Решение № 119 от 27.06.2025, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 119 гр. Бургас, 27.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на четвърти юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росица Ж. Темелкова

Членове:

Калина Ст. Пенева

Кремена Ил. Лазарова при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Калина Ст. Пенева Въззивно гражданско дело № 20252000500142 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.

Подадена е въззивна жалба от собствениците на Етажната собственост /ЕС/ на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“, кв. „Ф.“ №***, представлявана от С. Н., в качеството й на управител на ЕС и от етажния собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., чрез адв. М. Б. срещу решение № 1065/16.12.2024 год. по гр.д.№ 1479/2023 год. по описа на Бургаския окръжен съд, с което:

- е отхвърлен иска на етажните собственици на Етажната собственост на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к.“С. б.“, кв. “Ф.“ № **8, представлявана от С. Н., в качеството й на управител, и конституирания в хода на производството етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., против Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. ****** № **, за приемане за установено, че етажните собственици на сградата са собственици на външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота - гр. Н., КК С. б. - запад, на площ от 3103 кв.м., в който е построена сградата, като представляващ обща на етажната собственост част, в съответствие с принадлежащите им части от общите части на сградата,

- е отхвърлен предявения при условията на евентуалност иск на етажните собственици на Етажната собственост на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“, кв. “Ф.“ № ***, представлявана от С. Н., в 1 качеството й на управител, и конституирания в хода на производството етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., против Е.

Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. ****** № **, за приемане за установено, че етажните собственици на сградата са собственици на външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота - гр. Н., КК С. б. - запад, на площ от 3103 кв.м., в който е построена с г р а д а т а , въз основа на давностно владение, в съответствие с принадлежащите им части от общите части на сградата.

- са осъдени етажните собственици на Етажната собственост на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., кк. “С. б.“, кв. Ф. ***, представлявана от С. Н., в качеството й на управител, и конституирания в хода на производството етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., да заплатят поравно на Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. ****** № **, сумата от 5000 лв., представляваща адвокатско възнаграждение.

Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно.

Твърди се, че необосновано първоинстанционният съд не е обсъдил обема на правото на строеж учредено в полза на МТД „Клифдейл проперти холдингс лимитед“ както и взаимодействието му с правото на собственост /без право на строеж/ върху поземления имот, придобито от „България Пропърти вижън“ ООД, ЕИК 131188576. Твърди се, че обемът на правото на строеж, учредено в полза на МТД „Клифдейл проперти холдингс лимитед“ е определен „за жилищно и курортно строителство“ и допълнително прецизиран в издаденото разрешение за строеж № 80 от 11.05.2007 г. на главния архитект на О. - Н.

Твърди се, че „България Пропърти вижън“ ООД придобива право на собственост върху процесния поземлен имот, но без правото да строи, изгражда и доизгражда върху него, а първоинстанционният съд не е преценил съотношението между отделните вещни права върху поземленият имот и не се е произнесъл дали правото на строеж, учредено в полза МТД „Клифдейл проперти холдингс лимитед“, е погасено по реда и при условията на чл. 68 от ЗС. Не са изследвани причините, поради които са издадени последователно процесиите разрешения за строеж, както и степента на идентичността на инвестиционните проекти от 04.05.2007 г. и 26.09.2012 г. Съдът не е взел предвид, че управителят на „България Пропърти вижън“ ООД, И. П. е действал като пълномощник на „Клифдейл проперти холдингс лимитед“, не е обсъдил счетоводното и данъчното третиране на процесния басейн, обстоятелството, че той не е бил осчетоводен в счетоводния баланс на „България Пропърти вижън“ ООД, и че външният басейн за данъчни цели е част от сградата на комплекса. Твърди се, че сградата и басейна са изградени в изпълнение на учреденото в полза на дружеството „Клифдейл проперти холдингс лимитед“ право на строеж, което е придобило право на собственост върху тях и ги е прехвърлило възмездно към етажните собственици. Оспорен е извода за липсата на конструктивна и функционална свързаност между басейна като принадлежност към сградата като главна вещ с твърдение, че заключението на вещото лице инж. Б. К. е прието без да е подложено на мотивирана и обоснована преценка, а при изготвянето му не са били обсъдени съществени документи. Твърди се, че заключението е непълно, неясно и необосновано, повърхностно и незадълбочено, в противоречие с техническата 2 документация, а наличието на функционална свързаност между процесния басейн и сградата се потвърждава и от приетите и приложени по делото договори за присъединяване на комплекса към ВиК мрежата и електроснабдяването, от свидетелските показания на свидетеля В., в качеството му на лице, поддържащо процесния басейн и от представените по делото фактури за използвана електроенергия през месеците май и август.

Твърди се, че вещото лице не е разполагало с всички съставни части на инвестиционния проект от 2012 г., въз основа на който е издадено разрешението за строеж № 115 от 09.11.2012 г., а становището за липса на конструктивна свързаност е изградено единствено на база един параграф в обяснителната бележка към част „Архитектура“ към инвестиционния проект от 26.09.2012 г. Твърди се, че конструктивната свързаност между сградата и прилежащия към нея външен басейн следва да бъде установена от съда, както при отчитане на наличието на общи ВиК инсталации, така и при отчитане на информацията от част „Конструктивна“ инвестиционния проект от 26.09.2012 г., за което е поискана в о.с.з. от 12.09.2024 г. повторна експертиза, каквато не е допусната, което е процесуално нарушение от страна на първоинстанционния съд. Оспорен е извода на съда, че стойността на басейна не е включена като ценообразуващ компонент в продажната цена на апартаментите в сградата, с твърдение, че той е структуриран като ценообразуващ елемент при определяне на продажната цена, при която басейнът, както и другите общи части на комплекса са взети предвид при определяне на цената по която се продават, респективно - придобиват апартаменти в комплекса. Изложени са съображения за основателност на главния иск. По евентуалния иск се твърди, че етажните собственици са собственици на басейна и на самостоятелно основание - придобивна давност.

Те са единствените, които използват басейна считано от датата на изграждането му, заплащат сметките за разходвана вода и ел. енергия, които се отчитат по общите партиди на етажната собственост, полагат грижи за почистване и поддръжка на басейна, извършват и заплащат за своя сметка всички СМР при възникнала необходимост от ремонтни дейности и подмяна на части, като етажните собственици упражняват непрекъснато и необезпокоявано владение по явен и нескрит начин, в продължение на повече от 10 години. Направено е искане за отмяна на обжалваното решение, за уважаване на предявените искове и за присъждане на съдебните разноски за двете съдебни инстанции.

С въззивната жалба са направени следните доказателствени искания:

- за допускане до разпит на един свидетел - архитект В. Д, при режим на призоваване, който, в качеството си на компетентно длъжностно лице към О. Н., е съгласувал последователно инвестиционен проект от 04.05.2007 г., въз основа на който е издадено разрешение за строеж № 80 от 11.05.2007 г. и инвестиционен проект от 26.09.2012 г., въз основа на който е издадено разрешение за строеж № 115 от 09.11.2012 г., който да даде показания относно причините, наложили издаване на второто по време разрешение за строеж, както и показания относно функционалната и конструктивна свързаност между басейна като принадлежност, и сградата като главна вещ.

- евентуално, да се изиска от архитект В. Д., в качеството му на 3 длъжностно лице в О. - Н., съгласувало гореизложените инвестиционни проекти, да даде официално становище по отношение на фактите и обстоятелствата, описани в т. 1.

- да се назначи повторна съдебно-техническа експертиза, която след като са запознае с книжата по делото, направи необходимите проверки в съответните институции и учреждения, включително О. - Н., като се запознае с инвестиционния проект от 04.05.2007 г., въз основа на който е издадено разрешение за строеж № 80 от 11.05.2007 г. в полза на МТД „Клифдейл пропърти холдингс лимитед“, инвестиционния проект от 26.09.2012 г., въз основа на който е издадено разрешение за строеж № 115 от 09.11.2012 г. в полза на „БЪЛГАРИЯ ПРОПЪРТИ ВИЖЪН“ ООД, с ЕИК 131188576, включително, но не единствено, част „конструктивна“, част „водоснабдяване и канализации“ и част „електрическа“ както и след като направи замерване и отчитане на място, да даде заключение по задачата, посочена в исковата молба, а именно: „Доколко басейнът представлява отделна част от жилищния комплекс или е структурно свързан с него с оглед водоснабдяването му, електрическото му снабдяване, конструктивното му свързване, отсъствие на отделни тоалетни и съблекални, което би възпрепятствало въвеждането му в експлоатация.“ При формулиране на заключението си, вещото лице да се води от следните въпроси:

-3.1 вещото лице да сравни как е проектиран басейна във всеки един от одобрените инвестиционни проекти, като посочи дали проектите на басейна са идентични в това число по размери, вместимост на вода, ВиК и електрическо свързване, отстояния от сградата?

-3.2 вещото лице да извърши реални, присъствени замервания на отстоянието между басейна като посочи дали измерените отстояния съответстват на минимално допустимите, предвидени в приложимото законодателство? При установено несъответствие в отстоянията да се посочи дали подобен проект за басейн може да получи разрешение за строеж, в случай че не е конструктивно свързан със сградата тоест вещото лице да посочи по какъв начин и при какви условия следва да бъде прието, че един басейн е конструктивно свързан със сграда, изградена в непосредствена близост до него?

-3.3 вещото лице да посочи/ измери построената зона за отдих към коритото на басейна част от квадратурата на басейна ли е ?

-3.4 вещото лице да посочи има ли специално изграден вход/изход в сградата обслужващ достъпа на собствениците до басейна?

-3.5 вещото лице да посочи може ли да се издаде разрешение за ползване на басейн от 135куб.м. без да има изградена към него тоалетна и съблекалня, като съответно посочи къде се намира тоалетната даваща възможност за ползване и експлоатация на въпросния басейн в продължение на юг?

-3.6 вещото лице, на база отговорите на предходните въпроси към задачата, формулирана по-горе, да посочи дали басейнът е функционално и технически самостоятелен респективно несамостоятелен?

В дадения срок е постъпил отговор на въззивната жалба от Е. Д. Г., 4 чрез адв. П. Г. Изразено е становище, че въззивната жалба е неоснователна, направените доказателствени искания са недопустими и неотносими, а първоинстанционното решение е правилно и обосновано, като изводите на съда съответстват на събраните по делото доказателства. Извършен е анализ на писмените доказателства по делото, въз основа на които се твърди, че първоинстанционният съд е направил решаващите си изводи, че становището на ищеца за принадлежност на басейна към общите части на етажната собственост не може да бъде споделено, че съобразно разпоредбата на чл. 98 ЗС принадлежността следва главната вещ, но само ако не е постановено или уговорено друго. Когато от волята на страните следва нещо различно от горното правило, то не може да бъде приложено. В хипотеза, при която в поземлен имот има построена сграда с жилищни функции и открит басейн, представляващ допълващо застрояване, и собственикът прехвърли на трети лица самостоятелни обекти от сградата, но без в договора да се сочи, че се прехвърлят и идеални части от басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98 ЗС, което изключва прилагането на това правило по отношение на открития басейн. В този случай, басейнът е собственост по правилото на чл. 92 ЗС на собственика на земята. Суперфициарният собственик има правото по чл. 64 ЗС да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, не е постановено друго. Акцентирано е върху това, че в удостоверението за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, басейнът не е посочен, че жилищната сграда не представлява жилищен комплекс по смисъла на ЗУТ, като в конкретния случай нито земята, нито дворното място могат да се считат за общи части. Твърди се, че етажните собственици, освен управлението на общите части, неоснователно са си присвоили и управлението на басейна, а сега претендират и собствеността. Сочи се, че отношенията между собственика на земята и собственика на постройката се уреждат от разпоредбата на чл. 64 от ЗС, а практиката по прилагането винаги е била категорична, че при липса на „постановено друго“ /което би изключило приращението/, собственикът на постройката може да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение. Споделени са изводите на съда за неоснователност както на главния, така и на евентуалния иск, като се сочи, че не е установено да е изтекъл предвидения в закона 10-годишен давностен срок, а също - не е установено явно, необезпокоявано владение и своене от страна на етажните собственици, освен това се сочи, че басейнът няма статут, който би позволил придобиването му по давност. Направено е искане за отхвърляне на въззивната жалба, за потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане на съдебните разноски. Възразено е по допускане на доказателствените искания като преклудирани, недопустими и неоснователни.