от ответниците насрещната паричната престация, ответниците погасяват директно задължения на ищеца към Община П. в размер на 2259,32 лева.

Според по делото е въпроса дали сделката се сключва при крайна нужда от ищеца при явно неизгодни условия.

В тази връзка по делото са приети множество писмени доказателства, събрани са гласни доказателства чрез разпит на св. Г.а, както и първоначална и повторна съдебнооценителска експертизи.

Съдът не кредитира първата експертиза, тъй като вещото лице С. не е извършвало оглед на земеделската земя с № на ПИ *** и съответно не е изследвало и установило дали 2 имотът се отдава под наем/аренда и съответно не приложил метода на приходната стойност при определяне на пазарната стойност на земята, което е било сторено от вещото лице по втората експертиза. Именно вещото лице Ц. по повторната експертиза извършва оглед на поземления имот в с. Ч. и констатира, че нивата е обработваема и е засята с полска култура – слънчоглед, следствие на което е взел предвид и фактора, свързан възможността за получаване приходи от придобития имот, което се отразява пряко на самата пазарна цена на земеделската земя. Нормално е в.л. по втората експертиза да определи наемната/арендната цена за имота в неговата цялост, а не само за 1/9 и.д., тъй като имотът се ползва реално целия от наемателя/арендатора, а получения наем/рента следва да се разпределя между съсобствениците съобразно техните квоти в съсобствеността.

На следващо място вещото лице по втората експертиза прави съпоставка на имота в с. Ч., местност К. със сходни имоти в други местности в с. Ч. – Д., Д.. Очевидно липсват на свободния пазар предложения за продажба на земеделски земи в м-т К., в койтом смисъл е констатацията на вещото лице, поради което е логично вещото лице да вземе предвид офертни цени на ниви от други съседни местности.

Съдът счита, че посочената оценка на кв.м., респ. на цялата земеделска земя от вещото лице по първоначалната експертиза е изключително ниска за подобен имот, който се обработва и носи граждански плодове – 1,66 евро на кв.м без ДДС, респ. 3090 евро без ДДС за целия имот, а оттук и 260.00 евро без ДДС за 1/9 ид.ч. Ето защо съдът намира, че именно посочената от в.л. по повторната експертиза оценка от 16804,00 евро е нормална и съответства на реалния пазар. Следва да се отбележи, че дори този оценка е в пъти по-ниска от офертите за продажби на ниви от съседни местности – напр. в местността „Д.“, която се намира източно от с. Ч. (а местността К.-западно от с. Ч.-вж.л.201) офертната цена е от 71000евро. Следва да се отбележи, че при евентуално предоговаряне на цената между продавач и купувач и хипотетично намаляване на посочената цена на офертата дори с 50 % (вкл. за останалите взети от в.л. оферти-л.205), отново пазарната стойност на тази земя е с два пъти по-голяма.

Съдът е на мнение, че правилно вещото лице Ц. при определяне на процесната идеална част от 1/9 от земята в с. Ч., Софийска област взема предвид първо стойността на имот в неговата цялост. На първо място, липсва пазарна логика за продажба само на 1/9 ид.ч. от имот, за което свидетелства и факта, че вещото лице не е намерило въобще да се продават идеални части, а още по-малко на 1/9 ид.ч. от аналогични имоти в района на селото. Съдът приема за правилен подхода на вещото лице да изследва офертите на пазара в интернет пространството, а не посочените продажни цени в изповядваните сделки (което е направило вещото лице по първоначалната експертиза), тъй като не може да се гарантира, че не е налице симулация в цената, с оглед известния факт, че купувачите се стремят да избягват заплащане на високи такси и данъци. По отношение на цените, обявени в интернет на сходни земеделски земи в други местностни в землището на с. Ч., както вече се посочи, дори и да се намали на половина предложената продажна цена (след извършено евентуално предоговаряне), то цената отново би била по-висока от определената от вещото лице 3 окончателна цена от 16804,00 евро.

Всичко гореизложено мотивира съдът да кредитира заключението по приетата по делото повторна експертиза, поради което приема, че стойността на ПИ с идентификатор №*** е в размер на 16804,00 евро, респ. на процената 1/9 ид.ч. от него – на 1867,11 евро (3651,75 лева).

По отношение на стойността на имота на прехвърляните от М. Р. К. 10/610 кв.м. ид.ч. от имот с идентификатор *** по КККР на гр. П., приетата по делото експертиза посочва, че стойността на имота в неговата цялост е 219 810 евро, респ. по 365,74 евро на кв.м., а за процесните 10/610 кв.м. ид.ч. – 3657 евро. Вещото лице посочва, че като се вземат предвид параметрите на бъдещите сгради, посочени в сключения предварителен договор, състоянието на завършеност според инвестиционния проект и съответстващи на правото на собственост върху земенените 10/601 кв.м. от УПИ, придобилият 10/601 кв.м. ид.ч. би получил едностаен апартамент с РЗП 32,2 кв.м. на стойност 17 320,00 евро, завършен „до ключ“. Видно от предварителния договор ищецът следва да получи 10 % от бъдещите апартаменти в сграда 2 и 20 % от сграда № 1.

Съдът като взема предвид, че за процесното дворно място с идентификатор *** по КККР на гр. П. има одобрен инвестиционен проект от 16.01.2023 г. за изграждане на две жилищни сгради при свързано застрояване, от които ищецът е щял да получи 10 % от обектите в едната сграда и 20 % от обектите в другата сграда; налично издадено разрешение за строеж № 3/17.01.2023 г. за изграждане на жилищна сграда с РЗП-631,54 кв.м. на три етажа, издадена заповед на кмета на община П. за изработван на проект на ПУП-ПРЗ и РУП на три поземлени имота, в т.ч. и на процесния *** по КККР на гр. П. и че от придобитото от ответниците 10/601 кв.м. ид. ч. от поземления имот, съответства на бъдещ едностаен апартамент с площ 32 кв.м, и факта, че имотът се намира на първа линия и „гледа“ към морето, намира, че стойността на бъдещият самостоятелен обект от евентуално натурално обезщетение, би надхвърлила значително сумата от 500 евро на кв.м., в какъвто смисъл е изготвената оценъчна експертиза от в.л. С.. Тоест съдът не кредитира заключението, че стойността на едностаен апартамент с площ 32,20 кв.м, която би била получена като обезщетение срещу притежаваните 10/610 кв.м. от поземления имот, възлиза на 17320 евро към 30.09.2024 г, респ. по 505,90 евро на кв.м. Общоизвестен факт е, че пазарната стойност на квадратен метър в гр. П., за което не са необходими специални знания, възлиза на над 1500,00 евро. Това може лесно да се установи чрез справка в интернет относно пазарите на имоти в гр. П.. Налице са включително обяви за продажби за над 1700 евро за едностайни имоти на първа линия на морето, вкл. за продажба на зелено – вж. https://realistimo.com/,https://www.bulgarianproperties.bg/, https://www.alo.bg/ и др. Какъвто и да е бъдещия имот, който ще се построи, респ. бъдещият СОС, който би се получил като обезщетение, определената стойност от 500 евро на квадрат не съответства по никакъв начин на реалните пазарни цени. В тази връзка липсва икономическа обосновка от вещото лице как приема, че пазарната стойност на кв.м. възлиза на 500,00 евро.

Ето защо, освен стойността на 10/610 кв.м. ид.ч. от дворното място, възлизаща на 4

3657 евро, следва да се вземе предвид и стойността на бъдещото обезщетение в натура, което собственикът на 10/601 кв.м. от земята, би получил, а именно: едностаен апартамент от 32 кв.м. завършен „до ключ“. Съдът, след справка в горецитираните сайтове, приема средна пазарна цена на кв.м. за имот в гр. П. на брега на морето, възлизаща на 1500,00 евро на кв.м. Следователно стойността на паричното обезщетение в натура би възлязло на 48000,00 евро.

При определяне еквивалентността на престациите по договора за замяна, следва да се вземе предвид освен сравнението на стойността на двете престации по замяната от 30.09.2024 г., и факта, че ответниците получават ид.ч. от имот на първа линия на морето в гр. П. със започната инвестиционна инициатива с изпълнението на която имат възможността да получат в натура апартамент като натурално обезщетение, които може да бъде осребрен чрез продаването му или да се извличат граждански плодове от него чрез отдаването му под наем, докато ищецът получавана ид.ч. от нива от 4-та категория, от което може да се получава единствено рента като приход на годишна основа за притежаваната от него 1/9 ид.ч. и то от лицето/съсобственик, сключил договора за наем/аренда.

Разпечатката съдържа 26 от 43 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/7559f749-af10-4fe1-8d79-795888e6d2d0