Решение № 5546 от 20.08.2018, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, 20.08.2014 г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І г.о., 8 с-в в открито заседание на петнадесети февруари през две хиляди и осемнадесета година, в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕФАН КЮРКЧИЕВ при участието на секретаря Цветелина Добрева, като изслуша докладваното от съдията гр. д. № 14676 по описа на състава за 2015г., за да се произнесе взе предвид следното:

Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. чл.232, ал.2, пр. първо от ЗЗД, чл. 232, ал.2, пр. второ от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

Ищецът „Д.“ ЕООД поддържа твърдение, че на 08.04.2014г. в качеството на предаемодател - сключил с ответницата договор за наем на апартамент в гр. София, кв.„******“, на ул. „******. Договорът обективирал писменото съгласие на наемодателя /ищеца/ и наемателката /ответницата/ за предоставяне на имота за временно възмездно ползване за срок от две години и при определените в договора условия, срещу насрещно задължение за заплащане на наемна цена в размер от 1100 евро месечно и задължение за заплащане на разноските, свързани с ползването на имота. Било изрично уговорено и задължение за заплащане на неустойка в хипотезата на неизпълнение/забава/ на някои от основните задължения на страните. Според твърденията в исковата молба, ответното дружество изпълнило надлежно задължението си да предостави ползването на имота, в състояние, годно да изпълнява предназначението си, което било възприето и прието от наемателката, но ответницата не изпълнила надлежно своите насрещни задължения, доколкото не заплатила дължимите наемни вноски за периода от 01.02.2015г. до м. 30.06. 2016г. и не заплатила разноските, произтичащи от консумативи за ползване на наетия имот:за доставка на електроенергия–фактури за отчетни периоди, издадени на 29.12.2014г., 27.01.2015г., 25.02.2015г., 29.03.2015г., 30.04.2015г., 28.05.2015г., 03.06.2015г.; за доставка на газ към доставчик „Х.“ АД- фактури за отчетни периоди, издадени на 09.07.2014г., 12.08.2014г., 10.09.2014г., 15.10.2014г., 17.11.2014г., 17.12.2014г., 09.01.2015г., 18.02.2015г., 12.03.2015г., 14.04.2015г., за доставка на газ към доставчик „К.“ ООД- фактури за отчетни периоди, издадени на 11.05.2015г., 08.06.2015г., 07.07.2015г., както и такси за поддържане на общи части на сградата от етажната собственост за отчетни периоди съответно: м. 6, 9, 10, 11, 12. Дължимите за сметка на наемателя задължения останали неплатени и след като наемателката напуснала имота и по тази причина били погасени изцяло от наемодателя. При това, ответницата причинявала системно неудобства на останалите етажни собственици, тъй като вдигала шум и смущавала необезпокояваното ползване на съседните имоти в етажната собственост. С покана от 31.03.2015г. ответницата била уведомена за намерението на наемодателя да развали договора за наем, ако не изпълни задълженията си в посочен в самата покана срок. Тъй като не последвало изпълнение, то със следваща нотариална покана от 27.04.2015г. - ищецът упражнил надлежно правото си да развали едностранно наемното правоотношение, поради неговото неизпълнение, а поканата била връчена на ответницата на

15.05.2015г. чрез упълномощен представител. Държането на имота било възстановено от ищеца (наемодателя) едва след като ответницата фактически напуснала имота - през месец юли 2015г. За връщането на фактическата власт на наемодателя, бил съставен нарочен документ: Протокол от 03.07.2015г., подписан от Управителя на ЕС и свидетели, които констатирали фактическото напускане на имота от страна на наемателката. Задълженията за заплащане на наем, които останали непогасени възлизали на обща стойност от 5 550 евро с равностойност от 10 757, 07 лева, тъй като непогасеното задължение за заплащане на наемна цена за м. 01.2015г. било прихванато от наемодателя срещу сумата внесения от наемателката депозит при сключване на договора за наем и на основание чл. 7.2. от този договор. Поради допуснатата забава, за ответницата възникнало задължението да заплати сумата от общо 460 лева представляваща мораторна лихва, изчислена върху всяка отделна дължима, но неплатена наемна вноска, считано от първия ден на забавата за съответния месец, за който се дължи наема / съответното 6-то число/ до дата 06.10.2015г. Задълженията за заплащане на консумативи, свързани с ползването на отдадения под наем имот, които останали непогасени от наемателката били: сумата от 4518, 35 лева за разходвана електрическа енергия, сумата от 2386, 94 лева за разходвана топлинна енергия /газ/ предоставена от „Х.“ АД, сумата от 697, 66 лева за разходвана топлинна енергия /газ/ предоставена от „К.“ ООД, сумата от 1980 лева такси за поддържка на етажната собственост. Неизпълнението на задълженията на наемателя породило и задължение за заплащане на уговорената в чл.6.3 от договора неустойка в размер на 2 200 евро. При изложените фактически твърдения, ищцата претендира за осъждане на ответника, да й заплати:

Първо- сумата от 5 550 евро, представляващи задължение за неплатена обща сума на дължимите наемни вноски - за периода от февруари до м. юни

2015г., заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Второ- сумата от 460 лева представляваща мораторна лихва, изчислена върху всяка отделна дължима, но неплатена наемна вноска, считано от първия ден на забавата за съответния месец, за който се дължи наема /съответното 6-то число/ до дата 06.10.2015г.; Трето-сумата от 2200 евро, представляваща уговорения в т. 6.3. размер на неустойка, заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Четвърто – сумата от 4518, 35 лева представляваща стойността на потребена в наетия имот електрическа енергия по фактури от доставчика, заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Пето – сумата от 3084, 60 лева, представляваща стойността на потребена в наетия имот топлинна енергия /газ/ по фактури от доставчиците „Х.“ АД и „К.“ ООД заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Шесто – сумата от 1980 лева разноски за поддръжка на общите части на сградата, в която се намира наетия имот по време на действие на наемния договор, заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; както и да бъде осъден да заплати направените съдебни разноски.

Исковата претенция е оспорена от ответницата К.К.К., по съображения, подробно изложени в подадения отговор. Без да оспорва фактическите твърдения на ответника за основанието, на което се претендира посоченото в исковата молба парично обезщетение /договор за наем, сключен между нея и ищеца за описания в исковата молба недвижим имот/, ответницата оспорва предявените вземания, като твърди следното: Договорът за наем бил фактически прекратен на 31.05.2015г., когато тя напуснала имота. Наемодателят не е имал право да прекратява действието на договора поради неизпълнение, като се има предвид, че самият той не е изправна страна – не е осигурил използването на наетия имот в състояние, което е годно да послужи за уговореното предназначение, а именно: в имота практически не достигала топла вода за битови нужди, нито отопление, дограмата на прозорците била повредена и негодна, по стените имало пукнатини– показващи нарушена устойчивост на конструкцията и течове, а въпреки множеството устни и писмени уведомления, наемодателят не предприел необходимите мерки за да отстрани описаните по- горе дефекти. Ответницата счита, че тя не дължи претендираните суми за месечен наем, поради пълно неизпълнение на задължението на наемодателя, да предостави за временно възмездно ползване имот, който да е в състояние на годност да изпълни предвиденото в договора предназначение. Ответницата счита, че тя не дължи претендираните суми за консумативи свързани с ползването на процесния имот, тъй като не е използвала фактически услугите, за които се дължат тези суми - споменатите услуги фактически не са били предоставени в имота, а всички онези фактически използвани от нея услуги към доставчиците на енергия тя била заплатила своевременно. Във връзка с наведените доводи, ответницата оспорва твърдението, че не е изпълнила договорните си задължение и по тази причина оспорва претенциите са акцесорни задължения за заплащане на договорна неустойка, мораторна и законна лихва. Моли за отхвърляне на предявените срещу нея искове и за осъждане на ответника, да й заплати направените съдебни разноски.

Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Съдържанието на приетия като доказателство Договор за наем на недвижим имот от 08.04.2014г. мотивира извода, че между страните в настоящия процес е бил сключен договор, по силата на който ищецът е отдал за временно възмездно ползване на ответницата недвижим имот, представляващ четиристаен апартамент с местонахождение в гр. София, кв.„******“, ул. „******, заедно с паркоместа 1 и 2 в сутерена на сградата на комплекс „******“. В договора, страните са поели изрични насрещни задължения – за наемодателя: да предаде имота в състоянието в което се намира при сключването на договора /отразено в приемо-предавателен протокол/, а за наемателя – да заплаща уговорената наемна цена в размер на 1100 евро месечно, платим от първо до пето число на съответния месец, чрез превод по банкова сметка /***.4.1./, както и да заплаща разходите, свързани с ползването на имота /чл.3.3./. Договорът е сключен за срок от две години /чл.4.2./, с възможност за мълчаливо продължаване на срока, но при запазване на уговорената наемна цена. В клаузата на чл. 6 от договора е предвидена възможност за предсрочното му прекратяване с предизвестия, както и уговорка за плащане на неустойка в размер на сумата от 2200 евро (два месечни наема) - за сметка на онази от страните (наемодател или наемател), чието виновно поведение е станало причина за неизпълнението. Договорът предвижда задължение на наемателя, да върне на наемодателя държането върху имота, чрез двустранен констативен приемо-предавателен протокол /чл. 3.6. и респ. 6.3./, след приключване действието на наемното правоотношение. Договорът предвижда задължение на наемателя да предостави на наемодателя безлихвен депозит, в размер на един месечен наем от 1100 евро, предназначен да гарантира изпълнението на договора, който подлежи на възстановяване след прекратяване на действието на този договор, но от стойността му могат да бъдат прихванати неизпълнени парични задължения, свързани с действието на договора/чл.7.1./.

Съдържанието на приетия като доказателство

Констативен протокол от 08.04.2014г. установява факта, че ищецът е предал на ответницата фактическата власт т.е. държането върху процесния недвижим имот, с описания на обзавеждането мебели и битова техника.

Като доказателство по делото /стр. 28-51/ са приети фактури, уведомително писмо и платежни нареждания, от чието съдържание се установява стойността на доставките на електроенергия от „ЧЕЗ Е.Б.“ АД, „К.“ ЕООД и „Х.“ АД за недвижим имот, собственост на „Д.“ ЕООД в гр. София, кв.„******“, ул. „******. Имотът, в който са доставени услугите се идентифицира с клиентски номер, посочен в съответната фактура. Приложените платежни документи установяват нареждания за паричен превод от името на наемодателя – на посочените по- горе доставчици на услуги. Фактурите и платежните документи не се обсъждат подробно, тъй като съдържанието им е предмет на отделна съдебно-счетоводна експертиза, чието заключение ще бъде обсъдено по- нататък в мотивите на настоящото съдебно решение.

Съдържанието на приета като доказателство

Нотариална покана адресирана от ищеца до ответницата /стр.19-20 от делото/, установява едностранното волеизявление на ищеца, с което той уведомява ответницата за становището си относно неизпълнение на договора за наем от нейна страна, предоставя й срок за изпълнение и отправя изрично волеизявление за прекратяване на действието на договора в хипотеза на неизпълнение до изтичането на едноседмичен срок от връчването на поканата. Приетата като доказателство разписка и пъломощните на адресата и на адресанта установяват факта на надлежно връчване на поканата - на 15.05.2015г.