Решение № 464 от 13.11.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 464 гр. гр.Несебър, 13.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Р.Г.М. като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20212150101750 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.61, ал.2 от Закона за задълженията и договорите.

Ищецът „Е.Х.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град С., улица ***, представлявано от М.Д.М., твърди, че е собственик на множество имоти в Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Б.С.Р.“, както и че е страна по множество договори за поддръжка и управление, сключени със собственици на имоти в комплекса, по силата на които от 01.01.2017г. извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, като е осъществявал, като е осъществявал следните дейности: техническо поддържане на общите части на сградите, изградени в комплекса, включващо – поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградите и общодостъпните части в курортния комплекс, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтирани душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; дейности по денонощната охрана на комплекса, дейности по организация на реда на територията на комплекса и организация и реализация на пропускателен режим (контролиран достъп в комплекса), дейности по поддържане на дворните (външни) комуникации (ел. и ВиК), отстраняване повреди по тях, поддържане чистотата на територията на ваканционния комплекс, стълбищата във входовете, тревните 1 площи и алеите, както и такива по поддържане на зелените площи на комплекса и дървесната растителност. Ищецът извършва дейностите срещу заплащане в негова полза на месечна такса от етажните собственици по силата на отделните договори. За изпълнението на дейностите ищецът е извършвал разходи като е заплащал трудови възнаграждения, заплащал е стойността на потребените от собствениците в самостоятелните им обекти вода и ел. енергия, както и тези, потребени в общите части в комплекса и в незастроената му част, закупувал е активи, необходими за доставки на консумативи и материали, разходи за поддръжка на автомобили, за поддръжката на трите басейна в комплекса, за поддръжката на зелените площи и съоръженията. Ответникът Д.И.С., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес в Република България: село Р., курортен апартаментен комплекс „***, Код по Булстат ***, е собственик на Студио ***, на площ от 44,35 кв.м., ведно с 0.0075% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, който апартамент се намира в Курортен апартаментен комплекс „Е.“, изграден в УПИ XIV – 467, 468, 480 в квартал 22 по регулационния план на село Р., целият с площ от 39 248 кв.м.

Ответникът няма сключен договор за поддръжка, организационно и техническо управление на комплекса. Той се е обогатил неоснователно от поддържането и подобряването на комплекса, незастроената част от поземления имот и построените в него съоръжения и постройки, съответно ищецът е обеднял със сумата, която е заплатил за изброените от него дейности, която съответства на дела на ответника в разходите. За 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г. ищецът е разходвал средства за извършените от него дейности по поддръжката и управлението в общ размер на 8 301 714,67 лева, т.е. по 109,80 лева за един квадратен метър, доколкото общата застроена площ на всички имоти в комплекса възлиза на 75 605,90 кв.м. Получава се, че ответникът се е обогатил неоснователно със сумата в размер на 4 869,63 лева, но отказва да заплати сумата. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 4 869,63 лева, с която неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца през периода от 01.01.2017г. до 23.12.2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска.

С допълнителна молба ищецът уточнява, че незастроената част от комплекса не представлява обща част, като изброява и дейностите, за които претендира, че е извършвал разходи, като ги е посочил като групи плащания. Уточнява също, че за 2017г. ищецът е извършил разходи в размер на 2 761 679,59 лева, от които 1 611 145,62 лева за материали и услуги и 1 150 533,97 лева за заплати; за 2018г. – 1 605 533,34 лева, от които 843 090,06 лева за материали и услуги и 762 243,28 лева за заплати; за 2019г. – 1 385 479,81 лева, от които 1 151 868,88 лева за материали и услуги и 233 610,93 лева за заплати; за 2020г. – 1 113 861,15 лева, от които 722 959,91 лева за материали и услуги и 390 901,24 лева за заплати; за 2021г. – 2 435 360,78 лева, от които 1 959 626,78 лева за материали и услуги и 475 374 лева за заплати. Ищецът твърди, че всички дейности са осъществени със знанието на ответника, без съгласието му, но и без противопоставянето му. В тази допълнителна молба ищецът твърди, че в резултат на дейностите и извършените разходи стойността на имота на ответника се е увеличила и че това увеличение е в размер на 200 лева за всеки квадратен метър от площта на имота, собственост на ответника.

2

В отговора на исковата молба, подаден от особения предсктавител на ответника, се изразява становище, за неоснователност и недоказаност на исковете. Оспорва дължимостта на сумата доколкото направените разходи за управление и поддръжка не са утвърдени на Общо събрание на Етажнаата собственост. Позовава се на разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС като отделно основание на липса на задължение за ответника да заплаща на ищеца разходи за управлениетои поддръжката на общите части. Моли за отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба. С отделно писмено становище, подадено във връзка с отговора на исковата молба и разпределението на доказателствената тежест между страните, заявява, че оспорва довода за недължимост на претендираните суми поради обстоятелството, че те не са утвърдени от Общото събрание на Етажната собственост, като изразява позиция, че решенията на ОС на ЕС не са единствен източник на задълженията на етажните собственици да заплащат разходите за управлението и поддръжката на общите части в Етажната собственост и на обектите и съоръженията, разположени в поземления имот, предоставени на собствениците с цел да им бъдат осигурени допълнителни удобства и комфорт по врене на престоя им в комплекса.

Отбелязва, че правилото на чл.51, ал.2 от ЗУЕС не намира приожение в конкретния случай пак с мотива, че задължението на ответника не произтича от решение на ОС на ЕС, съответно без значение е обстоятелството, че ответникът не е пребивавал в Етажната собственост повече от 30 дни в разките на една календарна година и не е ползвал самостоятелния си обект. От значение е обстоятелството, че именно „Е.Х.“ ООД осигурява възможността на всички собственици, между които и ответника, да ползват площите и съоръженията, разположени в комплекса, че това е предприело чужда работа, при което е вложил средства за поддръжка и управление на общите части в комплекса, а работата е предприета и водена уместно, макар и ищцовото дружество също да има интерес от нея предвид, че също притежава недвижими имоти в комплекса и извършва търговска дейност.

Ответникът не се явява в съдебно заседание. Е едно от проведените съдебни заседания се явява особеният му представит. Същият с отделна писмена молба заявява, че поддържа изложеното в отговора на исковата молба с въведените доводи за недължимост на претендираните от ищеца суми, в която връзка отбелязва доказания, включително и от служебно изисканата справка, че през претендираните годишни периоди ответникът не е пребивавал в комплекса и не е ползвал имота си. Поддържа искането си за отхвърляне на исковете като неоснователни и недоказани.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 17.04.2013г. между О.Ю.Б. и А.А.Б., от една страна в качеството им на продавачи, и Д.И.С., от друга страна в качеството му на купувач, е сключен договор за 3 покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 71, том IV, рег.№ 3478, дело № 661/2013г. на Йорданка Йовчева – помощник-нотариус по заместване при Стоян Ангелов – нотариус с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който ответникът е придобил собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ***, в сграда 1, находящ се на 5-и етаж, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентифИ.ор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Р., община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-58 / 16.04.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: село Р., Курортен апартаментен комплекс „Е.“, сграда 1, блок А, етаж 5, ап.И508; самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в Поземлен имот с идентифИ.ор ***, предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, площ по документ 34,15 кв.м., прилежащи части: 0.0075% идеални части от общите части, заедно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот.

От показанията на свид. С.С., който е етажен собственик в комплекса и има сключен договор за управление и поддръжка с „Е.Х.“ ООД, се установява, че комплексът работи целогодишно. „Е. Х.“ ООД отдава под наем притежавани от него апартаменти, организира охраната на комплекса, осъществява поддръжката в комплекса, организира и цялостното почистване, поддържането на растителността в незастроената част и намиращите се там басейни, извършва ремонтни дейности, като е извършван и основен ремонт, осигурява нормалното функциониране на целия комплекс, включително и за снабдяването на отделните жилища на етажните собственици с вода и ел. енергия.

Свид. А.К. А., която понастоящем изпълнява длъжността комплексен управител, потвърждава, че от 2018г. единствено „Е.Х.“ ООД извършва цялостната поддръжка в комплекса. Дружеството притежава около 130 апартамента, от общо 770 броя апартаменти в комплекса, които отдава под наем, като е собственик и на всички търговски обекти като ресторанти, барове, фитнес център, СПА център, които то стопанисва. За поддръжката на комплекса дружеството е сключило договори със съконтрахенти, чрез които се поддържат асансьорите, пожарната безопасност, климатичните инсталации, зелените площи, басейна.

Ищецът също е назначил работници и служители в комплекса, между които и камериерки.

На ищеца се заплащат от етажни собственици такси поддръжка, наред с приходите, които той получава от наеми и туризъм. Токът и водата в отделните жилища се отчитат посредством контролни измервателни уреди – подотчетни, като всички разходи за ток и вода, потребени в комплекса, се заплащат от „Е.Х.“ ООД, който възстановява платените от него разходи за това въз основа на таксите, които му се заплащат от етажните собственици по силата на сключените с тях договори за поддръжка – за общите части, и от отделните етажни собственици – за потребените в съответните апартаменти ток и вода. Договорът на ответника с „П.Д.“ ЕООД е прекратил действието си с изтичане на срока, за който е сключен. През въведения от ищеца процесен период ответникът Д.И.С. не е бил обвързан с договор за управление и поддръжка, като според свид. А. той не е пребивавал в комплекса, а жилището му не е било ползвано.

4

Според представената от Главна дирекция „Гранична полиция“ справка, в автоматизирания информационен фонд (АИФ „Гранична полиция“) няма записи на данни за преминавания през ГКПП на Република България на Д.И.С..

От заключението на извършената по делото съдебно техническа експертиза, което вещото лице заявява в съдебно заседание, че поддържа, се установява, че Курортен апартаментен комплекс „Е.“ в село Р., община Несебър, е от затворен тип, с контролиран достъп и създадени допълнителни удобства и възможности за спорт, развлечение и отдих за обитателите. Състои се от пет сгради и допълнителни обекти. Поддръжката и управлението на комплекса се извършват от „Е.Х.“ ООД. Сградите, от които се състои комплексът, са: