Решение № 227 от 26.02.2024, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 227 гр. Русе, 26.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Ив. Балджиева при участието на секретаря Галя М. Г. като разгледа докладваното от Елена Ив. Балджиева Гражданско дело № 20234520103201 по описа за 2023 година

Предявен е иск от „ВИВТ“ ООД, ЕИК:201915519, гр.Русе срещу „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД, ЕИК:207029565, гр.София с правно основание чл.233 от ЗЗД, вр.чл.310, ал.1 ГПК.

Ищецът „ВИВТ“ ООД, ЕИК:201915519, гр.Русе твърди, че между „Трансстрой Русе"АД с ЕИК 827237412 и „Мейджър“ ЕООД с ЕИК 117528925 от една страна като наемодатели и ,,БТК МОБАЙЛ" ЕООД, от друга страна като наемател на 01.09.2006г. е бил подписан договор за наем, по силата на който наемодателите предоставили на наемателя за временно и възмездно ползване:

1. Помещение с площ от 12,3 кв.м., находящо се в североизточната част на петия етаж от пететажна масивна стоманобетонна административна сграда с адрес: гр.Русе, ул."Николаевска" №2 и

2. Площи, находящи се на покрива на сградата по т.А и описани в Приложение №4 към посочения договор, а именно: - Територия 1, с площ от 10 кв.м., находяща се в североизточната чат на покривното пространство от гореописаната сграда; - Територия 2, с площ от 12 кв.м., находяща се в източната част на покривното пространство от гореописаната сграда и - Територия 3, с площ от 10 кв.м., находяща се в югозападната част на покривното пространство на гореописаната сграда.

В срока на действие на договора през 2009г. „БТК МОБАЙЛ" ЕООД се влива във „Виваком България" ЕАД /с предишно наименование „Българска телекомуникационна компания" ЕАД/, като по този начин последното посочено 1 дружество става правоприемник на възникналите в полза на наемателя по договора от 01.09.2006. права и задължения. В последствие, съобразно взето решение от едноличния собственик на дружеството наемател взето на 16.05.2022г. от „Българска телекомуникационна компания" ЕАД се отделя дружеството - ответник, което поема част от предприятието, свързано с всички действащи договори, сключени от БТК във връзка и/или по повод извършването на дейността /арг.т.3.4.3. от решение на 1 едноличния собственик на капитала на „Българска телекомуникационна компания" ЕАД/. Процесният договор е с уговорен срок от 10 години, считано от датата на подписването му /арг.чл.19 от договора/. Тъй като след изтичане на уговорения срок наетото помещение и площи са продължили да се ползват от наемателя без противопоставянето на наемодателя, то същия се е превърнал в безсрочен.

На 22.02.2023г. ищците са закупили недвижимия имот, в който се намират процесните помещения и площи. По този начин „ВИВТ" ООД встъпва в правата на наемодателя и на основание чл.238 33Д е отправил предизвестие за прекратяване на договора. Уведомлението е достигнало до знанието на наемателя на 23.03.2023г., съгласно оформената от пощенския куриер обратна разписка.

Предвид изложеното и с изтичане на предизвестието - 23.04.2023г. ответника е загубил качеството си на наемател по отношение на процесните помещения и площи.

Към датата на депозиране на исковата молба е изтекъл и дадения от ищеца срок за освобождаване на наетите вещи, въпреки това последните не са освободени от ответника.

Моли съда да постанови решение с което да осъди ответника „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД, ЕИК:207029565, със седалище и адрес на управление гр.София, бул."Цариградско шосе", №115, на основание чл.233 от ЗЗД, да освободи и му предаде държанието върху: 1. Помещение с площ от 12,3 кв.м., находящо се в североизточната част на петия етаж от пететажна масивна стоманобетонна административна сграда с адрес: гр.Русе, ул."Николаевска" №2 и 2. Площи, находящи се на покрива на сградата по т.А и описани в Приложение №4 към договор за наем от 01.09.2006г., а именно: Територия 1, с площ от 10 кв.м., находяща се в североизточната чат на покривното пространство от гореописаната сграда; - Територия 2, с площ от 12 кв.м., находяща се в източната част на покривното пространство от гореописаната сграда и - Територия 3, с площ от 10 кв.м., находяща се в югозападната част на покривното пространство на гореописаната сграда.

В законоустановения срок ответникът „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД, ЕИК:207029565, гр.София е депозирал отговор на исковата молба, оспорва предявения иск и намира същия за неоснователен.

За да се произнесе съдът съобрази следното

Предмет на настоящия иск е предаване на държането на недвижим имот — 1.

2

Помещение с площ от 12,3 кв.м., находящо се в североизточната част на петия етаж от пететажна масивна стоманобетонна административна сграда с адрес: гр.Русе, ул."Николаевска" №2 и 2. Площи, находящи се на покрива на сградата по т.А и описани в Приложение №4 към посочения договор, а именно: - Територия 1, с площ от 10 кв.м., находяща се в североизточната чат на покривното пространство от гореописаната сграда; - Територия 2, с площ от 12 кв.м., находяща се в източната част на покривното пространство от гореописаната сграда и - Територия 3, с площ от 10 кв.м., находяща се в югозападната част на покривното пространство на гореописаната сграда.

Няма спор между страните по делото относно наличието на договор за наем сключен на 01.09.2006г. между „Трансстрой - Русе"АД с ЕИК 827237412 и „Мейджър“ ЕООД с ЕИК 117528925 от една страна като наемодатели и ,,БТК МОБАЙЛ" ЕООД, от друга страна, като наемател, по силата на който наемодателите са предоставили на наемателя за временно и възмездно ползване описаните недвижими имоти. За разлика от виждането на ищеца, ответника стъпва на уговореното в чл.21 от договора, а именно, че същия при условията на посочения текст от съглашението има сила за следващи 10 години. Съгласно разпоредбата на чл.236 от ЗЗД ползването на наетата вещ може да продължи и след изтичане срока на договора, но съобразно императива на посочената правна норма, той се превръща в безсрочен такъв. Т.е. уговореното в чл.21 от договора противоречи на законово уредено положение, поради което тази уговорка е нищожна. Ако разглеждаме конкретния казус в тази хипотеза, то ищецът е придобил процесните площи и встъпва в правата на наемателя по един вече безсрочен договор за наем. В този смисъл, възползвайки се от правата си ищецът е отправил предизвестие до правоприемника на наемателя. Последното обстоятелство е потвърдено от представители на ответника чрез направеното от тях изявление в отговора на исковата молба: „С писмо, ищецът уведомява наемателя за смяната на собствеността и желае отказ от договора за наем.“. По този начин ответника „Юнайтед Тауър България“ ЕООД признава едно неблагоприятно за него обстоятелство, което наред с представените доказателства за връченото от страна ищеца „ВИВТ“ ООД уведомление безспорно доказва това твърдение. По този начин договора се явява прекратен и ответника държи процесните вещи без правно основание и с изричното противопоставяне на ищеца. Дори условно да се приеме, че не са настъпили гореизброените факти и не е настъпило прекратяване на договора за наем, наемните отношения между страните са били прекратени с факта на подаване на исковата молба, която също има характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 от ЗЗД.

Последното е константна практика на ВКС. В този смисъл след прекратяване на наемните отношения за бившия наемател съществува задължението да върне наетата вещ, която държи без правно основание. /в този смисъл реш. №113/2009г., постановено по т.д. №753/08г. на ВКС/.

3

В правната теория и съдебната практика е прието, че договора да наем представлява сделка на управление с наетата вещ. Поради тази причина законодателя е предвидил максимален срок на действие на такъв вид договор. В този смисъл в реш.

№75/10г. по т.д. №838/09г. но ВКС е записано, че „Свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговорения по-дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен договор за наем да прикрива друга сделка. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години.„.

Предвид гореизложеното, свързано с действието на договора, то и възражението за налично вписване на процесния договор, направено от страна на ответника с отговора на исковата молба не намира опора в законодателната уредба на материята.

Всяко вписване има срок на действие, съвпадащ със срока на действие на вписания документ. В този смисъл факта на вписване на процесния договор за наем и значението на това вписване не може да разпростре своето действие за период по-дълъг от 10 години. По аргумент на по-силното основание следва да се отбележи, че и вписването на договори за ипотека следва да се подновява след изтичане на 10 години. От изложеното е видно, че безпочвено твърдението н ответника, че направеното през 2006г. вписване на процесния договор за наем има своето оповестително действие към настоящия момент. В допълнение на изложеното следва да се отбележи, че липсва законова уредба, свързана с вписване на обстоятелства по прекратяване на договор за наем. Само по себе си липсата на подобна законова регламентация може да се тълкува единствено в насока, че изтичането на срока на вписания договор влече след себе си загубване на реда на самото вписване.

С оглед уважаването на иска и на основание чл.78, ал.1 от ГПК разноските по делото следва да се присъдят в полза на ищеца.

По изложените съображения съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД, ЕИК:207029565, със седалище и адрес на управление: гр.София, район Младост, бул."Цариградско шосе", №115И, на основание чл.233 , ал.1, изр.първо от ЗЗД, да освободи и предаде на „ВИВТ“ ООД, ЕИК:201915519, със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.“Потсдам“, №11, представлявано от управителя Т. В. А. държанието върху: 1. Помещение с площ от 12,3 кв.м., находящо се в североизточната част на петия етаж от пететажна масивна стоманобетонна административна сграда с адрес: гр.Русе, ул."Николаевска" №2 и 2.

Площи, находящи се на покрива на сградата по т.А и описани в Приложение №4 към договор за наем от 01.09.2006г., а именно: - Територия 1, с площ от 10 кв.м., находяща 4 се в североизточната чат на покривното пространство от гореописаната сграда; Територия 2, с площ от 12 кв.м., находяща се в източната част на покривното пространство от гореописаната сграда и - Територия 3, с площ от 10 кв.м., находяща се в югозападната част на покривното пространство на гореописаната сграда.

ОСЪЖДА „Юнайтед Тауърс България“ ЕООД, ЕИК:207029565, със седалище и адрес на управление: гр.София, бул."Цариградско шосе", №115 да заплати на „ВИВТ“ ООД, ЕИК:201915519, със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.“Потсдам“, №11, сумата в размер на 2050.00 лв.- разноски по делото.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд- град Русе в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Русе: _______________________

5