Решение № 50 от 13.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 50 гр. София, 13.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-22, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Нели Алексиева при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова като разгледа докладваното от Нели Алексиева Търговско дело № 20231100901316 по описа за 2023 година

Съдът е сезиран с иск с правна квалификация чл. 307 от Търговския закон.

Ищецът „Грийнлайф плейс“ ЕООД твърди, че е поел задължение да построи недвижимия имот, предмет на сключения с ответника Н. П. И. предварителен договор от 22.01.2020 г. за покупко-продажба и строителство, а именно: ателие № 5, находящо се на втори етаж, вход Б, на кота +3.55 метра, със застроена площ от 58 кв. м., състоящо се от: антре, две стаи, баня с тоалетна, лоджия, при съседи: ателие № 04, двор, стълбище към вход В, асансьор към вх. В, апартамент № 06, коридор, заедно с 0.688% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.45 кв.м., или с обща площ от 69.45 кв. м., ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед № РД-1827/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Искър, площ 2453 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с номер по предходен план 513, кв. 510, парцел VІІ, при съседи:

ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор ***;

ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор ***;

1

ПИ с идентификатор *** и ПИ с идентификатор ***.

Договорената от страните продажна цена е 57900 евро, като ищецът посочва, че в хода на строителните дейности уведомява ответника купувач, че поради настъпили съществени изменения на обстоятелствата, които не са били предвидени към датата на сключване на договора, се налага предоговаряне на предвидената продажна цена, поради разразилата се пандемия от КОВИД 19 и във връзка с обявеното, във връзка нея, извънредно положение в РБългария.

Поддържа, че в периода след подписване на договора се е стигнало до настъпване на непредвидени обстоятелства, които са предизвикали чувствителна промяна в съотношението на стойността на насрещните уговорени от страните престации, което води и до тяхната значителна нееквивалентност. Допълва се, че реалната цена на имота при завършване на строителството възлиза на стойност надвишаваща 50 % от първоначално договорената такава, което може да се разглежда и като състояние, което противоречи на добрите нрави, имащи значението на граници при свободата на договаряне установена в нормата на чл. 9 ЗЗД. Твърди, че въведените в глобален мащаб противоепидемични мерки са довели до преустановяване на търговската дейност в цели отрасли и възпрепятстване на търговския оборот, което се е отразило негативно на цените и доставките на редица продукт, строителни материали и консумативи, включително и такива, които са от значение за осъществяване дейността на ищеца. Посочва, че е отчетен значителен ръст в цените на редица суровини – арматура, стоманени заготовки, ламарина, пластмаси, тръби и фитинги, дървен материал, цимент и бетонови изделия, кабели, изолационни материали, оборудване за отопление и гипсокартони, както и цената на труда. Ето защо поддържа, че запазването на уговорената от страните продажна цена, при отчитане на настъпилите след сключването на договора промени, довели до неколкократно увеличаване на стойността на строителната услуга, ще доведе до значително несъответствие в стойността на поетите с процесния договор насрещни престации, съответно до неоснователно обогатяване на ответника, което е основание да се приеме, че е налице стопанска непоносимост по смисъла на чл. 307 от ТЗ. Оспорва направеното от ответника възражение за недопустимост на иска, като посочва, че самият ответник не счита действието на предварителния договор за прекратено, тъй като е предявил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването му за окончателен. Твърди, че не е бил в забава на задълженията си по 2 предварителния договор, тъй като не е настъпило договорното условие /издаване на акт образец 15/, за да се пристъпи към сключване на окончателен договор. Счита, че приетата с Постановление на МС № 290/27.09.2022 г.

Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на инфлация следва да се използва като ориентир при определяне на конкретния размер на индексацията и приетата начална дата на инфлацията – 31.12.2020 г. Поддържа, че усложнената геополитическа обстановка, свързана с военния конфликт между Русия и Украйна допълнително задълбочава инфлационните процеси и затруднява снабдяването със строителни материали. Оспорва поддържаната от ответника теза, че настъпилите след сключването на договора изменения в икономическата обстановка е можело да бъдат предвидени, като поддържа, че търговецът не е можел да предугади развилата се в глобален план епидемия, възникването на военен конфликт и развитието на инфлационните процеси. Затова иска от съда да измени предварителния договор от 22.01.2020 г. в частта му относно договорената от страните продажна цена, като същата бъде увеличена от 57 900 евро на 75270 евро.

Ответникът Н. П. И. оспорва предявения иск, като недопустим, евентуално неоснователен. Поддържа, че към момента на предявяване на иска по чл. 307 от ТЗ, ищецът вече е предприел действия по прекратяване на предварителния договор, изпращайки до ответника уведомление с изх. № 2996/15.02.2022 г. Поддържа, че към този момент ищецът е в неизпълнение на поетото с задължение да изпълни договора до 30.01.2022 г. Затова счита, че ищецът няма право да иска изменение в договор, за който счита, че вече не е действащ между страните и по този начин да оправдае собствената си неизправност по договора. Оспорва и твърденията на ищеца, че увеличението в цените на материалите и труда не е могло да бъде предвидено при сключването на договора, тъй като поддържа, че при отчитане на обстоятелството, че ищецът е търговец, извършващ по занятие строителство, както и съобразяване с предвидената в чл. 302 от ТЗ дължима грижа, с която той трябва да изпълнява своите задължения, настъпилата след сключване на договора промяна в цените е могла да бъде предвидена, като за избягване на негативните последици от такова увеличение е следвало да бъде уговорена т. нар. инфлационна клауза. Посочва още, че не е ясно как е формирана сумата, с която се иска да бъде увеличена продажната цена и дали тази сума 3 съответства на увеличената стойност на вложените строителни материали или на увеличената пазарна стойност на бъдещата вещ, която ищецът е поел задължение да построи с процесния договор. Оспорва приложимостта на приетата с ПМС № 290/27.09.2022 г. към процесния договор. Иска от съда да отхвърли предявения иск, като му присъди направените в производството разноски.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, съобразно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:

Между страните по делото, на 22.01.2020 г., е сключен предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, съгласно който „Грийнлайф Плейс“ ЕООД, като продавач, се задължава спрямо Н. П. И., като купувач, да построи със свои средства и да продаде на купувача в степен на завършеност „груб строеж” и в изцяло завършен вид, така както е посочено в Приложение №1, и след получен Акт образец 15 за сградата, описания в исковата молба недвижим имот – ателие № 5, в гр.

София, комплекс „Нова Дружба“, сграда 4. С договора купувачът поема задължение да плати на продавача продажна цена за имота в размер на 57900 евро, платима, както следва: 11580 евро – капаро, при подписване на договора и 46320 евро – в срок до 1 месец след представяне на акт 15 за сградата. В чл.

4, ал. 1 от договора страните уговарят срок за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт 30.01.2022 г. или друга дата след този срок, писмено договорена между тях, в който срок купувачът ще бъде поканен за подписване в нотариална форма на окончателния договор при избран от продавача нотариус в гр. София.

В чл. 6, ал. 2 от договора е уредено право на продавача да прекрати едностранно договора, в случай, че купувачът забави плащане, дължимо по договора, повече от 60 дни от датата, на която е следвало да извърши плащането. В чл. 5, ал. 1 от договора е предвидено право на продавача да се откаже от договора и да задържи капарото, при неоснователен отказ от страна на купувача да сключи окончателния договор.

На 18.11.2019 г. ответникът е превел на „Грийнлайф Дружба“ ЕООД сума в размер на 5867.49 лева по договор за депозит от 15.11.2019 г., а на 24.01.2020 г. е превел на ищеца сума в размер на 16781.02 лева, с посочено основание – плащане по договор за депозит от 22.01.2020 г. Съдът приема, че 4 тези плащания са извършени от ищеца във връзка с процесния договор, доколкото ищецът не е оспорил този факт.

На 27.01.2022 г. на ищеца е връчена покана, с която ответникът го кани до 31.01.2022 г. да определи ден, час и нотариус за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, съгасно чл. 4, ал. 1 от подписания между страните предварителен договор. С поканата ответникът потвърждава задължението, поето с предварителния договор, да плати сумата от 46 320 евро, в срок до 1 месец след представяне на Акт 15 за сградата.

С уведомление с изх. номер на ищеца от 15.02.2022 г. ищецът уведомява ответника, че прекратява сключения между страните предварителен договор, като дава 7-дневен срок на ответника да посочи банкова сметка, на която да му бъдат върнати платените от него по предварителния договор суми. По делото не са представени доказателства за връчване на това уведомление на ответника, но доколкото самият той го представя като доказателство по делото, то следва да се приеме, че уведомлението е достигнало до своя адресат.

На 06.04.2022 г. на ищеца е връчена нотариална покана, с която ответникът го кани да се яви на 14.04.2022 г. в 10.00 ч. в кантората на нотариус И.Д., за сключване на окончателен договор по сключения между страните предварителен такъв, като донесе в оригинал всички необходими за сделката документи. Видно от изготвен от нотариуса протокол от 14.04.2022 г., на 14.04.2022 г., до 10.30 ч., в канторанта на нотариуса не се е явил представител на ищцовото дружество във връзка с връчената му на 06.04.2022 г. нотариална покана.

От основното и допълнителното заключение на вещите лица Б. Т. и Д. М.-Н. по допуснатата комплексна съдебно-техническа и оценителна експертиза, които заключения са приети като неоспорени от страние и които Съдът кредитира като компетентно и безпристрастно дадени, се установява следното:

След анализ на представените по делото писмени доказателства, както и допълнително представените на вещите лица такива от ответника, касаещи строителството на сградата, в която се намира имотът – предмет на процесния договор, както и след направени от вещите лица справки в регистрите на НАГ и ДНСК, се констатира, че местоположението на процесния имот е в ъгловата част на сградата, рзположена в крайната част на 5 ж.к. Дружба-2, на границата с кв. „7 ми 11 ти километьр и в близост до ул.

„Обиколна“, за която сграда е издадено разрешение за ползване № СТ-05354/09.07.2024г. на ДНСК. За определяне пазарната стойност на процесния имот вещите лица използват сравнителния метод /методът на пазарните аналози/, при който се анализира информапия за сделки със съпоставими имоти и оценката се формира чрез непосредствено сравнение, въз основа на информация за реално извършени сделки и/или реални оферти за продажба на имоти, аналогични на оценявания имот, в района на същия, със сходни характеристики. Осреднената пазарна стойност за един квадратен метьр площ, се определя след коригиране на офертните цени на сравнимите имоти, чрез корекционни коефициенти, отчитащи отклоненията в качествата им спрямо оценявания имот. Така вещите лица дават заключение, че пазарната стойност на имота е в размер на 276 283 лева. Разходите, формиращи себестойността на строителната продукция включват: разходи за придобиване на парцела; разходи за проучване и проектиране; разходи за строителен надзор; разходи за инвеститорски контрол; разходи за организация на строителната площадка строителство и техническо ръководство на обекта; разходи за изпълнение на строителството, включващи механизация, материали и работна ръка; разходи за изграждане на външни връзки; разходи за държавни такси; разходи за обслужване на финансиране за обекта, като кредити и др., като към разходите се включват и заложените печалби на всички фирми подизпълнители на обекта. Изграждането на процесното ателие № 5 включва множество СМР по изпълнение на цялата сграда и външните връзки, поради което вещите лица заявявяат, че при такъв тип сгради няма точна количествена сметка за изпълнените СМР за всеки отделен самостоятелен обект, а строителната документация е за вложените материали и разходи за цялостното изпълнение на сградата, общо за всички нейни части. Съобразявайки степента на завършеност на обектите, вещите лица посочват кои са основните видове материали, използвани в строителството /кофражни елементи; армировка; бетон; тухли; варов разтвор; цимент; подова замазка; готова смес; гипсова мазилка за машинно полагане; PVC дограма със стьклопакет; материали, необходими за изпълнението на фасадна, топлоизолация - топлоизолационни плоскости, шпакловка за същите, мрежа, дюбели, грундове, минералка мазилка и материали, необходими за изпълнението на всички видове инсталационни работа по ел., ВиК. ОВ/, като в табличен вид съпоставят 6 техните цени към следните дати: датата на подписване на процесния договор /22.01.2020 г./; датата на изготвяне на Акт 14 /24.03.2021 г./; уговорената от страните дата за сключване на окончателния договор /30.01.2022 г./ и датата на предявяване на иска /11.07.2023 г./.