Решение № 7572 от 14.05.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 7572 гр. София, 14.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря М. АТ. ДРАГАНОВА като разгледа докладваното от М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20211110165063 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 235, ал. 5 ГПК.

Образувано е по искова молба на "В., с която по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК е предявен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата от 237,27 лева, представляваща сбор от консумативни разноски за студена вода, ел.енергия, охрана, почистване, асансьор и топла вода, за които вземания ищецът е издал фактури № 47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020 г./ и № 48140/14.09.2020 г. /за м.08.2020 г./, дължими по силата на сключен с ответника А. С. Т. договор за наем на недвижим имот - офис № ., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр. София, ., дължими преди прекратяване на договора на 01.09.2020 г.

Ищецът твърди, че между него в качеството на наемодател и ответника в качеството на наемател е бил сключен на 09.04.2020 г. договор за наем на недвижим имот - офис № ., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр. София, ., при уговорена наемна цена в размер на 232,36 лева месечно. Поддържа, че с договора за наем страните са уговорили наемодателят да предоставя на наемателя следните услуги: отопление /ТЕЦ/, ел.енергия, вкл. и за общите части, вода и канал, охрана, асансьор и ежедневно почистване на отдадения под наем имот. Заявява, че договорът е бил прекратен по искане на наемателя, който на 29.07.2020 г. e отправил до ищеца едномесечно предизвестие за прекратяване. Договорът e бил прекратен считано от 01.09.2020 г. Неплатени от страна на наемателя останали сумите по издадените от ищеца фактура № 47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020 г./ на стойност 115,81 лева и фактура № 48140/14.09.2020 г. /за м.08.2020 г./ на стойност 121,46 лева. С уточняваща молба от 24.01.2023 г., ищецът пояснява, че разпределението на месечните консумативни разноски в цялата сграда се извършва пропорционално на квадратен метър според отдадената под наем застроена площ, като това е предвидено съгласно чл. 16 от договора за наем. Сочи, че общата стойност на заплатените месечни 1 консумативни разходи за м. юли 2020 г. за цялата сграда е в размер на 27 468,12 лева, като ответникът е ползвал офис/помещение с площ от 16,50 кв.м., поради което задълженията му са в размер на 115,81 лева за м. юли 2020 г. Относно м. август 2020 г., задълженията за цялата сграда са били в размер на 25 009,49 лева, съответно тези, дължими от ответника – 121,46 лева. Ищецът твърди, че е извършил извънсъдебно прихващане на основание чл. 18 от договора, с депозираната от ответника гаранция /депозит/ в размер на 232,36 лева и свое вземане, представляващо месечният наем в размер на 232,36 лева за м.08.2020 г. Уведомлението за извършеното прихващане било изпратено до ответника чрез куриер, като адресът бил посещаван на 16.10.2020 г., на 19.10.2020 г. и на 20.10.2020 г., но ответникът така и не бил открит, поради което на 5.11.2020 г. куриерското дружество върнало пратката на ищеца. С оглед изложеното моли искът да бъде уважен и в полза на ищеца да бъдат присъдени сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът, чрез назначения му от съда особен представител адв. П., е депозирал отговор на исковата молба, в който се оспорва предявените искове по основание и размер. Заявява, че наемателят не е ползвал реално имота през месеците юли и август 2020 г., с оглед което и не е задължен за стойността на консумативните разноски за същия. Подчертава, че ищецът не е доставчик на услугите, за които е издал процесните фактури, с оглед което и незаконосъобразно е префактурирал задълженията за вода и ел.енергия в имота. Последното се явявало в нарушение на общите условия на съответните доставчици на комунални услуги. Освен това ответникът не бил страна по договорите с тези доставчици. На името на ответника не са били открити индивидуални партиди при съответните дружества. В условията на евентуалност и ако съдът намери исковете за основателни оспорва размера на начислените разноски, като поддържа, че същите е следвало да са в много по-нисък размер. Обръща внимание, че ищецът не е ангажирал доказателства за размера на действително потребените от ответника услуги. Прави възражение за прихващане с вземането на ответника за връщане на платения по договора за наем депозит. Моли за отхвърляне на иска.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на страните, намира от фактическа страна следното:

Като писмено доказателство в производството е приет договор за наем на недвижим имот от 09.04.2020 г., сключен между страните за срок до 31.12.2020 г., видно от който ищецът, в качеството на наемодател, е предоставил на ответника, в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване следния недвижим имот: стая/офис № ., находящ се на 13-ти етаж на административна делова сграда с адрес гр.

София, ., с площ от 16.50 кв. м. срещу месечна наемна цена от 193,63 лева без ДДС, съгласно чл. 13 от договора, платима до 15-то число на текущия месец по банкова сметка на наемодателя, посочена в договора. Страните са уговорили, че отдаденото за ползване помещение ще се ползва като офис. Установява се, че с клаузата на чл. 2, ал.

2 от договора страните са се съгласили, че наемодателят има право да получава консумативните разноски за имота, заедно с дължимия ДДС. С договора наемодателят е поел задължение да осигури на наемателя и да му предостави и следните услуги: охранително-пропусквателен режим до наетите помещения, ежедневното почистване, ежедневно почистване на общите помещения, чрез които се осъществява достъп до наетия имот. С чл. 16 от договора страните са уговорили консумативните разноски за отопление, ел.енергия, ел.енергия за общи части, вода и канал, охрана, асансьор, почистване, заедно с начисления ДДС да се определят пропорционално на квадратен 2 метър отдадена под наем застроена площ и същите да се фактурират ежемесечно от наемодателя чрез издаването на фактура с получател наемателя. Наемателят се е задължил да заплаща същите по банков път отделно от дължимата наемна цена в тридневен срок от издаването на съответната фактура, но не по-късно от 21-во число на месеца, в който фактурата е издадена.

С чл. 10 от процесния договор за наем е предвидено задължение за наемателя да депозира сума в размер на 232,36 лева като депозит /гаранция/ за точното изпълнение на договорните си задължения относно заплащането на наемната цена и на консумативните разноски. В чл. 18 е предвидено право на наемодателя в случай на забава от страна на наемателя в заплащането на дължимите по договора суми да прихване с внесената като депозит сума своето вземане. В този случай наемодателят уведомява наемателя за извършеното прихващане чрез съобщение на адреса за кореспонденция, посочен от наемателя в договора. Предвидено е, че съобщението се счита връчено дори и в случай че се върне с отбелязване, че получателят е непознат, че е напуснал адреса или писмото е останало непотърсено.

По отношение на прекратяването на процесния договор с клаузите на чл. 24 от същия е предвидено, че това може да стане и преди изтичане на уговорения между страните срок с едномесечно предизвестие, като в този случай договорът се счита прекратен от последния ден на месеца, в който изтича срокът на предизвестието. Като адреси за кореспонденция с наемателя в договора са посочени адресът на наетия имот и следният адрес: гр. София, ..

Установява се от съдържанието на приемо-предавателен протокол от 09.04.2020 г., подписан от страните по договора за наем, че на същата дата, наемодателят е предоставил за ползване на наемателя стая/офис № ., намиращ се на 13-ти етаж в административна сграда, находяща се в гр. София, . с посочено в протокола оборудване.

С предизвестие от наемателя до наемодателя от 29.07.2020 г. ответникът е отправил искане за прекратяване на договора за наем, считано от 01.09.2020 г.

По делото са приети процесните фактура № 47651/17.08.2020 г. относно задължения за студена вода, ток, охрана, чистота, асансьор, топла вода, на обща стойност 115,81 лева с ДДС и фактура № 48140/14.09.2020 г. относно задължения за студена вода, ток за офис, охрана за офис, чистота за офис, асансьор за офис, на обща стойност 121,46 лева с ДДС.

От приетия като доказателство приемо-предавателен протокол от 28.08.2020 г. се установява, че наемателят е предал на наемодателя същия имот със съответното оборудване.

С уведомление към договор за наем, сключен на 09.04.2020 г., ищецът е отправил до ответника изявление за прихващане на основание чл. 18 от договора за наем. Съгласно същото ищецът, от една страна, дължи на ответника сумата от 232,36 лева с ДДС, представляваща задължение по внесен депозит от наемателя по процесния договор, а ответникът, от друга страна, дължи на ищеца сумата от 469,63 лева, представляваща задължение за наемна вноска и консумативи съгласно посочените в уведомлението фактури. След извършеното прихващане, е посочено, че ответникът ще дължи сумата от 237,27 лева.

Като доказателство по делото е приет екземпляр от товарителница № GD 838596037WW за приета на 15.10.2020 г. за доставка пратка, изпратена от ищеца до ответника на адрес: гр. София, ., както и справка от куриера, приел за доставка 3 пратката, съгласно която същата не е била доставена на получателя и е върната обратно на подателя на 05.11.2020 г.

От страна на ищеца са представени и са приети по делото в оригинал хартиен плик с уведомлението, подписано от представител на ищеца, адресирано до ответника относно прихващането на насрещни задължения, както и полиетиленов плик на куриера, комуто пратката е била предадена за доставка на ответника с отбелязани дати на посещенията на адреса на ответника.

По делото са приети като доказателства и следнитте, издадени на фирмата на ищеца фактури: фактура № 11639/03.08.2020 г и фактура № 11729/01.09.2020 г., издадени от „Мила Лифт“ ООД за сумата 2х2700 лева с ДДС, представляваща абонаментна такса за сервизно обслужване на асансьорни уредби за м.юли и м.август 2020 г.; фактура № 20/01.07.2020 г. и фактура № 21/01.08.2020 г., издадени от „Т. за сумата 2х4167 лева с ДДС за почистване на офис сграда; фактура № 0098804955/23.07.2020 г. и фактура № 0099471920/25.08.2020 г., издадени от „Софийска вода“ АД за сумата 1909,66 лева с ДДС и за сумата 1754,09 лева с ДДС за адрес на консумация: ул. Жолио Кюри № 20, период на консумация 20.06.2020 г. – 14.08.2020 г.; фактура № 0286489658/31.07.2020 г. и фактура № 0288200693/31.08.2020 г., издадени от „ЧЕЗ Електро България“ АД за сумата 12 978,49 лева с ДДС и за сумата 12 591,40 лева с ДДС за адрес: гр. София, ул. Фр. Жолио Кюри № 20 за периода 01.07.2020 г. – 31.08.2020 г.; фактура № 1100261803/31.07.2020 г., издадена от „Топлофикация София“ ЕАД за сумата 726,24 лева с ДДС, начислена за периода 01.07.2020 г. – 31.07.2020 г. за адрес: гр. София, ..

Представена от страна на ищеца е справка за изплатените заплати за м.07м.08.2020 г. на четири лица на длъжност „охранител“, както и справка относно разпределението на задълженията за консумативни разноски за всички помещения в сградата.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата от 237,27 лева, представляваща сбор от консумативни разноски за студена вода, ел.енергия, охрана, почистване, асансьор и топла вода, за които вземания ищецът е издал фактури № 47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020 г./ и № 48140/14.09.2020 г. /за м.08.2020 г./, дължими по силата на сключен с ответника А. С. Т. договор за наем на недвижим имот - офис № ., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр.

София, ., дължими преди прекратяване на договора на 01.09.2020 г.

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно наемно правоотношение между страните в рамките на исковия период, че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде имота на ответника, както и че за ответника е възникнало задължението за плащане на консумативните разходи за изразходвана топлинна енергия, ел. енергия, ВиК услуги, охрана, асансьор и ежедневно почистване на отдадения под наем имот за посочените в исковата молба размери и периоди. С оглед твърденията на страните, съдържащи се в исковата молба и отговора, в тежест на ищеца е да установи, че е предоставил на наемателя услугите, за които е издал процесните фактури, както и че стойността на същите отговаря на фактурираните със счетоводните документи суми. В тежест на ответника е да докаже, че е заплатил задълженията си за консумативни разходи.