Решение № 4849 от 05.12.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 4849 гр. Пловдив, 05.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Костадин Б. Иванов при участието на секретаря Габриела Пл. Йорданова като разгледа докладваното от Костадин Б. Иванов Гражданско дело № 20245330105433 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Съдът е сезиран с искова молба от А. Д. К. с ЕГН: **********, с адрес *******************************, против Кооперация „Инвестиционен Алианс“ с ЕИК: 204383338, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Райко Даскалов“ № 68, ет. 6, оф. 5, представляван от Х. Е. Б., с която е предявен осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 10 536 лв., представляваща договорна неустойка, предвидена в чл.

48, ал.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 05.02.2019г., както и сумата от 10 536 лв., представляваща договорна неустойка, предвидена в чл. 51, ал. 1 от Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 05.02.2019г.

С исковата молба се твърди, че на 23.03.2018г. ответникът Кооперация „Инвестиционен Алианс“ сключва договор за учредяване на право на строеж, обективиран в НА, вписан в Службата по вписванията гр. Пловдив с № ***, том **, книга „Прехвърляния“, с вх. рег. на 23.03.2018г., по силата на който придобива право на строеж на множество обекти в предвидена да се построи сграда в поземлен имот с идентификатор *************, с адрес на поземления имот : гр. *******************. На 05.02.2019г. между страните в процеса бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот с предмет бъдещо прехвърляне на един от придобитите чрез суперфицията от ответника - продавач самостоятелни обекти, а именно: Апартамент № **А от предвидената да се 1 построи сграда „Е.“, която да се изгради в гореописания поземлен имот срещу заплащане от купувачите на обща цена в размер на 94 017 лв. с ДДС. Съгласно чл. 4, ал. 2 от договора прехвърлянето на правото на строеж на самостоятелните обекти следвало да се извърши в нотариална форма след заплащане на уговорената цена, а прехвърлянето на идеални части от поземления имот следвало да се извърши в 30-дневен срок от издаване на Акт 16. Според договора продавачът се задължавал да изгради и да предаде на ищеца ведно с Разрешение за ползване, респ. „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ и двата самостоятелни обекта, предмет на договора, в срок до две години, считано от датата на снабдяване с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.

Владението върху имотите щяло да се предаде от продавача на купувача, след като самостоятелните обекти бъдат построени и завършени и бъде издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация за сметка на продавача, както и Разрешение за ползване в срок най-късно до две години от датата на издаване на „Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа“. В чл. 48, ал.1 от договора било уговорено, че при виновно неизпълнение на задължение от продавача, последният дължал на изправния купувач неустойка в размер на 10% от продажната цена. В чл. 51, ал. 1 била уговорена неустойка за забава при неспазване срока за подписване на нотариалния акт или непредаване на владението върху имотите – предмет на договора в предвидените срокове и условия от продавача в размер на 0,3% на ден за всеки ден забава, изчислена върху платените от купувача към момента на изпадане на Продавача в забава суми, но не повече от 10%. В изпълнение на предварителния договор на 07.02.2019г. между купувача и ответника се подписал НА за покупкопродажба на право на строеж. На 11.12.2018г. бил съставен Акт № 2, от която дата започвал да тече 2-годишният срок за продавача да изпълни задължението си за снабдяване сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Доколкото задължението не било изпълнено до изтичането на срока, към датата на депозирането на исковата молба продавачът бил в забава повече от 3 години. По отношение процесната многофамилна жилищна сграда бил издаден Акт 14, съставен на 05.12.2009г. Ищецът твърди, че цялата дължима сума в размер на 94,017.00 лв. с ДДС е изплатена на продавача, но последният не изпълнил задължението си да предаде владението върху процесния апартамент, като същият бил в забава повече от 3 години. Счита, че неизпълнените изцяло задължения от ответника, обективирани в чл. 5, ал. 1 и чл. 12, ал.1 от предварителния договор и на основание чл. 48, ал.1 от същия пораждат правния интерес на ищеца – купувач от съдебното производство с цел претендиране на дължимите неустойки. С Обезпечителна заповед № 67/26.02.2024 г., издадена по ч.гр.д. № 3430/2024г. по описа на Районен съд – Пловдив е наложена възбрана върху притежавания от ответника недвижим имот. Сочат се доказателства им се претендират разноски.

В срока за отговор ответникът Кооперация „Инвестиционен алианс“ със съображения за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Не оспорва сключването на Предварителен договор за покупко-продажба на 2 право на строеж и изграждане на недвижим имот от 05.02.2019г. между страните в процеса. Оспорва обстоятелствата, изложени в исковата молба.

Твърди, че са предявени кумулативно два иска за неустойка на основание чл.

48 и чл. 51 от договора, като единият текст, „поглъщал“ другия. Съгласно договореното неустойката по чл. 48, ал. 1 в размер на 10% от продажната цена се дължала в случаи на неизпълнения, за които няма други уговорени специални неустойки по-нататък в договора. Твърди, че предявените искове за неустойка са все за едно и също неизпълнение - забава, подведено под две различни клаузи на договора, като се претендират кумулативно две различни неустойки за едно и също неизпълнение, противоречащи на смисъла на уговореното в договора между страните. Клаузата на чл. 48, ал.1 била обща, като се отнасяла за неуредени в договора случаи, докато чл. 51, ал.1 е за конкретни форми на неизпълнение, свързани със забава да се подпише нотариален акт, което се твърди, че е изпълнено, и забава да се предаде владението, поради което счита за неоснователно търсенето на обезщетение за забава да се предаде владението както на основание чл. 48, ал.1, така и на основание чл. 51, ал. 1 от предварителния договор. Не сочи и не представя доказателства, като заявява, че ще се ползва от доказателствата, представени от ищеца.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно Нот.акт от 22.03.2018 г. за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство № **, том *, рег. № *****, дело № ******** г. на нотариус С. П., копие от които е наличен към исковата молба, ищецът А. К., заедно с други физически лица, съсобственици в поземления имот, са учредели на Кооперация „Инвестиционен Алианс“ правото на строеж на обекти от предвидена да се построи сграда „Е.“ в ПИ № *************.

Единият от обектите е апартамент № **А.

С исковата молба е представен сключен между страните - А. К., като купувач, и Кооперация „Инвестиционен Алианс“, като продавач, Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 05.02.2019 г. Предмет на този договор е бъдещото прехвърляне и предаване на владение на новостроящ се обект – апартамент № ***, ведно с прилежащите му части, в предвидена да се построи сграда „Е.“ в ПИ № **********. С допълнително споразумение (анекс) към предварителния договор е уговорено и закупуването на паркомясто № 2 от А.

К. срещу сумата от 11 344 лв. В чл. 4, ал. 2 от предварителния договор е уговорено, че прехвърлянето на правото на строеж на посочения по-горе самостоятелен обект ще се извърши в нотариална форма след заплащане от купувача на уговорената в чл. 6, ал. 1, т. 1 и т. 2 цена, която е в общ размер на 94 017 лв., а прехвърлянето на идеални части от поземления имот – в 30дневен срок от издаване на Акт образец 16. С исковата молба са представени доказателства – платежни нареждания от дата 05.02.2019 г. и 07.02.2019 г., удостоверяващи, че ищецът А. К. е заплатил дължимите от него суми по договора – общо 94 017 лв. за апартамента и 11 344 лв. за паркомястото или 3 общо 105 361 лв. за целия предмет на бъдещата сделка. Представен е още и Нот. акт от 07.02.2019 г. за покупко-продажба на право на строеж № **, том *, рег. № ***, нот.дело № ** от 20** г. на нотариус С. П. с който е продадено от Кооперация „Инвестиционен Алианс“ на А. К. правото на строеж върху апартамент № **А в предвидена да се построи сграда в ПИ № *************, ведно с прилежащите му части.

Съгласно чл. 5, ал. 1 от предварителния договор продавачът се е задължил да изгради и да предаде на ищеца с Разрешение за ползване, респ.

„Удостоверение за въвеждане в експлоатация”, самостоятелните обекти, предмет на договора, в срок до 2 (две) години, считано от датата на снабдяване с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа. По делото е представен такъв Протокол от дата 11.12.2018 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, досежно предстоящата да се изгради многофамилна жилищна сграда в ПИ № **********. Следователно срокът за изпълнение на задълженията по чл. 5, ал. 1 от предварителния договор започва да тече от 11.12.2018 г. и изтича на 11.12.2020 г. Според чл. 5, ал. 2 от предварителния договор, обектът се счита за окончателно предаден на купувача с подписването на протокол за установяване годността за ползване на строежа от съответната приемателна комисия и получаване на разрешение за ползване. Такъв протокол няма данни по делото да е бил съставян.

Както се изтъква в исковата молба, съгласно чл. 12, ал. 1 от договора владението върху имота следва да бъде предадено от продавача на купувача, след като самостоятелните обекти бъдат построени и завършени и бъде издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт образец 16), което, по силата на чл. 21 от договора, следва да бъде сторено за сметка на продавача. Предаването на имота следва да стане в 30-дневен срок от издаването на Акт образец 16 и се удостоверява с подписването на двустранно разписан приемо-предавателен протокол. Подобен протокол също не е наличен в материалите по делото, нито има данни да е бил съставян.

Към исковата молба са приложени Разрешение за строеж № 273/08.10.2018 г. досежно процесната сграда „Е.“ в ПИ № ************, което е било надлежно съобщено на заинтересованите лица и влязло в сила на 25.10.2018 г., както и съставен акт за приемане на конструкцията (Акт образец 14) от дата 05.12.2019 г. отново спрямо същата сграда. Липсват обаче данни сградата да е била въведена в експлоатация, респ. да бил съставен Акт образец 16.

При това положение съдът намира, че ответното дружество не е изпълнило задълженията си по чл. 5, ал. 1 и чл. 12, ал. 1 от предварителния договор от 05.02.2019 г., независимо, че ищецът – купувач е заплатил дължимата от него цена, според уговореното в предварителния договор от 05.02.2019 г. и нотариалния акт от 07.02.2019 г. за продажба на право на строеж. Налице е също така забава в изпълнението на задълженията на Кооперация „Инвестиционен Алианс“, продължаваща вече повече от три години.

4

Съгласно чл. 48, ал. 1 от предварителния договор, при виновно неизпълнение на кое да е от задълженията на продавача, последният дължи на изправния купувач неустойка в размер на 10% от продажната цена, което е общо 10 536 лв. – 10 % от цената за апартамента от 94 017 лв. плюс 10 % от цената за паркомястото от 11 344 лв. Доколкото ответникът Кооперация „Инвестиционен Алианс“ не е изпълнил понастоящем задълженията си по чл.

5, ал. 1 и чл. 12, ал. 1 от предварителния договор от 05.02.2019 г., като липсват индиции, че същите могат все още да бъдат изпълнени, предвид продължителната забава от издаването на Акт образец 14 до настоящия момент – почти пет години, то съдът намира, че се е породило правото на ищеца – купувач по договора, да търси компенсаторната неустойка по чл. 48, ал. 1 от предварителния договор.