Решение № 10396 от 29.05.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10396 гр. София, 29.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА при участието на секретаря Мария Й. Янакиева като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело № 20241110112128 по описа за 2024 година

Съдът за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 124 ГПК.

Образувано е въз основа на искова молба, подадена от В. Г. С. срещу В. А.

В. (конституиран като наследник на починалия в хода на процеса първоначален ответник А. Б. В.).

Ищецът извежда съдебно предявеното субективно право при твърденията, че между страните бил сключен договор за наем относно недвижим имот - поземлен имот с идентификатор , като страните по договора са уговорили наемателя да построи със собствени средства и за своя сметка едноетажна временна постройка с предназначение за магазини за продажба на авточасти и козметика върху дворно място, предмет на договора, като е уговорено след прекратяване на договора за наем наемодателят да освободи имота от построената сграда, като разруши за своя сметка временната постройка и прибере материалите. Посочва, че първоначално на 10.12.1997 г. процесният поземлен имот с идентификатор по КККР с площ 854 кв.м. и с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване - ниско застрояване до 10 м., е бил собственост на майката на ищцата В То и сестра й Г. Т, като на 15.10.1992 г. двете съсобственици на имота са сключили договор за наем на част от процесния поземлен имот - 30 кв.м. за срок от 5 години, с учредяване на право на наемателя СД „Автотранспорт - В.“ да изгради със свои средства и за своя сметка едноетажна временна постройка с предназначение - за магазин за продажба, като в изпълнение на договора двамата наемодатели са съдействали за издаване на разрешение за строеж на наемателя. На наемателя е издадено 1 разрешение за строеж №77/02.12.1992 г. на основание чл.120, ал.4 ППЗТСУ (отм.), въз основа на което наемателят през 1993 г. е построил временна постройка и е започнал да използва същата по предназначение съобразно договора за наем. Ищцата посочва, че на 09.08.1994 г. е придобила с нотариален акт за дарение на недвижим имот №, при СРС от майка си Г. То 1/2 ид.ч. от п от 27.02.2001 г., В дарява на Г. Т своята 1/2 ид.ч. от дворното място, ведно с апартамент на първи етаж и обслужващи помещения, които части ищцата е придобила като наследник на майка си Г. С, починала на 27.08.2008 г., въз основа на което е станала собственик на целия недвижим имот. Посочва, че на 10.12.1997 г. между В и В. Г. С., като наемодатели и ЕТ „А. В.“, като наемател, е сключен нов договор за наем на процесната реална част от недвижим имот. Посочва, че на 01.08.2020 г. е сключен анекс към договора за наем. Ищцата твърди, че на 10.07.2023 г. е отправила нотариална покана, връчена чрез ЧСИ Г, с която е прекратен едностранно сключеният договор за наем и наемодателят е поканен да освободи имота, да разруши построената в имота сграда за своя сметка и да събере материалите, използвани за строежа й.

Въпреки това наемателят не е освободил имота. Посочва, че последният договорен размер на наема е 350 лв. на месец. Въз основа на посоченото, моли съдът да осъди ответника да заплати сумата от 350 лв., представляваща неплатена наемна цена за периода 10.07.2023 г. – 10.08.2023 г. за ползваната от него част от дворно място, предмет на договора за наем, както и сумата от 2100 лв., представляваща обезщетение за ползване на имота въз основа на средния пазарен наем за периода 11.08.2023 г. – 11.02.2023 г., ведно със законна лихва върху двете суми от датата на подаване на исковата молба 05.03.2024 г. до окончателно заплащане. Претендира разноски.

В срок е постъпил отговор от ответника В. А. В. (като наследник на починалия в хода на процеса първоначален ответник А. Б. В.), с който оспорва иска и счита същия за неоснователен. Оспорва исковата молба като нередовна поради противоречиви твърдения в петитума и обстоятелствената част на исковата молба. Оспорва наличието на облигационно отношение между страните към датата на получаване на нотариална покана от ответника – 10.07.2023 г., тъй като към датата на получаване на уведомлението срокът на договора е изтекъл. Оспорва, че в периода от 11.08.2023 г. до 11.02.2024 г., ответникът е ползвал процесиите 30 кв.м., за които да дължи обезщетение за ползването.

Посочва, че твърденията на ищеца за задължение на ответника да събори построената в процесния недвижим имот сграда изключват основателността на иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Поддържа, че с построяването на сградата е придобил собствеността върху нея и оспорва твърденията в исковата молба, че процесната постройка е временна постройка по смисъла на чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.), тъй като изградената постройка е недвижим имот, има траен градоустройствен статут и е самостоятелен обект на правото на собственост.

Посочва, че целта на договора е да бъда изградена сграда, която да е собственост на ответника. Релевира твърдения, че е придобил процесната сграда въз основа на договора за наем, евентуално - въз основа на давностно владение, упражнявано със знанието и съгласието на собственика на земята от 2

1992 г. до сега.

В срока по чл. 211 ГПК В. А. В. (като наследник на починалия в хода на процеса първоначален ответник А. Б. В.), предявява насрещен иск, с който да бъде признато за установено по отношение на В. Г. С., че В. А. В. (като наследник на починалия в хода на процеса първоначален ответник А. Б. В.) е придобил собствеността върху сграда с идентификатор по КККР, с адрес: гр.

София, район "Красно село", бул. " със застроена площ от 25 кв.м., построена върху поземлен имот с идентификатор , въз основа на давностно владение, продължило от 15.10.1992 г. до настоящия момент.

В срока по чл. 131 ГПК В. Г. Стамболиева подава отговор на насрещния иск, с който го оспорва като неоснователен. Посочва, че наемателят не може да придобие по давностно владение собствеността върху построената сграда въз основа на договор за наем. Сочи, че към датата на изграждане на сградата, същата е била временна постройка по смисъла на чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.). Посочва, че юридическия статут на процесната сграда като временен строеж се определя от одобрените строителни книжа, а не от конструкцията на сградата и трайното й прикрепване към недвижимия имот. Сочи, че за временни строежи не може да се учредява право на строеж и посочените временни постройки не могат да се придобиват въз основа на давностно владение. Позовава се, че в договора за наем от 10.12.1997 г. е уговорено, че след прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да освободи наетия поземлен имот от изградената постройка, като материалите от постройката остават собственост на наемателя. Въз основа на посоченото моли съдът да отхвърли предявения насрещен иск като неоснователен.

Съдът, като прецени представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По първоначалните искове:

Предявени са осъдителни искове от В. Г. С. срещу В. А. В. (като наследник на починалия в хода на процеса първоначален ответник А. Б. В.) с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД, чл. 236, ал. 1, изр. 2 ЗЗД и чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на следните суми:

- 350 лева – незаплатен наем за периода за периода 10.07.2023 г. – 10.08.2023 г., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба – 05.03.2024 г. до окончателното изплащане;

- 2100 лева – обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договор за наем за периода 11.08.2023 г. – 11.02.2024 г., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба – 05.03.2024 г. до окончателното изплащане.

За основателността на иска с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи възникването на облигационно отношение между страните по силата на валиден договор за наем, по силата на който ищецът е предал на ответника държането на процесния имот и за ответника е възникнало задължението за плащане на наемна цена и консумативни разходи за изразходвана електрическа енергия, студена вода и топлоенергия в 3 претендираните размери за посочените периоди. При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже, че е погасил претендираните вземания.

С изготвения по делото проект на доклад, обективиран в Определение № 21107/13.05.2025 г., като безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните са отделени следните факти: 1/ наличие на наемно правоотношение по договор за наем от 15.10.1992 г., с предмет на договора: част от процесния поземлен имот – 30 кв.м. за срок от 5 години, с учредяване на право на наемателя СД „Автотранспорт – В.“ да изгради със свои средства и за своя сметка едноетажна временна постройка с предназначение – за магазин за продажба и в изпълнение на договора наемодателят е съдействал за издаване на разрешение за строеж на наемателя;

2/ на 10.12.1997 г. е сключен втори договор за наем с нотариална заверка на подписите на страните със срок 5 години за отдаване по наем на същата реална част от дворното място, която е била предмет на договора за наем от 15.10.1992 г.; 3/ на 01.08.2020 г. е сключен анекс към договора за наем за ползване на част от дворното място, с който срокът на договора е продължен до 01.08.2022 г.; 4/ на 10.07.2023 г. ищцата е отправила до ответника нотариална покана, връчена чрез ЧСИ Г, с която е направено волеизявление за прекратяване на договора за наем и наемодателят е поканен да освободи имота, да разруши построената в имота сграда за своя сметка и да събере материалите, използвани за строежа й; 5/ ответникът не е освободил имота и към настоящия момент използва реална част от имота на ответницата.

Между страните също така е безспорно, а и от представен като писмено доказателство по делото Договор за отдаване под наем на част от дворно място от 15.10.1992 г. се установява, че с договора за наем от 15.10.1992 г. Г.

Ст а и В са дали съгласие СД „Авто-спорт-В.“ да построи със свои собствени средства и за своя сметка едноетажна сграда, която след изграждането да стане негова собственост и да я държи в имота до прекратяване или разваляне на договорните отношения между страните. Между страните не се спори, че ответникът е построил сградата в имота, понастоящем собственост на ищцата.

Спорно е дали наетата от ответника площ е земята, върху която е построена сградата или друга реална част от имота, съставляваща реална част от площта около сградата и санитарен възел, които се намират в приземния етаж на къщата, находяща се в същото дворно място.

Безспорно по настоящото дело е, че между страните (и техните праводатели) е имало договор за наем на реална част от недвижим имот, по който бащата на ответника по делото е бил наемател, както и че с последния анекс договорът за наем е продължен до 01.08.2022 г. Между страните е безспорно, че и след тази дата наемателят е ползвал имота. Наемодателят представя доказателства, че се е противопоставил на ползването на имота след изтичане на срока на договора едва с изпращане на нотариалната покана вх. рег. № 2882/10.07.2023 г. по описа на ЧСИ Гл. 25 по делото), с която е поискал прекратяване на процесния договор за наем между страните и от наемателя да освободи процесния недвижим имот в срок до 11.08.2023 г. Цитираната нотариална покана е получена от наемателя на 27.07.2023 г., видно от разписка 4 на гърба й. До изпращане на посочената покана, договорът за наем се е трансформирал в безсрочен договор за наем, на осн. чл. 236, ал. 1 ЗЗД, тъй като наемателят е ползвал имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя след изтичане на срока на договора за наем. Въз основа на посоченото, следва да се приеме, че получаването на посочената нотариална покана от страна на наемателя, има правното значение на писмено предизвестие за прекратяване на безсрочен договор за наем. Съгласно чл. 238 ЗЗД при безсрочен договор за наем, всяка от страните може да го прекрати с писмено предизвестие до другата страна с едномесечно предизвестие.