Решение № 215 от 28.02.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 215 гр. София, 28.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Десислава Б. Николова

Миглена Йовкова при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Десислава Б. Николова Въззивно гражданско дело № 20241000500830 по описа за 2024 година

Производството е образувано по реда на член 258 и сл. от ГПК по въззивни жалби с вх.№ 288484/23.10.2023 г. и с вх.№ 286097/25.09.2023 г. ( по регистратурата на СГС ) на ответниците „ Д. КОМЕРС -1“ ЕООД, град София и „ ЕСТИЕМ – БИЛД“ ЕООД , град София срещу решение № 261043 от 31.07.2023 г. на СГС I – 4 състав по гр.д.№ 13358/2020 г., с което са уважени исковете на съищците – съпрузи И. С. Д. и И. М. Д. за установяване на правото им на собственост върху 70,04 / 97,44 идеални части от апартамент № 5 – самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта на град София и ответникът „ Д. КОМЕРС -1“ ЕООД, град София е осъден да им предаде владението.

С въззивната жалба на „ Д. КОМЕРС-1“, подадена чрез адвокат М. К., се оспорва изводът на СГС за идентичност между имотите- предмет на иска и предварителния договор, обявен за окончателен с решението по в.гр.д.№ 1467/2020 г. по описа на САС. Има оплакване да допуснати процесуални нарушения: произнасяне по валидността на предварителния договор и сделката, извършена с нотариален акт № 133 от 12.05.2004 г., без да има 1 предявен от ищците инцидентен иск и без съдът да е посочил в доклада по делото, че тези въпроси ще бъдат предмет на разглеждане и да е разпределил доказателствената тежест за релевантните факти ; позоваване на събрани в друго производство ( гр.д.№ 8928/2010 г. по описа на СГС ) доказателства, които ответникът не е имал възможност да оспори ; игнориране на възраженията му, че сделката между строителя В. П. и „ П. Ф.Ю“ е търговска и съставлява разрешена от закона – член 333 от ТЗ - продажба с уговорка за изкупуване, предварителният договор е сключен при липса на съгласие и при измама, изхождаща от обещателя; съдебният процес е симулативен и релевантно за давността владение е упражнявано в периода 2004 г. – 2010 г.; необсъждане на събраните по възражението за придобивна давност писмени и гласни доказателства; неправилна преценка за силата на решението в частта относно обявената нищожност на сделката по отношение на лицата ( извън тях са „П.Ф.Ю“; „Зелда“ и „ЕСТИЕМ – БИЛД“) . Оспорва се правилността на изводите в решението относно предмета на предварителния договор ( право на строеж, вместо право на собственост ), наличието на предпоставки за обявяване на окончателния договор, тъй като строителят П. не е построил обещаното жилище и не е носител на право на строеж и право на собственост върху изградено жилище към момента на сключването на предварителния договор и към момента за обявяването му за окончателен ; купувачите не са заплатили уговорената цена в срок и е изтекла погасителна давност за иска по член 19, ал.3 от ЗЗД. Неправилно е прието, че дружеството не е собственик по давност поради допуснати нарушения на материалния закон – член 115 ,б „ж“ и член 116,б. „ б“ от ЗЗД .

С въззивната жалба на ответника „ ЕСТИЕМ – БИЛД“, подадена чрез пълномощника – адвокат П. К., се правят оплаквания за : нищожност на решението поради неразбираемост на изразената воля ( от една страна, съдът приел, че апартаментът е отчужден с противопоставима на ищците сделка преди вписването на дата 20.02.2019 г. на подадената от тях молба за отмяна по член 303,ал.1,т.1 от ГПК, а от друга страна, ги e признал за собственици); неправилност на същото поради допуснати процесуални нарушения ( съгласно подробно развитите в раздел II, т. 1.1.- т. 1.11.доводи ) и необоснованост при разрешаване на въпросите относно придобиването на спорния имот с влязлото в сила решение по член 19, ал.3 от ЗЗД и валидността на сделката по нот. акт № 133/ 2004 г. , без искане от ищците и в нарушение на 2 диспозитивното начало по член 6 от ГПК и без съдът да е включил в доклада релевантните за тях факти и да е разпределил доказателствената тежест за тях в нарушение на член 146, ал.1,т.1,т.2 и т.5 от ГПК и неправилно отхвърляне на доказателствените искания на дружеството в о.с.з. на 15.02.2023 г. Поддържа се , че решението е постановено при допуснати нарушения на материалния закон (член 17,ал.2 от ЗЗД и правилата за прекъсването и спирането на давността) и необоснованост на фактическите констатации в решението относно наличието на предпоставките за обявяването на предварителния договор за окончателен ; идентичност между имота - предмет на обявения за окончателен предварителен договор,описан в решението на САС и придобития от въззивника с договора за продажба от 9.12.2010 г. ; съществуването в правния мир към влизането му в сила на апартамент № 4 като самостоятелен жилищен обект с оглед преустройството му въз основа на строително разрешение от 16.08.2017 г. на името на „ЕСТИЕМ – БИЛД“ и издаденото удостоверение № 474 от 11.06.2020 г. за въвеждане в експлоатация.

Въззиваемите И. С. Д. и И. М. Д. са подали чрез пълномощника си – адвокат Д. Т. от САК – отговори на въззивните жалби, в които са изложили подробни съображения за тяхната неоснователност. Въззиваемият Д. е заместен поради настъпилата при висящността на въззивното производство на 24.07.2024 г. смърт от наследниците му по закон : първоначалната ищца И. М.

Д. и Н. И. Д..

При проверката на обжалваното решение с оглед оплакванията в жалбите, доводите в отговорите, заявените от страните чрез представителите в откритото съдебно заседание на 18.11.2024 г. становища и съобразно член 269 от ГПК въззивният съд намира, че решението е валидно, тъй като в него е ясно изразена волята на решаващия СГС да признае на ищците правата на собственост върху 70,04/97,44 идеални части от апартамент № 5 и да ги ревандикират от ответника „Д. КОМЕРС-1“. Решението е процесуално допустимо и правилно .

СГС е сезиран от И. С. Д. приживе и съпругата му И. М. Д., двамата от град Кърджали, с искове за установяване по отношение на ответниците „ ЕСТИЕМ – БИЛД“ и „ Д. КОМЕРС-1“ правото им на собственост върху 70,04 / 97,44 идеални части от апартамент № 5 – самостоятелен обект в сграда с 3 идентификатор № *** по кадастралната карта на град София и за осъждане на втория ответник „Д. КОМЕРС-1“ на основание член 108 от ЗС да им предаде владението. Ищците основават правата си на влязло в сила на 27.10.2020 г. решение № 11989 от 21.08.2020 г. на САС по гр. д. № 1467/2020 г., с което по предявени от тях срещу съпрузите В. П. и Е. П. искове е прогласена нищожността по член 152 от ЗЗД на договор от 12.05.2004 г. по нотариален акт № 133/ 2004 г. на Нотариус А. Г. за прехвърляне на правото на строеж от обещателя В. П. на „Правът фаейнънс юниън“ АД ( преименован на „ АФО“ и после заличен като търговец ) относно апартамент № 4 ( и гараж № 2 ) и е обявен за окончателен на основание член 19, ал.3 от ЗЗД сключеният на 1.04.2004 г. между ищците – купувачи и В. П. предварителен договор за строителство и продажба на апартамент № 4 в сграда, находяща се в град ***, ул. „ ***“ № *, на втори етаж, състоящ се от дневна, стая , кухня и сервизни помещения със застроена площ от 70,04 кв.м., ведно с мазе № 7 и 3,39 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място с площ от 477, 2 кв.м., урегулирано в УПИ ХIХ - 211 в кв. 201 по плана на град София, местност „***“. Ищците поддържат довод, че всеки последващ договор за продажба : между купувача по нищожната сделка „АФО“ и „Зелда“ ЕООД, сключен с нотариален акт № 36/14.05.2009 г. на Нотариус В. М. с предмет правото на строеж ; между „ Зелда“ и ответника – купувач „ ЕСТИЕМ – БИЛД“ ( тогава именован „ Корентин България“ ), сключен с нотариален акт № 180/9.12.2010 г. 2010 г. на Нотариус В. М. с предмет апартамент № 4 и между ответниците „ЕСТИЕМ – БИЛД“ и „Д.

КОМЕРС-1“ – купувач, сключен с нотариален акт № 171/11.09.2020 г. на Нотариус В. Ч. с предмет – апартамент с нов № 5, образуван в резултат на извършено в периода 2017 – 2020 г. преустройство чрез обединяване на апартамент № 4 и части от апартамент № 5 , заснет с идентификатор № 68134.702. 211.1.35, нямат заради прогласената нищожност на договора за продажба на правото на строеж от 12.05.2004 г. вещнопрехвърлително действие ; влязлото в сила решение на САС легитимира ищците като собственици на 70,04 / 97,44 идеални части от новообразувания от преустроения апартамент № 4 апартамент № 5 ; ответниците са недобросъвестни владелци заради вписването на исковата молба на 4.10.2010 г.; владението на ответника „ ЕСТИЕМ – БИЛД“ е установено най – рано в 2016 г., когато е издадено разрешението за ползване (молба с вх.№ 4

362941/15.11.2021 г.) ; към подаването на исковата молба по член 108 от ЗС „Д. КОМЕРС-1“ упражнява владение, което е без правно основание .

Ответниците са оспорили исковете с възражения срещу собственическата легитимация на ищците, основани на породеното правно действие на договора по нотариален акт № 133 от 12.05.2004 г. и неразпростиране на силата на пресъдено нещо на решението по в.гр.д.№ 1467/2020 г. по описа на САС спрямо ответниците;несъществуване у ищците на правата по член 19, ал.3 от ЗЗД, тъй като предварителният договор от 1.09.2004 г. е нищожен по липса на съгласие и противоречие с добрите нрави; негов предмет не е право на собственост върху изграден апартамент, а право на строеж ; това право е трансформирано в право на собственост през 2009 г.; обещателят не е собственик с оглед предхождащото предварителния договор валидно отчуждаване на правото на строеж и невъзможността да го придобие в последствие поради прекратяване на договора за лизинг; обещаният за продажба имот не е изграден от него, а от приобретателите : „П.Ф.Ю“, „Зелда“ и „ЕСТИЕМ – БИЛД“ ; ищците не са заплатили продажната цена и искът им по член 19,ал.3 от ЗЗД е погасен по давност ; считано от дата 23.11.2018 г. ( датата на издаването на констативен акт за установяване годността за приемането на строежа във връзка с преустройството ) апартамент № 4 не съществува в правния мир ; имотът , за който с решението на САС е обявен окончателният договор , не е идентичен със спорния имот; ответниците са собственици на основание сделки , евентуално по давност : ответникът „ ЕСТИЕМ – БИЛД“ - въз основа на упражнявано от него добросъвестно владение , считано от 9.12.2010 г. до 9.12.2015 г. или упражнявано от него и праводателите му недобросъвестно владение, считано от 14.05.2009 г. ( след достигане на грубия строеж) и ответникът „Д. КОМЕРС-1“ – въз основа на свое и на праводателя му

„ЕСТИЕМ – БИЛД“ добросъвестно владение и при изтекъл към подаване на исковата молба на дата 4.12.2020 г. давностен срок или въз основа на свое и на праводателите, първият от които е „ П.Ф.Ю“, недобросъвестно владение , считано от 12.05.2004 г.

Решението по гр.д. № 1467/2020 г. е постановено от САС по реда на член 308 от ГПК след отмяна на влезлия в сила съдебен акт по делото по молба по член 303,т.1 от ГПК на ищците, вписана на 20.02.2019 г. То е влязло в сила на 27.10.2020 г. и нито един съд , сезиран със спор, по който то подлежи на 5 зачитане съгласно член 297 от ГПК , не може до установява инцидентно опорочаването му като недопустимо. С него САС се е произнесъл по заявените от съпрузите Д.и срещу обещателя В. П. и съпругата му искове в съотношение на обуславящ и обусловен. Прогласил е нищожността на основание член 152 от ЗЗД на сключения на 12.05.2004 г. (преди предварителния договор от 1.09.2004 г.) с нотариален акт № 133/ 2004 г. на Нотариус А. Г. между обещателя В. П. и „ П.Ю.Ф“ договор за продажба относно правото на строеж и е обявил за окончателен предварителния договор за продажба на описания в диспозитива апартамент №4. Съдебно установената нищожност обвързва участвалите в производството надлежни страни ( ТР № 7/ 2020 г. на ОСГТК на ВКС ) : ищците като трети лица, продавача - обещател и съпругата му, независимо от това, че купувачът „ П.Ф.Ю“ ( „ АФО“ ) не е конституиран като ответник по обуславящия иск по липса на правоспособност към подаване на исковата молба. Въззивниците, черпещи права от второ и трето по ред частно правоприемство след нищожния договор, не могат да се позовават на вещно-прехвърлителен ефект, отречен с формираната сила на пресъдено нещо. Това следва от принципното положение, че правоприемникът не може да има повече права от праводателя. Вън от това съществуването на породена от нотариалния договор правна връзка между обещателя и „ П.Ф.Ю“ е правен довод , който не се посочва в доклада по член 146,ал.1 от ГПК . Друг въпрос е, че решаващият СГС е счел, че дължи произнасяне и по този въпрос и излишно е повторил при обосноваване неоснователността на довода съображенията на САС за уважаване на иска за нищожност по член 152 от ЗЗД .