Решение № 46 от 26.02.2024, Апелативен съд - Велико Търново

РЕШЕНИЕ

№ 46 гр. Велико Търново, 26.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА

Членове:

ЖАНЕТА Д. ГЕОРГИЕВА

ИСКРА ПЕНЧЕВА при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА като разгледа докладваното от ИСКРА ПЕНЧЕВА Въззивно гражданско дело № 20234000500457 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

С Решение № 125/ 07.07.2023 г. по гр. д. № 326/ 2022 г. по описа на ОС – Ловеч ПК „Единство“ с. Глогово е осъдена да заплати на ЕТ „Д. И. – Скорпион“ сумата 7 674.64 лв. – обезщетение за неоснователно обогатяване от извършени СМР в имот – търговски обект „ресторант“ в с. Глогово, ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска – 28.07.2022 г. до окончателното изплащане, като е отхвърлен искът на ЕТ за разликата над тази сума до пълния претендиран размер 55 800 лв.

Срещу решението са депозирани въззивни жалби от двете страни.

ЕТ „Д. И. – Скорпион“ обжалва решението в отхвърлителната му част. Съдът неправилно приел, че в периода от 01.02.2015 г. до 01.01.2019 г. между страните не е имало наемно правоотношение, защото било безспорно, че след прекратяване на наемния договор от 2011 г. ЕТ продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя и да заплаща договорения наем, при което действието на договора било продължено с конклудентни действия за неопределен срок. Съдът не ценил всички събрани по делото доказателства относно релевантните факти – за състоянието на имота при наемането му, неотговарящо на договорното му предназначение и за извършването на подобренията със знанието и съгласието на наемодателя. Неправилно съдът приел, че ответната кооперация е заявила възражение 1 за изтекла погасителна давност, каквото не било направено в отговора на исковата молба. Неправилно и в противоречие с трайната съдебна практика приел, че такова възражение е основателно, като давностният срок тече от датата на извършване на подобренията, а не от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния договор. Счита решението за необосновано и постановено при нарушаване на принципа за равенство на страните в процеса, в каквато връзка излага оплаквания срещу процесуални действия на съда, свързани с движението на делото и възлагането на разноски. Моли решението в обжалваната му част да бъде отменено и съдът да уважи изцяло иска й. Претендира разноски.

ПК „Единство“ с. Глогово обжалва решението в осъдителната му част. Счита за неправилен извода на съда за дължимост на обезщетение за подобрения, извършени извън отдадения под наем ресторант. В договора липсвала клауза за отдаване под наем на площ извън застроената и Кооперацията не притежавала земята извън ресторанта, а тя била общинска собственост. Моли решението в тази му част да бъде отменено и съдът да отхвърли предявения от ЕТ иск изцяло. Претендира разноски.

В срока за отговор и двете страни са депозирали отговори на насрещните въззивни жалби с развити в тях съображения за неоснователността им.

Въззивните жалби са подадени в срока по чл.259 ал.1 ГПК, от легитимирана страна, против обжалваем съдебен акт, поради което са процесуално допустими и следва да се разгледат по същество. В изпълнение на задълженията си по чл.269 от ГПК въззивният съд извърши служебна проверка относно валидността на обжалваното решение и допустимостта му в обжалваните части и намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални нарушения, обуславящи неговата недопустимост.

Съдът, като взе предвид оплакванията на страните и събраните по делото доказателства, в съответствие с предметните предели на въззивното производство, очертани с жалбите, намира следното:

По делото е безспорно установено, че между страните е имало сключени последователни договори за наем на имот – собственост на ПК „Единство“, представляващ търговски обект „ресторант“ в с. Глогово, общ. Тетевен, област Ловеч.

По признания на ищцата Д. И. в съдебно заседание на 07.06.2023 г. ЕТ ползва същия непрекъснато като наемател от 2008 г., но съгласно показанията на св. В. Р. – племенник на И. – тя и съпругът й били наематели на имота от 1990 г. Св. А. А. – бивш председател на Кооперацията – потвърждава, че когато е станал председател през 1994 г. е заварил ищцата като наемател и всички договори за наем оттогава до 2019 г. са сключвани от него. По делото са представени двата последни договора за наем.

2

Договорът за наем от 01.02.2011 г. е за срок от 4 г. при договорена наемна цена 50 лв., подлежаща на актуализация годишно в зависимост от размера на инфлацията.

Възраженията на И., че имотът – предмет на наемното правоотношение не й е предаден във вид, годен за използването му по предназначение, е несъстоятелно, защото съгласно договора от 01.02.2011 г. наемодателят се е задължил да предостави обекта за ползване във вида, в който се е намирал към момента на постигането на съгласие за сключването на договора, т.е. тя се е съгласила изрично да го получи именно в състоянието, в което е бил. Това е и напълно обяснимо с оглед обстоятелството, че към него момент тя се е намирала в държане на имота вече повече от 10 г., използвала го е ежедневно за осъществяване на търговска дейност в него, при което е логично състоянието му да й е било известно дори по-добре отколкото на самия наемодател. Безспорно е, че състоянието на обекта към него момент не е било добро, което се установява от показанията на св. А. Х. – извършвал ремонтни работи в ресторанта – за дадени препоръки от РЗИ за ремонт на тоалетната, кухненския блок и подовата настилка, чиято мозайка била напукана. Тези показания потвърждават твърденията на ищцата в съдебно заседание на 07.06.2023 г., че през 2011 г. й е наложена глоба от ХЕИ. Договорът за наем от 01.02.2019 г. /в него обектът е конкретизиран като „кафе-аперитив“/ е за срок от 3 г. при месечна наемна цена от 80 лв. В него е посочено, че наемателят ще заплаща за своя сметка разходите по отстраняването на всички дребни повреди, които се дължат за обикновено ползване на имота. Между тези два договора – от 01.02.2015 г. до 01.02.2019 г. не е имало сключен писмен договор за наем, но не се спори, че ищцата продължила да държи обекта, да го ползва като ресторант и да заплаща наемната цена в размера, договорен с прекратения предходен договор. Св. А. посочва, че договорената с И. наемната цена е била толкова ниска, защото се виждало, че тя подобрява ресторанта и “за да може да избива разходите си”. От събраните гласни доказателства и от заключението на вещото лице по приетата съдебно-техническа експертиза е установено, че в периода 2011 г. - 2019 г. в наетия имот са направени подобренията, конкретизирани в исковата молба по вид и обем. Разходни документи за закупените материали за отделните СМР са представени единствено във връзка с направената през 2019 г. в залата на ресторанта подова настилка с гранитогрес – две фактури от 27.05.2019 г. и от 03.09.2019 г. за закупени гранитогрес, теракол и фуга на стойност 1460 лв. Представените от ищцата стокови разписки очевидно касаят материали, които имат отношение към СМР от вида на сочените в исковата молба, но липсват дати на съставянето им, за да се прецени дали са относими към исковия период, като освен това не може да се установи конкретното подобрение, в което са вложени. Св. А. Х. излага личните си наблюдения, че председателят на Кооперацията А. не се противопоставил на подобренията, а заявил на И. при посещение в обекта да ги направи, а после ще се оправят. В никой от договорите не е предвидено как ще се уреждат отношенията между страните във връзка с 3 извършени в имота подобрения.

При изяснената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД за присъждане на обезщетение в размер на 55 800 лв. за неоснователно обогатяване на ответната Кооперация с подобренията, извършени в наетия от ЕТ „Д. И. – Скорпион“ имот.

Съгласно ТР № 85/ 02.12.1968 г. на ВКС отношенията между наемателя – подобрител и собственика се уреждат съобразно договора между тях, а ако липсва уговорка, както е в настоящия казус, наемателят има право на обезщетение по правилата на водене на чужда работа без пълномощие или на неоснователното обогатяване за това, че имуществената му сфера е намаляла за сметка на тази на собственика на вещта. При доказано увеличаване стойността на имота вследствие на извършени в него подобрения наемателят има право да получи по-малката измежду двете стойности – на обедняването си – направените разходи или на обогатяването на собственика – увеличената стойност на имота.

Приетата по делото съдебно-техническа експертиза дава заключение за направените от И. разходи за извършване на подобренията по перата, посочени в исковата молба. Съдът кредитира частично заключението в тази му част, защото констатира, че вещото лице ги е изчислило само въз основа на информацията в Справочник за цените в строителството без да съобрази твърденията на ищцата за пониски стойности на някои разходи, както и обстоятелството, че подобренията са правени чрез възлагане на СМР на частни лица – свидетелите по делото, а не на строителна фирма. Съдът приема следните стойности на разходите, като точките подолу са посочени съобразно подредбата на СМР от вещото лице в изготвените от него таблици. Където липсват пояснения, стойностите са възприети така, както ги е посочил експертът.

1. за санитарното помещение:

1. Вътрешна мазилка по стените:

443.31 лв.

2. Подова настилка – гранитогрес 10x12 кв.м.:

277.58 лв.

3. Доставка и монтаж на фаянс около 25 кв.м.:

1485.24 лв.

4. Доставка и монтаж на окачен таван с гипсокартон:

143.68 лв.

5. Шпакловка и боядисване на таван:

139.69 лв.

6. Доставка и монтаж на един прозорец от ПВЦ: по твърдения на ищцата направеният от нея разход е в размер на сумата 240 лв., но при липса на ангажирани доказателства съдът възприема дадената от вещото лице по-ниска цена

187.57 лв.

7. Доставка и монтаж на две врати от „ПВЦ“: според вещото лице на стойност 1097.17 лв., но по твърдения на ищцата направеният от нея разход е по-нисък – в размер на 4 сумата от 340 лв./ бр., т.е.

680 лв.

8. Обръщане около врати и прозорец: по твърдения на ищцата тя е заплатила 200 лв. за вратите и 50 лв. за прозореца, т.е. общо 250 лв., но при липса на доказателства за разхода съдът възприема посочения от вещото лице размер

193.63 лв.

9. Цялостна подмяна на ел. инсталацията, вкл. кабели, контакти, разклонителни кутии, осветителни ключове, тела:

1851.41 лв.

10. Прекарване на ВиК - чиста вода:

201.57 лв.

11. отоплителна инсталация – доставка и монтаж на 1 бр.радиатор /ще бъде обсъдено отделно/.

12. Доставка и монтаж на тоалетна чиния с казанче 1 бр.:

196.33 лв.

13. Доставка и монтаж на писоари - 2 бр.:

280.88 лв.

14. Доставка и монтаж на мивка 1 брой:

82.86 лв.

15. Доставка и монтаж на батерия 1 брой:

97.50 лв. общо без отоплителна инсталация стойността на разходите е 6403.24 лв.

2. за кухнята:

1. Подова настилка – гранитогрес, измерен 31.46 кв.м.: по твърдения на ищцата направените от нея разходи са както следва: 520 лв. за гранитогреса, 200 лв. за теракотно лепило и 520 лв. за труд – общо 1240 лв., според вещото лице стойността е 1196.27 лв. и тъй като посочените стойности са много близки, съдът възприема разхода, твърдян от ищцата

1240 лв.

2. Фаянсова облицовка 6.72 кв.м.:

252.30 лв.