Решение № 2439 от 05.11.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2439 гр. Бургас, 05.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. Х. като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело № 20252120102033 по описа за 2025 година

Делото е образувано по повод исковата молба на Г. Д. Г., Д. Б. А., Л. Г.

И., И. И. П., П. В. Г. и Т. И. З., шестимата със съдебен адрес в гр. Бургас, п р о т и в Етажната собственост на сграда с идентификатор ..........., представляваща блок „..“, находящ се в к-с „.........“, с адрес гр. ........ м.

„...........“, представлявана от „Интерконсулт – В“ ЕООД, с която претендират прогласяване нищожността на всички решения, взети при проведеното на 13.11.2023 год. общо събрание на ответната етажна собственост, обективирани в писмен протокол от същата дата – поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност за общото събрание по чл. 2 от ЗУЕС; в условие на евентуалност – при отхвърляне на първия иск, молят за отмяна на решенията на ОС на ЕС от 13.11.2023 год. като незаконосъобразни.

В исковата молба са изложени следните фактически и правни твърдения: ищците са собственици на самостоятелни обекти в жилищна сграда „...“, представляваща част от к-с „.........“, с адрес гр. ........., м. „.............“; на 13.11.2023 год. е било проведено общо събрание на собствениците, притежаващи самостоятелни обекти в сграда „.”, взети са решения, обективирани в протокол от същата дата; тези решения са нищожни, тъй като 1 е налице изключението по чл. 2 от ЗУЕС; процесният комплекс напълно покрива характеристиките за „жилищен комплекс от затворен тип“ по см. на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, тъй като представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица; той е построен в ПИ с идентификатор: ..........., с комплексно застрояване, при наличието на три сгради (А, В и С) и множество самостоятелни обекти на правото на собственост и други обекти, включително басейн и открит паркинг, обслужващи собствениците и обитателите, при контролиран достъп за външни лица; земята, върху която са построени сградите, както и останалите обекти, предназначени да обслужват сградите, са собственост на „Интерконсулт – В“ ЕООД и то е „инвеститор“ по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС; след въвеждане на сградите в експлоатация „Интерконсулт – В“ ЕООД е запазило собствеността си върху част от самостоятелните обекти в сгради А, В и С, а останалите е прехвърлило на трети лица, с които са сключени индивидуални договори за поддръжка, които имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно е уредено поддръжката и управлението на комплекса и на общите части на сградите-етажна собственост; наличието на такива договори установява особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС; според чл. 2 от ЗУЕС, управлението на общите части в комплекса става от един субект, а не от различни ЕС; управлението на общите части на трите сгради следва да се осъществява по реда на чл. 2, ЗУЕС, а не чрез решение на общото събрание на всяка отделна етажна собственост; привидност на взетите от ОС на ЕС решения е налице, когато общият ред на ЗУЕС е неприложим, поради наличие на изключението по чл. 2 от ЗУЕС – процесните решения от 13.11.2023 год. са взети извън компетентността на общото събрание на етажната собственост на сграда „В“, поради което са нищожни поради привидност; въпреки сключените и действащи индивидуални договори за поддръжка, по инициатива на инвеститора „Интерконсулт – В“ ЕООД е било свикано и проведено общо събрание на 13.11.2023 год., а кворумът е бил формиран само от собствените на „Интерконсулт – В“ ЕООД апартаменти в трите сгради; извършена е злоупотреба с права - да бъдат увредени права и законни интереси на други лица, също и в противоречие с интересите на обществото; в условие на евентуалност, процесните решения са 2 незаконосъобразни; за общото събрание ищецът Г. Д. Г. е узнал на 21.02.2025 год., а другите ищци са узнали за проведеното общо събрание след тази дата; при свикване на общото събрание не са спазени изискванията на ал. 2 и ал. 3 на чл. 13, чл. 16, ал. 7, ЗУЕС; ако „Интерконсулт – В“ ЕООД е имало намерение да свиква общо събрание, то тогава покана за него следвало да бъде изпратена по имейл на някои от собствениците на сграда „В“; редът за свикване на общото събрание не е бил спазен, тъй като денят на поставяне на поканата – 5.11.2023 год., не се брои, а срокът от 7 дни изтича на 13.11.2023 год.; нарушена е и разпоредбата на чл. 15, ЗУЕС, уреждаща кворума за провеждане на общото събрание; процедурата по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС също не е спазена; липсва взето решение по чл. 17, ал. 4, ЗУЕС, обявено в дневния ред под точка втора, а липсата на такова решение е пречка за приемане на всякакви други решения от общото събрание; законът не предвижда ред за заместване волята на законоустановеното квалифицирано мнозинство от собствениците, в който смисъл е и съдебната практика; допуснати са и нарушения, свързани с начина на определяне разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост; решението по т. 9 от дневния ред е незаконосъобразно, защото е недопустимо да се противопостави на етажните собственици такова решение, особено когато лицето, на което се противопоставя, не е участвало в ОС на ЕС и не е изразило съгласие в предвидената протоколна форма с взетото решение.

Ищците са ангажирали доказателства, молят за присъждане на деловодните разноски.

Правните основания на предявените в условие на евентуалност искове са чл. 26, ал. 2, изр. първо, предл. пето, ЗЗД и чл. 40, ал. 1, ЗУЕС .

Ответникът е оспорил исковете и е изложил следните фактически и правни твърдения: искът е недопустим, неоснователен и недоказан, предявен е след изтичане на преклузивния 30-дневен срок по чл. 40, ал. 2, ЗУЕС; съобщението за изготвения протокол е било поставено на видно и общодостъпно място в сградата – етажна собственост на 16.11.2023 год., а за поставяне на съобщението е бил изготвен протокол; управителят на ЕС е подал уведомление по чл. 46б, ЗУЕС до Община Созопол с вх. № К-600540/13.12.2023 год.; срокът по чл. 40, ал. 2, ЗУЕС започва да тече от деня на поставянето на съобщението, с изключение на случаите по чл. 13, ал. 2, ЗУЕС; в условие на евентуалност, исковете са неоснователни и недоказани; ищците 3 са собственици на имоти в сграда В, а не в сграда С; к-с „..........“ не е жилищен комплекс от затворен тип, тъй като земята, върху която са построени сградите в комплекса – А, В и С, не е собственост само на „Интерконсулт – В“ ЕООД ; жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в предвидена от закона форма; сключените с ищците договори за поддръжка са в обикновена писмена форма; сключените с ищците и всички останали собственици на обекти договори за управление и поддръжка са прекратени; взетите решения не са извън компетентността на ОС, за да бъдат квалифицирани като нищожни; нищожността следва да се предяви в срока по чл. 40, ЗУЕС, за разлика от нищожността при сделките; не е налице изключението на чл. 2 и 3, ЗУЕС, поради което редът за провеждане на ОС по ЗУЕС, е бил приложим; не е било регистрирано сдружение на собствениците, което да не е било прекратено към датата на провеждане на оспорваното ОС; ОС не е упражнило правомощие извън чл. 11 и ЗЗ, ЗУЕС; не е липсвало решение, което да е било отразено като взето в протокола от ОС; сградата е само с един вход, поради което е неприложима разпоредбата на чл. 8, ал. 2, ЗУЕС; не е налице втори режим на управление – такъв по реда на ЗУЕС, паралелно с вече установения договорен режим; ОС на ЕС е било свикано й проведено при стриктно съблюдаване на законовите разпоредби, вкл. и при изискването за срок съгласно чл. 13, ал. 1, ЗУЕС, поради което не е била опорочена процедурата по свикване на ОС и взетите на него решения са законосъобразни; възражение по съдържанието на протокола от ОС би могло да се направи в срока и по реда на чл. 16, ал. 9, ЗУЕС, но такова липсва и съдържанието на протокола е стабилизирано и доказва с обвързваща етажните собственици, съда и всички други лица сила, че отразеното в него отговаря на действителността; не е налице неяснота относно това дали е бил налице, или не, изискуемият по закон кворум за провеждане на ОС; посочените притежавани от етажните собственици ид. ч. напълно съответстват на притежаваното, посочено в документите за собственост; решението по т. 2 от дневния ред няма конститутивно действие – с него не се създават нови права и задължения, не се променят, изменят или погасяват права или задължения, нито размера на притежаваните от етажните собственици ид. ч. от общите части на сградата; преобразуването на посочените в актовете за собственост ид. ч. от общите части на сградата от кв. м. в проценти е математическа операция, за която не е въведено изискване да 4 се осъществява от лицензиран оценител; решението по т. 2 от дневния ред не е решение по смисъла на чл. 17, ал. 4-6, ЗУЕС; за приемане на решението по т. 2 от дневния ред е било достатъчно мнозинството по чл. 17, ал. 3, ЗУЕС, каквото е било налице; нормата на чл. 51, ал. 1, ЗУЕС е диспозитивна, а не императивна и решението на ОС на ЕС по т. 1 в частта относно разпределението на разходите за управление и поддържане на общите части не противоречи на императивни правни норми и не подлежи на отмяна; при вземане решението по т. 5 от дневния ред не е допуснато закононарушение; в закона е предвидена възможност за възражение за местна подсъдност от страна на собствениците – длъжници при заведени срещу тях съдебни дела за неплатени суми, в случая няма никакви заведени дела срещу ищците и когото и да било етажен собственик; нито отмяната, нито потвърждаването на решението по т. 9 от дневния ред на обжалваното ОС лишава етажните собственици – длъжници от възможността да направят възражение за неподсъдност на делата на съответния съд; дали даден комплекс е от затворен тип, или не, е правен въпрос и следва да бъде решен от съда, а не от вещо лице; делото следва да бъде прекратено поради предявяване на иска след изтичане на преклузивния срок по чл. 40, ал. 2, ЗУЕС, а в условие на евентуалност, искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

Ответникът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на направените разноски.

Съдът, след запознаване със становищата на страните и данните по делото, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за установено:

По делото не се спори, а и се установява от представените нотариални актове, че всеки от ищците е легитимиран като етажен собственик на самостоятелен обект в сграда-етажна собственост в гр. ........, местност „.........“, бл. .........., представляваща сграда „.........“ в комплекс „...............“.

По делото са представени писмени договори за поддръжка на недвижими имоти, сключени между всеки от шестимата ищци-етажни собственици и „Интерконсулт – В“ ЕООД по отношение придобитите самостоятелни обекти в описаната сграда. Договорите са писмени, но без нотариална заверка на подписите, съгл. правилото на чл. 2, ал. 1, ЗУЕС.

5

По делото е представена писмена покана от 05.11.2023 год., за свикване на общо събрание на ответната етажна собственост, насрочено за 13.11.2023 год., с дневен ред от 10 точки; в нея като правно основание е посочена нормата на чл. 12, ал. 6, ЗУЕС. Съгласно писмен протокол, поканата за свикване на общото събрание е поставена на установеното за целта място в централния вход на сградата на 05.11.2023 год.

По делото е представен протокол, съставен за проведено на 13.11.2023 год. общо събрание на етажните собственици на сграда 2 (блок „.........“) в комплекс „........“.

На 16.11.2023 год. е съставен писмен протокол, подписан от съставителя и от един свидетел (пълномощник на етажен собственик), с който е удостоверено поставянето на съобщение за изготвения протокол на проведеното общо събрание, на основание чл. 16, ал. 7, ЗУЕС.