Решение № 260671 от 04.03.2021, Районен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И

Е № 260671 гр. Пловдив, 04.03.2021 г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V-ти гр. с-в, в открито съдебно заседание на девети февруари две хиляди двадесет и първа година, в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ДАФИНА АРАБАДЖИЕВА секретар: Петя Мутафчиева, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 12199 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 92 и чл. 93 ЗЗД.

Производството по делото е образувано по искова молба от

М.И.П. и Б.М.П. против Г.А.К. и С.И.К. за осъждане на ответниците солидарно да заплатят на ищците сумата от 3700 евро или равностойност в лева – главница, представляваща платен задатък по Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020 г., развален поради виновно неизпълнение на задълженията на ответниците, ведно със законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й изплащане и сумата от 3700 евро или левова равностойност – главница, представляваща неустойка, съгласно чл. 13 от Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020 г., ведно със законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й изплащане. При условията на евентуалност са предявени искове за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на всеки от ищците по половината от претендираните суми. Претендират се разноски.

В исковата молба се посочва, че на 13.03.2020 г. между ищците в качеството на купувачи и ответниците в качеството на продавачи е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот в режим на СИО- двуетажна масивна сграда с разгърната застроена площ от 96,03 кв.м., находяща се в УПИ в ***, подробно описан в исковата молба.

Ищците посочва, че в изпълнение на чл. 2.1. и 2.2. от предварителния договор са заплатили при уговорените в предварителния договор условия сума в общ размер на 7236,57 лв., равняваща се на сумата от 3700 евро, представляваща съгласно чл.

2.2. от договора задатък, обезпечаващ изпълнението на задължението на страните по договора. Посочва се, че съгласно чл. 2.4 от договора, страните са се уговорили, че част от остатъка от продажната цена в размер на 33 000 евро ще бъде заплатена от ищците на ответниците чрез кредит, отпуснат в полза на ищците от Банка ДСК, при условията на цитирания член. От своя страна ответниците са се задължили, съгласно чл. 6 от договора да представят всички необходими документи за одобрение на кредита, както и за изповядване на сделката в нотариална форма.

Във връзка с издадената скица, кредитиращата банка е изискала от ответниците да представят на основание чл. 55, ал. 2 ЗКИР удостоверение за липса на кадастрална карта на територията на посочения УПИ. По повод искането на банката, ответниците са представили удостоверение, издадена от Дирекция „Регионално развитие и стопанска политика” при Община ***, от което се установило, че на територията на жилищен комплекс „***”, в който се намира имотът всъщност има влязла в сила кадастрална карта. Въпреки наличието на влязла в сила кадастрална карта, одобрена със Заповед от 13.07.2016 г., ответниците не изпълнили задължението си по чл. 6 от договора, като не са представили кадастрална схема на продавания имот до крайната дата, уговорена за сключване на договора – 05.05.2020 г. Непредставянето на кадастрална схема е довело до отказ на кредитиращата банка да финансира покупко – продажбата на имота. Ищците се опитали да уредят доброволно отношенията си, като прекратят по взаимно съгласие предварителния договор, но пълномощникът на ответниците, с който поддържали контакт спрял да вдига телефонът и е прекъснал всякаква комуникация. Повече от три седмици след крайния срок за сключване на окончателен договор, от страна на ответниците не са били предприети никакви действия във връзка със сключения между страните договор и кадастралната схема не била предоставена.

С оглед гореизложеното ищците отправили до ответниците покана за прекратяване на предварителния договор на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД поради неизпълнение на задълженията на ответниците и на основание чл. 13 от същия отправили претенция за връщане на платения задатък в размер от 3700 евро, както и да заплатят неустойка в размер на 3700 евро. На 04.06.2020 г. била връчена *** на упълномощеното от ответниците лице – г-н В., като след изтичане на указания срок т.е. до 11.06.2020 г. ответниците е следвало да върнат задатъка и да заплатят неустойката, уговорена в договора.

Към датата на депозиране на исковата молба ответниците не са върнали задатъка и не са заплатили претендираната неустойка, като след справка в имотния регистър ищците установили, че ответниците са се разпоредили на 11.06.2020 г. с недвижимия имот – предмет на предварителния договор.

Посочва се, че е налице неизпълнение на поетите с предварителния договор задължения на ответниците, изразяващи се в липса на представена кадастрална схема на имота. Твърди се, че това е довело до невъзможност и от сключване на окончателен договора, тъй като чл. 49б от ЗКИР разпорежда, че след като бъде одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри за съответната територия, за издаване на актове, с които се прехвърля право на собственост, се изискват скици от кадастралната карта и схеми на самостоятелните обекти, издадени от АГКК. Поради тази причина и финансиращата банка е отказала да кредитира сделката за покупко – продажба на имота.

На основание изложените доводи се моли предявените искове да се уважат. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците са депозирали отговор на исковата молба, като оспорват предявените искове, като неоснователни. Не спорят, че на 13.03.2020 г. са сключили с ищците предварителен договор за покупко – продажба на описания недвижим имот. Твърдят, че са изпълнили задълженията си по чл. 6 от договора, като са представили всички копия от документи, удостоверяващи правото на собственост върху описания имот и необходими за одобрение на кредита от Банка ДСК до дата 31.03.2020 г., а за изготвянето на нотариалния акт в срок от три дни преди насрочената дата за изповядване на сделката и в оригинали в деня на прехвърлянето. Посочват се изрично и документите, които са представени за одобряване на кредита и за сключване на окончателен договор.

Оспорва се твърдението на ответниците, че е следвало да представят удостоверение, от което да е видно, че липсва кадастрална карта на територията на посочения урегулиран имот. В тази връзка посочват, че нито ответниците, нито ищците са в договорни правоотношения с кредитиращата банка, за да се изисква представяне на тези документи. Оспорва се цитираното в исковата молба удостоверение от 04.05.2020 г., издадено от Дирекция „Регионално развитие и стопанка политика” да касае процесния имот, като се сочи, че същото е издадено в полза на трето лице.

Ответниците посочват, че в изпълнение на задълженията си са представили Скица с изх. № 45 от 18.03.202020 г., издадена от Община ***. Посочва се, че процедурата по изработване на кадастрална карта и кадастрален регистър на гр. *** се сочи, че е започнала със Заповед № РД -16-6 от 30.05.2018 г., но към 09.10.2020 г. все още не е приключила, което се установява и от информацията, съдържаща се в официалната страница на Агенция по геодезия и кадастър. В тази връзка се посочва, че на основание §4, ал.1, т. 1 от ПЗР на ЗКИР до одобряване на кадастрална карта и регистри, скиците се издават по досегашния ред от съответната община, което е сторено от ответниците. Твърди се, че именно поради тази причина не е имало как да снабдят ищците с кадастрална схема на имота. Посочва се, че ответниците са представили, както на ищците, така и на *** всички необходими документи за сключване на окончателен договор, като на договорената с предварителния договор крайна дата – 05.05.2020 г. ищците не се явили пред *** за сключване на окончателен договор. Твърди се, че ищците не са изпълнили задължението си по чл. 15 от предварителния договор един ден преди сключването на окончателния договор т.е. преди 05.05.2020 г. да представят писмо за ангажимент от Банка ДСК, с което банката се задължава да заплати на продавачите остатъка от уговорената продажна цена. Нещо повече с електронно съобщение от 21.05.2020 г. до пълномощника на ответниците– г-н В. заявили, че са получили отказ от банката за предоставяне на ипотечен кредит за покупка на къщата, поради което искат да обсъдят възможността за прекратяване на договора по взаимно съгласие и възстановяване на задатъка, като възстановят разходите на продавачите, като ответниците считат, че това изявление представлява по своята същност отказ от договора. Цитира се разпоредбата на чл.

93 ЗЗД, като се твърди, че са налице основания за задържане на платения задатък поради отказ от договора от ищците. Оспорват да са били налице предпоставките за разваляне на договора с изявлението на ищците до ответниците, като се сочи, че ищците са неизправна страна и не е налице виновно неизпълнение на задължения от страна на ответниците. Посочва се, че в констативен протокол от 21.05.2020 г. *** е удостоверила обстоятелството, че към 05.05.2020 г. всички документи, описани в Предварителния договор са били налични в кантората и са били достатъчни за изповядване на сделка по покупко – продажба на имота. На трето място се сочи, че ищците не са предоставили с изявлението за разваляне подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му договорът ще се счита развален. Не се оспорва, че на 11.06.2020 г. ответниците са се разпоредили в имота, като се сочи, че в потвърждение на гореизложеното е обстоятелството, че имотът е прехвърлен именно въз основа на документите, описани в констативния протокол на *** и налични в кантората към крайната дата за сключване на окончателния договор. Посочва се, че прехвърлянето е станало след отправения отказ от страна на ищците, за какъвто се счита електронното съобщение до пълномощника на ответниците – г-н В.. На основание изложените обстоятелство се моли исковете да се отхвърлят. Претендират се разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира следното:

Не се спори и от приетия като писмено доказателство предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, се установява че, същият е сключен на 13.03.2020 г. между ищците в качеството на купувачи и ответниците в качеството на продавачи.

Съгласно чл. 1 от договора продавачите се задължават да продадат на купувачите описания в предварителния договор недвижим имот, а именно: двуетажна масивна жилищна сграда № 23 с разгърната застроена площ от 96,03 кв.м., представляваща обособено самостоятелно жилище с отделен вход в жилищен блок ***, заедно с прилежащите й 172 /9988 кв.м. идеални части от УПИ с площ от 9988 кв.м., находящ се в ***, ул. „***, съставляващ УПИ ***, отреден за жилищен комплекс „***“ в кв. *** по регулационния план на гр. ***, одобрен със заповед № АБ-134 от 1985 г. на П. на Софийския Окръжен Народен Съвет, заповед № РД – 15-91 от 2005 г. и заповед № РД – 15-281 от 2009 г. на *** на община *** при граници и съседи на имота: УПИ***, имот с пл. № 15, имот с пл. № 10, имот с пл. № 9 и имот с пл. № 12, при граници и съседи, съгласно скица: УПИ – ***, отреден за паркинг и зелена площ. В чл. 2 от договора е уговорено, че срещу прехвърляне на собствеността на описания имот купувачите се задължават да заплатят на продавачите покупна цена в размер на 37 000 евро, като тази цена е крайна и в нея влиза и наличното обзавеждане и кухненско оборудване.

Уговорено е цената да се плати по следния начин, а именно: сумата от 1000 евро- платено по сметката на посредника и представляваща депозит, който ще се преведе на продавачите; след подписване на предварителния договор сумата от 2700 евро, като общата сума от 3700 евро е уговорено, че представлява задатък /капаро/, а останалата част от продажната цена или сумата в размер на 33300 евро купувачите са се задължили да заплатят на продавачите с лични средства и с кредит /банков заем/, отпуснат от Банка ДСК, като средствата от банковия кредит продавачите са се съгласили да получат по посочената от тях банкова сметка ***ване на учредената в полза на банката ипотека. Съгласно чл. 3 от договора страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на *** пред ***, посочен от купувачите или банката кредитор не по – късно от 05.05.2020 г., като промяна на договорения срок може да става само с взаимно писмено споразумение на страните по договора.

Разпечатката съдържа 25 от 83 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/74fa49af-ab89-4ab4-baad-8139b4dbf1c0