Решение № 5227 от 02.09.2020, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

Номер 02.09.2020г. Град София

В

ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, Първо ГО, 30 състав

На десети юли

Година 2020

В публичното заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕРИЯ БАНКОВА и секретар ДИАНА БОРИСОВА като разгледа докладваното от съдия Банкова гр. дело N 9642 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът П.Л. излага в исковата молба, че е собственик на 4/6 ид.ч. от недвижим имот в гр. София, подробно описан, представляващ незастроен имот за жилищни нужди в район Люлин. Собствеността над имота е придобита чрез дарение и продажба. Съсобственици в имота са ответниците Г.С. и С.К., всеки от които притежава по 1/6 ид.ч. Ищецът сочи, че деловата му дейност е свързана с търговия, товарен транспорт и сервизно обслужване на автомобили.

През 2004г. дружеството „Б.“ ЕООД, на което е управител, придобило съседния на процесния поземлен имот, в който построило сервиз за обслужване на камиони, пожарни автомобили и автобуси. Част от клетките на сервиза били разположени в близост до процесния имот и за да улесни дейността на същия, осигурявайки повече място за паркиране на обслужваните автомобили, ищецът придобил собствеността на 2/3 от имота. Сключил и договор за наем на същите с „Б.“ ЕООД.

Въпреки заявлението на прехвърлителите, че предават владението на идеалните части от имота, ищецът не успял да постигне съгласие с ответниците за въвеждане във владение и за разпределение на ползването. Причина за това били действията на ответника Г.С., който бил предоставил ползването на имота на ответника „Д и Д Ф.– З.К.“ ЕООД. Имотът бил заграден и охраняван. Дружеството твърдяло, че има сключен договор с ответника С., но при проверка в АВп при придобиването на ид. ч. от имота ищецът не бил установил наличието на вписан договор. По този начин ищецът бил лишен от правото да ползва, владее и получава гражданските плодове от собствените си ид.ч. от имота, като с последните се разпореждал единствено ответникът С.. Счита, че действията последния по сключване на договор с дружеството, не могат да му бъдат противопоставени, доколкото действия по управление на имота не могат да се предприемат еднолично от собственик на 1/6 ид.ч. от него. Решение за начина на управление на общата вещ не може да се вземе, поради липсата на съдействие от ответника С. и дезинтересираността на ответницата К.. Освен това, счита че ответникът С. му дължи обезщетение за това, че като съсобственик, ищецът е лишен от ползването на собствените си идеални чати от имота, доколкото целият имот е предоставен за ползване на дружеството – ответник от С.. Счита че обезщетение му се дължи за периода от 11.04.2019г. – датата на която е придобил 4/6 ид.ч. от имота, като до датата на предявяване на исковата молба то възлиза на сума в размер на 9 155лв. С оглед изложеното, предявява следните искове при условията на кумулативно съединяване:

1. Ревандикационен иск с пр. осн. чл.108 от ЗС срещу Г.С. и „Д и Д Ф.– З.К.“ ЕООД, с който ответниците да бъдат осъдени да предадат на ищеца владението на собствените му 4/6 ид.ч. от процесния недвижим имот;

2. Иск срещу Г.С., с който последният да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 9 155лв. , представляваща стойността на ползите от имота, от които ищецът е бил лишен за периода 11.04.2019г. до датата на исковата молба, ведно със законната лихва от предявяването на иска до окончателното плащане.

След указания на съда, исковата молба в тази й част е конкретизирана, като е уточнено, че за същия период от ответника С. се претендират:

-

2 613лв.

– част от получения от него наем, която съответства на правата на ищеца в съсобствеността;

-

6 542 лв. – обезщетение за разликата между договорения от С. наем и средния пазарен наем, съответстващ на правата на ищеца в съсобствеността. С молба от 07.07.2020г. ищецът е намалил претенцията до размера от 6351 лв.

3. Иск за разпределение на ползването на имота между съсобствениците Л., С. и К. при квоти в собствеността за всеки съответно 4/6, 1/6 и 1/6 – с пр. осн. чл.32, ал.2 от ЗС. Производството по този иск е прекратено с влязло в сила определение и изпратено на осн. чл.118, ал.2 от ГПК на Софийския районен съд.

В срока по ГПК ответниците С. и „Д енд Д Ф.– З.К.“ депозират писмен отговор, в който оспорват исковете. Излагат, че своя дял в съсобствеността ищецът е придобил с две последователни сделки при грубо нарушение на правилото на чл.33 от ЗС, без на ответника С. да е предложено изкупуването на ид.ч. на останалите съсобственици. В тази връзка, С. е предявил иск с пр. осн. чл.33, ал.2 от ЗС за изкупуване на процесните ид.ч., който иск е преюдициален на предявените в настоящото производство.

Сочат, че в периода, преди ищеца да придобие ид.ч. от имота, ответникът С. е предприел изцяло за своя сметка градоустройствена процедура за урегулирането му и е намерил наемател, с който се споразумели имотът да бъде подготвен за ползване изцяло за сметка на С.. В тримесечен период С. инвестирал в имота средства, усилия и труд, като останалите съсобственици били уведомявани за всички действия и разходи. Обектът бил завършен, като на съсобствениците били предоставени отчет и платежни документи. Последните отказали да поемат припадащата им се част от разходите, като заявили желание за участие в ползите – наемните плащания по договора с наемателя – дружество. В тази връзка, ответникът С. е предявил срещу бившите съсобственици и Л. иск за заплащане на припадащите им се части от извършените единствено за негова сметка разноски/подобрения.

Поддържат, че ответникът С. никога не е владял целия имот за себе си, а е бил само държател по отношение на 5/6 ид.ч. на другите съсобственици. Към момента на предявяване на настоящата искова молба, няма качеството нито на владелец, нито на държател, т.к. фактическата власт е предадена на наемателя – ответното дружество, което от своя страна я упражнява на валидно правно основание – сключеният договор за наем.

И двамата ответници не оспорват настъпилото придобиване на ид.ч. от имота от ищеца Л., но на основание гореизложеното считат, че предявения срещу тях ревандикационен иск е неоснователен.

Ответникът С. поддържа, че следва да бъдат съобразени правата на наемателя, които са противопоставими на ищеца за срока на договора.

Моли производство по исковете за обезщетение да бъде спряно до произнасяне на съда по предявения срещу Л. иск за направените от С. разноски/подобрения в имота. Оспорва същите както по основание, така и по размер. Поддържа, че не му е представяно писмено поискване, което счита за материална предпоставка за уважаване на исковете.

Въпреки направеното с отговора общо оспорване на исковете, в хода на устните състезания процесуалният представител на ответниците, адв. О.С. излага, че не оспорва правото на собственост на ищеца, нито правото му да получи припадащата му се част от гражданските плодове, но оспорва исковата молба в останалата й част, т.к. счита, че договорът за наем е противопоставим на ищеца.

Съдът обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, след което приема за установено от фактическа страна следното:

По силата на нотариален акт за дарение на идеална част от недвижим имот №126, том, I,, рег. № 1458, дело №117/2019г. на нотариус Д.Т.с рег. №041 на НК, П.В.С. е дарил на ищеца Л. 1 /30/една тридесета/ идеална част от следния свой съсобствен недвижим имот, а именно:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР №

*** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди триста петдесет и четири точка сто петдесет и едно/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със заповед №РД-18-14/06.03,2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Люлин, Люлин разширение, с площ от 2 102 /две хиляди сто и два/ кв.м., с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Незастроен имот за жилищни нужди, стар идентификатор: няма; с номер по предходен план: 1045 /хиляда четиридесет и пет/, при съседи: имоти с идентификатори №

*** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди триста петдесет и четири точка сто петдесет и две/, № 68134.4354,250 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди триста петдесет и четири точка двеста и петдесет/, № 68134.4354,622 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди триста петдесет и четири точка шестстотин двадесет и две/. № ***/шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди триста петдесет и четири точка седемстотин четиридесет и седем/, който имот по документ за собственост представлява: неурегулиран поземлен имот /бивша нива/ целият с пространство от 2 130 /две хиляди сто и тридесет/ кв.м., съставляващо имот № 1045 /хиляда четиридесет и пет/, по плана на град София, местността Люлин - разширение, находящо се в местността „Чегаревец“, при съседи на имота: улица, имот № 959 /деветстотин петдесет и девет/, н-ци на Й.Г., н-ци На Д.Д.Й., н-ци на Г. и А.С., н-ци на Т.П.М.и н-ци на В.С.К..

С нотариален акт за продажба на идеални части от недвижим имот №43, том II, рег. №2434, дело №225/2019г. на нотариус Т., рег. №041 на НК И.Н.С., Р.И.С., З.Т.Ц., Б. Е.Ц., С.Е.Ц., П.В.С., В.В.С., В.Ц.С., М.О.С.и С.К.М.продават на съсобственика си П.Т.Л. притежаваните от всеки от тях и описани по-долу идеални части от същия поземлен имот, а именно И.Н.С. продава 1/20

/една двадесета/ идеална част, Р.И.С. продава 1/30 /една тридесета/ идеална част, З.Т.Ц. продава 1/36 /една тридесет и шеста/ идеална част, Б. Е.Ц. продава 1/36 /една тридесет и шеста/ идеална част, С.Е.Ц. продава 1/36 /една тридесет и шеста/ идеална част, П.В.С. продава 1/40 /една четиридесета/ идеална част, В.В.С. продава 1/40 /една четиридесета/ идеална част, В.Ц.С. продава 1/12 /една дванадесета/ идеална част, М.О.С.продава 1/6 /една шеста/ идеална част и С.К.М.продава 1/6 /една теста/ идеална част, или общо продавачите продават на купувача 19/30 /деветнадесет върху тридесет/ идеални части от гореописания имот.

От удостоверение за сключен граждански брак №********** на община Варна се установява, че ищецът е в граждански брак с Д.Р.Л.от 18.08.2018г.

От договор за наем на имот от 01.08.2018г. / датата на този договор не е достоверна, доколкото същият не е вписан, липсва и нотариална заверка/ се установява, че Г.О.С. е отдал под наем на „Д едн Д Ф.– З.К.“ ЕООД имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София при цена от 1 200лв. месечно. Срокът на договора е за 36 месеца, считано от 01.11.2018г.

По делото е изслушано заключение на съдебно-оценителна експертиза на вещото лице П.Я..

От същото се установява, по сравнителния метод чрез пазарни аналози, че средният пазарен наем на 4/6 ид. части от процесния недвижим имот е 8 964 лв. Експертизата е оспорена от ответната страна с аргумента, че за пазарни аналози са използвани само офертни стойности за имоти, които по своите характеристики не отговарят на характеристиките на процесния. Съдът, като взе предвид, че вещото лице изрично е посочило в заключението, че е приложило корекционен коефициент с оглед характериситиките на имота и факта, че сравнимите имоти са с офертни стойности, намира, че заключението е компетентно изготвено и в пълнота отговаря на поставените въпроси, поради което го кредитира.

При разпита в съдебно заседание свидетелят С.Б.заявява, че е изпълнителeн директор на „Б.Б.“ АД. Седалището на дружеството се намира в имот, съседен на процесния. От момента на закупуване на имота от Л. имал сключен предварителен договор за наем с него.

Идеята му била да ползват имота за развитие на дейността си. Фактическата власт върху имота не е била предавана на дружеството, а доколкото му е известно – и на Л.. От него свидетелят знае, че другият съсобственик на имота – г-н С., го е отдал на фирма „Д. е. Д. Ф.– З.К.“. Имотът се вижда от работното място на свидетеля, но към момента на сключване на предварителния договор не бил наясно, че в имота има други лица, които го ползват, т.к. не бил обръщал внимание.

При така установените факти по делото, съдът намира следното от правна страна:

Разпечатката съдържа 43 от 100 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/73b6da00-cb35-462b-9163-b0139f3559fc