Решение № 3192 от 10.11.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3192 гр. София, 10.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ивайло Димитров при участието на секретаря Нина Св. Гърманлиева като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело № 20221100103280 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба от Х. Г. П. срещу „Ж.Б.“ ЕООД.

Предявени са при условията на евентуалност обективно съединени искове, както следва:

1) иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор от 24.01.2018 г., сключен между Х. Г. П. и „Ж.Б.“ ЕООД, за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ Апартамент №16 с идентификатор ***, находящ се в град София, район „Овча *******, с площ 66,54 кв.м., заедно с прилежащите 2,96 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални от поземлен имот с идентификатор *** с площ 1077 кв.м.

2) при условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен като неоснователен иска по чл.

19, ал. 3 от ЗЗД, се предявяват искове по чл. 55, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД за осъждането на ответника да върне на ищеца платената цена в размер на 40 190 евро, както и иск по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на неустойката от 5000 евро, дължима съгласно раздел III, точка 3.1, от предварителния договор за забавено изпълнение на задължението за прехвърляне на имота.

В исковата молба и уточнителни молби от 14.04.2022 г., 29.04.2022 г. и 20.05.2022 г. са изложени твърдения, че е сключен предварителен договор от 24.01.2018 г. между Х. Г. П. и „Ж.Б.“ ЕООД, по силата на който ответното дружество се е задължило да прехвърли на ищеца горепосочения недвижим имот, представляващ апартамент №16, при продажна цена в размер на 50 000 евро или левовата равностойност по фиксинга на БНБ, която към момента на завеждане на исковата молба е 97 791,50 лв. Ищецът твърди, че в изпълнение на задълженията си по предварителния договор е извършил следните плащания: на 24.01.2018 г. - 1000 евро, в брой, при подписване на предварителния договор; на 24.01.2018 г. - 20 000 1 евро по банков път на П.Р. Л. в изпълнение на задължението по точка 2.6, пункт втори от предварителния договор, и на основание подписаното между ищеца, ответника и третото лице Л., тристранно споразумение; на 25.01.2018 г. - 9000 евро в брой, за извършване на СМР, представляващи плащане в изпълнение на задължението му по точки 2.5 и 2.6, пункт I, от предварителния договор.

Остатъкът от цената на договора в размер на 20 000 евро е следвало да бъде изплатен, както следва: в срок до двадесет дни след подписване на Акт, образец 15, при изповядване на сделката по окончателното прехвърляне на жилищния обект - сума в размер на 15 000 евро и при въвеждане на сградата в експлоатация с Акт образец 16 - сумата от още 5000 евро. Сочи, че съгласно точка 2.7 от предварителния договор ответникът е трябвало да изпълни задължението си за снабдяване с Акт, образец 15, в срок до 01.12.2018 г. и Акт, образец 16, представляващ удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, в срок не по - късно от 30.12.2018 г.

Излага, че на 29.12.2020 г. между ответника и сдружение на собствениците на сградата, находяща се в гр. София „ж.к. *******, вход 1“, Булстат *******, на който адрес се намира процесния имот, е сключена спогодба по чл. 365 от ЗЗД, по силата на която ответникът „Ж.Б.“ ЕООД, в качеството на носител на правото на строеж и изпълнител на обекта, от една страна, и от друга страна, сдружението на собствениците, се съгласяват и споразумяват, че ответното дружество е изпаднало във фактическа невъзможност да довърши строителството на сградата, в която се намира процесния апартамент и следва изпълнението на СМР да се извърши и довърши от трето лице – изпълнител. По силата на тази спогодба сдружението на собствениците е поело ангажимент от свое име и за сметка на собствениците на самостоятелни жилищни обекти и носителите на право на строеж да довършат и въведат в експлоатация процесната жилищна сграда, в която се намира апартаментът, като според §5, пункт 3 от спогодбата, в изпълнение на задълженията си като изпълнител и собственик на самостоятелни жилищни обекти и носител на право на строеж, „Ж.Б.“ ЕООД се задължава да заплати на сдружението на собствениците в сроковете и при условията договорени в спогодбата, сумите, необходими за довършване на СМР и въвеждане на обекта в експлоатация, съответстващи на неговия дял от съсобствеността и правото на строеж за апартамент № 16. Във връзка с така поетите от ответника ангажименти към Сдружение на собствениците ищецът твърди, че е изплатил по банков път и по сметка на сдружение на собствениците за довършване на строителството на сградата сумата от 19 350 лв. с равностойност 10 190 евро, както следва: на 21.01.2021 г. – 2960 лв.; на 07.04.2021 г. - 2960 лв.; на 01.06.2021 г. - 2960 лв. ; на 02.08.2021 г. - 1590 лв.; на 30.08.2021 г. - 2960 лв.; на 29.09.2021 г. - 2960 лв. и на 08.11.2021 г. - 2960 лв.

Предвид гореизложеното твърди, че към 29.09.2021 г. остатъкът от продажната цена е възлизал на 9710 евро. Тъй като и понастоящем ответникът не бил изпълнил задължението си в срок не по-късно от 30.12.2018 г. да прехвърли собствеността върху процесния апартамент, то и съгласно раздел III, точка 3.1, от предварителния договор, за забавеното изпълнение ответникът дължал на ищеца неустойка в размер на 5000 евро, която прихванал с част от остатъка от продажната цена посредством връчването по реда на чл. 50, вр. чл. 47, 2 ал. 1 и ал. 5 от ГПК на нотариална покана с рег. № 957, том, № 87 от 04.07.2022 г.

Сочи, че със същата нотариална покана, ответникът е бил поканен на 01.03.2022 г. да се яви в кантората на нотариус С.Т. за сключването на окончателен договор, като дружеството не е изпратило свой представил и предвид това негово бездействие, за ищеца се е породил правен интерес от предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

При условията на евентуалност и ако искът за обявяването на предварителния договор за окончателен бъде отхвърлен, ищецът предявява иск по чл. 55, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД за връщане на платената цена в размер на 40 190 евро, заплатени от купувача на обещателя, както и иск по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на неустойката от 5000 евро, дължима съгласно раздел III, точка 3.1, от предварителния договор за забавено изпълнение.

Ответникът „Ж.Б.“ ЕООД не е депозирал отговор в срока по чл. 131 от ГПК.

Съдът, като взе предвид изложеното от ищеца и след преценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:

Видно от предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот от 24.01.2018 г.,, сключен между страните по делото, обещателят „Ж.Б.“ ЕООД се е задължил да продаде на Х. Г. П. за сумата от 50 000 евро или нейната равностойност по фиксинга на БНБ, следния недвижим имот: Апартамент №16, находящ се в гр. София, район „******* част, ул. „******* кота „+8,40“, с площ от 58,66 кв.м., състоящ се от коридор, дневна, кухня, спалня, баня с тоалетна, склад и балкон, при съседи коридор, апартамент №17 и апартамент №15, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от поземлен имот, представляващ УПИ VI-92.

В т. 2.1 е уговорено, че продавачът се задължава да прехвърли собствеността в срок до 20 дни след издаване на Образец Акт 15, с който продавачът се задължава да снабди сградата не по-късно от 01.12.2018 г. (т. 2.7 от договора) и с образец акт 16 не по-късно от 30.12.2018 г.

Според т. 2.5 купувачът е изплатил на продавача като първа вноска от капаро сумата от 1000 евро преди подписване на договора, който има силата на разписка, и се задължава да изплати сумата от 4000 евро като втора вноска от капаро в тридневен срок от подписване на настоящия договор. Остатъкът от продажната цена от 45 000 евро ще се издължи по следния начин: 5000 евро, платима в четири дневен срок от подписване на договора; 20 000 евро, която ще бъде преведена по посочената в договора банкова сметка с титуляр П.Р. Л. в тридневен срок от подписване на договора; 15 000 евро ще бъде изплатена в двадесетдневен срок от получаване на Образец Акт 15, при нотариалното изповядване на сделката; и сумата в размер на 5000 евро ще бъде изплатена в седемдневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с Образец Акт 16.

Според т. 3.1 от предварителния договор продавачът се задължава да върне на купувача изплатената по т. 2.5. от настоящия договор сума от 5000 евро, както и всички направени вноски до момента и да заплати в същия срок неустойка в размер на 5000 евро, ако неизпълни точно и в срок поетите задължения по настоящия договор. В същата точка е предвидена и възможност в случай че продавачът не изпълни задълженията си по настоящия договор, купувачът да не прекратява и разваля договора, а да продължи неговото 3 действие или да предяви иск за сключване на окончателен договор (по смисъла на чл. 19, ал.

ЗЗД), като освен това има право на неустойка в размер на задатъка /капарото/ по т. 3.1 от договора.

С платежно нареждане от 24.01.2018 г. ищецът е превел 20 000 евро по банков път на П.Р. Л. в изпълнение на задължението по точка 2.6, пункт втори от предварителния договор.

Според разписка от 25.01.2018 г. ищецът е платил на ответника 9000 евро в брой за извършване на СМР, представляващи плащане в изпълнение на задължението му по точки 2.5 и 2.6, пункт I, от предварителния договор.

Представена е и спогодба от 29.12.2020 г. по чл. 365 от ЗЗД, сключена между ответника и Сдружение на собствениците на сградата, находяща се в гр. София „ж.к.

*******, вход 1“, Булстат *******, като възложител и „Ж.Б.“ ЕООД като изпълнител, с което се споразумяват, че ответното дружество е изпаднало във фактическа невъзможност да довърши строителството на сградата, в която се намира процесния апартамент и следва изпълнението на СМР да се извърши и довърши от трето лице – изпълнител. По силата на тази спогодба сдружението на собствениците е поело ангажимент от свое име и за сметка на собствениците на самостоятелни жилищни обекти и носителите на право на строеж да довършат и въведат в експлоатация процесната жилищна сграда, в която се намира апартаментът, като според §5, от спогодбата, в изпълнение на задълженията си като изпълнител и собственик на самостоятелни жилищни обекти и носител на право на строеж, „Ж.Б.“ ЕООД се задължава да заплати на сдружението на собствениците в сроковете и при условията договорени в спогодбата, сумите, необходими за довършване на СМР и въвеждане на обекта в експлоатация, съответстващи на неговия дял от съсобствеността и правото на строеж, включително и за процесния апартамент № 16, находящ се на четвърти етаж на сградата.

Не е оспорено, че с представените към исковата молба платежни нареждания от Х. Г.

П. в полза на „ж.к. ******* е изплатил по банков път и по сметка на сдружение на собствениците за довършване на строителството на сградата сумата от 19 350 лв., както следва: на 21.01.2021 г. - 2960 лв.; на 07.04.2021 г. - 2960 лв.; на 01.06.2021 г. - 2960 лв. ; на 02.08.2021 г. - 1590 лв.; на 30.08.2021 г. - 2960 лв.; на 29.09.2021 г. - 2960 лв. и на 08.11.2021 г. - 2960 лв.

Следва да се отбележи, че сумата от 19 350 лв. по фиксинга на БНБ по курс на лев/евро в размер на 0,511292, е с равностойност 9893,50 евро (19 350х0,511292), а не както се твърди в исковата молба с равностойност 10 190 евро.

С нотариална покана с рег. № 957, том I, № 87 от 04.07.2022 г., на нотариус С.Т., връчена по реда на чл. 50, вр. чл. 47, ал. 1 и ал. 5 от ГПК на 23.02.2022 г., дружеството е уведомено, че във връзка с поетите от него ангажименти към Сдружението на собствениците на сграда в гр. София, „ж.к. *******, вход 1“ за довършване строителството на сградата, е заплатил сумата от 10 190 евро. Посочено е, че освен това до момента е била изпратена и сума от още 30 000 евро като част от продажната цена. Заявено е, че от остатъка от цената от 9710 евро, сума в размер на 5000 евро ищецът прихваща с вземането си от 5000 евро към дружеството, възникнало по силата на т. 3.1 от предварителния договор за забавеното 4 прехвърляне на имота. Със същата нотариална покана ответникът е поканен да се яви в седемдневен срок от уведомяването във времето 12:00 - 14:30 часа в кантората на нотариус С.Т. за сключването на окончателен договор.