Решение № 402 от 18.11.2025, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 402 гр. Несебър, 18.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария М. Берберова Георгиева при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско дело № 20242150100479 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на О. Р., гражданка на **********родена на **********г., подадена чрез пълномощника й адв.З. М. от АК – Бургас, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.Сердика 2Б, ет.1 против Етажна собственост на сграда с идентификатор 11538.*.**.*, представляваща комплекс Ш.С.У, с административен адрес: гр. С.В., общ. Несебър, местност „Юрта- под пътя“, представлявана от управителя М.Г.А..

Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.*.**.*.*** - апартамент № А604, с административен адрес: гр.

С.В., в.к. Ш.С.У, ет. 5, ап. А604, с предназначение: жилище, апартамент, с площ от 63.27 кв.м., ведно със съответните 0.592 % от общите части на сградата, равняващи се на 10.12 кв.м. идеални части от общите части на сградата, придобит с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, акт № 110, том VIII, дело № 1533, вх. рег. № 2831 от 28.05.2019 г. на СВ - Несебър. Сочи, че на 28.03.2024г. било проведено Общо събрание на Етажната собственост. Твърди, че за проведеното събрание бил съставен протокол, който не бил обявен по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС и бил получен от нея на електронен адрес на 03.04.2024г.

Ищцата развива доводи, че решенията на процесното общо събрание са нищожни. Излага, че са налице условията на чл.8 от ЗУЕС - сградата с идентификатор 11538.*.**.*, представляваща комплекс Ш.С.У била разделена на две обособени части - жилищна и търговска, които не били функционално свързани помежду си. Изпратени били искания до управителя на Етажната собственост от собственици на повече от 20 % от идеалните части за свикване на Общо събрание на етажната собственост само от жилищната част на сградата. Твърди, че въпреки това било проведено незаконосъобразно събрание на всички собственици. Изтъква, че взетите на събранието решения са нищожни, тъй като била създадена привидност на законосъобразно проведено събрание и взети решения по искане на 20 % от етажните 1 собственици. Поради неуважаване от страна на управителя на така направеното искане от повече от 20 % от собствениците, едновременно било проведено събрание на собствениците на жилищната част от сградата, което взело обвързващи собствениците законосъобразни решения.

На следващо място, в условията на евентуалност, ищцата излага съображения, че общото събрание било свикано и проведено незаконосъобразно, поради което всички решения са взети в противоречие със закона и следва да бъдат отменени като взети при нарушение на процедурните правила, предвидени в ЗУЕС за свикване и провеждане на общото събрание и като противоречащи на императивни материалноправни разпоредби на закона. Изтъква, че събранието не е свикано по искане на собственици, притежаващи най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Събранието не било свикано на основание чл.12, ал. 2 вр. ал. 3 от ЗУЕС. Видно от приложеното искане за свикване на общо събрание на етажната собственост, същото било за свикване на общо събрание на собствениците на жилищната част, която се намирала в отделен вход. Такова събрание било проведено в същия ден и час в съседство на процесното, като незаконосъобразно било провеждането на съвместно общо събрание и за двата входа едновременно. Ищцата оспорва посочения в протокола кворум, който се различавал от този приет на предходните общи събрания. Твърди, че сборът на процентите на собствениците в общите части не е равен на 100. Липсвала идентичност между данните за притежаваните идеални части от отделните собственици според приложен списък на собствениците, съгласно който бил изчисляван кворума на минали събрания. Счита, че се касае за преизчисляване на припадащите се идеални части, без да е било взето решение по чл.17, ал.5 от ЗУЕС. Сочи, че посоченият процент от 52.832 % идеални части от общите части на етажната собственост бил грешно изчислен. Акцентира, че представените идеални части от общите части на сградата са под 51 %, поради което събранието е следвало да се проведе при условията на чл.15, ал.2 от ЗУЕС - след един час. Оспорва и представителната власт на пълномощниците М.А. и Й. Г., представляващи „Релакс Парк Клуб“ ЕООД и „Сий Уинд Трейд Пропърти“ ЕООД, тъй като не отговаряли на изискванията на ЗУЕС. Заявява, че в протокола от общото събрание липсвали посочени номерата на самостоятелните обекти съгласно кадастралната карта и регистри на гр. Несебър, което правило невъзможно идентифицирането на отделните обекти. Навежда, че протоколът от общото събрание не е бил обявен по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.

На следващо място ищцата оспорва като незаконосъобразни взетите решения, като се развива подробни съображения в тази насока. Относно решението по т. 1 от дневния ред за приемане на отчета на управителя за дейността му за периода на управление от 2022г. до 2023г. излага, че отчетът не отговаря на реално извършените до този момент разходи. Представените на събранието 2 броя фактури не обосновавали цифрите, обективирани в протокола и представляващи направени разходи за поддръжка на общите части. Обръща внимание, че освен разходи във връзка с подмяна и пребоядисване вследствие на нормална експлоатация, били закупени и монтирани 2 броя асансьори, за което липсвало решение на общото събрание. Счита, че така направените разходи не са били необходими и неотложни.

Същите били полезни и следвало да бъдат взети с мнозинство от 75 % от идеалните части на собствениците, като липсвало взето решение на общото събрание за извършването им. Акцентира, че липсвало решение по чл. 11, т. 14 от ЗУЕС за упълномощаване на управителя за извършване на неотложни ремонти или на разходи, 2 които не търпят отлагане. Извършени били множество полезни разходи, с които се увеличавала стойността на сградата, като същите били извън тези за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване. Решение за тяхното извършване не било взето от общото събрание, поради което били незаконосъобразно извършени. Сочи, че приетите полезни разходи обслужвали единствено интересите на собствениците на обекти в търговската част. С приемането им от общото събрание се целяло заплащането им от собствениците на жилищната част, които нямат общо с ползването на търговската част, тъй като двете части не са функционално свързани. Развива съображения, че в търговската част на сградата били разположени обекти, които по своето предназначение не обслужват собствениците на жилищната част и не се ползват от тях. Твърди, че не е налице необходимия кворум за приемане на решение за извършване на полезни разходи съгласно чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС.

Незаконосъобразно била определена вноската за разходи за поддържане и управление на общите части относно търговските части.

Ищцата оспорва решението по т. 3 от дневния ред, като счита, че същото е в противоречие с императивната норма на чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като избраното за управител лице М.Г.А. не била собственик или ползвател в сградата. По т. 5 от дневния ред било взето решение разплащателна сметка на етажната собственост да бъде открита, ако управителят прецени и когато прецени. Изтъква, че поставяне на подобни условия било незаконосъобразно, като излага доводи в тази насока. Оспорва и решението по т. 6 от дневния ред за приемане на бюджет за 2024г. Развива съображения за немотивирано завишение на разходите за поддръжка и управление на етажната собственост повече от два пъти. В резултат на това ищцата следвало да заплати сумата от 6058,23 лева за поддръжка и управление (в срок до 30.04.2024г.), 2841,46 лева (по 236,79 лева до пето число на всеки месец) за фонд „Ремонт и обновяване“ и сумата от 3624,48 лева (в срок до 30.04.2024г.) за ремонт и обновяване на фасадата, което било непосилно за нея. Разходите за ел. енергия и ВиК в общите части също били неоснователно завишени. В бюджета били предвидени разходи, които не са от компетентността на общото събрание, тъй като не представляват общи части.

Не било посочено и кои общи части ще бъдат поддържани. Неоснователно били прието разходи за видеонаблюдение и контрол на достъпа, а възнаграждението на управителя било немотивирано завишено. Размерът на организацията по почистване, охрана, поддръжка за нормалното функциониране на комплекса бил определен неоснователно. Неясни били и предвидените разходи за консултантски услуги, както и сумата от 110000 лева за дребни поправки. Бюджетът не съдържал разходи за фонд „Ремонт и обновление“. Решението за бюджета на етажната собственост вече било взето на общото събрание от 14.12.2023г., предмет на по гр.д. № 71/2024г. на РСНесебър, поради което дублирането на решение по настоящото дело било опит за заобикаляне на закона. Изтъкват се доводи за незаконосъобразно определяне на ежемесечна парична вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 40000 лева на месец по т. 7 от дневния ред. Липсвала обоснована причина за поставяне в бюджета за събиране на посочената сума за ремонти, предложение за извършване на такива, не било ясно и как точно бил формиран този фонд. Незаконосъобразни били решенията по т.7, ал.2 и ал.3, тъй като не били обявени в дневния ред и противоречали на твърденията на управителя по т.5 от дневния ред. Навежда се незаконосъобразност на решението по т. 8 относно начина на разпределяне на вноските за поддръжка и управление на общите части на сградата, без да било направено разграничение дали става въпрос за общите части на жилищната или на търговската част. Обръща се внимание, че решението по т. 9, с което общата сума за разходите за поддръжка и 3 управление била увеличена почти два пъти и била определена за 2024г. без основателна причина в размер на 1023400,17 лева, е незаконосъобразно. Липсвало разпределение на разходите, свързани с поддръжка и управление на жилищната и търговската част на сградата. Оспорва се като незаконосъобразно и решението по т. 10 относно начина на определяне на финансовата година, срокове и начина на плащане.

Същото било прието в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС. С него било прието, че не е нужна ежегодна покана за заплащане, а протоколът се счита покана за заплащане на дължимите суми. Сумата се заплащала на каса срещу издадена разписка или по посочена/обявена от управителя на етажната собственост банкова сметка, или по посочена от управителя банкова сметка на избраното дружество, извършващо дейности по поддръжка. Навежда се незаконосъобразност на решенията по т. 11, т. 14, т. 15, т. 16 и т. 17 от дневния ред, тъй като общото събрание било излязло извън правомощията си по чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че решението по т. 18 от дневния ред относно приемане на разходи за извършване на ремонти също било незаконосъобразно. Ищцата излага съображения, че дейностите, посочени в решението на стойност 612274,13 лева представлявали извършване на полезни разходи, като решението било взето без да е налице предвиденото в закона мнозинство 75 % от общите части. Наред с това липсвала посочена за всяка една предвидена за извършване дейност. Дори да било прието, че предвиденият за извършване ремонт представлява основен ремонт, предвид оспорването на кворума същото било взето без необходимото мнозинство - 51 % от общите части. В тази връзка незаконосъобразни били приетите решения за избор на изпълнител и определяне на краен срок за плащане на дължимите вноски. За етажните собственици било неясно какво представляват разгледаните оферти, от кого са предложени, прогнозната стойност на ремонта. Не ставало ясно дали приетата стойност на СМР била с включен ДДС. Неясни били и обема на дейностите, вида на материалите, които ще се вложат, гаранционните им срокове, ще бъде ли сключен договор с изпълнителя, по какви критерии е избран изпълнителят на СМР, кои дружества са представили оферти и на каква стойност, както и не били предвидени срокове за изпълнение. Незаконосъобразно било и решението по т. 19 за приемане на възнаграждение на управителя в размер на 4000 лева, като неоснователно завишено с 1500 лева. Изтъква се незаконосъобразност на решенията по т. 20, с които била нарушена разпоредбата на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС.