Решение № 165 от 11.10.2021, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 165 гр. София, 11.10.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-3 в публично заседание на двадесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Венета Цветкова при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова като разгледа докладваното от Венета Цветкова Търговско дело № 20211100900884 по описа за 2021 година

Производството е по предявен от А.А. В. положителен установителен иск за признаване за установено по реда на чл. 694, ал. 2, т. 2 ТЗ, вр. чл. 92 ЗЗД съществуването на неприетото вземане на ищеца в размер на 58 000 лева - неустойка по предварителен договор за продажба на недвижим имот.

Ищецът твърди, че с ответника е сключил предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, като не е сключен окончателен по вина на ответника в предвидения срок. Твърди да е поканил ответника да изпълни задължението си, което не се е осъществило, като договорът е бил развален. Твърди валидна неустоечна клауза по чл. 9 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 01.03.2018 година и претендира неустойката по нея.

Ответното дружество С.У. ООД /н/, ЕИК: ******* и синдикът В.Р. не се ангажират със становище.

В тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационно отношение между страните, включващо и валидно неустоечно съглашение за вредите от разваляне на договора поради виновно неизпълнение на задължението продавача за сключване на окончателен договор и размер на уговорената неустойка.

Съгласно приложения на л. 8 и сл. от делото Предварителен договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот от 01.03.2018г., сключен между страните по делото, ответникът С.У. ООД /н/, ЕИК: *******, в качеството на продавач се е задължил да прехвърли на ищеца, в качеството на купувач правото на собственост върху описаните в договора недвижими имоти УПИ, поземлен имот и построените в тях сгради срещу насрещното задължение на купувача да плати на продавача сумата от 580 000 лева при условията и в сроковете по чл. 3 от договора. В чл. 4 от договора е определен срок за сключване на окончателен договор – 20.12.2019 година, като според чл. 6, продавачът е поел 1 задължението да обезпечи сключването на договора като избере нотариус, дата и час на изповядване на сделката и уведоми две седмици по-рано писмено купувача.

В чл. 9 от договора е предвидено, че при неизпълнение задължение на продавача, довело до невъзможност за сключване на окончателен договор, вкл. невъзможност за прехвърляне на чисти от тежести имоти, купувач може да развали договора и в този случай да получи неустойка в посочения в чл. 9, изр. първо от договора размер от 58 000 лева.

Същият размер неустойка е предвидена и при разваляне на договора едностранно от продавача в чл. 10.

Видно от неоспорения документ на л. 11, ответното дружество е поканено на 14.12.2019 година да предприеме действия за сключване на окончателен договор до уговорения срок, като е посочено и че при неизпълнение на това задължение ще дължи неустойка от 58 000 лева.

С уведомление, връчено на ответното дружество на 21.01.2020 година, последното е поканено да заплати неустойката по чл. 9 от договора, поради неизпълнение на основното задължение на продавача в срока, предвиден в договора.

От обявените актове в търговския регистър по партидата на ответника е видно, че процесното вземане е било предявено в срока по чл. 685 ТЗ в производството по несъстоятелност на С.У. ООД /н/, ЕИК: *******. Същото е било включено в списъка на приетите вземания, обявен в търговския регистър на 08.03.2021 година, срещу който списък е подадено в срок възражение от друг кредитор в производството. В резултат, е постановено определение на 07.05.2021 година по т.д. № 2253/2020 година на СГС, ТО- 4 състав, с което съдът по несъстоятелността е уважил възражението срещу приетото вземане на ищеца и го е изключил от списъка на приетите вземания, който е одобрил с определението и с направените промени. Производството по несъстоятелност срещу ответното дружество е открито с решение на съда от 21.01.2021 година.

Предвид горните доказателства, страните са били валидно обвързани от предварителния договор от 01.03.2018 година. Ответникът не доказа в срока по чл. 4 да е изпълнил задълженията си по чл. 6 за сключване на окончателен договор, въпреки предприетите активни действия и отправено нарочно волеизявление в тази насока от ищеца.

От неоспорените писмени документи се установи и че договорът е подписан от законния представител на ответното дружество, вписан като такъв в търговския регистър, както и че поканите, изпратени от ищеца са получени от същото лице. Доказателства за противното по делото не са събрани, а представените документи не са оспорени.

При това положение, основните въпроси, на които следва да се даде отговор в производството са дали неустоечната клауза е нищожна, поради противоречие с добрите нрави, каквото възражение изрично е направено от кредитора в производството по несъстоятелност, но и за което съдът следи служебно /РЕШЕНИЕ № 247 ОТ 11.01.2011 Г.

ПО Т. Д. № 115/2010 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС/; дали е възникнало потестативното право на ищеца като изправна страна да развали договора поради неизпълнение на задълженията на ответното дружество и дали това право е надлежно упражнено, за да породи правен ефект.

За отговор на първия въпрос следва да се уточни, че изразената воля на страните в чл.

9 от договора сочи за това, че неустойката по изр. второ е уговорена при разваляне на договора като отнапред определен размер на обезщетението за вредите от несключване на окончателен договор, неизпълнение на което задължение не е обезпечено с друг правен способ. Тълкуване волята на страните с оглед общия смисъл на договора и отделните му разпоредби и аналогичните уговорки на чл. 9 и чл. 10, налага извод за постигнато съгласие 2 между страните неустойката по чл. 9, изр. второ да е дължима при неизпълнение на основното задължение на продавача по предмета на договора, а именно извършване на действията по сключване на окончателен такъв, а не само в тясната хипотеза, когато неизпълнението е от естество да направи невъзможен предмета на договора /напр. е продал имота на трето лице/.

По силата на чл. 9 ЗЗД страните по договор са свободни да определят съдържанието на волеизявленията си. Предвидената в тази разпоредба свобода на договаряне е ограничена само от повелителни разпоредби на закона, както и на добрите нрави – общоприети норми за справедливост и добросъвестност при осъществяване на гражданските правоотношения в интерес на обществото. Според чл. 26, ал. 4, вр. ал. 1 ЗЗД, нищожна поради противоречие с добрите нрави може да бъде и само отделна договорна клауза. Относно нищожността на това основание на уговорена неустойка са дадени задължителни указания с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС /като практиката по въпроса е доразвита и в този смисъл решение № 223 от 19.04.2016 г. по т.д. № 3633/2014 г. І т.о. ВКС; решение № 229 от 29.06.2017 г. по т.д. № 3550/2015 г. ІІ т.о. ВКС; решение № 104 от 26.06.2017 г. по т.д.

№ 2559/2016 г. ІV г.о. ВКС/. Според възприетото от ВКС, нищожна поради накърняване на добрите нрави е клаузата за неустойка, тогава, когато е уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценка за това се прави за всеки конкретен случай и към момента на сключване на договора. В случая, съдът намира за недоказано възражението за нищожност на тази клауза в договора на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

На първо място, видно от чл. 9, неустойката има компенсаторен характер, като основната й цел е да обезщети вредите от пълното неизпълнение на основното задължение и цел на предварителния договор. Същата, преценена към пораждане на задължението, съдът намира, че не противоречи на добрите нрави, тъй като уговореният размер от 10 % от продажната цена, не нарушава принципа на справедливост и добросъвестност в търговските отношения. Така уговорената неустойка обезщетява вредите на кредитора от прекратяване на правната връзка и очакването да придобие имоти със стопанско предназначение на посочената в договора цена. От една страна, сравнително дългият срок предвиден за продавача за организиране сключване на окончателен договор поставя купувача в положение да има готовност да заплати сумата във всеки избран от другата страна момент /тоест, не може да разполага спокойно със сума в размер на продажната цена/, а от друга страна, с оглед вида на недвижимите имоти е свързано и с евентуално поставени стопански цели и прогнози, които не могат да бъдат реализирани. Неустойката е свързана с обезщетяване вредите от неизпълнение от главното задължение от предмета на договора – извършване на действия по сключване на окончателен, като е предвидена идентична неустойка и при неизпълнение на насрещното главно и аналогично задължение на купувача да придобие имота на договорената цена. Видно от изречение второ на чл. 9 от договора, неустойката е предвидена само в случая на разваляне на договора от купувача, тоест, когато не може да бъде упражнено правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяването му за окончателен по съдебен ред, поради което процесната неустойка има и санкционен характер.

Или, в случая, не се установи неустоечната клауза да надхвърля своите обичайни функции, като води до единствен резултат неоснователно обогатяване само на едната страна по правната сделка и съответно – нарушаване на добрата търговска практика.

Ищецът твърди, че неустойката е дължима поради разваляне на договора поради виновно неизпълнение от страна на продавача, като твърди и договорът да е развален с отправените покани за доброволно изпълнение, а алтернативно – с молбата за предявяване на вземането, която имала характер на изявление по чл. 87 ЗЗД.

3

По делото се установи неизпълнение под формата на забава на задължението на продавача да извърши действията за сключване на окончателен договор, като същевременно по делото няма доказателства това да е в причинна връзка с неизпълнение на задължение/неоказано съдействие по договора от страна на купувача, или хипотезата на чл.

95 ЗЗД. Предвид посоченото и предвид изложеното по – горе във връзка тълкуването на смисъла на постигнатото съгласие с нормата на чл. 9 от договора, следва да се приеме, че неизпълнението на основното задължение на продавача, въпреки отправената покана за това от купувача, е породило потестативното право на кредитора да развали едностранно договора, при условията на дължимост на неустойката по чл. 9, изр. второ от договора. Тъй като неизпълнението е на главното задължение по договора, безспорно не е приложимо и изключението по чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Отделно от това, правата по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не препятстват възможността на ищеца да избере да развали договора по своя преценка.

Правото на разваляне на договора се упражнява с едностранно волеизявление от кредитора, което следва да се получи от длъжника, в случая и в писмена форма, на основание чл. 87, ал. 1, изр. второ ЗЗД. С изявлението следва да се предостави и подходящ срок за изпълнение, след безрезултатното изтичане на който договорът да се счита развален.

Това важи и когато правото на разваляне се упражнява с искова молба, като дори ако кредиторът не е предоставил с нея срок за изпълнение или ако този срок е неподходящ, то развалянето ще настъпи ако след получаване на изявлението длъжникът не изпълни в хода на процеса в обективно подходящия с оглед обстоятелствата срок за това /решение № 81/3.06.2015 г. по т.д. № 1591/2014 г. на ВКС, ІІ т.о.; решение № 235/13.01.2016 г. по гр. д.

№ 490/2015 г. на ВКС, ІІІ г.о.; решение № 4/23.06.2017 г. по т.д. № 50183/2016 г. на ВКС, ІV г.о. и др./. В случая, предоставянето на срок за изпълнение е било задължително, тъй като не е налице никое от изключенията по чл. 87 ЗЗД - изпълнението да е станало невъзможно изцяло или отчасти; поради забава на длъжника то да е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, нито пък страните са постигнали съгласие договорът да може да бъде развален и без даването на подходящ срок за изпълнение /решение № 113/31.07.2015 г. по т.д. № 929/2014 г. на ВКС, І т.о./. В случая, нито с двете покани, нито пък в молбата за предявяване на вземането е предоставен срок за изпълнение, който с оглед характера на задължението следва да е минимум 10дневен за осигуряване технологична и документална възможност за сключване на окончателния договор. При съобразяване на съдебната практика, според която ако посоченият срок е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не съдържа срок, или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок / ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 255 ОТ 17.02.2014 Г. ПО ГР. Д. № 5906/2013 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС/.