Протокол № 212 от 11.02.2025, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 212 гр. Варна, 11.02.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Николай. Св. Стоянов при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова

Сложи за разглеждане докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно гражданско дело № 20243100502411 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 15:21 часа се явиха:

Въззивникът И. В. Д., редовно призован, не се явява, представлява се от адв.

М. С., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Въззиваемата Ж. Д. Д., редовно призована, не се явява, представлява се от адв.

К. К., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.

Вещите лица Й. Н. А., А. М. В. и П. Г. Л., редовно призовани, се явяват лично.

АДВ. С.: Моля да дадете ход на делото.

АДВ. К.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

И

ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНОТО ПРОИЗВОДСТВО

1

Съгласно Определение № 5479/10.12.2024 г.

АДВ. С.: Поддържам въззивната жалба на възведените основания.

АДВ. К.: Оспорвам жалбата. Нямам възражения по доклада.

СЪДЪТ констатира, че в срока по чл.199 от ГПК е депозирано писмено заключение с вх. №2937/31.01.2025 г. по допуснатата от въззивния съд тройна съдебно – оценителна експертиза, изготвено от вещите лица Й. Н. А., А. М. В. и П. Г. Л..

АДВ.С.: Да се изслушва заключението.

АДВ. К.: Да се изслуша заключението на вещите лица.

СЪДЪТ пристъпва към изслушване на вещите лица след снемане на тяхната самоличност.

Й. Н. А.: 56г., българка, бълг.гражданка, омъжена, неосъждана. Без родство и дела със страните по делото. Обещавам да дам вярно заключение. Запозната съм с наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам представеното заключение.

П. Г. Л.: 68г., българка, бълг.гражданка, омъжена, неосъждана, с висше образование. Без родство и дела със страните по делото. Обещавам да дам вярно заключение. Запозната съм с наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам заключението по съдебно – оценителната експертиза.

А. М. В.: 61г., българин, бълг.гражданин. Без родство и дела със страните по делото. Обещавам да дам вярно заключение. Известна ми е наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам представеното заключение.

АДВ. С.: Необходимо ли е да се взема тегловен процент, както сте го взели 80% / 20% между двата метода или в случай, че има такава разлика между стойността на метода по възстановителна стойност и метода на сравнителната стойност е по- добре да се вземе само метода на сравнителната стойност?

2

В.Л. В.: По – добре, е когато се прави оценка на един недвижим имот и по – добре тази оценка да се направи по повече от един метод, както сме постъпили и ние в случая. Доколкото си спомням предишните експертизи бяха направени по един метод само и затова ние решихме да го направим по два метода. Тъй като сравнителният метод е много по -достоверен затова сме преценили, че на него трябва да се даде относителното тегло 80%, а на другия метод – методът на вещната стойност - 20 %.

АДВ. С.: При такава разлика между двата метода, изобщо приложим ли е метода на възстановителната стойност или може да се вземе единствено и само метода на сравнителната стойност? В какви случаи използвате метода на възстановителната стойност за установяване стойността на недвижимите имоти, които оценявате?

В.Л. В.: Във все един случай може да се използва този метод. Въпрос на преценка е дали да се използва или не и ако се използва, с каква тежест може да бъде.

АДВ. С.: В случая защо преценихте, че трябва да се използва този метод?

В.Л. Л.: В процеса на оценяване ние трябва да използваме поне два метода на оценка. По принцип можем и три метода да използваме. Те винаги ще бъдат различни, с различна стойност защото подходът на всеки метод е различен и съответно той е с различна относителна тежест при определяне на пазарната стойност на всеки имот.

Вие имате предвид разлика от 10%-20% в крайната оценка и това е което Вас ви смущава.

АДВ. С.: Искам да поясня защо го задавам въпроса. В много експертизи съм виждала, че вещите лица използват два метода, те показват два метода и после обясняват защо в този случай не приемат някой от методите, както например в случая метода на възстановителната стойност, а приемат за определяне цената на имота метода на сравнителната стойност. Моят въпрос беше всъщност такъв: не, че защо използвате два метода, а защо след това ги сумирате и ги делите при условие, че има толкова голяма разлика в оценката на двата имота при двата различни метода. Защото се получава, че от 226 312 лева използвайки и метода на възстановителната стойност, когато се сумират цената пада значително на 181 053 лева, което вече не е пазарната цена на имота. Вещите лица дават пазарната цена според сделките, които ги има в имотния регистър.

СЪДЪТ отправя въпрос към вещите лица: Защо точно сте придали на втория метод, т. е., на вещния метод – тежест 20 %, а не примерно 15% или 10%, или 30%?

Като сте видели, разликата в стойността на имота по двата е голяма, защо не сте взели 3 предвид само единия метод, а сте приложили двата?

В.Л. В.: Това е така, защото сме работили по двата метода. Адвокат С. каза, че в много оценки била виждала еди какво си. Тук не коментираме многото оценки, които тя е виждала, а ние коментираме конкретно оценката на този имот. Ако погледнете справките – декларации, които сме представили там пише „обсъждане на методите с оценителски екип“, това сме направили. След това обсъждане сме решили да го направим по този начин.

СЪДЪТ отправя въпрос към вещите лица: Дадената от вас оценка 198 100 лева това средна пазарна цена на имота ли представлява?

В.Л. Л.: Да, конкретно за този имот. Не сме събирали двете оценки и да ги делим на две.

АДВ. С.: Нямам други въпроси към вещите лица.

АДВ. К.: На стр.4 от експертизата сте направили изчисление по метода на пазарните аналози, при който сте използвали само три аналога, при наличие на най – малко 30 оферти за четиристайни апартаменти в кв. А.о, към датата на внасянето на експертизата в съда. Въпросът ми е защо толкова много е стеснен обемът на аналозите досежно пазарната цена?

В.Л. В.: Към датата на изготвяне на експертизата в сайт www.imot.bg, от който сме взели имаше не 40, а над 100 тристайни и четиристайни апартамента, които се продаваха. От тези над 100, ако бяха 140 примерно, около 120 от тях бяха повтарящи се оферти за един комплекс, който в момента се строи в близост до А. мост. Това е ново строителство, което ние по никакъв начин не можем да използваме. Освен това пак казвам това бяха повтарящи се оферти, които всяка фирма, която ги предлага си е пуснала там обява. От всички обяви налични към датата на изготвяне на експертизата, тези бяха единствените подходящи. Имаше още една, която беше апартамент, но под формата на етаж на къща, за която ние преценихме, че не е уместно да го включваме.

АДВ. К.: На стр.3, най - долу сте посочили средна пазарна на четиристайните апартаменти в кв. А.о стойност между 1400 евро/кв.м. и 1650 евро/кв.м., всъщност коя е средната цена? Моля да отговорите коя е най - ниската пазарна цена в обявите, които сте чели и коя е най - високата цена, и да кажете колко е точно средната цена?

4

В.Л. В.: Цената от 1400 евро/кв.м. е от таблица №1, аналог 2, това е най – ниската цена: 1423 евро на кв.м. и ние сме я дали със закръгляне надолу, а най – високата е в същата таблица, аналог 1, където цената е 1658 евро/ кв. м. Това са цените, които сме цитирали на стр.3, най - долу и след прилагане на съответните корекционни коефициенти сме изчислили средната пазарна цена на процесния апартамент.

АДВ. К.: В такъв случай от този въпрос, който задавам и от текста, който сте записали там да приемем, ли че средната пазарна цена е 1525 евро/кв.м.?

В.Л. В.: Не, не може да се приеме.

В.Л. А.: В това заключение, в тази част сме посочили една констатация, че цените варират от толкова до толкова.

В.Л.Л.: В процеса оценяване това е направено.

В.Л. А.: Освен това сме посочили и към трите аналога, които сме ползвали, а именно първият е за ремонт, вторият - обзаведен и оборудван, а третият - за ремонт с паркомясто.

АДВ. К.: Моля да посочите най - ниската офертна цена на пазара, там където сте гледали и най - ниската цена, която е била за четиристаен апартамент с приблизително същата площ в А.о по времето, когато е изготвена експертизата?

В.Л. В.: Това е 1423,47 евро/ кв.м.. Това е най -ниската цена, която ние сме ползвали. Може и да има друга много по - ниска цена, но ако става въпрос за различен вид апартамент или въобще имот ние просто не сме я взели под внимание, така че в момента не можем да кажем коя е най – ниската офертна цена.

В.Л.А.: По принцип и методологията на оценяване, когато се търсят аналози винаги се изключват най - ниските цени и най - високите такива с оглед постигане на максимална точност при определяне на пазарната цена на даден обект.