Решение № 375 от 19.01.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 375 гр. София, 19.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-21 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Свилен Станчев при участието на секретаря И. М. Апостолова като разгледа докладваното от Свилен Станчев Гражданско дело № 20221100101021 по описа за 2022 година прецени:

Делото е образувано по иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, предявен от Д. Т. А. срещу Т. Н. И. иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.01.2018 г. за продажба на недвижим имот, сключен между ответницата като продавач и ищеца като купувач.

Ищецът Д. Т. А. излага, че на 22.01.2018 г. в гр. София, в качеството си на купувач сключил с ответницата Т. Н. И. като продавач предварителен договор за продажба на следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** с административен адрес: гр. София район „Студентски“ ул. ******* с площ 550 кв. метра, трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 метра), стар идентификатор няма, номер по предходен план 604 квартал 11, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***,

***,

***,

*** и

***, за продажна цена 70 000 лева. Ищецът твърди, че при сключването на договора заплатил сумата от 35 000 лева. В договора страните постигнали съгласие, че следва да скрючат окончателен договор пред нотариус В. Б. до 10 дни след снабдяване на необходимите документи от страна на продавача, но не повече от 6 месеца. Страните на уговорили ответницата да изчисти имота, за да може ищецът да направи паркинг.

Ответницата Т. И. предявила срещу ищеца иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, по който било образувано гр.дело № 5769/2019 г. на СГС. Делото приключило с решение за обявяване на предварителния договор за окончателен.

1

Ответницата подала молба до ВКС за отмяна на влязло в сила решение.

Същевременно, било образувано досъдебно производство № 3382 ЗМИП № 15140/2020 г., пр.пр. № 784/2020 г. на СРП във връзка с твърдение на ответницата, че не била подписвала предварителния договор. Досъдебното производство било прекратено. В хода на производството ищецът установил, че ответницата сключвала разпоредителни сделки за същия имот и с други лица.

След отмяната от ВКС на влязлото в сила решение на СГС, било образувано ново гр.дело № 10227/2021 г. на СГС. Същото било прекратено и исковата молба на ответницата била върната с разпореждане № 2963 от 03.09.2021 г. С прекратяването на производството по делото ищецът излага становище, че за него съществува правен интерес да образува производство по негово искане за обявяване на предварителния договор за окончателен.

На основание изложеното, ищецът прави искане до съда да обяви за окончателен предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 22.01.2018 г. между ищеца Д. Т. А. като купувач и Т. Н. И. като продавач при уговорените условия в него.

Ответницата Т. Н. И. чрез упълномощения адвокат оспорва исковата молба със следните възражения:

- възражение с оспорване сключването на предварителния договор;

- възражение за нищожност на договора поради липса на валидно формирана воля (съгласие) от ответницата, с позоваване на нейната възраст и заболявания;

- възражение за унищожаемост на договора с твърдение за недееспособност и грешка;

- възражение за разваляне на договора поради неизпълнение от ищеца;

- твърдение, че ищецът е „неизправна страна“ по договора;

- възражение за изтекла погасителна давност.

От събраните по делото доказателства се установява следното:

Ответницата Т. Н. И. - 89 годишна към датата на подаване на исковата молба, е с постоянен адрес в гр. София ул. "*******. Ответницата е собственик на поземления имот на горния административен адрес, и на построените в него едноетажна жилищна сграда с площ 41 кв. м и постройка за допълващо застрояване. По делото е представен предварителен договор от 22.01.2018 г. между ответницата И. като продавач и ищеца Д. Т. А. като купувач, за покупко-продажба на имота на продажна цена от 35000 лева. За установяване на автентичността на подписите на ответницата съдът е назначил съдебно-почеркова експертиза. Според заключението на вещото лице Г. Б. Д., подписите на първа и втора страница от договора и подписът под името на Т. Н. И. не са били положени от ответницата И., а са положени върху партията чрез прекопиране с висок натиск с твърд предмет и последващо омастиляване на вдлъбнатите щрихи (том I л. 127-137). Съдът е назначил нова съдебно-почеркова експертиза, според заключението на която подписите върху предварителния договор от името на продавача са били положени от 2 ответницата Т. Н. И. (том I л. 168-176). Заключението на новата единична експертиза се потвърждава и от изготвената по делото тройна съдебнопочеркова експертиза (том I л. 261-26). Поради изложеното, съдът приема от фактическа страна, че ответницата Т. Н. И. е положила подпис върху предварителния договор, който е бил основание на исковата претенция на ищеца.

За установяване на способността на ответницата да разбира свойството и значението на действията си и да ги ръководи, по делото е назначена съдебно-психиатрична експертиза. Според заключението на вещото лице, ответницата Т. Н. И. при сключването на договора не е страдала от психично разстройство, което по същество да нарушава способността й да съзнава свойството и значението на извършеното от нея. Според вещото лице, ответницата е могла да стане "лесен обект на манипулиране при изчитане от други лица - ответницата никога не е желаела да напуска имота си, а е настоявала за подобрения в него и/или допълнителна грижа" (том I I л. 425455). Според отговора на задача 3, "подписването на предварителния договор… в неин ущърб не би могло да се реализира, ако освидетелстваната би могла да се запознае в детайли със съдържанието на текста". Съдът не приема заключението в тази му част. С оглед установената по несъмнен начин способност на ответницата да разбира и да ръководи действията си, без значение за тази способност е дали ответницата е възнамерявала или не "да напуска имота си", а съдържанието на предварителния договор и способността на ответницата да се запознае с текста на договора към датата на неговото сключване. От значение е единствено дали ответницата е била способна да се запознае визуално със съдържанието на текста на договора.

От изготвената съдебно-медицинска експертиза се установява, че към 2018 г. зрителната острота на ответницата Т. Н. И. е била около 0.3, която позволявала прочитане на главните букви от шрифт Times New Roman 12 и откъслечни думи, бел прочитане на целия текст. Към 2020 г. на ответницата е била извършена операция на катаракта на лявото око. Към датата на прегледа и освидетелстването 28.05.2024 г. се установява зрителна острота на лявото око "изключително ниска", поради силно изразена катаракта, и 20% зрителна острота на дясното око.

При така изложените обстоятелства, съдът намира за установено, че при ответницата И. е положила подпис върху предварителния договор, като не е била способна да се запознае с неговия текст чрез прочитането му. Породи това, липсва формирана валидна воля от ответницата за сключването на предварителен договор за продажба, което обуславя извод за липса на съгласие за сключването на договора. Това е основание да се приеме, че предварителният договор е нищожен по смисъла на чл .26 ал. 2 ЗЗД.

Нищожният договор не може да породи правните последици на валиден договор. Тъй като в конкретния случай предмет на делото е предварителен договор, неговата нищожност е прпечка да бъде обявен за окончателен.

Предявеният иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

Мотивиран от горното, съдът

3

РЕШИ:

Отхвърля предявения от Д. Т. А. ЕГН **********, адрес: гр. София ул.

******* срещу Т. Н. И. ЕГН **********, адрес: гр. София ул. ******* № 40 иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.01.2018 г. за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор *** с административен адрес: гр. София район „Студентски“ ул. ******* с площ 550 кв. метра, трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 метра), стар идентификатор няма, номер по предходен план 604 квартал 11, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***,

***,

***,

*** и

***, за продажна цена 70 000 лева.

Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________ 4