Решение № 452 от 19.12.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 452 гр. гр.Несебър, 19.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Н.Р.М.Б. при участието на секретаря К.И.Л. като разгледа докладваното от Н.Р.М.Б. Гражданско дело № 20222150100142 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба от „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Г.В.“, № 20, представлявано от К.Т.Х., против М.Г.Г., БУЛСТАТ ......, с адрес в РБългария: с. Р., к.к.

„Е.“, бл. ....... В исковата молба се сочи, че на 24.09.2007г. бил сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „.............“ № ММС-S1PD/333-09.07/24.09.2007г. между „П.Д.“ ЕООД, като „Мениджър“, и М.Г.Г., като „Възложител“. По силата на този договор ответницата възлагала, а ищцовото дружество се задължавало по т. 1, 2, 3 и 4 от договора да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс „.............“, срещу заплащане на месечна такса в размер на 1.00 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот. Плащането на таксата било дължимо, съгласно правилото на т. II.b от Договора погодишно в срок до 15 февруари на текущата година. Наред с това се твърди, че ищцовото дружество изпълнявало в цялост поетите задължения по Договора, като ежедневно се грижило за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в „Курортен апартаментен комплекс .............“, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; организиране поддръжка на зелените площи в комплекса; организира режима на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарнохигиенните услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Заявява се, че ответницата не била заплатила дължимите такси по договора за 2019г., 2020г. и 2021г., въпреки проведените редица разговори с цел извънсъдебното разрешаване на спора.

1

Сочи се, че ответницата и до момента не е погасила задължението и не е заявила желание за доброволно уреждане на задълженията. Гореизложеното мотивирало ищцовото дружесто да поиска от съда да постанови решение, с което да бъде осъдена ответницата М.Г.Г. да заплати на „П.Д.“ ООД, сумата в общ размер на 4215,54 лева, включваща: неплатена такса за поддръжка в размер на 1171,06 лева за 2019г., ведно с лихва върху нея за периода 15.02.2019г.-10.02.2022г. в размер на 352,97 лева; неплатена такса за поддръжка в размер на 1171,06 лева за 2020г., ведно с лихва върху нея за периода 15.02.2020г.-10.02.2022г. в размер на 234,23 лева; неплатена такса за поддръжка в размер на 1171,06 лева за 2021г., ведно с лихва върху нея за периода 15.02.2021г.-10.02.2022г. в размер на 115,16 лева, дължими по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „.............“ № ММС-S1-PD/33309.07/24.09.2007г.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, по делото постъпи отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорват исковете като недопустими и се развиват съображения в тази насока. Твърди се, че претенцията на ищцовото дружество се основава на обстоятелството, че ответницата била собственик на апартамент № ..., за което не били ангажирани доказателства. Наред с това се отправя възражение за нищожност на клаузата на т. 9 от раздел IV от Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „.............“ № ММС-S1-PD/333-09.07/24.09.2007г., сключен между страните, на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, поради противоречие с чл.

21, ал. 1 от ЗЗД, чл. 11, ал. 1, т. 11, чл. 17, ал. 3 и ал. 7 и чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Сочи се, че разпоредбата е и неравноправна клауза по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 9 от ЗЗП.

Развиват се съображения в тази насока. Сочи се, че срока на Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „.............“ № ММС- S1-PD/33309.07/24.09.2007г., сключен между страните по делото, е изтекъл на 24.09.2012г. и след тази дата ищецът и ответникът не се намират във валидно облигационно отношение.

Наред с това се сочи, че посоченият договор представлява договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и сл. ЗЗД. Навежда се неизпълнение на ищцовото дружество на поетите от него по договора задължения. Сочи се, че задълженията по т. 10, пункт II след 2012г. не били изпълнявани от ищеца. На следващо място се излага неравноправност на клаузите в договора и се развиват съображения в тази насока.

Независимо от горното се сочи, че с нарочно писмо от м. април 2018г. управляващото до тогава дружество „Е. Х.” ООД, ЕИК ......, уведомило всички собственици, че преустановява да поддържа и управлява комплекса. Това принудило собствениците да проведат учредително събрание и през месец май 2018г. да регистрират Етажна собственост в сградата, която да организира поддръжката и управлението в комплекса.

Сочи се, че от момента на провеждане на ОС на ЕС през 2018г. сградата, в която ответникът притежавал имот се управлява и поддържа чрез общо събрание, като разходите за поддръжка и управление се заплащат от етажната собственост. Твърди се, че на 07.08.2018г. било проведено второ ОС на ЕС, на което били приети редица решения, едно от които било какви суми за такса за управление и поддръжка на сградата да заплащат етажните собственици в бюджета на ЕС. Сочи се, че същите са влезли в законна сила. Оспорват се твърденията, че за процесния период ищецът е осъществявал в цялост поетите задължения по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „.............“ № ММС-S1-PD/333-09.07/24.09.2007г.

Предвид гореизложеното се моли съда да отхвърли предявените искове.

Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от 2 фактическа и правна страна следното:

Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД.

По делото не се спори, че на 24.09.2007г. между ответницата М.Г.Г., в качеството й на Възложител, и ищцовото дружество „П.Д.“ ЕООД, в качеството му на Мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс .............” № MMC-S1-PD/333-09.07/24.09.2007г. /л. 4 - л. 10 вкл./. С договора ответницата Г., като собственик на самостоятелен обект, представляващ Апартамент № ..., находящ се на шести етаж в сграда А-„Е.“ , крило „Е.“, изградена в УПИ - 467, 468, 480, кв. 22, по плана на с. Р., възложила на ищцовото дружество срещу възнаграждение да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс „ .............”, находящ се в кв. 22 по плана на с. Р., общ. Несебър, обл. Бургас, включващо следните дейности: техническо поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации, басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, поддържане на асансьорите и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения, детска площадка, зелените площи в комплекса. С Договора Мениджърът се е задължил да извършва и организационно управление, свързано с режима на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги, занимания за деца, единна рецепция - за оказване на всякакъв вид помощ на Възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото му на собственост и спокойното му пребиваване в комплекса, както и да организира достъпа до спортните съоръжения. От своя страна ответницата Г. се е задължила да заплаща на ищеца възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър площ от собствения й недвижим имот, платимо авансово за текущата година в срок до 15.02. на текущата година /раздел II, т. 1 и т. 2, б. б./. Договорът бил сключен за срок от 5 години, считано от момента на въвеждане на Възложителя във владение в закупения от него недвижим имот в процесния комплекс /раздел V, т. 2/ и автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за неподновяването му /раздел IV, т. 9/. Съгласно раздел VII, т.1 и т.2, при разпореждане с правото на собственост, Възложителят се освобождава от задълженията си по договора само, ако е осигурил подписването на такъв договор между новия собственик и Мениджъра.

Спорен по делото е въпроса налице ли са валидни облигационни отношения между страните по сключения помежду им Договор за поддръжка и управление от 24.09.2007г., по който ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г., а за ответницата е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми.

По направените от процесуалния представител на ответната страна възражения за нищожност на клаузата за продължаване действието на договора, съдът намира следното:

Договорът за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс .............” № MMC-S1-PD/333-09.07/24.09.2007г. представлява годна облигационна връзка. Съгласно свободата на договаряне ответната страна е сключила с ищцовото дружество договор за управление и поддръжка на комплекса. Няма пречка отделните 3 собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които не се влияят от правилата на ЗУЕС. Освен това процесният договор има комплексен характер и в него са включени елементи на договор за поръчка и на договор за изработка. На следващо място безспорно става въпрос за договор, сключен с потребител. В този смисъл е както практиката на ВКС /Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. на ВКС/, така и Решение от 27.10.2022г. по дело № С- 485/ 2021г. на СЕС. Съгласно последното, физическото лице, собственик на апартамент в сграда- етажна собственост, се счита за „потребител“ по смисъла на Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност. Съдът намира, че тези постановки следва да се прилагат и в настоящия казус, като се приеме, че ответника има качеството потребител, съответно спрямо този договор са приложими разпоредбите на ЗЗП.

Съгласно разпоредбата на чл.146, ал.1 от ЗЗП, неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. Ал.2 предвижда, че не са индивидуално уговорени клаузите, които са били изготвени предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия. Когато търговецът или доставчикът твърди, че определено условие от договора е индивидуално уговорено, тежестта за доказването пада върху него. В настоящият казус съдът намира, че се касае за типов договор, като ищеца не твърди и не доказва, че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Този извод се налага и от залегналото например в раздел II, т.2Б, съгласно която е уговорен срок за заплащане на възнаграждението от страна на Възложителя в срок до датата на падежа на последната дължима вноска по Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и договор за изработка, за каквито съглашения по делото няма дори твърдения от страна на ищеца. Видно и от т.1а от същия раздел, в същата е посочено, че дължимото възнаграждение се изчислява от 01.09.2007 г., към която дата договор между страните все още не е бил сключван. Ето защо съглашението следва да бъде преценено през призмата на чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според който неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя.

Разпечатката съдържа 23 от 49 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/73c60a9b-c098-416f-8902-0b1d156861c8