Решение № 4506 от 12.12.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4506 гр. Варна, 12.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Анелия Ц. Николова като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20253110105330 по описа за 2025 година

Ищецът И. А. твърди, че на 06.08.2024г., в качеството си на възложител е сключил с ответното дружество „Гекко Хоум" ЕООД, в качеството му на посредник Договор за намерение с купувач. По силата на договора А. гарантирал своето намерение да закупи апартамент №9, находящ се в гр.Варна, ***, сграда 9, вх.Б, ет.1, с външно паркомясто №92 и подземни паркоместа №7 и 8, находящи се на същия административен адрес. Възложил, а посредникът приел да договори с продавача на имотите продажна цена в размер на 285 000EUR /апартамент + паркоместа/ и сключване на предварителен договор за покупко-продажба до 31.10.2024г. За обезпечаване на намерението си да закупи имота при посочените условия предал в брой на посредника сумата от 4000лв. Няколко дни спед сключването на договора се оказало, че цената от 285 000 евро не е приета от продавача. На 12 август А. направил ново предложение за покупка на имотите за цена от 314 000 евро. След няколко дни посредническата агенция отново уведомила ответника, че и това предложение не е прието.

Продавачът предлагал апартамента с трите паркоместа за сумата от 330 000евро. На 21.08.2024г. ответникът уведомил брокера Г., че приема посочената цена, но при последваща промяна желае преговорите да се прекратят. Още няколко дни по-късно се оказало, че и тази цена не е актуална.

Преговорите били преустановени. Съобразно уговореното в чл.3 от договора от 06.08.2024г. при непостигане на посочените в него условия посредникът следвало да върне предадената като гаранция сума от 4000 лева. С. Г. и Д. Е. уверили ищеца, че оставеният депозит ще му бъде върнат. След няколко отлагания, ответникът се срещнал с посредниците в офиса на „Гекко хоум" ЕООД, където разбрал, че сумата няма да му бъде върната, поради 1

„положените от ответника усилия" в преговорния процес. Този факт, както и непрекъснатото покачване на цената на апартамент №9 и то само в рамките на няколко дни усъмнило ищеца. Той започнал да издирва информация за „Гекко хоум" ЕООД. Установил, че едноличният собственик на капитала има три запора върху дружествени дялове на стойност 28 046,45лв. от „Първа инвестиционна банка“, „Юробанк България“ АД и от Р. П. Г., задължения към НАП в размер на над 35 000лв., нито един служител с трудов договор и лоша търговска репутация в бранша. А. осъзнал, че всички цени, които са му представени от „Гекко хоум" ЕООД са илюзорни и че оставеният депозит от 4000лв. не е бил с цел започване на преговори с продавач, а с цел извличането на облага. Той започнал да се съмнява, че въобще е водена някаква кореспонденция с продавача. Решил да потърси директен контакт с него.

Свързал се с И. Д., управител на фирма MEN AT WORK. А. се видял с продавача в офиса на дружеството в началото на м.септември като установил, че посочените от „Гекко Хоум" продажни цени никога не са били реални. Още към момента на подписване на договора за намерение с купувач „Гекко Хоум" са знаели, че действителната цена на имота е била доста над посочената в самия договор, както и над коригираните от ответника контраоферти. С нотариална покана рег.№5333, том II, акт №78 на Нотариус Ж. К., връчена на управителя Д. Е. на 12.11.2024г., ищецът поканил дружеството в 7 дневен срок от получаването й, да върне полученият депозит от 4000лв. Ответникът отказал да стори това. А. ми подал заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение. В него освен главницата от 4000лв., заявил и претенция за мораторна лихва в размер на 118,28лв., считано от 20.11.2024г. -датата, следваща деня на падежа, до 07.02.2025г. - датата на подаване на заявлението, както и законната лихва от датата на подаване на заявлението до окончателното плащане на главницата. С разпореждане от 13.02.2025г. по ч.гр.д.№1600/2025г. по описа на ВРС, 31-ви състав е издал Заповед за изпълнение на парично задължение №767/13.02.2025г.

Длъжникът възразил срещу така издадената заповед.

Моли, да се приеме за установено в отношенията между страните, че ищецът има вземане срещу ответника в размер на 4000лв., съставляващи платена гаранция за покупка на имот по Договор за намерение с купувач от 06.08.2024г., прекратен поради неизпълнението му в срок, както и законната лихва от датата на подаване на заявлението до окончателното плащане на главницата и да му се присъдят сторените в производството съдебноделоводни разноски вкл. за разноски за адвокат.

Ответната страна в срока по чл.131 от ГПК е подала отговор, в който сочи, че претенцията е изцяло неоснователна и недоказана, като оспорва иска по основание и размер.

Оспорва твърдението, че между страните е налице валиден договор за намерение с купувач от 06.08.2024г., по който „Гекко хоум" ЕООД е приело да посредничи за продажбата на описаните в исковата молба два броя недвижими имоти, чрез откриването на купувачи за имотите. Оспорва твърдението, че И.

Л. А. е изправна страна по договора за намерение с купувач.

Оспорва твърдението, че ответното дружество не е изпълнило задълженията си към ищеца.

2

Оспорва изцяло изложената фактическа обстановка посочена в исковата молба, като твърди, че действителното правно положение между страните е следното:

С договор за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот от 31.07.2024г., със срок до 29.11.2024г., дружеството-посредник е приело да посредничи за продажбата на следния недвижим имот, собственост на ответника, а именно:

1/МАГАЗИН №4, с идентификатор ***, находящ се в гр.

Варна, ***, ет.0

2/ ДВОРНО МЯСТО, съставляващо урегулиран поземлен имот № XVII108, заедно с построената в имота ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в с.

Бенковски, общ. Аврен, Обл.Варна.

В раздел втори на договора страните са се договорили, че продавачътищец желае да продаде имотите за цена, както следва:

За магазин №4 - цена, не по-ниска от 67 500 /шестдесет и седем хиляди и петстотин/ евро;

За Дворно място, ведно с жилищна сграда - цена, не по-ниска от 72 000 /седемдесет и две хиляди/ евро.

Позовавайки се на добрите си взаимоотношения с един от брокерите от ответното дружество, въпреки, че има сключен договор за посредничество и в нарушение на същия, И. А. продава един от обектите „Магазин" №4, по повод на което е образувано гр.д.№220/2025г., по описа на ВРС с ищец настоящия ответник и ответник - ищецът в настоящото производство.

Ищецът е посетил офиса на „Гекко Хоум" ЕООД, като е заявил, че желае да закупи недвижим имот /в качеството си на купувач/, който ответното дружество е предлагал. В последствие възлага на ответното дружество да посредничи директно с продавача - собственикът на имота, с цел постигане на предложената от А. цена.

Ответното дружество започнало преговори с продавача за исканата от А. цена. От страна на продавача е изпратена контра оферта, която е съобщена на А. и ден по-късно А., направил ново предложение, което посредникът изпратил до продавача.

Продавача и А., благодарение на посредника, сближават позициите си относно цената на имота и всеки един от тях заявява, че ще обмисли предложението на другия. Внезапно А. поискал посредникът да забави преговорите, без да съобщава причина за това.

Собственикът на имота се обадил на Д. Е. и му заявил, че А. се е свързал директно с него и е искал да си организират среща, на която лично да уговори цената на имота. Продавачът от своя страна е заявил на А., че иска да е коректен към фирма „Гекко хоум" ЕООД и не желае да преговаря директно с А., тъй като подходът му е бил неприемлив за продавача.

Именно поведението на И. А. е причината да не бъде реализирана сделката с посредничеството на „Гекко Хоум“ ЕООД.

Оспорва наведените в исковата молба твърдения.

3

Оспорва твърденията, че има лоша търговска репутация в бранша.

Ищецът през цялото време е бил запознат с преговорите между посредника и продавача. В нито един момент ответното дружество не имало за цел извличането на облага от когото и да е. Оспорва, като преиначени твърденията, че А. започнал да търси контакт с И. Д., управител на фирма MEN AT WORK. Въпреки, че „Гекко Хоум" е направило всичко възможно да постигне цената, която А. и продавача са обмисляли, до сделка не се е стигнало, тъй като А. е влязъл в директни преговори с продавача и е станал причина да бъдат провалени преговорите. Цените които са били договорени, са били реални и постижими, но поведението на А. е осуетило бъдещата сделка. Прави и възражение за прихващане на насрещни вземания, като сочи, че между ищецът и ответното дружество е налице и друго производство - гр.д.

№220/2025г. по описа на ВРС - 8 състав. По цитираното производство ответното дружество претендира заплащане на неустойка по договор за посредничество сключен с ищецът.

Прави възражение за прихващане, като моли от евентуално търсената от ищецът сума в размер на 4000лв. да се прихване дължимата сума от 1687,5 евро, равняваща се на 3 300лв., претендирана от ответното дружество по гр.д.

№220/2025г. по описа на ВРС, като прихващането да се извърши до размера на по-малката сума.

Моли, да се отхвърли иска и да се присъдят сторените в производството съдебноделоводни разноски.

Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание в чл.422 от ГПК.

По делото е приложено заповедното гр.д.№1600/2025г. на ВРС в рамките на което по подадено от ищеца заявление по реда на чл.410 от ГПК и сл. съдът е издал заповед срещу ответното дружество да му заплати 4 000лв. гаранция за покупка на имот по неизпълнен Договор за намерение с купувач от 6.08.2024г., заедно със законната лихва считано от датата на сезиране на съда-7.02-2025г. до окончателното изплащане на сумата, 118.28лв. лихва за времето от 20.11.2024г. до 7.02.2024г. и 605лв. разноски по делото.

Страните не спорят относно това, че са встъпили в договорни отношения по силата на които са сключили договор за намерение с купувач на 6.08.2024г., по силата на който ищецът в качеството си на възложител е предал на ответника сумата от 4 000лв., като гаранция за намерението му да закупи недвижим имот представляващ апартамент №9, находящ се в гр.Варна, ***, сграда 9, вх.Б, ет.1, с външно паркомясто

№92 и подземни паркоместа №7 и 8, находящи се на същия административен адрес, като сумата е получена от търговското дружество съгласно отбелязването в чл.1 от договора. Договорът съдържа и изричното изявление на ищеца, че желае да закупи имота при цена 285 000евро, като предварителният договор за това следва да бъде сключен до 31.10.2024г. Чл.3 от договора съдържа съгласието на страните, че при непостигане на посочената сума договорът се прекратява и дружеството следва да върне получените средства на ищеца. Договорът е представен от ищеца в копие без подпис от негова страна, но съдът намира, че въпреки това той представлява 4 разписка от страна на ответника доказваща договорното отношение между страните възникнало на 6.08.2024г. и получаването на сумата от 4 000лв. по същото.

Ответната страна е представила договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 31.07.2024г. сключен между същите страни, съгласно който ответното дружество в качеството си на посредник е поело задължение да посредничи на ищеца в качеството му на продавач на магазин №4 в гр.Варна, ул.“Анастасия Железкова“ №11, ет.0 и дворно място с построена в него жилищна сграда с адрес с.Бенковски, Общ.Аврен, Обл.Варна. Посоченият договор е двустранно подписан и съдържа всички необходими основни реквизити поради което следва да се разглежда като редовен.

Съставът на първо място намира, че няма никаква връзка между двата коментирани договора, освен страните по тях поради което предвид предявения иск от значение за правилното решаване на спора е обсъждането само на договора от 6.08.2024г. за намерение с купувач. Посоченият договор съдържа ясно изявление, че по него настоящия ищец е предал на ответника сумата от 4 000лв., като гаранция, че ще закупи описаните в договора имоти при цена от общо 285 000евро. По делото е представена нотариална покана до ответника от 12.11.2024г. връчена на управителя му на същата дата съгласно извършеното отбелязване върху същата. По силата на поканата ответното дружество е уведомено, че договорът от 6.08.2024г. се прекратява считано от 31.10.2024г. и му се дава седмодневен срок да върне предоставената гаранция от 4 000лв.