Решение № 418 от 13.11.2023, Окръжен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 418 гр. Русе, 13.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ЧЕТВЪРТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Йордан Дамаскинов

Членове:

Галина Магардичиян

Васил Петков при участието на секретаря Иванка Венкова като разгледа докладваното от Йордан Дамаскинов Въззивно гражданско дело № 20234500500498 по описа за 2023 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производство по глава ХХ “Въззивно обжалване” от ГПК.

Русенският районен съд с решение № 1021 от 30.06.2023г. по гражданско дело № 4427/2022г. прогласява нищожността на клаузата на чл.3 от Договор за наем от 11.06.2018г., вписан в Служба по вписванията - гр.Русе с вх.рег.№ 7072/11.06.2018г., Акт № 158, том 4, на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, поради противоречие със закона - чл.229, ал.2 от ЗЗД, в частта относно уговорения срок на договора от десет стопански години, считано от 01.10.2018г. за срока й на действие след 01.10.2021г. по отношение на процесните имоти находящи се в землището на гр.Сливо поле, общ.Сливо поле, Област Русе, ЕКАТТЕ 67444, в местността „Турските гробища“.

Признава за установено в отношенията между страните, че Договор за наем от 11.06.2018г., вписан в Служба по вписванията - гр.Русе с вх.рег.№ 7072/11.06.2018г., Акт № 158, том 4, е прекратен, считано от 01.10.2021г.

1

Отменя извършеното вписване на Договор за наем на основание чл.537, ал.2 от ГПК в Службата по вписвания гр.Русе и СГКК-гр.Русе по отношение на съсобствен имот № 099004 и новообразуваните имоти след извършената делба, останали в собственост на ищците и находящ се в землището на гр.Сливо поле, общ.Сливо поле, Област Русе, ЕКАТТЕ 67444, в местността „Турските гробища“:

Новообразуван имот № 099032 /образуван от имот № 099005/ с площ от 1.593 дка;

Новообразуван имот № 099034 /образуван от имот № 099006/ с площ от 1.632 дка:

Новообразуван имот № 099036 /образуван от имот № 099007/ с площ от 1.619 дка;

Новообразуван имот № 099038 /образуван от имот № 099008/ с площ от 1,607 дка:

Новообразуван имот № 099040 /образуван от имот № 099009/ с площ от 1.679 дка:

Новообразуван имот № 099042 /образуван от имот № 099010/ с площ от 3.295 дка.

Осъжда С. Л. Е. с ЕГН:**********, Б. Б. Е. с ЕГН:********** и „Химбълс“ ЕООД с ЕИК:********* да заплатят на Е. Ф. Е. с ЕГН:********** и А. С. Е. с ЕГН:********** сумата от 700,00 лева разноски по делото.

Въззивна жалба срещу решението са подали Б. Б. Е., С. Л. Е. и „Химбълс“ ЕООД чрез процесуалния им представител адвокат Г. Ч..

Жалбоподателите молят да бъде отменено първоинстанционното решение като необосновано и незаконосъобразно. Искат да се постанови друго, с което да се отхвърлят предявените искове и да им се присъдят направените по делото разноски за двете инстанции.

Отговор на въззивната жалба са подали Е. Ф. Е. и А. С. Е. чрез процесуалните им представители адвокати П. И. и С. Ц., с който изразяват становище, че жалбата е неоснователна, а решението валидно, допустимо и правилно. Считат направените от първоинстанционния съд изводи са правилни и обосновани и че в производството не са допуснати съществени нарушения на процедурните правила като съдът правилно е приложил 2 материалния закон. Искат съдът да остави без уважение въззивната жалба и да се потвърди решението на РРС в обжалвана част като правилно и законосъобразно, както и да им се присъдят разноските пред въззивната инстанция.

Окръжният съд като взе предвид оплакванията в жалбата, доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

Жалбата е подадена в законния срок от надлежна страна по делото против подлежащо на въззивно обжалване решение на районния съд, поради което същата е процесуално допустима и подлежи на разглеждане.

Окръжният съд прецени правилността на обжалваното решение, събраните доказателства по делото и доводите на страните и прие следното:

Съпрузите Е. Ф. Е. и А. С. Е. са собственици на ½ идеална част от 7 недвижими имоти в местността „Турските гробища“ в землището на гр. С. п., а с. С. Л. Е. и Б. Б. Е. са собственици на останалата ½ идеална част от същите имоти.

В производство за делба между съсобствениците с Решение № 248 от 21.02.2018г. по гр.д. № 5619/2015г. на Районен съд Русе бил обявен окончателен разделителен протокол за делба. След теглене на жребие между съделителите на 12.06.2019г. на Е. Ф. Е. и А. С. Е. бил поставен в дял имотите образуващи дял II-ри, представляващи част от гореописаните имоти, без имот № 099004. който бил изключен от делбата, а на ответниците С. Л. Е. и Б. Б. Е. – дял І-ви. На 25.09.2019г. ищците били въведени във владение с помощта на ЧСИ, съответно в техния дял само на шестте имота.

Новообразуваните имоти /част от процесиите имоти/ и поставени в дял на ищците са: Новообразуван имот № 099032 /образуван от имот № 099005/ с площ от 1.593 дка; Новообразуван имот № 099034 /образуван от имот № 099006/ с площ от 1.632 дка; Новообразуван имот № 099036 /образуван от имот № 099007/ с площ от 1.619 дка; Новообразуван имот №'099038 /образуван от имот № 099008/ с площ от 1.607 дка; Новообразуван имот № 099040 /образуван от имот № 099009/ с площ от 1.679 дка; Новообразуван имот № 099042 /образуван от имот № 099010/ с площ от 3.295 дка.

На 11.06.2018г. бил сключен договор за наем между наемодатели С. Л.

3

Е. и Б. Б. Е. и наемател „Химбълс“ ЕООД ЕИК *********, представлявано от Л. С.. Л. (с. на наемодателите) за имоти в местността „Турските гробища“ в землището на гр. С. п.: 1. Стопански двор с площ от 3,633 дка, представляващ имот №099004; 2. Стопански двор с площ от 3185 дка, представляващ имот № 099005, ведно с построения в него навес за тор и ссм; 3. Стопански двор с площ от 3,264 дка, представляващ имот №099006; 4. Стопански двор с площ от 3,238 дка, представляващ имот № 099007; 5. Стопански двор с площ от 3,214 дка, представляващ имот № 099008; 6. Стопански двор с площ от 3,358 дка, представляващ имот № 099009; 7. Стопански двор с площ от 6,591 дка , представляващ имот №099010. Договорът е сключен за срок от 10 стопански години и изтича в края на стопанската 2027/2028 година. Наемната цена е 600 лв. годишно. Договорът за наем е вписан в Служба по вписванията гр. Русе.

Не се спори, че договорът за наем е сключен по време на висящо делбено производство и се отнася за съсобствените имоти.

Първото оплакване в жалбата е, че в съдебното решение липсват мотиви по отношение на възражението за недопустимост на иска поради липса на правен интерес, което е нарушение на процесуалните правила. В отговора на исковата молба ответниците са възразили, че след 25.09.2019 г. ищците са въведени във владение на новообразуваните и поставени им в дял при делбата имоти и от него момент ги владеят безспорно и необезпокоявано.

Договорът за наем и частност неговият чл. 3 е продължил действието си само относно новообразуваните след делбата имоти, които са поставени в дял на първите двама ответници – С. Л. Е. и А. С. Е.. На това основание ответниците считат, че искането за прогласяване на нищожност на процесния договор е недопустимо поради липса на правен интерес - абсолютна процесуална предпоставка. Възражението е неоснователно. Съгласно чл. 4а, ал.2 от ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Процесният договор за наем е сключен от съсобственици на ½ ид. ч. – повече от изискваното минимално право, което оправомощава съсобствениците да сключват договор за наем за срок по-дълъг от една година за целия имот за сметка и на другите съсобственици. Препратката към чл. 30, ал.3 от ЗС означава, че 4 наемодателите трябва да споделят с останалите съсобственици ползите от общата вещ, тоест да им предадат част от получения наем, съответна на идеалната им част. Не може да се приеме, че процесния договор за наем след делбата и въвода във владение е продължил да действа само за новобразуваните имоти, попаднали в дял на ответниците при делбата.

Договорът за наем е продължил да действа за целите имоти, а вписването му в службата по вписванията поражда правен интерес за ищците да оспорят действителността му.

Второто оплакване е, че неправилно се приема приложението на разпоредбата на чл. 229 ал. 3 от 33Д. Според жалбоподателите трябва да се прилагат разпоредбите на 3акона за арендата в земеделието, тъй като въпреки, че е наименуван Договор за наем, същият отговаря на всички изисквания на специалния закон /ЗАЗ/, където не са предвидени ограничения в срока му.Окръжният съд приема, че страните ясно са заявили намерението да сключат именно договор за наем, а не договор за аренда и като договор за наем същият е вписан. В скиците на имотите, издадени от службата по геодезия, картография и кадастър Русе, се вижда, че за имотите има отбелязване и за наличие на аренда до 30.09.2055г. в полза на „Химбълс“ ЕООД, от което следва, че страните по договора за наем са осъзнавали разликите в двата вида сделки.

Третото оплакване е, че не е уважено възражението на ответниците за това че е налице търговска сделка, а чл. 229, ал.1 ЗЗД постановява, че договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Окръжният съд възприема тълкуването в решение № 15 от 08.09.2010 по т.дело № 395/2009 година на ВКС, І т.о., че ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. В случая ответниците като съсобственици са ограничени от чл. 229, ал.2 ЗЗД да сключват договор за наем за целия имот за срок до 3 години, защото са лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление. Договор за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за по-дълъг срок) може да бъде сключен само от всички собственици на имота.

Районният съд е редуцирал срока на договора за наем до 3 години на 5 основание чл. 229, ал.3 от ЗЗД и въз основа на този главен мотив е уважил предявените искове. Обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно.

Неоснователни са направените във въззивната жалба оплаквания за неправилност на решението поради допуснато нарушение на материалния и процесуалния закон.

Правните изводи на първоинстанционния съд, формирани въз основа на установената фактическа обстановка са правилни и въззивната инстанция мотивира решението си като препраща към мотивите на първоинстанционния съд на основание чл. 272 ГПК. В обжалваното решение са обсъдени доводите и възраженията на страните и е направен обоснован на доказателствата извод за основателността на предявените искове, който извод се споделя и от настоящата инстанция.

Мотивиран така Русенският окръжен съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1021 от 30.06.2023г. по гражданско дело № 4427/2022г. на Русенски районен съд.

ОСЪЖДА С. Л. Е. с ЕГН:**********, Б. Б. Е. с ЕГН:********** и „Химбълс“ ЕООД с ЕИК:********* всички на адрес гр. Сливо поле, ул. „Р.“ № **, да заплатят на Е. Ф. Е. с ЕГН:********** и А. С. Е. с ЕГН:********** гр. С. п., ул. „В.“ № **, сумата от 1500 лв. (хиляда и петстотин лева) разноски по делото пред окръжния съд.

Решението не подлежи на касационно обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

6