Решение № 1035 от 30.07.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1035 гр. София, 30.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Камелия Първанова

Членове:

Елена Тахчиева

Георги Иванов при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева като разгледа докладваното от Георги Иванов Въззивно гражданско дело № 20231000502237 по описа за 2023 година

Разгледа в съдебно заседание на 19.06.25г. /с участието на секретаря Г./ въззивно гражданско дело № 2237/23г. и констатира следното:

С решение на СГС 1-22 състав от 09.06.23г. по г.д. № 245/22г. са уважени /до размера на сумите и периодите, конкретизирани в диспозитива на съдебния кат/ искове по чл. 79, ал. 1, предл.

2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД на З. Р. А., В. Р. А., В. М. А., К. В. Т.

/починал в хода на въззивното производство, заместен в процеса при условията на чл. 227 от ГПК от наследниците си, които участват като страни по делото и в лично качество/, В. К. В., Д. Л. А., М.

Г. П. /починала в хода на въззивното производство, заместена в процеса при условията на чл. 227 от ГПК от наследниците си В. Н. П. и А. Н. П./, А. Г. Т. и П. Ц. Т. против „Кота 2001“ ООД.

Решението на СГС се обжалва изцяло /в осъдителна му част/ от „Кота 2001“ ООД.

В останалата част /с която главните искове на ищците по чл. 79, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД са отхвърлени/ първоинстанционното решение е влязло в сила /като необжалвано/.

Съображенията на страните са изложени по делото /в рамките на производствата пред СГС и САС/.

Събраните /в производството пред двете съдебни инстанции доказателства: писмени, гласни и експертни – преценени в съвкупност и в контекста на твърденията - възраженията на страните/ удостоверяват, че: на 01.11.17г. – ищците /в качеството си на съсобственици на недвижим имот/ са учредили /в хипотезата на чл. 19 от ЗЗД/ в полза на ответника право на строеж /с оглед изграждане на жилищен блок/. Същият договор е допълнен /конкретизиран/ с анекс от 27.04.18г.

Създаденото предварително правоотношение е било финализирано с два последователни договора за учредяване на право на строеж /обективирани в нотариален акт от 12.07.18г. на нотариус М. В. и в нотариален акт от 20.11.19г. на нотариус И. Н./.

Ищците поддържат, че са получили по-малка имотна площ /от уговорената съгласно първата от изброените сделки – предварителния договор от 01.11.17г./ и с оглед това претендират 1 имуществената отговорност на ответника да бъде ангажирана /при условията на чл. 79, ал. 1, предл.

2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД/ до размера на сумите – конкретизирани първоначално пред въззивния съд с 2 молби /депозирани във връзка с разпорежД.я по чл. 129, ал. 2 от ГПК от 20.08.23г. и от 13.10.23г./, конкретизираните впоследствие в окончателен размер /при условията на чл. 214 от ГПК/ с молба на жалбоподателите – ищци от 28.05.24г. /и определение на САС от 18.06.24г./.

Жалбата е основателна /исковете са неоснователни; първоинстанционното решение следва да бъде ревизирано/:

Относно допустимостта на процеса:

Исковете са процесуално допустими – предявени са от легитимирани /в процесуалноправен и в материално-правен аспект/ страни и са уточнени надлежно по размери /в това число и пред въззивния съд – съобразно изложеното по-горе/. Същият извод следва и от съдържанието на двата /приложени по настоящото дело/ съдебни акта на САС /постановени по същество в рамките на производства по част 4-та от ГПК – където не е констатирана нередовност на исковата молба или принципна недопустимост на процесните искове/. Въпросът: кой от ищците какъв дял притежава /съответно какво парично обезщетение евентуално има право да получи/ касаят съществото на процесния правен спор. Възраженията на дружеството в посочените насоки са – неоснователни.

По съществото на делото:

В процесната хипотеза е налице принципна пречка за уважаване на процесните евентуални осъдителни искове:

Съдържанието на доказателствения материал /събран пред двете съдебни инстанции: писмен, гласен и експертен - преценен в съвкупност/ сочи /това обстоятелство на практика не се явява и спорно към момента - на този етап от процеса/, че: ищците действително са получили помалка имотна площ от тази, която е посочена в предварителния договор /именно същата „липсваща“ площ се претендира да бъде остойностена и „присъдена“ в настоящия процес при условията на чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД/. Този факт обаче /доказан и безспорен/ не може /предвид следващите съображения/ да обоснове извод за основателност на исковете:

Първоначално учреденото /с договора от 01.11.17г./ правоотношение /предварително – по смисъла на чл. 19 от ЗЗД/ е било предоговорено /на практика – изменено/ последователно във времето /чрез сключването на още три следващи сделки: на 27.04.18г, на 12.07.18г. и на 20.11.19г./.

Тази /трикратна/ промяна /на практика – конкретизация, съответно - изменение/ на първоначално установената договорна връзка /промяна, която засяга основно индивидуализацията на дължимото от дружеството имотно обезщетение/ е била обоснована с изменение /настъпило след сключване на предварителния договор/ в проектната документация /и като следствие от това – в техническите и физическите параметри на строежа/. За разлика от клаузите на първата сделка /тази от 01.11.17г., която определя следващото се на съсобствениците обезщетение само глобално – като процент в размер на 27%/ следващите три сделки /и преди всичко двата нотариални акта, посочени по-горе, които финализират предварителното правоотношение/ вече фиксират дължимото обезщетение в точни параметри и го трансформират от глобален процент в индивидуални обекти на собственост – всеки с конкретно описание и площ. Именно това обстоятелство изключва възможността /доколкото не се спори, че ищците са получили фактически множеството конкретно индивидуализирани обекти на собственост – както са описани по площ и други параметри в последния нотариален акт от 20.11.19г./ съсобствениците /жалбоподатели/ да претендират обезщетението във вида му /в обема му/ по първата /предварителната/ сделка.

Идентични изводи налагат и събраните в процеса гласни доказателства. Последните /дори и да се приеме, че евентуално са „заинтересовани“ по смисъла на чл. 172 от ГПК/ могат да бъдат съобразени доколкото удостоверяват /от една страна/ същите обстоятелства, които произтичат пряко от самото съдържание на „вторичните“ сделки /трите такива, сключени след предварителния договор, преценени в съвкупност и основно – последната такава/. От друга страна: тези показания се явяват и процесуално допустими /по смисъла на чл. 164 от ГПК/ доколкото установяват единствено обстоятелства, касаещи водени преговори между страните, които 2 преговори именно в крайна сметка са били обективирани в съдържанието на финалната сделка /по такъв начин, че първоначално уговореният глобален размер на обезщетение е бил трансформиран в конкретни обекти на собственост, индивидуализирани по местоположение и параметри – изцяло в съответствие с исканията на съсобствениците/.

В контекста на изложеното:

Решаващият довод на първоинстанционния съдия /с който е обоснована пълната основателност на процесните евентуални осъдителни искове/ се основава в разпоредбата на чл. 264 от ЗЗД /въпреки, че СГС също е приел, че първоначално учреденото правоотношение е било предоговорено или новирано/. Правилото на чл. 264 от ЗЗД /във връзка с чл. 258 от ЗЗД във връзка с чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД/ обаче в случая е неприложимо: в процесната хипотеза действително е налице /като краен резултат/ неизпълнение на клаузите от предварителния договор, но това неизпълнение не попада в обхвата на правилото по чл. 264 от ЗЗД във връзка с чл. 79 от ЗЗД във връзка с чл. 63 от ЗЗД, а произтича от сторено впоследствие и по взаимно съгласие на страните преуреждане на първоначално учреденото правоотношение. Именно поради това: обстоятелството кога точно ищците са получили /са били уведомени за/ т. нар. „площообразуване“ се явява – ирелевантно: този факт би имал правна стойност и би рефлектирал позитивно в правната сфера на физическите лица /в целеният от същите смисъл/ единствено при отсъствие /от една страна/ на клаузите от последния нотариален акт /обективиращи изрично съгласие на съсобствениците да получат като обезщетение точно индивидуализирани по площи конкретни обекти на собственост/ или при наличие /от друга страна/ на клаузи /в поне един от двата финални нотариални акта/ които да препращат към /да „запазват“/ процесния процент от 27% /определен по този начин единствено в предварителния договор/. В последната връзка:

Принципно няма пречка /допустимо е/ всяка следваща сделка между едни и същи страни /в процесната хипотеза – последните три такива/ да запази действието на първоначалния /основен/ договор /в случая предварителния такъв/ чрез пряко или косвено препращане към съдържанието на последния. Такова препращане действително е сторено в случая /в това число и в последния нотариален акт от 20.11.19г./, но същото е насочено изрично само към тези клаузи от първоначалната сделка, които касаят фактическата /техническа/ строителна дейност. Поради тази причина /и най-вече предвид горните констатации, съгласно които клаузите от всички следващи договори на практика със самото си конкретно съдържание преуреждат учреденото правоотношение/ в случая не може да се обоснове извод за запазване на първоначално уговорените параметри на имотно обезщетение. На практика нито един текст от двете финални сделки не препраща към /не потвърждава/ първоначално фиксираният от страните процент.

Действително /в горната връзка/: съдебната практика /която се е оформила по приложението на правилото по чл. 107 от ЗЗД/ изисква волята за предоговаряне /новиране/ на първоначален /основен/ договор да бъде изразена /обективирана/ изрично /а не да бъде извличана по тълкувателен път/. Тази практика обаче в случая следва /предвид очертаната по-долу специфика на правоотношението по чл. 19 от ЗЗД/ да бъде приложена с „обратен знак /с „обратна логика“/:

За разлика от анексите /в това число конкретно и тези по чл. 107 от ЗЗД/ по другите видове сделки /които анекси само „пренасят“ съответното правоотношение в нов-следващ етап на развитие или създават-учредяват изцяло нова договорна връзка на мястото на предходната/ окончателният договор /конкретно във вещно-правния му аспект/ има за предназначение /по дефиниция – и като правна конструкция, и като житейска логика/ да приключи /да финализира и ликвидира/ цялостно и окончателно „стартираната“ при условията на чл. 19 от ЗЗД договорна връзка. Именно поради това /поради тази точно специфика на двете правоотношения – предварително и окончателно/: самото наличие на окончателен договор сочи - пряко, категорично и еднозначно /само по себе си/, че изначалната цел на предварителното правоотношение е била реализирана /постигната - завършена/. В този смисъл: изискуемата от съдебната практика „изричност“ /посочена по-горе/ произтича от самото съществуване на окончателната сделка /т.е. в случая и в подобни хипотези - не наличието на новация следва да бъде уговорено изрично, а напротив – отсъствието на новация следва да бъде уговорено изрично/.

В контекста на изложеното:

3

В случая би могло да се приеме, че не е налице новация /че действието на предварителния договор е било „запазено“ в частта, касаеща уговореното имотно обезщетение/ само при наличие /в двата нотариални акта/ на изрична клауза в този смисъл /подобна на клаузата, която препраща към сделката по чл. 19 от ЗЗД относно строителството – съобразно изложеното погоре/. Такъв договорен текст обаче не е налице:

Двата финални нотариални акта не съдържат нито пряко, нито косвено препращане към процесното спорно обезщетение /визирано в предварителния договор/. Напротив - последният договор /от 20.11.19г./ съдържа изрично уточнение, че /в края на страница 3:от документа/:

„окончателния избор на самостоятелни обекти, предмет на обезщетение в полза на собствениците се индивидуализира изчерпателно както следва“ /след това се изброяват конкретните имуществени активи/ и, че /на страница 10 от документа – т. 7.1/ „обектите, описани в пункт 2-ри на нотариалния акт представляват обезщетението на учредителите“/. В този смисъл /в контекста на изложеното/: съдържанието на двете окончателни сделки обосновава извод, че процесната работа /като количествено – конкретно индивидуализирано имотно обезщетение/ е била приета двукратно от ищците /по смисъла на чл. 264 от ЗЗД/ в уговорения вид - без възражения /съобразно изложеното по-горе: не се спори, че съсобствениците са получили реално изброените във финалния нотариален акт обекти на собственост/.