Решение № 1274 от 18.04.2023, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1274 гр. Варна, 18.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Нела Кръстева при участието на секретаря Миглена Н. Маринова като разгледа докладваното от Нела Кръстева Гражданско дело № 20213110115099 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по повод предявена искова претенция с правно основание чл.40 от ЗУЕС от ищеца "Б.С." ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр.

Варна, ***** срещу ответника Е. С. на жилищната сграда, находяща се в гр. ***, обл. Варна, представлявана от *****, избрана за Управител па Етажната собственост на Общото събрание, проведено на 20.09.2021 г., с адрес за кореспонденция: гр. ***, ***** („*****") сграда *****, с която се сезира съда с искане за отмяна като нищожни, в евентуалност като незаконосъобразни на решенията, обективирани в точки от 1 до 9 от протокола за провеждане на общото събрание на Етажната собственост на жилищната сграда, находяща се в гр. ***, обл. Варна, с идент.№ *****, представляваща сграда „Б“, ***** /“*****“/ проведено на 20.09.2021г., на основание чл.40 ЗУЕС.

Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения, изложени в обстоятелствената част на исковата молба: Излага, че обжалваните решения на ОС касаят определянето на начина на управление и поддръжка на общите части в ЕС на сграда с ид.№*****, представляваща сграда „Б“, разположена в комплекс *****/“*****“/, находяща се в гр.***, обл.Варна. В случая обектите, притежавани от етажните собственици в индивидуалната собственост, сочи, че са придобити в затворен комплекс по смисъла на §1, т3 от ДР на ЗУЕС, поради което управлението и поддръжката на общите части на сгради в етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се дерогира с договора 1 по чл.2 от ЗУЕС. Настоява, че Общото събрание на ЕС, вземайки решения относно управлението и поддръжката на общите части на сграда „Б“, разположена в комплект *****/“*****“/, находяща се в гр.***, обл.Варна, в етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, излиза извън правомощията си по чл.11 от ЗУЕС. Така с вземането на решения за определяне на разноските за поддържане на имущество, което не притежават, като зелени площи, басейн и други съоражения, обслужващи имота, явяващ се жилищен комплекс от затворен тип, изградени и намиращи се в собственост на инвеститора, ОС на ЕС се разпростира самоволно върху изключителната собственост на инвеститора.

Сочи се, че с тези решения на ОС на ЕС, се регулира начина и реда за ползване на съоръженията, които са издигнати със средствата и труда на инвеститора, и се упълномощава управителя за сключване на договор или договори с юридическо лице и/или физическо лице, за поддръжка на общите части на сградата, вкл.асансьор, стълбище, зелени площи и съоражения, обслужващи имота, а също се избират управител, контрольор, касиер, определят се такси за поддръжка и управление на ЕС, както и такса за фонд „Ремонт и обновяване“ и др. Изпълнението на тези решения на ОС на ЕС, които следва да се урегулират с индивидуален договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, на практика се явява накърняващо правата на ищеца, като инвеститор на всички съоражения, обслужващи имота, явяващ се жилищен комплекс от затворен тип, а и като собственик на самостоятелен обект в процесната сграда „Б“, разположена в комплекс *****/“*****“/, находяща се в гр.***, обл.Варна.

Вследствие на изложеното, се отправя искане, да бъде уважена предявената искова претенция, както и да бъдат присъдени направените по делото разноски.

Ответникът Е. С. на жилищната сграда, сграда с ид.№ *****, представляваща сграда „Б“, разположена в комплекс *****/“*****“/, находяща се в гр.***, обл.Варна , в срока по чл. 131 от ГПК, е депозирал отговор на исковата молба.

Изразява се становище с отговора, че искът е допустим, но неоснователен. Оспорва се твърдението на ищеца, че управлението и поддръжката на сграда бл. „Б" е по реда на чл.2 от ЗУЕС. Счита се, че представените от ищеца договори за управление, сключени между етажен собственик и трето лице - неинвеститора на сградата, макар и с нотариално удостоверени подписи и вписани в Служба по вписванията към Агенция по вписванията. същите нямат и не биха могли да имат характер на договор по чл.2 от ЗУЕС, поради ненадлежни страни. Твърди се, че не е налице и еднакво съдържание на сключените договори „за управление" от етажните собственици, в подкрепа на което се представя такъв договор за управление, сключен между етажните собственици ***** и ***** и от друга страна дружеството не инвеститор „*****" ЕООД, с удостоверен подпис с per. №***/2014, по описа на нотариус *****, с per. №*** на PC-Варна, вписан в СВ при АВ с per. №***** от договора, се сочи, че страните изрично са уговорили срок на договора до 04.09.2016г., което от една страна го отличава, по съдържание, от представените от ищеца договори, като същевременно оборва и твърдението на ищеца, че управлението и поддръжката на сграда бл. „Б" е по реда на чл.2 от ЗУЕС. Настоява се с отговора, че са необосновани твърденията 2 на ищеца, че общото събрание на етажната собственост /ОАЕС/ е свикано в нарушение на чл.13, ал.1 от ЗУЕС. Поканата за свикване на ОСЕС, се настоява, че съдържа всички реквизити, изискуеми по чл.13, ал.7 от ЗУЕС, а именно: дневния ред, датата, часът и мястото на провеждането му. Същата е поставена на видно и общодостъпно място на информационното табло на входа на сградата и на вратата на сградата, поставена е на 28.08.2021г., по който начин е спазен 7-дневният срок, предвиден в чл.13, ал.1 от ЗУЕС, който срок е изтекъл на 04.09.2021г., като датата и часът на поставянето на поканата са отбелязани на нея, както и в съставения за това действие протокол, също съгласно изискванията на чл.13, ал.1 от ЗУЕС. „Б.С." ЕООД, се сочи, че е уведомено своевременно за ОСЕС чрез услугата „Телепоща". Дружеството не изпраща свой представител при провеждането на ОСЕС. На 28.12.2021г., депозира на електронната поща на новоизбрания управител /*****/, чрез адв.Д. К., уведомление вр. чл.51, ал.2 ЗУЕС. Сочи се, че „*** *****Т" ООД - управител на комплекса, също е уведомено своевременно за ОСЕС, във вразка с т. 1 от дневния ред, чрез услугата „Телепоща". Дружеството не изпраща представител. На 20.09.2021г., в 16:00 часа, пред входа на сградата бл. „Б", се провежда ОСЕС, за което е съобщено чрез покана на основание чл.12, ал. 5, пр.2 от ЗУЕС, подписана и залепена на информационното табло и на входната врата на сградата/входа, на 28.08.2021г. в 13:30ч. от *****, в присъствието на ***** и ***** и по предварително обявения дневен ред. Регистрацията на етажните собственици и представителите на етажните собственици започва в 16:00ч. и приключва в 16:25ч. Регистрираните лица, с право на глас, са общо: 48,57% идеални части от общите части на сградата, съгласно изготвения списък на присъстващите лица. Събранието протича по предварително обявения дневен ред. Съставени са протокол съобразно закона, присъствени списъци с приложени пълномощни и документи удостоверяващи правото на собственост. Неоснователен според ответнита страна, се явява довода на ищеца, че липсата на подписи на етажните собственици, участвали на събранието лично или представени от пълномощници, за да удостоверят кой как е гласувал по отделните точки от дневния ред, е закононарушение. Тъй като законът изисква протоколът да се подписва единствено от председателстващия събранието и от протоколчика, и предвид, че законът е предоставил 7-дневен срок за изготвяне на самия протокол, очевидно е, че законът не поставя изискването след изготвяне на протокола и преди обявяването му, да се призовават всички етажни собственици и пълномощници, присъствали на събранието, които да полагат подписите си на протокола по всяка отделна точка по гласуването. След изготвянето на протокола от ОСЕС, на 26.09.2021г. в 12,00ч., на информационното табло във входа на сградата бл. „Б" е поставено съобщение по чл.16, ал.3 от ЗУЕС. Съставен е и протокол за извършеното действие, като се прилага съобщение по чл.16, ал.3 и протокол. Сочи се, че самостоятелното провеждане на ОСЕС от сграда бл."Б", е законосъобразно. Въпросите, касаещи площи, които са общи за повече от една сграда в режим на етажна собственост, се решават по реда чл.18 от ЗУЕС, каквато възможност е съобразена при провеждането на ОСЕС на бл. „Б", като е включена в дневния ред в т. 9 и е взето съответното решение. Неоснователни, според изнесеното, са и доводите за нищожност на решенията по т.3, т. 7, т.8 от дневния ред на ОСЕС. Видно от 3 представения протокол, ведно с приложенията, същите са взети съобразно закона. Считат се за недопустими за разглеждане в настоящото производство, въведените от ищеца твърдения за нарушено право на собственост, макар претенцията му да се отнася за „прилежаща площ" към сграда бл. „Б", каквато част безспорно съставлява и басейна, разположен в поземления имот с идентификатор *****, в който е построена сграда бл. „Б". В заключение, ответника счита, че ОСЕС е свикано и проведено законосъобразно, а решенията които са взети и чиято отмяна се иска не противоречат на ЗУЕС, налице е необходимият кворум и мнозинство, за което сме представили всички необходими документи. Протокола е подписан от председателя и протоколчика, което доказва удостоверените в него обстоятелства.

В с.з., страните поддържат становищата си, изразени в исковата молба и в отговора.

Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на страните счита за установено следното от фактическа и правна страна:

Видно от приобщения нотариален акт за учредяване на право на строеж на недвижим имот № ***** г. на нотариус ***** с рег. № *** на Н К /л. 36 и сл./, на 11.04.2012 г. ***** и ***** са прехвърлили на „Б.С.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор ***** по кадастралната карта на гр. ***, общ. ***, обл. Варна, ведно със 79% от правото на строеж за същия, представляващи предвидени за изграждане 52 броя самостоятелни обекти, както и всичко предвидено за изграждане, съгласно одобрен инвестиционен проект и площообразувателен протокол Б Е 3, правото на строеж на 15 броя самостоятелни обекти, находящи се в предвидените за изграждане в гореописания поземлен имот две масивни жилищни сгради, представени като блок А и блок Б, срещу задължението на „Б.С.“ ЕООД да извърши строително-монтажните работи на посочените 15 броя самостоятелни обекта с обща площ от 786,94 кв.м.

Приобщен е по делото и договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс *****“, сключен на 30.01.2013 г. между „Б.С.“ ЕООД, в качеството на инвеститор, и „*****“ ЕООД, в качеството на довереник, по силата на който инвеститорът е поръчал на довереника да извършва всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование *****“ („*****“), находящ се в гр. ***, обл. Варна, разположен в УПИ с идентификатор *****. В чл.2 от договора старните са постигнали съгласие, че жилищният комплекс е предвиден да бъде изграден от затворен тип и дейностите ще се извършват в изпълнение на чл.2 от ЗУЕС, в полза на 6 ивститора.

В конкретния случай ищецът е предявил иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС като е отправил искане за прогласяване за нищожни, в евентуалност за незаконосъобразни на всички решения, приети на проведеното на 20.09.2021г. ОС на ЕС.

Съгласно &1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС, „жилищен комплекс от затворен тип“, е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. По делото е безспорно установено, че 4 върху площта на УПИ с идентификатор *****, прехвърлен на „Б.С.“ ЕООД – инвеститор, е построен и въведен в експлоатация „жилищен комплекс с кафе-бар и басейн“, състоящ се от сграда-блок „А“ с идентификатор №*****.1, сграда-блок „Б“ с идентификатор №***** с жилищно предназначение и сграда с идентификатор №*****.3 - с търговско предназначение.