Решение № 2981 от 14.05.2020, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е гр.София,

14.05.2020г.

В И

М Е Т

О Н А Н

А Р О

Д А

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ

СЪД, І ГО 7-ми състав

На десети март година 2020

В открито съдебно заседание в следния състав:

СЪДИЯ: Гергана

Христова - Коюмджиева секретар:

Емилия Кривачкова като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 11778 по описа за 2018 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предмет на делото е иск с правно основание чл. 93, ал.2, изр.II от ЗЗД.

По изложените в исковата молба обстоятелства Д.Г.Д. ЕГН **********, чрез пълномощника адв. Д. М. САК е предявила срещу ответното „К.п.“ ЕООД, иск с правно основание чл. 93, ал. 2 изр.II от ЗЗД, за осъждане на ответното дружество да заплати сумата от 35 204 лева, представляващ двоейния размер на задатък платен от ищцата на ответното дружество при подписване на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.01.2018г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба – 05.09.2018г. до окончателното изплащане. Претендира разноски.

В исковата молба се твърди, че на

29.01.2018г. между ищцата и ответното дружество бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: апартамент № 4.14, находящ се в жилищна сграда *-*, на първи тавански етаж, на кота +8.55 м., състоящ се от: кухня, трапезария, дневна, спалня, санитарен възел, баня и склад с площ от 62,21 кв.м. и балкони с обща площ от 9,61 кв.м., с обща застроена площ от 71,82 кв.м., със складови площи с височина под 1,50 метра, с обща площ от 5,40 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,40 кв.м. и с обща застроена площ на апартамента с включени идеални части от 88,62 кв.м. с идентификатор ***, с адрес гр.София, ж. к. „Гърдова глава“, сграда № 5, етаж 4, заедно с 5,115% идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр. София, ж. к. „Гърдова глава“, сграда № 5, етаж -1, гараж 19 бр. ПМ, съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, подземен паркинг находящ се в жилищна сграда *-* на подземен етаж, на кота - 2,90 м. със застроена площ от 628,51 кв.м., които идеални части съответстват на обособеното съгласно одобрения архитектурен проект за подземен паркинг паркомясто № 0.09 със застроена площ от 13,20 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на подземния паркинг и рампата към него, равняващи се на 24.28 кв.м., находящи се в град София, Столична община, район „Витоша“, жилищен комплекс „Панорама Бояна“, блок № *-*, за сумата от за сумата от 90 000 евро или тяхната равностойност в лева по фиксинга на БНБ от 176 025 лева.

Наведени са твърдения, че съгласно сключения предварителен договор, ответното дружество декларирало, че недвижимият имот включващ Апартамент 4.14., Гараж 19 и паркомясто №0.09, предмет на предварителния договор, е обременен със следната вещна тежест, а именно: договорна ипотека, учредена с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, вписан в Службата по вписванията - вх. per.

№ 38895, Акт № 31, том XVI, дело № 28225/2016 г. в полза на Райфайзенбанк - България ЕАД. Също съгласно сключения предварителен договор, продавачът декларирал, че недвижимият имот, предмет на предварителния договор, не е обременен с други вещни тежести, освен с цитираната ипотека. Ищцата твърди, че на 29.01.2018г. в съответствие с уговореното по предварителен договор заплатила задатък по банковата сметка на ответника в размер на 17 602 лева, представляваща част от продажната цена на имота, като останалата част от цената, а именно 81 000 евро или тяхната равностойност в лева 158 423 лева, уговорили с продавача да заплати със собствени средства и чрез банков кредит. Заявява още, че след сключване на предварителния договор, продавачът следвало да предостави всички необходими документи, касаещи недвижимия имот, включително във връзка с кандидатстването за ипотечен кредит, като се установило, че на 12.04.2011 г. е вписан особен залог на търговското предприятие на „Б.Р.” ЕООД (праводател на продавача) в полза на „А.Б.а - Клон България”, като обезпечение по договор от 30.03.2011г.

Особеният залог бил учреден като съвкупност от настоящи и бъдещи права, включително и върху активи, посочени в приложение към договора. При кандидастването за кредит, било установено, наличие на ипотека с вх. per. № 11860/30.03.2011 год., том 6, 167/2011 година, нот.дело 6031/30.03.2011 година, дв. вх. per. № 11760/30.03.2011 г. е учредена ипотека върху поземлен имот ***, върху който имот е построена сградата. Сочи се, че ипотеката е учредена в полза на „А.Б.а - Клон България”, като същата не е заличена. Сочи се още, че ипотека вх. per. № 19464/ 17.05.2011 г., том 10, 165/2011 г., нот. дело 10137/17.05.2011 година, дв. вх. per. № 19273/17.05.2011 г. е учредена втора ипотека върху имот ***. Ипотеката е учредена в полза на „А.Б.а - Клон България”, като същата не е заличена. След като продавачът предоставил документи относно собствеността върху недвижимия имот, ищцата кандидатствала за банков кредит в „Централна кооперативна банка“ АД, като на 26.03.2018 г. получила уведомително писмо от ЦКБ-клон „Централно управление”, с което я уведомили, че искането за ипотечен кредит за покупка на недвижим имот, не е одобрено, поради това, че същото не отговаря на правилата и изискванията на банката. Ищцата твърди, че след като „ЦКБ“ АД не одобрило искането за ипотечен кредит, незабавно подала искане към „Обединена българска банка” АД, с оглед осигуряване на кредит, чрез предоставяне на обезпечение - имотите, предмет на предварителния договор, като с оглед осигуряване на допълнително време за произнасяне на „ОББ“ АД, с продавача подписали Анекс към предварителния договор, за удължаване на срока за сключване на окончателен договор до 20.04.2018 г. „Обединена българска банка” АД също отказала отпускане на кредит за финансиране на покупката поради причината, че е налице проблем (тежест) с недвижимия имот, съответно и документите не съответстват с изискванията на банката кредитор. Твърди, че на 18.04.2018 г. с нотариална покана per. № 8900, том IV, № 26 на нотариус И.Д., с район на действие PC- София, ищцата изпратила уведомление на „К.п.” ЕООД, че поради невярното деклариране на обстоятелствата по предварителния договор, а именно наличието на незаличени ипотеки, независимо от обстоятелството, че същите са учредени върху поземления имот, съществуването на незаличен залог на търговско предприятие от 12.04.2011 г. на „Б.Р.” ЕООД (прехвърлител на имотите) в полза на „А.Б.а - Клон България”, както и във връзка с изричната уговорка по чл. 3.3.3., на основание същия член от предварителния договор, счита уведомлението за едностранно писмено волеизявление за разваляне на Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.01.2018г. На основание, посочения чл. 3.3.3, поканила продавача в срок до 7 дни от получаването на поканата да възстанови платения задатък по предварителния договор. Сочи, че съгласно разписка акт № 26, том IV, per. 8900 от 18.04.2018 година, нотариусът е потърсил продавача за връчване на поканата на 19.04.2018 г. на 28.04.2018 г., на 04.05.2018г. и на 11.05.2018 г., като на 21.05.2018 година е поставено уведомление. Заявява, че след проведен разговор с представител на дружеството ответник, установила, че няма да й върнат платения задатък и на 20.04.2018 г., се явила при нотариуса, посочен в чл. 2.1. от предварителния договор, с намерението да обясни действията си и да представи на продавача копие от вече изпратеното уведомление за прекратяване на договора. Независимо от това ответната страна не пожелала да разговаря и заявила, че нотариусът ще състави протокол за неявяването й за сключване на окончателен договор. Наведен е довод, че установените две ипотеки върху поземления имот, които не са заличени, са се разпрострели и върху бъдещия имот, респективно върху апатамент предмет на предварителния договор между страните и заедно с особения залог по договор от 30.03.2011 г. са причина две банки да откажат кредитиране. Ищцата поддържа, че съгласно уговорката по чл.3.3.3 от предварителния договор, е развалила договора поради наличие на отказ от кредитиране. Твърди се, че продавачът е действал недобросъвестно и в разрез с декларираното по чл.2.4.1. от предварителен договор от 29.01.2018г., доколкото са налице права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото на собственост в пълен обем, и които ако е знаела не би се съгласила да сключи предварителен договор в този му вид.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответното „К.п.“ ЕООД, в който е изложено становище за неоснователност на исковата претенция. Твърди се в отговора, че на 08.08.2016г., дружеството закупило следния недвижим имот: Апартамент 4.14 находящ се в жилищна сграда „7 -Д” на първи тавански етаж, па кота +8.55м., състоящ се от: кухня -трапезария-дневна, спалня, санитарен възел, баня и склад с площ от 62.21 кв.м. и балкони с обща площ от 9.61 кв.м., с обща застроена площ от 71.82 кв.м., със складови помещения с височина под 1.50 метра с обща площ от 5.40 кв.м., заедно с приспадащите се идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,40 кв.м. и с обща застроена площ на апартамента с включени идеални части от 88,62 кв.м. с идентификатор ***, с адрес: гр. София, жк. „Гърдова глава”, сграда 5, етаж 4, заедно с 5.115% идеални части от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр. София, ж.к. Гърдова глава, сграда 5, етаж — 1, гараж 19 бр. ПМ, съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, Подземен паркинг находящ се в жилищна сграда 7 Д на подземен етаж, на кота - 2.90м. със застроена площ от 628,51 кв.м., които идеални части съответстват на обособено съгласно одобрения архитектурен проект за подземен паркинг ПАРКОМЯСТО No 0.09 със застроена площ от 13,20 кв.м., заедно с приспадащите се идеални части от общите части на подземния паркинг и рампата към него, равняваща се на 24.28 кв.м., находящи се в гр. София, район Витоша, жилищен комплекс „Панорама Бояна” Блок No 7 Д. Твърди се в отговора, че покупката на посочените имоти е финансирана чрез Договор за срочен банков кредит No 110006/31.05.2016г., Анекс No 1 от 04.07.2016г., и Анекс No 2 от 04.08.2016г., сключен между „К.П.” ООД и „РАЙФАЙЗЕНБАНК БЪЛГАРИЯ“ ЕАД. В ответното дружество било взето решение да се продадат закупените обекти с цел печалба, чрез посредничеството на агенция „Адрес“ АД и „Имотека“АД, където недвижимите имоти били обявени за продажба . Ищцата Д. направила два огледа на имота. Сочи се, че на 21.01.2018г. е подписан между ищцата и дружествопосредник „Имотека“АД Договор за гаранция с купувач, като и бил представен освен Нотариален акт No 71 том I, per. 1082/08.03.2016г., с който „К.П.” ЕООД доказва правата си върху имотите и Молба - съгласие за частично заличаване на договорна ипотека от 16.05.2016г. от страна на А.Б. БЪЛГАРИЯ по партидата на дружеството праводател на „К.П.” ЕООД- Б.Р. ООД с ЕИК *********, Удостоверение за тежести изх. No 24597/2016г., Удостоверение за тежести изх. No 23837/2016г., и Удостоверение за тежести изх. No 23838/2016г. В отговора не се оспорва, че на 29.01.2018г., бил сключен между страните предварителен договор за покупко -продажба на процесния недвижим имот, като преди да бъде подписан от страните на ищцата са били представени всички налични документи удостоверяващи, че единствената тежест върху така посочените имоти е вписана договорна ипотека, учредена с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, вписан в СВ - вх. per. No 38895, Акт Но 31, том XVI, дело No 28225/2016г. в полза на „Райфайзенбанк България” ЕАД.

Освен посочената тежест ответникът декларирал, че недвижимите имоти не са обременени с други вещни тежести, както й че не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост, като посоченото обстоятелство твърдят и към настоящия момент. Не се оспорва, че ищцата е заплатила на 30.01.2018г. сумата от 17 602 лв. представляваща част от продажната цена, като се ангажирала останалата сума в размер на 81 000 евро или тяхната равностойност в лева да заплати чрез банков кредит до 30.03.2018г.