Решение № 2226 от 05.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2226 гр. София, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЦВЕТИНА Р. ЦОЛОВА при участието на секретаря МАРГАРИТА Р. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ЦВЕТИНА Р. ЦОЛОВА Гражданско дело № 20241110145100 по описа за 2024 година

Ищецът извежда съдебно претендираните си права при твърденията, че на 01.06.2021 г. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, а именно – апартамент №16 със застроена площ от 79,50 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, находящ се на трети етаж в многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи, изграждаща се в имот с идентификатор ****. С посочения договор ответникът се задължил да построи апартамента със свои средства до степен на завършеност, уговорена в чл. 7 от договора, и да го предаде на ищеца с протокол за установяване годността за ползване на строежа (акт 16) в срок до 31.12.2022 г., а в срок до един месец след това следвало да го снабди с разрешение за ползване. Собствеността върху посочения апартамент бил прехвърлена на ищеца с нотариален акт за покупко-продажба №**, том ***** от 2022 г. на нотариус Диана Николова, рег. №58523. На 29.04.2024 г. ответникът предал на ищеца владението на имота с протокол за въвод във владение след издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Сочи, че съгласно чл. 15, ал. 5 от предварителния договор, в случай че продавачът се забави с предаването на сградата с разрешение за ползване с повече от 3 месеца след договорения в чл. 9, ал. 2 срок, той дължи на купувача неустойка в размер на 300 евро за всеки месец забава, считано от 01.05.2023 г. Твърди, че тъй като ответникът се забавил в предаването на владението на апартамента с повече от три месеца му дължи неустойка за периода от 01.05.2023 г. до 29.04.2024 г. в размер на 3600 евро (по 300 евро месечно за 12 месеца).

Ищецът също така твърди, че на 29.07.2021 г. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, а именно – гараж №15 1 със застроена площ от 26,40 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, находящ се на трети етаж в многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи, изграждаща се в имот с идентификатор ****. Гаражът следвало да бъде построен и предаден на ищеца с протокол за установяване годността на строежа в срок до 31.12.2022 г., а в срок до един месец след това следвало да го снабди с разрешение за ползване. Владението върху посочения гараж също му било предадено едва на 29.04.2024 г. с протокол за въвод във владение. В чл. 15, ал. 5 от договора било уговорено, че в случай че продавачът се забави с предаването на сградата с разрешение за ползване с повече от 3 месеца след договорения в чл. 9, ал. 2 срок, той дължи на купувача неустойка в размер на 70 евро за всеки месец забава, считано от 01.05.2023 г. Доколкото ответникът се забавил в предаване владението на гаража с повече от 3 месеца, ищецът твърди, че му дължи неустойка за периода 01.05.2023 г. до 29.04.2024 г. в размер на 840 евро. По изложените съображения моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата в общ размер от 4400 евро. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорват предявените искове. Сочи, че самостоятелните обекти, предмет на предварителните договори, са прехвърлени с един общ нотариален акт, в който не са предвидени клаузи за неустойки. В окончателния договор страните не били уговорили запазване на клаузите на предварителните договори, поради което намира претенцията за неоснователна. Счита, че дори да се приложат разпоредбите на предварителните договори, продавачът не е изпаднал в забава, тъй като строителството се удължило извън предвидените срокове поради непредвидими и независещи от ответника обстоятелства. В сключените предварителни договори било уговорено, че крайните срокове за изпълнение на строителството могат да бъдат удължени с броя на дните, в които по данни на Централната метрологична служба средната денонощна температура за района на имота в бил под 5 или над 35 градуса (чл. 9, ал. 3 от договора), както и че уговорените срокове се удължават с броя на дните на забава, произтичаща от забавяне на държавни и общински служби и органи (чл. 9, ал. 4 от договора). В случая били налице и двете изброени хипотези. Сочи, че множество дни със среднодневни температури под 5 градуса е имало през м. ноември и декември 2021 г., месеците от януари до април и от ноември до декември на 2022 г., месеците от февруари до април на 2023 г. и ноември и декември 2023 г. Удължаването на срока за завършване на строителните работи неизменно измествало и предвидения срок за снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, поради което тримесечният срок се броял от изтичане на удължения срок. Налице били основания за удължаване на сроковете поради действия и забавяне от страна на съгласуващите органи и експлоатационни дружества, за които обстоятелства ищецът бил уведомен.

Твърди, че след сключване на договорите и в хода на строителството се наложили съществени промени по чл. 154 ЗУТ, за което били издадени заповеди РНД21РД56/236/06.07.2021 г., РНД23-РД56-69/27.01.2023 г. и РНД23-РД56-732/21.11.2023 г. на гл.архитект на район Надежда, което допълнително удължило времето за завършване на строителството и въвеждането му в експлоатация. По искане на „Софийска вода“ АД е направена промяна на начина на включване на сградното 2 канализационно отклонение от одобрените проекти, което довело до необходимост от препроектиране, изменение и допълване на строителното разрешение със заповедта от 21.11.2023 г. на главния архитект. Сочи, че „Електроразпределителни мрежи Запад“ ЕАД е предоставило документацията за външното електрозахранване на сградата в края на 2023 г. Налице била забава и от страна на строителния надзор, като окончателният доклад по чл. 168, ал. 6 ЗУТ е изготвен със закъснение. По изложените съображения намира исковете за неоснователни, поради което моли съда да ги отхвърли. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, по реда на чл. 235, ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното:

Като доказателства по делото са представени предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот в груб строеж от 01.06.2021 г., сключен между „Некстън пропъртис“ ЕАД и Я. В. М., по силата на който ответникът, в качеството на продавач, и ищецът, в качеството на купувач, се съгласили да сключат окончателен договор в нотариална форма, по силата на който продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост върху собствения си недвижим имот, който ще бъде изграден в „груб строеж“, находящ се в „Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи“, която се изгражда съгласно разрешение за строеж №13 от 15.02.2021 г., издадено от гл.архитект на СО, район „Надежда“ в поземлен имот с идентификатор ****, представляващо *****, а именно – апартамент №** на трети етаж, със застроена площ от 79,50 кв.м., заедно с прилежащите на апартамента 3,08% идеални части от общите части на сградата, както и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж от 01.06.2021 г., сключен между „Некстън пропъртис“ ЕАД и Я. В. М., по силата на който ответникът, в качеството на продавач, и ищецът, в качеството на купувач се съгласили да сключат окончателен договор в нотариална форма, по силата на който продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост върху собствения си недвижим имот, който ще бъде изграден в „груб строеж“, находящ се в „Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи“, а именно – гараж №***със застроена площ от 24,60 кв.м. в сутерена на сградата, ведно с 4,68% идеални части от общите части на сутерена, както и съответните идеални части от правото на строеж от гореописания имот.

В чл. 9, ал. 2 от всеки от договорите е предвидено, че продавачът се задължава в едномесечен срок от изтичане на срока по предходната алинея (а именно 31.12.2022 г.) да снабди купувача с разрешение за ползване на имота, издадено по реда на Наредба №2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и други обекти. В чл. 9, ал. 3 от договорите е предвидено, че уговорените в договорите срокове за изпълнение на строителството могат да бъдат удължавани с броя на дните, в които по данни на Централната метрологична служба средната денонощна температура за района на имота е била под пет или над тридесет и пет градуса, считано от датата на подписване на договорите, а съгласно ал. 4 на чл. 9 от договорите, уговорените крайни срокове за изпълнение на строителството могат да бъдат удължени с броя на дните на забава, произтичащи от забавяне на държавните и 3 общински служби и органи, за които изпълнителят няма вина.

В чл. 15, ал. 5 от всеки от договорите пък страните са уговорили, че продавачът ще дължи на купувача неустойка, в случай че се забави с предаването на сградата с разрешение за ползване с повече от 3 (три) месеца след договорения срок в чл. 9, ал. 2 от договора, в размер на 300 евро (при забава в предаването на апартамент №16) и респ. неустойка в размер на 70 евро (при забава в предаването на гараж №15) за всеки месец забава, считано от 01.05.2023 г., но общо не повече от 10% от общата цена на договора.

От представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти от 05.08.2022 г. се установява, че на посочената дата, ответникът, в качеството си на продавач, е прехвърлил на ищеца, в качеството му на купувач, правото на собственост върху апартамент №**с идентификатор ****.4.16 и гараж №15 с идентификатор ****.4.15, изградени до степен на завършеност „груб строеж“, находящи се в сграда с идентификатор ****.4, изградена в поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. София, одобрена със заповед №РД18-48/12.10.2021 г., представляващо УПИ VII2015, с адрес на имота: гр. София, **** Като доказателство по делото е представено и удостоверение за въвеждане в експлоатация №**** г., издадено от Главния архитект на Столична община, от което се установява, че на посочената дата ответникът е снабдил ищеца с удостоверение за ползване на имота по смисъла на чл. 9, ал. 2 от договора.

Във връзка с издадено на ответника съдебно удостоверение по делото е постъпила информация от Националния институт по метрология и хидрология във връзка с броя на дните със средна денонощна температура на въздуха по-ниска от под 5° С и над 35о C за периода 01.06.2021 г. - 22.04.2024 г., от която справка се установява, че за посочения период дните със средна денонощна температура на въздуха по-ниска от под 5° С са общо 255.

Представени са и заповеди от 01.01.2021 г., 01.01.2022 г., 01.01.2023 г. и 01.01.2024 г. на изпълнителния директор на „Белстрой“ ЕАД, с които се забранява извършването на строително-монтажни работи обектите на фирмата при външни температури под 5° С и над 30о C.

Като доказателства по делото са представени преработка по чл. 154 от ЗУТ на Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземен гараж в частен имот с идентификатор ****, ****, район „****“, гр. София от м.01.2023 г., както и преработка по чл. 154 от ЗУТ за същата сграда от м.10.2023 г.

За установяване на релевантни обстоятелства по делото е изслушана съдебнотехническа експертиза, която съдът кредитира като компетентно и обективно изготвена. Вещото лице изготвило експертизата сочи, че има няколко преработки на сградното канализационно отклонение и заустването. В първия разработен и съгласуван проект сградното канализационно отклонение е с тръба Ф300 и е одобрено заустването му в съществуваща ревизионна шахта. В последващата преработка става Ф400 и се предлага да се заусти в същата шахта и „Софийска вода“ не се съгласява поради това, че в една и съща шахта се заустват две тръби от Ф400 в тръба Ф500.