Решение № 1723 от 06.07.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1723 гр. София, 04.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Иванка Иванова

Членове:

Петър Люб. Сантиров

Яна Ем. Владимирова при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело № 20211100506997 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.

С решение № 116611 от 16.05.2019 г., постановено по гр. д. № 45986/2018 г. по описа на СРС, І ГО, 159 състав, Ц.Х. М. – Г. е осъдена да заплати на основание чл.232, ал.2 ЗЗД на Д. ЦВ. Г., сумата от 387, 89 лв., от които: 310 лв. – за периода 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г. и 77, 89 лв. за периода 01.05.2018 г. – 10.05.2018 г., представляваща наемна цена, дължима по силата на чл.4 и чл.6 от договор за наем от 06.11.2017 г. за недвижим имот, находящ се на адрес: гр. София, ж. к. ****, представляващ гарсониера с площ от 44 кв. м., ведно със законната лихва то завеждане на исковата молба на 12.07.2017 г. до окончателното изплащане, като искът е отхвърлен до пълния предявен размер от 697, 89 лв., както да заплати на основание чл.92 ЗЗД неустойка за забава върху главницата в размер на 118, 40 лв. за периода 21.03.2018 г. – 11.07.2018 г., като искът е отхвърлен до пълния предявен размер от 316, 98 лв., както и да заплати на основание чл.92 ЗЗД сумата от 1 550 лв. за периода 11.05.2018 г. – 11.07.2018 г., представляваща неустойка за неизпълнение на задължението за предаване на държането на имота, като искът е отхвърлен до пълния предявен размер от 3 100 лв. Ответницата е осъдена да заплати на ищцата сумата от 485, 76 лв., на основание чл.78, ал.1 ГПК, представляваща разноски по производството. Ищцата е осъдена да заплати на ответницата сумата от 260, 14 лв., на основание чл.78, ал.3 ГПК, представляваща сторени разноски по производството.

Срещу постановеното съдебно решение в частта, с която са уважени 1 предявените искове, е депозирана въззивна жалба от ответницата Ц.Х. М. – Г.. Излага съображения, че решението в обжалваната част е необосновано и неправилно, постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон.

Поддържа, че ищцата не е изправна страна по договора, поради което няма право да го развали. Счита, че неправилно са приети като доказателства разписки за студена вода. Твърди, че задълженията за разноски за студена вода са заплащани на ищцата на ръка. Неправилно е задържан предоставения депозит от 300 лв. Счита, че ищцата не е доказала заявените в исковата молба фактически твърдения. Не са доказани вреди за ищцата в по – голям размер от наемната цена. Моли съда да отмени решението в обжалваната част, като отхвърли изцяло предявените искове.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищцата Д. ЦВ. Г., с който я оспорва. Излага съображения, че решението в обжалваната част е правилно и законосъобразно. Твърди, че липсата на задължения за вода не е резултат от изпълнените договорни задължения на ответницата, а последица от извършеното от ищцата плащане. Решаващият съд е допуснал процесуално нарушение като е разпитал свидетеля ПЛ. Б. Г., а в следващото съдебно заседание същият се е легитимирал като пълномощник на ответницата. Това процесуално нарушение обаче не се е отразило на защита й по делото. Моли съда да потвърди решението в обжалваната част.

Претендира сторените по делото разноски, включително адвокатско възнаграждение за оказаната й безплатна правна помощ.

В срока по чл.263, ал.2 вр. с ал.1 ГПК е депозирана насрещна въззивна жалба то ищцата Д. ЦВ. Г. срещу горепосоченото съдебно решение в частта, с която е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата над 1 550 лв. до пълния предявен размер то 3 100 лв. Излага съображения, че решението в обжалваната част е неправилно. Поддържа, че уговорената неустойка не е прекомерна, а размерът съответства на причинените негативи от неизпълнението и виновното поведение на ответницата, довели до прекратяване на договора за наем. Моли съда да отмени решението в обжалваната част, като уважи изцяло предявения иск.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на насрещната въззивна жалба от ответницата ЦВ. Х. М., с който я оспорва.

Излага съображения, че решението в обжалваната част е правилно и законосъобразно. Поддържа, че уговорката за заплащане на неустойка в размер на 50 лв. на ден е нищожна, тъй като накърнява добрите нрави и противоречи на закона. Така уговорената неустойка е в 5 пъти по – висок размер от реално причинените на ищцата вреди. При евентуално уважаване на иска в предявения от ищцата размер би се стигнало до неоснователно обогатяване на ищцата със суми, които надвишават 5 пъти размера на пазарната наемна цена, която ищцата е можела да получи, ако отдаде имота под наем на друго лице. Счита, че уговорената неустойка надвишава значително санкционната й функция и така нарушава принципите на справедливост и добросъвестност. На основание чл.236, ал.2 ЗЗД обезщетението за ползването на имота трябва да съответства на действително причинените на ищцата вреди и пропуснати ползи. С оглед на това счита, че размерът на обезщетението следва да бъде съответен на размера на пазарната наемна цена за недвижимия имот. Счита, че по делото са ангажирани множество доказателства за виновно неизпълнение на задължението на 2 ищцата да предостави на ответницата спокойното и несмущавано ползване на недвижимия имот, предмет на договора за наем. Това обстоятелство следва да се вземе предвид, при определяне размера на дължимата от ответницата неустойка, ако съдът приеме, че уговорката за заплащането й е валидна. Моли съда да потвърди решението в обжалваната част. Претендира сторените по делото разноски, включително за заплатено адвокатско възнаграждение.

Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсади доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

СРС е сезиран с обективно, кумулативно съединени искове съответно с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД, чл.232, ал.2 ЗЗД вр. с чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Ищцата твърди, че на 06.11.2017 г. между страните е сключен договор за наем, по силата на който е предоставила на ответницата за временно възмездно ползване апартамент, находящ се в гр. София, ж. к.

****, представляващ гарсониера 44 кв. м., който се състои от антре (ниша с рафтове и пералня), кухня (маса, табуретка, кухненски шкафове, печка тип „Раховец“, хладилник), хол (маса, гардероб, 2 броя легла, ракла, шкаф-бюро), баня с тоалетна (смесителни батерии, санитарен фаянс). Уговорената наемна цена е в размер на 310 лв. месечно. Твърди, че е предала имота на ответницата на 15.11.2017 г. Ответницата се е задължила да заплаща дължимата наемна цена на 15-то число, но не по – късно от 20-то число на всеки текущ месец, както и да заплаща всички консумативи за ползваното от нея жилище. В началото на м.04.2018 г. установила, че не са платени сумите за топлинна енергия за м.01.2018 г. в размер на 86, 25 лв. и 1, 85 лв. за дялово разпределение, платими до 17.03.2018 г., както и сумата за студена вода за периода 03.01.2018 г. – 15.02.2018 г. в размер на 47, 09 лв., платими до 29.03.2018 г. Ответницата не заплатила наемната цена за имота за м.03.2018 г. и за м.04.2018 г. в общ размер от 620 лв. В чл.7 от договора е постигнато съгласие за заплащане на лихва за всеки просрочен ден за заплащане на наема в размер на 0, 3 %. С нотариална покана, получена от ответницата на 10.05.2018 г. е поканила ответницата да заплати дължимия наем и разноските, посочени по – горе, както и развалила сключения между страните договор за наем. Поискала незабавно да се предаде държането на имота, предмет на договора за наем. Ответницата не е сторила това. С нотариалната покана е отправила искане за заплащане на уговорената в чл.14.5 от договора неустойка за всеки ден забава за предаване на държането на имота в размер на 50 лв. на всеки ден забава. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да й предаде държането на горепосочения апартамент, да заплати наем за м.03.2018 г. в размер на 310 лв., 105 лв. – мораторна неустойка, сумата от 310 лв. – наем за м.04.2018 г., сумата от 82, 77 лв. – мораторна неустойка, сумата от 77, 89 лв. – наем до 10.05.2018 г. – датата на разваляне на договора и мораторна неустойка в размер на 129, 12 лв. Общият размер на мораторната неустойка възлиза на 1 019, 66 лв. Претендира и сумата от 3 100 лв., представляваща неустойка за ползване на процесния имот за периода 11.05.2018 г. – 11.07.2018 г. Претендира сторените по делото разноски.

С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба ответницата оспорва предявения иск. Твърди, че при сключване на договора за наем е установила, че входната врата е разбивана и е получила уверение от ищцата, че ще бъде поставена метална врата. Ответницата е 3 заявила, че не желае да ползва парно и ищцата я уверила, че ще предприеме необходимите действия за спиране на топлоподаването. Твърди, че ищцата не е изпълнила тези свои задължения. Така ответницата била принудена да ползва парно, въпреки нежеланието й. Впоследствие в имота се проявили и други недостатъци – течове и мухъл. Твърдят, че ищцата по своя инициатива започнала да заплаща сметките за ток, вода и парно в момента на издаване на фактурите и настоявала да й се платят в 15-дневен срок, като в противен случай е налице основание за разваляне на договора. Твърди, че ищцата не й е представяла фактури, нито разписки за извършените плащания. Оспорва твърдението, че има непогасени задължения за вода. ищцата често й звъняла, искала пари на ръка за консумативи, за наем, притеснявала я след 21. 00 ч., разпитвала за личния й живот. Въз основа на получено известие за дължим данък установила, че ищцата не е собственик на процесния имот. След подадена жалба до СРП ищцата започнала да се укрива. По тази причина изпратила на 28.04.2018 г. сумата от 300 лв. с пощенски запис. За периода 15.04.2018 г. – 30.04.2018 г. е изпратила също с пощенски запис сумата от 155 лв. Твърди, че още преди сключване на договора за наем, на 03.11.2017 г. ищцата е получила сумата от 300 лв., както и сумата от 155 лв. с пощенски запис от 24.04.2018 г. позовава се на забава на кредитора, тъй като ищцата се е укривала и не е посочила банкова сметка, по която да се превежда уговорения наем. След множество неуспешни опити да се свърже с ищцата изпратила ключа от имота по куриер. Счита, че не дължи заплащане на неустойка, тъй като не е настъпило разваляне на договора. В случай, че съдът приеме, че договорът е развален, поддържа, че уговорената неустойка е нищожна, поради нарушаване на добрите нрави. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск.

На 06.11.2017 г. между страните в производството е сключен договор за наем, по силата на който ищцата – наемодател, предоставя на ответницата – наемател, за временно ползване срещу заплащане на наемна цена на следния недвижим имот: апартамент, находящ се в гр. София, ж. к. ****, представляващ гарсониера 44 кв. м., който се състои от антре (ниша с рафтове и пералня), кухня (маса, табуретка, кухненски шкафове, печка тип „Раховец“, хладилник), хол (маса, гардероб, 2 броя легла, ракла, шкаф-бюро), баня с тоалетна (смесителни батерии, санитарен фаянс). Имотът ще се ползва от наемателя за живеене. Страните са се съгласили срокът на договора да е 1 година, считано от 15.11.2017 г. уговореният месечен наем е в размер на 310 лв. За гарантиране плащането на наема, за всички разноски, както и за липси и повреди в имота или на вещи на наемодателя или за други непогасени задължения по договора наемателят плаща на наемодателя гаранционен депозит за добро изпълнение на договора в размер на 300 лв., платим при сключване на договора. В чл.5 е предвидено, че разходите за електроенергия, топлоенергия, течаща топла и студена вода, канализация, както и всички останали консумативи и режийни разхода, са извън наемната цена и се заплащат от наемателя. Договорената наемна цена се заплащане на наемодателя лично всеки месец на 15-то число, но не по – късно от 20-то число на текущия месец в брой, на адреса на наемодателя. В чл.7 страните са уговорили, че ако наемателят забава изпълнението на задължението си за заплащане на наемната цена в срок, същият дължи на наемодателя неустойка в размер на 0, 3 % от наемната цена за всеки просрочен ден, като тази 4 неустойка се дължи кумулативно с наемната цена по договора. В чл.14.2 от договора е предвидено, че същият се прекратява при забава с повече от 15 дни на плащането на месечната наемна вноска и/или разходи за неплатени сметки за електроенергия, топла и студена вода, топлофикация и други подобни, след указания срок в уведомлението, наемодателят може с едностранно писмено волеизявление да развали едностранно договора без да дава на наемателя подходящ срок за изпълнение. В този случай волеизявлението за разваляне произвежда своето действие от момента на неговото получаване от наемателя или негов представител. В чл.14.5 от договора страните са предвидили, че ако след прекратяване на договора, независимо от причината, наемателят остане в имота и не предаде незабавно държането и ползването му на наемодателя, то наемателят дължи неустойка в размер на 50 лв. за всеки просрочен ден.