Решение № 422 от 28.06.2024, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 422 гр. София, 27.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Даниела Дончева

Членове:

Красимир Маринов

Капка Павлова при участието на секретаря И. М. Дянкова като разгледа докладваното от Капка Павлова Въззивно търговско дело № 20231001000926 по описа за 2023 година

С решение № 696 от 30.05.2023г., постановено по т.д.№ 2593/2021г. по описа на СГС са отхвърлени предявените от „Валедо -1“ ООД против Сдружение „Съюз на българските журналисти“ искове с правно основание чл.55, ал.1, предл. първо от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 219 687,37лв.,представляваща платена без основание горница над наемната цена за периода от 01.10.2016г.до 31.12.2019г. във връзка с договор за наем на недвижим имот,сключен на 01.11.2012г. между Сдружение „Съюз на българските журналисти“ като наемодател и „Валедо -1“ ООД като наемател, и за законната лихва върху главницата от 219 687,37лв. от 01.12.2021г. до окончателното й изплащане.

Против това решение е подадена въззивна жалба от ищцовото дружество с искане да бъде отменено и въззивният съд да постанови ново, с което да уважи претенцията. Счита, че първоинстанционният съд е тълкувал неправилно, изразената в сключения между страните договор за наем от 01.11.2012г., продължен с допълнителни споразумения от 01.06.2015г. и 16.10.2018г. волята на страните по отношение на формиране на наемната цена на имота, предмет на договора. Даденото от първоинстанционния съд тълкуване на клаузите на договора било в нарушение на чл.20 от ЗЗД като било изходено от буквалния смисъл на текста, а не бил взет предвид смисъла, следващ от общия разум на изявлението, обективирано в договора.

От целия текст на договора било видно, че смисълът на уговорката е наемната цена да бъде формирана в зависимост от квадратурата на имота. Първоначално наемната цена била 1 изчислена само въз основа на документите, представени от ответника, но в последствие у наемателя възникнало съмнение и след замерване, възникнал спор за квадратурата с ответника и за дължимата наемна цена. С платежните нареждания, с които била превеждан същата изрично било заявявано, че част от сумата не е дължима. Поради това изводът на градския съд, че извършените от ищеца плащания са в съответствие с уговореното в договора за процесния период и са извършени на основание на договора се явявал неправилен.

Сдружение „Съюз на българските журналисти“ е депозирало отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Моли обжалваното решение да бъде потвърдено като счита същото за правилно и законосъобразно. Изложени са доводи в подкрепа на това становище.

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба оплаквания и възраженията на страните, намира за установено следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.55, ал.1, предл. първо от ЗЗД.

Ищцовото дружество основава иска си на твърдението, че на 01.11.2012г. между страните е бил сключен договор за наем на недвижим имот, собственост на ответника като наемната цена е била формирана на база квадратурата на недвижимия имот, изрично посочена в договора за наем като бил съобразен документа за собственост, представен от наемодателя. В него било посочено, че имотът е с площ от 732 кв.м., а начинът на формиране на наемната цена бил уговорен като 14,139344 евро с ДДС на 1 кв.м. Договорът за наем бил удължен с допълнителни споразумения от 01.06.2015г. и 16.10.2018г.

След установяване на фактическата власт върху имота и преди подписване на Анекс №1 към процесния договор „Валедо -1“ ООД възложило контролно заснемане на имота с цел изясняване на действителната площ на имота. Това заснемане установило, че има разлика в отдадената под наем площ и действителната такава като разликата била 172,5 кв.м. Същата идвала както от фактическа грешка при посочване на квадратурата на партера, така и от включването в площта на сутерена от наетия имот на квадратурата на абонатната станция. Последното помещение било такова с ограничен достъп и не представлявало търговска площ.

С оглед уговореният начин на определяне на наемната цена „Валедо -1“ ООД било принудено всеки месец да заплаща недължима сума в размер на 2439,60 евро. Инициирани бил разговори с наемодателя за коригиране на наемната цена, но съгласие не било постигнато.

Поради това ищецът счита, че е заплатил недължими суми за периода от 01.09.2016г. до 31.12.2019г. в размер на 219 687,37лв. като детайлно е посочено в кой период каква е била дължимата наемна цена /с оглед уговореното годишно индексиране на същата/ и каква е била реално заплатената такава.

Ищецът поддържа също, че е налице неизпълнение на задълженията на наемодателя по договора за предаване на имота в уговореното състояние.

2

С подадения отговор на исковата молба ответното сдружение оспорва иска. Не се оспорват фактите на сключване на договора и неговото продължаване с две допълнителни споразумения, така както е посочено в исковата молба, както и че за процесния период ищцовото дружество е заплатило наемна цена съгласно издадените от наемодателя фактури. Изразява се несъгласие с твърденията относно първоначалната воля на страните при уговаряне на наемната цена. Изтъква се, че волята, обективирана в сключения между страните договор за наем, е била наемната цена да се заплаща за имота във вида, в който същия се намира към момента на сключване на сделката. Оспорва твърдението, че не е изпълнено задължението наетата вещ да бъде предадена в надлежно състояние съгласно уговореното, включително, че е предал по-малка площ. Фактическата власт била предадена от наемодателя СБЖ и приета от наемателя без възражения като бил подписан приемнопредавателен протокол, съдържащ изрично изявление на наемателя в този смисъл. В допълнение се посочва обстоятелството, че процесният имот е бил отдаден под наем на свързано дружество още през 2008г. и собствениците и управляващите „Валедо -1“ ООД били запознати със същия.

Оспорват се и твърденията за наличие на фактическа грешка в нот.акт за собственост на имота, както и твърдението че е заплащана сума над уговорената наемна и съответно - че е налице неоснователно обогатяване на ответната страна.

При условията на евентуалност, ако искът бъде и приет за основателен се прави възражение за погасяване на претенцията по давност и също при условията на евентуалност - възражения за съдебно прихващане с дължими от ищцовата страна на ответника суми.

Първото възражение за прихващане до размера на претенцията е с вземане, което наемодателят твърди,че има към наемателя в общ размер на 409 993,90, от които 384 223,01лв., представляваща неустойка по чл.7.3 от договора за ползване на имота след прекратяване на наемното правоотношение за периода 04.09.2020г. – 30.11.2021г. и 25 760,89 лв. лихва за забава върху посочената главница.

Второто възражение за прихващане до размера на претенцията, направено при условие, че съдът счете, че вземането за неустойка не съществува, е с вземане, което наемодателят твърди, че има към наемателя за сумата от 357 508,3 лв., дължима на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и представляваща дължим, но незаплатен наем за периода 04.09.2020г.- 31.10.2021г.

В допълнителната искова молба ищецът поддържа предявените искове и оспорва направените от ответника възражения. Поддържа, че доколкото вземанията, с които се иска да бъде извършено прихващане не са установени по основание и по размер, то прихващане не може да бъде направено.

При условията на евентуалност се оспорва да са налице материално-правните предпоставки за уважаване на възраженията като са развити подробни доводи в тази насока.

Счита, че не са били налице предпоставките за едностранно разваляне на договора за наем.

Направено е възражение за нищожност на неустоечната клауза на чл.7.3 от договора поради противоречие с добрите нрави, тъй като същата не била ограничена в абсолютен 3 размер. По отношение на дължимия наем заявява, че след изтичане на срока на договора, поради липса на отговор от страна на ответника и наличието на трайни отношения между страните, дружеството е счело, че има мълчаливо приемане на отправеното до наемодателя предложение и е заплащало по 20 000лв. месечно.

Оспорва и заявеното от ответника възражение за изтекла погасителна давност.

С отговора на допълнителна искова молба ответника поддържа становището си относно основателността на исковете. Поддържа заявените възражения за прихващане.

Оспорва възражението на насрещната страна за нищожност на неустоечната клауза, както и твърденията за мълчаливо приемане на предложението за нов договор за наем при посочените от ищеца условия и твърди, че многократно се е противопоставял ищецътнаемател да продължава да държи имота. Сочи, че ищецът не заплаща наем от по 20 000лв. месечно, а с представените платежни нареждания са погасени други задължения на ищцовото дружество.

С постановеното решение първоинстанционният съд е приел, че предявеният главен иск с правно основание чл.55,ал.1,пр. първо от ЗЗД и акцесроният такъв по чл.86, ал.1 от ЗЗД са неоснователни, тъй като не е осъществен фактическият състав на неоснователното обогатяване. Тълкувайки волята на страните, обективирана в договора за наем, сключен между тях, СГС е направил извод, че наемната цена е уговорена за имота във вида, в който същият е отдаден под наем,а не квадратен метър, поради което заплатените суми са на основание уговорките в договора и не е налице неоснователно обогатяване.

Предвид този извод, съдът не е разгледал направените от ответника възражения за погасяване по давност на претенцията, както и възраженията за прихващане.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. При проверката на правилността на първоинстанционното решение същият е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощие да провери само спазването на императивните материалноправни разпоредби, приложими към процесното правоотношение.

В случая обжалваното решение е валидно и допустимо, тъй като съдът се е произнесъл в рамките на своите правомощия и по индивидуализираното в исковата молба чрез твърдените от ищеца факти и обстоятелства право.

Възприетата от градския съд фактическа обстановка е в съответствие с фактите и обстоятелствата, които се установяват от съвкупната преценка на събраните доказателства.

Въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази част, на основание чл. 272 от ГПК като същите стават част от настоящото решение.

В допълнение, за да се произнесе по конкретните оплаквания в жалбата, настоящият състав съобрази следното:

За да бъде уважен иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД е необходимо 4 ищецът да докаже в процеса, че е престирал на ответника имуществено благо и да изложи твърдение, че тази престация е без основание. В тежест на насрещната страна, ако твърди, че даденото е в резултат на изпълнение на задължение на ищеца, е да докаже основанието за получаване на престацията.

В случая ищецът подържа, че е заплатил исковата сума при начална липса на основание, тъй като съгласно договора за наем дължи наемна цена, определена на квадратен метър търговска площ на наетия имот. Посочената в договора квадратура била със 172,5 кв.м. по-голяма от действителната такава и поради това цената платена за тази площ представлява дадено при изначална липса на основание и подлежи на връщане.

От приетата по делото съдебно - техническа експертиза се установява, че общата застроена площ на имота, предмет на договора за наем е около 560 кв.м. в това число 371 кв.м. партер / приземно ниво/ и 189 кв.м. сутерен без включване на площта на абонатната станция, а с нея- 580 кв.м. Следователно, твърдението, че площта на наетия имот не отговаря на тази, посочена в договора / 732 кв.м./ и е по-малка със 172 кв.м.,а при включване и площта на абонатната станция –със 152 кв.м. се явява доказано.

Основният спорен въпрос по делото е каква е действителната воля на страните, изразена в договора при определяне на размера на наемната цена. Както беше посочено, ищецът твърди, че цената е уговорена на квадратен метър и поради това такава се дължи само за реално отдадената под наем квадратура, а за разликата до посочената в договора площ се явява недължимо платена.