Решение № 244 от 25.10.2023, Районен съд - Елин Пелин

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 244 гр. Елин Пелин, 25.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЕЛИН ПЕЛИН, V СЪСТАВ ГРАЖДАНСКИ

ДЕЛА, в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Росица Г. Тодорова при участието на секретаря Стефка Сл. Методиева като разгледа докладваното от Росица Г. Тодорова Гражданско дело № 20201820100551 по описа за 2020 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът Г. Н. И., ЕГН ********** чрез адв. С. със съдебен адрес: гр.София, ул. „..“ № 9б е предявил срещу ответника К. С. И., ЕГН ********** от гр.София, ж.к. „.., бл..., вх.А, ет.4, ап.9 искова молба, в която се излагат следните обстоятелства:

Ищецът Г. Н. И. е наследник на Н. С.ов И. – бивш жител на гр.София, починал на 27.01.2020 г. – негов син. Приживе с нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № 32, т.III, н.д. № .. г. на нотариус Градинарова с район на действие Елинпелиски районен съд, Н. С.ов И. е придобил следния недвижим имот: апартамент, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № .. съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-572/16.08.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК с административен адрес на имота: с....., община Елин Пелин, Софийска област, ... № 12 в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор *** с предназначение жилищна сграда – многофамилна и предназначение на самостоятелния обект жилище, апартамент, на едно ниво, със застроена площ от 43,68 кв.м., състоящ се по нотариален акт от дневна, столова, кухня, дневен тракт, стая и 1 баня с тоалетна при съседни самостоятелни обекти на същия етаж – няма, под обекта - няма, над обекта – няма, а по нотариален акт от изток – апартамент 2 и външен зид, запад – помещение „ВиК“ и „Ел табло“, север – външен зид, юг – коридор и по вертикал: отгоре – апартамент 7, заедно с таван № 20 с площ от 5,87 кв.м. заедно с 3,331 % , 6,22 % кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и 0,758 % идеални части от поземлен имот, находящ се в землището на с....., община Елин Пелин, Софийска област, с идентификатор *** съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със заповед № РД-18-572816.08.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, местността М., целия с площ от 4929 кв.м. с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване /до 10 метра/ при съседи: ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***,

ПИ ***, ПИ ***, който имот по картата на възстановената собственост на село ...., съставлява имот № .. целият с площ от 4928 кв.м. преотреден за жилищно застрояване, съгласно влязъл в сила ПУП – ПЗ одобрен със Заповед ТС-998 от 06.08.2007 г. на кмета на Община Елин Пелин, при съседи, път имот № 035049, имот № 035059, имот № 035053 и имот № 035051, който имот е част от жилищен комплекс „..“.

В последствие с нотариален акт № 5, том I, рег. № 18 дело № 4/2020 г. по описа на нотариус Градинарова с район на действие Елинпелиски районен съд, вписан като акт № 7, том I, дело 9/20 г. имотна партида 22465 с вх. рег.

№ 18 от 08.01.2020 г. по описа на Служба по вписвания към Елинпелински районен съд, наследодателят Н. С.ов И. действащ чрез пълномощника си К. С.

Д.а е прехвърлил на нейната дъщеря К. С. И. собствеността върху описания по-горе имот за продажна цена в размер на 9000.00 лева, като се сочи, че сумата е получена от продавача преди подписването на нотариалния акт.

Ищецът оспорва изцяло сключения договор за покупко-продажба на основание чл.42 ал.1 от ЗЗД и чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД вр. чл.40 от ЗЗД с твърдения за нищожност на договора поради неплащане на продажната цена на продавача, нищожност поради липса на представителна власт, респективно договора е сключен извън обема на представителната власт на пълномощника досежно продажната цена на имота и нейното заплащане. От съдържанието на пълномощно от 17.12.2019 г. на нотариус рег. № 260 Маргарита Иванчева се установява, че в него наследодателят ясно и точно е заявил конкретно начина, по който да получи продажната цена от имота - на 2 свое име, като упълномощава К. Д.а да уговаря от негово име и за негова сметка начина и сроковете за плащане на продажната цена, включително депозирането продажната цена по специална сметка на нотариуса или плащане на продажната цена от купувача с кредит от банка, като продажната цена за имота бъде преведена по банкова сметка посочена от пълномощника.

Пълномощникът К. Д.а е продала имота на своята дъщеря К. И. на 08.01.2020 г. пред нотариус с район на действие РС Елин Пелин, като е декларирала в качеството си на пълномощник на наследодателя, че сумата посочена в нотариалния акт от 9000.00 лева е действително уговореното между страните плащане по сделката, която продавача е получил преди изповядването й.

Видно от пълномощното между наследодателя и купувача К. И., както и между наследодателя и неговия пълномощник К. Д.а няма такава уговорка, нито в пълномощното е декларирал, че е получил сумата от 9000.00 лева от купувача К. И. преди изповядване на сделката. Ето защо отразените в оспорения договор волеизявления на пълномощника не съответстват на действителната воля на продавача, излизат извън предмета на овластяване, поради което договора е нищожен на основание чл.42 ал.1 от ЗЗД като сключен извън границите на представителната власт досежно цената и получаване на сумата от 9000.00 лева.

Договорът за покупко-продажба е нищожен на основание чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД вр. чл.40 от ЗЗД поради накърняване добрите нрави във вреда на упълномощителя, тъй като имота е продаден на ответницата на нереално ниска цена спрямо пазарните цени действащи към датата на сключване на договора за имоти от луксозен тип в закрит комплекс с охрана и пр.. Трайната съдебна практика на ВКС е приела, че е налице нарушение на добрите нрави и основание за нищожност на сключената сделка на основание чл.40, ал.1 от ЗЗД, поради нееквивалентност на престациите. По силата на закона пълномощника следва да осъществява предоставената му представителна власт с грижата на добър стопанин и в интерес на представлявания, което по същество означава да бъде уговорена поне средна пазарна цена, която да доведе до еквивалентност на престациите. Освен това, към датата на упълномощителната сделка и сключването на договора за покупко-продажба Н. И. е бил в тежко здравословно състояние, характеризиращо се с пълна физическа и психическа немощ и видно от Удостоверението за наследници смъртта му е настъпила 19 дни след сключване на договора за покупко3 продажба. Приобретателката на имота и пълномощника на представлявания, които са майка и дъщеря са били напълно наясно със здравословното състояние на упълномощителя и са имали знанието за скорошното настъпване на неговата смърт, поради което договорената от пълномощника цена е в пълно нарушение на задължението и като представител да действа в интерес на представлявания независимо от здравословното му състояние, а не в интерес на своята дъщеря – купувач на имота.

Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 5, том I, рег. № 18 дело № 4/2020 г. по описа на нотариус Градинарова с район на действие при Елинпелински районен съд се оспорва и с твърдението, че продавача не е получил посочената в нотариалния акт цена от 9000.00 лева, макар в нотариалния акт да е записано, че К. И. е изплатила напълно цената преди изповядването на сделката. Съгласно подписаното от наследодателя пълномощно обаче в него той не е декларирал, че е получил предварително, преди сключване на сделката сумата от 9000.00 лева. Напротив, с пълномощното упълномощения представител е овластен по точно определен начин да получи и преведе по сметка на наследодателя си сумата от продажбата. Тъй като от пълномощното на наследодателя е видно, че той не е декларирал получаване на тази сума, доколкото нотариалният акт предмет на настоящото производство дефинира окончателните параметри на процесната сделка, с него е възникнало за купувача К. И. задължението да заплати цената от 9000.00 лева по банков път преди сделката. Видно от банковата разпечатка такава сума не е била превеждана по банков път на продавача Н. И., нито лично от купувача, нито от пълномощницата К. Д.а преди подписването на същия нотариален акт. Клаузата в разпоредителното пълномощно, с която пълномощницата К. Д.а е овластена да получи цената от продажбата и да я преведе по сметка в банка не е била изпълнена, което не освобождава ответницата от задължението й да заплати цената според условията, които са уговорени в нотариалния акт и което не е било изпълнено. Затова ответницата след като не е изпълнила задължението си да заплати посочената в нотариалния акт продажна цена, налице е неизпълнение на договора и предпоставка за развалянето му на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД.

Иска се съдът да приеме, че сключеният Договор покупко-продажба на недвижим имот № 5, том I, рег. № 18 дело № 4/2020 г. по описа на нотариус 4

Градинарова с район на действие Елинпелински районен съд е недействителен на основание чл.42 от ЗЗД поради липса на представителна власт на лицето действало от името на прехвърлителя собственик на имота, като договор който не е породил вещно-правни последици за ответницата и тя не е придобила правото на собственост върху имота, като на основание чл.108 от Закона за собствеността ответницата бъде осъдена да предаде на ищеца владението върху имота.

При условията на евентуалност се иска съдът да приеме за недействителен договора за покупко-продажба на недвижим имот № 5, том I, рег. № 18 дело № 4/2020 г. по описа на нотариус Градинарова с район на действие Елинпелински районен съд поради нарушение на добрите нрави и сключен във вреда на упълномощителя и го прогласи за нищожен, като на основание чл.108 от Закона за собствеността осъди ответницата да предаде владението на имота на ищеца.

Ако съдът приеме сключения договор за покупко-продажба за валиден, се иска на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД да го развали поради неизпълнение задължението на купувача да заплати уговорената цена, като на основание чл.108 от Закона за собствеността осъди ответницата да предаде владението на имота на ищеца.

В срока по чл.131 от ГПК ответника К. С. И., депозира писмен отговор, с който оспорва изцяло предявените искове. Излага доводи, че представителството по пълномощие е институт в правото, което се осъществява чрез изрично предвиден способ – упълномощителна сделка.

Упълномощаването е винаги валидно, стига да не нарушава изрична повелителна норма на закона. Разпореждането от името на упълномощителя също е валидно, стига да е извършено чрез пълномощника в рамките на учредената му представителна власт и съобразно това, което упълномощителят е волеизявил в пълномощното. Разпоредбата на чл.37 от ЗЗД също е свидетелство за подхода на законодателя, който установява пообщи изисквания единствено относно формата, но не и относно съдържанието на пълномощното. С чл.37, ал.2 вр. чл.18 от ЗЗД се изисква при упълномощаване за извършване на разпоредителни сделки с вещни права върху недвижим имот да е налице нотариално удостоверяване не само на подписа на упълномощителя, а и на съдържанието на пълномощното, при 5 това извършени едновременно. Всичко това е налице в конкретния казус, тъй като има наличие на валидно разпоредително пълномощно в предвидената от закона форма с нотариална заверка на подписа и съдържанието извършени едновременно на 17.12.2019 г. от нотариус Маргарита Иванчева с рег. № 260 с район на действие Районен съд София. При извършване на нотариалната заверка на подписа и съдържанието, нотариусът в изпълнение на своите удостоверителни функции наред с проверката на самоличността и дееспособността на упълномощителя установява и неговата действителна воля и доколко тя правилно е отразена в представения документ, като успоредно с това прави и разясняване правното действие и последиците на извършваната сделка. Ако волята на упълномощителя е пълномощникът му да бъде овластен да се разпорежда с негово имущество чрез правни сделки и действия при условия, каквито намери за добре, то няма основание такава воля на упълномощителя да бъде ограничавана. В конкретното пълномощно е записано, че дядото на ответницата – Н. С.ов И. упълномощава майката на ответницата К. С. Д.а да „продаде на К. С. И. ... за цена и при условия каквито прецени... и да уговоря от мое име и за моя сметка начина и сроковете за плащане на продажната цена“. Пълномощното е валидно и е в изискуемата от закона форма. При прилагане на граматическо, логическо и систематично тълкуване на абзацът, регламентиращ плащането се достига до следния извод: