Определение № 30521 от 23.08.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 30521 гр. София, 23.08.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20261110104202 по описа за 2026 година

С Определение № 26923 от 24.07.2026 г. съдът е приел представените от страните писмени доказателства, изготвил е проект за доклад по делото и е указал на ответника, че носи доказателствената тежест да установи собствеността, представителната власт и идеалните части на всички лица, чиито гласове са отчетени при формиране на кворума и мнозинството по оспореното решение на Общото събрание на етажната собственост от 15.01.2026 г. Със същото определение ответникът е задължен на основание чл. 190 ГПК да представи фотокопие от домовата книга към датата на общото събрание и документи, свързани с идеалните части, притежавани от отделните собственици.

В изпълнение на дадените указания с молба от 19.08.2026 г. ответникът е представил фотокопие от домовата книга, Протокол № 5 от Общото събрание на етажната собственост, проведено на 29.06.2023 г., ведно с Приложение № 3 към него, както и документ, озаглавен „Площообразуване“ за цялата жилищна сграда. Със същата молба е направено искане за допускане на съдебно-техническа експертиза с три задачи, отнасящи се до изчисляването на идеалните части на самостоятелните обекти във вход № 1, определянето на кворума и мнозинството при Общото събрание от 15.01.2026 г. и техническата свързаност на офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4 със сградата и с вход № 1.

Доказателственото искане е направено своевременно, във връзка с изричните указания на съда и по въпроси, включени в предмета на доказване. По делото е налице спор относно правилността на отразените за отделните самостоятелни обекти проценти идеални части, размера на представените на Общото събрание от 15.01.2026 г. идеални части, мнозинството при приемане на оспореното решение по т. 3 от дневния ред, както и относно техническото и функционалното отношение на процесните офиси и гаражи към вход № 1.

За изясняване на посочените обстоятелства са необходими специални знания от областта на строителството, архитектурата, площообразуването и извършването на технически и математически изчисления, с каквито съдът не разполага, поради което следва да бъде допусната съдебно-техническа експертиза.

Поставените от ответника въпроси обаче не могат да бъдат възприети изцяло в предложената редакция.

С първия въпрос се иска вещото лице да определи размера на „притежаваните идеални части“ от общите части на вход № 1. Определянето на титуляря и обема на правото на собственост е правен въпрос, който съдът разрешава въз основа на събраните по делото документи за собственост. Вещото лице може да установи площите на самостоятелните обекти и на придадените към тях складови помещения, да приложи математически 1 формулата по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС и да съпостави получения резултат с процентите, отразени в документите на етажната собственост, но не може да се произнася кому принадлежи правото на собственост и какъв е вещноправният обем на притежаваните идеални части.

Поради това първият въпрос следва да бъде преформулиран и ограничен до установяване на техническите данни, извършване на математическото изчисление и съпоставка между получените и отразените проценти.

С втория въпрос се иска вещото лице да определи кворума на Общото събрание и мнозинството при гласуването. Преценката дали при провеждането на събранието е бил налице законоустановеният кворум и дали оспореното решение е прието с необходимото мнозинство е правна преценка на съда. Тя предполага предварително разрешаване на въпросите кои лица са собственици, кои са били надлежно представлявани, кои гласове следва да бъдат зачетени и дали собствениците на процесните офиси и гаражи са имали право на участие в събранието на вход № 1. На вещото лице може да бъде възложено единствено да извърши аритметичното сумиране на процентите, отразени в документите, и на процентите, получени при техническото изчисление, като представи отделни условни варианти със и без включване на спорните обекти. Окончателната преценка кой от вариантите е правно приложим остава изцяло на съда.

Третият въпрос също съдържа правна квалификация, доколкото се иска вещото лице да установи дали офисите и гаражите представляват „самостоятелни обекти на правото на собственост“. Статутът на един обект като самостоятелен обект на вещни права и принадлежността му към съответната етажна собственост се определят от съда въз основа на документите за собственост, строителните книжа и относимите материалноправни разпоредби. Вещото лице може да установи фактическото разположение на обектите, начина на достъп до тях, общите конструктивни елементи, инсталации и комуникации, както и кои общи части на сградата или на вход № 1 ги обслужват. Поради това и този въпрос следва да бъде преформулиран, като от него се изключат исканите правни изводи.

За изготвяне на пълно и обосновано заключение е необходимо по делото да бъдат представени документите за собственост на самостоятелните обекти, включени в Приложение № 3 към Протокол № 5 от 29.06.2023 г. и в списъците към Общото събрание от 15.01.2026 г. Тези документи са необходими както за съпоставяне на номерацията, предназначението, площта и придадените помещения към отделните обекти, така и за изпълнение на дадените на ответника указания относно доказването на собствеността и идеалните части.

Същевременно съдържащите се в нотариалните актове номера на актовете и нотариалните дела, единните граждански номера и вторите имена на участниците в сделките не са необходими за разрешаването на спора. Поради това документите следва да бъдат представени със заличени посочените данни, като останат видими сведенията, необходими за индивидуализиране на самостоятелните обекти и за установяване на относимите към спора факти.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА по искане на ответника изготвянето на съдебно-техническа експертиза, която, след запознаване с материалите по делото, включително представените и допълнително изисканите с настоящото определение документи, както и след извършване на оглед на място, доколкото това е необходимо за изпълнение на поставените задачи, да даде заключение по следните въпроси:

I. Относно площите и математическото изчисляване на процентите по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС

1 . Вещото лице да изготви подробна таблица за всеки самостоятелен обект, включен в 2

Приложение № 3 към Протокол № 5 от Общото събрание на етажната собственост от 29.06.2023 г., включително за офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4, като за всеки обект посочи:

1.1. номера и, ако е наличен по документите, кадастралния идентификатор на обекта;

1.2. предназначението на обекта;

1.3. площта на самостоятелния обект, посочена в документите за собственост и в останалите технически документи по делото;

1.4. вида и площта на придаденото към обекта складово помещение, ако има такова;

1.5. сбора от площта на самостоятелния обект и площта на придаденото към него складово помещение;

1.6. източника на всяка от използваните площи, като посочи конкретния документ, от който е извлечена съответната стойност.

2 . Вещото лице да определи общия сбор от площите на всички самостоятелни обекти и придадените към тях складови помещения, включени в Приложение № 3 към Протокол № 5 от 29.06.2023 г.

3 . За всеки от посочените обекти вещото лице да изчисли процента, който се получава при математическо прилагане на формулата по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, а именно като съотношение между сбора от площта на съответния самостоятелен обект и придадените към него складови помещения и сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените към тях складови помещения.

4. Вещото лице да посочи:

4.1. общия сбор на процентите, получени при изчислението по предходната задача;

4.2. дали полученият за всеки обект процент съответства на процента, посочен в Приложение № 3 към Протокол № 5 от 29.06.2023 г.;

4.3. дали процентът, посочен за всеки обект в списъка на присъствалите и в списъка на гласувалите на Общото събрание от 15.01.2026 г., съответства на процента по Приложение № 3 и на получения от вещото лице математически резултат;

4.4. при установено несъответствие – за кой обект се отнася то, между кои стойности е налице и какъв е точният размер на разликата.

II. Относно аритметичното изчисляване на представените идеални части и резултата от гласуването по т. 3 от дневния ред

5. Въз основа на списъка на присъствалите, списъка на гласувалите, пълномощните и Протокол № 8 от Общото събрание на етажната собственост от 15.01.2026 г., при условно зачитане на всички отразени в тези документи участия и гласове и без да извършва самостоятелна правна преценка относно собствеността, представителната власт и действителността на отделните гласове, вещото лице да изготви таблица, съдържаща за всеки участвал самостоятелен обект:

5.1. номера на обекта;

5.2. лицето, отразено като присъствало лично или чрез представител;

5.3. начина на участие – лично или чрез пълномощник;

5.4. процента, посочен в Приложение № 3 към Протокол № 5 от 29.06.2023 г.;

5.5. процента, получен при техническото изчисление по раздел I от задачите;

5.6. начина, по който е отразено гласуването по т. 3 от дневния ред – „за“, „против“ или „въздържал се“.

6 . Вещото лице да извърши аритметично изчисление на общия процент, представен при откриването на Общото събрание на 15.01.2026 г., както и на общия процент на гласовете „за“, „против“ и „въздържал се“ по т. 3 от дневния ред, като представи резултатите в 3 следните отделни варианти:

6.1. при използване на процентите по Приложение № 3 към Протокол № 5 от 29.06.2023 г. и при включване на офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4;

6.2. при използване на процентите по Приложение № 3 към Протокол № 5 от 29.06.2023 г., но без включване на офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4;

6.3. при използване на процентите, получени при техническото изчисление по раздел I от задачите, и при включване на офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4;

6.4. при използване на процентите, получени при техническото изчисление по раздел I от задачите, но без включване на офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4.

7 . За всеки от вариантите вещото лице да съпостави получения аритметичен резултат с отразените в Протокол № 8 от 15.01.2026 г.:

7.1. 65,5669 % идеални части, посочени като представени при откриване на събранието;

7.2. 62,9921 % идеални части, посочени като гласували „за“ приемане на решението по т. 3 от дневния ред; като посочи дали е налице разлика и какъв е нейният точен размер.

III. Относно техническата и функционалната връзка на офисите и гаражите със сградата и с вход № 1

8 . След запознаване с представените строителни, архитектурни, кадастрални и други технически документи и след извършване на оглед на място вещото лице да установи поотделно за офиси № 1 и № 2 и гаражи № 1, № 2, № 3 и № 4:

8.1. къде е разположен всеки от обектите в рамките на сградата и към коя секция или вход е отнесен по наличните строителни и технически книжа;

8.2. как е означен всеки обект в представеното по делото площообразуване, в архитектурните книжа и в кадастралните документи, ако такива са представени;

8.3. откъде се осъществява непосредственият достъп до всеки обект – през вход № 1, през друга обща част на сградата или непосредствено отвън;

8.4. има ли всеки от обектите общи със сградата и с конструктивно обособената част на вход № 1 основи, носещи стени, колони, плочи, покрив, фасадни стени или други конструктивни елементи и кои са те;

8.5. свързан ли е всеки от обектите с общите електрически, водоснабдителни, канализационни, отоплителни, вентилационни или други сградни инсталации и комуникации и кои от тях го обслужват;

8.6. кои конкретни общи части на сградата и кои общи части, обслужващи вход № 1, се използват или обслужват всеки от процесните офиси и гаражи;

8.7. налице ли е техническо, конструктивно или инсталационно отделяне на съответния обект от вход № 1 и в какво конкретно се изразява то;