Решение № 12498 от 26.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12498 гр. София, 26.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело № 20241110163578 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба и уточнителна молба от 13.12.2024 г. от Х. Х. П. и Й. Х. П. срещу С. Х. Д. и „Генлаб“ ООД.

Предявен е за разглеждане установителен иск с правно основание по чл. 26, ал.

1, предл. 1 вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност на договор за наем на земеделска земя № г., вписан в Служба по вписванията гр. Казанлък с вх. № в частта, касаеща имотите, поставени в дял на ищците с влязло в сила Решение № . по описа на РС Казанлък и в частта, касаеща срока на сключения договор за периода след 05.10.2025 г. и предявен в условията на евентуалност установителен иск с правно основание по чл. 124 ГПК вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД за признаване за установено между страните, че договорът не е противопоставим на ищците в частта, касаеща имотите, поставени в дял на ищците с влязло в сила Решение №. по описа на РС Казанлък след 05.10.2025 г.

Ищците Х. Х. П. и Й. Х. П. твръдят, че до 06.08.2024 г. са били съсобственици с ответницата С. Х. Д. на следните недвижими имоти:

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на град К - който имот представлява НИ. с площ от 2552 кв.м., в землището на село К

• Поземлен имот с по кадастралната карта и кадастралните регистри на град който имот представлява НИ. с площ от 6741 кв.м., в землището на с, местността „Б • Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Ха - който имот представлява НИ. с площ от 2761 кв.м., в землището на село

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е който имот представлява НИ. с площ от 2327 кв.м., в землището на 1 село Ен

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 1066 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село - който имот представлява НИ. с площ от 2908 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 969 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на с - който имот представлява НИ. с площ от 2620 кв.м., в землището на село Енина, местността „Пийниря";

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Д - който имот представлява НИ. с площ от 3005 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село който имот представлява НИ. с площ от 4417 кв.м., в землището на село Хаджидимитрово, местността „Мерелика";

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралнйте регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 584 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификаторпо кадастралната карта и кадастралните регистри на село Ек - който имот представлява НИ. с площ от 1135 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 2211 кв.м. в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 5904 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Ен- който имот представлява НИ. с площ от 2336 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 971 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 1945 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 194 кв.м., в землището на село Е

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 1117 кв.м., в землището на село Е

2

• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от4371 кв.м., в землището на село Е

Твърди се, че с решение по гр. дело № к, което е влязло в сила, считано от 06.08.2024 г., е извършена съдебна делба на имотите. В дял на ищеца Й. Х. П. били поставени имотите, както следва:

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на град

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село ;

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е;

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е;

Поземлен имот с идентификатор1 по кадастралната карта и кадастралнйте регистри на село Е

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е

В дял на ищеца Х. Х. П. сочи, че са поставени:

Поземлен имот с идентификаторпо кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е;

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е

Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Е.

В дял на ответницата С. Х. Д. били поставени останалите недвижими имоти, предмет на съдебната делба.

Сочи се, че след прекратяване на съсобствеността, на 30.09.2022 г. С. Х. Д. сключила процесния договор за наем на земеделски земи, предмет на който са и поставените в дял на ищците имоти. Сочат, че не са давали съгласие за сключването на договора. Излагат, че съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД - лицата, които могат да вършат действия само по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В конкретния случай се сочи ответницата С. Д. да е била съсобственик, заедно с ищците, поради което е могла да извършва само действия по обикновено управление. Въпреки това тя сключила договор за наем за срок от 10 години. Поради това считат, че договорът за наем по отношение на поставените в 3 техен дял имоти и по отношение на срока, надхвърлящ три години, е недействителен поради противоречието му със закона. В условията на евентуалност предявяват иск за признаването за установено, че договорът е непротивопоставим на ищците в частта, касаеща поставените в техен дял имоти за срока след 05.10.2025 г. Претендират разноски.

В срочно подаден отговор ответникът „ГД оспорва предявените искове. Сочи, че договорът е сключен със знанието и съгласието на ищците, което се установявало индиректно и от техните действия, тъй като получавали облагите от договора.

Потвърждение за тяхното съгласие за сключване на договора ответникът намира и във факта, че ищците изразяват желание за продължаване на неговото действие до 05.10.2025 г. Счита, че доколкото разпоредбите на чл. 229 ЗЗД и чл. 30, ал. 2 ЗС касаят съсобственост на вещи, то след извършването на съдебната делба същите не намират приложение. Излага освен това, че дори да се приеме, че ищците не са изразили съгласие за сключването на договора, то приложение следва да намери разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, съгласно която ри прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.

Счита, че договорът следва да остане в сила за целия 10-годишен срок на договора.

Поради тези и останалите изложени съображения моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

По допустимостта на исковете:

На първо място по направеното от ответника „Г ООД възражение за недопустимост на искове съдът намира, че е налице правен интерес от предявяването на исковете, респ. същите са допустими, тъй като, за да е налице правен интерес от установителен иск за нищожност на договор, то решението по него следва да се отрази на правното положение на ищеца и с уважаването му да се постигне определен правен интерес. Когато ищецът е трето на договора лице, той би имал правен интерес от обявяването му за нищожен, само ако атакуваният договор засяга конкретни негови материални права. В конкретния случай се иска да се прогласи нищожност на договор за наем, сключен между двамата ответници. Поначало договорите имат правно действие само между сключилите ги страни и затова по принцип не е налице правен интерес за третите лица да искат прогласяване нищожността на договор, сключен между други лица. Такава възможност ще е налице само в случаите, когато формално с договора се засяга правната сфера на третите лица или се създава външна представа за несъществуващо право и с това се засяга тяхната правна сфера, в които случаи би могло да се приеме, че е налице правен интерес от провеждане на установителен иск за нищожност на договор, доколкото правният интерес на всеки правен субект да иска прогласяване нищожността на сделка, в която той не участва, не може да бъде отречен, дори интересът да не е непосредствен. Именно евентуалната възможност правният субект да има дори и някаква косвена полза от уважаване на такъв иск, би обусловила правния му интерес и съответно допустимостта на иска. В настоящия случай ищците обосновават правния си интерес от предявяване на настоящите искове, легитимирайки се като собственици на част от процесните недвижими имоти, предмет на атакувания в настоящото производство договор за наем. Ето защо съдът намира, че решението по делото ще се отрази на правното положение на ищците, поради което за последнити е налице правен интерес от предявяване на установителните искове, поради което същите са допустими.

По иска по чл. 26, ал. 1, предл. 1 вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД:

В тежест на ищците по предявения иск е да докажат при условията на пълно и 4 главно доказване правопораждащите факти, от които черпят изгодни за себе си последици, a именно: договор за наем на процесните земеделски земи № ., вписан в Служба по вписванията гр. с вх. № , сключен между С. Х. Д., в качеството й на наемодател, и "Генлаб" ООД, в качеството му на наемател; наличие на уговорка за срок на договора от 10 стопански години, както и че така уговорената клауза противоречи на закона, а именно, че договорът е сключен за срок, по-дълъг от три години от лице, което може да върши само действия по обикновено управление /разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД/.

С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 04.05.2025 г. като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени фактите, че: 1) за процесните земеделски земи е сключен договор за наем на процесните земеделски земи № _С_н от 30.09.2022 г., вписан в Служба по вписванията гр. К с вх. № между С. Х. Д., в качеството й на наемодател, и "Генлаб" ООД, в качеството му на наемател и 2) наличие на уговорка за срок на договора от 10 стопански години. Проектът за доклад е обявен за окончателен доклад по делото в проведеното открито съдебно заседание от 12.06.2025 г.

Ето защо и на основание чл. 153 ГПК съдът приема осъществяването на отделените за безспорни факти за доказано. Същите се установяват и от приетите по делото писмени доказателства. Установява се, че съсобствеността на процесните имоти е прекратена с извършена съдебна делба по гр. дело № . по описа на РС Казанлък. С постановеното по делото решение, влязло в законна сила, считано от 06.08.2024 г., собствеността на имотите е поставена в дялове на съсобствениците Х. Х. П., Й. Х. П. и С. Х. Д. така, както е посочено в исковата молба.