Решение № 279 от 15.01.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 279 гр. София, 15.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

Виктория Р. Митева при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Станимира Иванова Въззивно гражданско дело № 20251100502277 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 19232/25.10.2024г по гр.д.№ 7758 по описа за 2024г. на Софийски районен съд, 40-ти състав са отхвърлени исковете на „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК204600560 срещу Д. Г. Б., ЕГН ********** и Г. Д. Б., ЕГН ********** с правно основание чл. 92 и чл. 86 от ЗЗД за заплащане солидарно на сумата от 10 200 евро , представляващи неустойка по чл. 7.1. от сключения между страните договор за посредничество от 21.11.2023г. при покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „********, ап. 48, като на „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК204600560 е осъдено да заплати на Д. Г. Б., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал.3 от ГПК сумата от 2400лв., представляващи съдебни разноски.

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба вх.№ 397613/06.12.2024г. по регистъра на СРС изпратена по пощата на 28.11.2024г. от ищеца „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК204600560 в частта, в която исковете са отхвърлени . Изложило е съображения, че решението е неправилно, като постановено при нарушение на материалния закон, необосновано. Посочило е, че клаузата за неустойка била валидна. Приетите 1 по делото договори за посредничество от 12.09.2023г. и от 21.11.2023г. били съществено различни, те уговаряли различни размери на неустойката.

Свидетелските показания установявали че собственикът на имота е бързал за продажбата на имота, затова и първият договор бил подписан само от Д. Б..

Договорът от 12.09.2023г. нямало пречка да се подпише само от единия собственик, защото облигационния характер на договора обосновавал извод, че притежанието на собствеността е ирелевантно за валидността му.

Сключването на втори договор доказвало активни отношения между страните, както и че възложителите имали възможност да въздействат на съдържанието на договора. Клаузата на неустойка по двата договори била различна и това доказвало, че договорите не са еднотипни, че процесната клауза била индивидуално уговорена. Санкционна неустойка от 5% не противоречала на добрите нрави, не излизала извън присъщите й функции. Процесната неустойка по същността си представлявала сбор от възнаграждението от 3% и още 3% санкционна неустойка за неизпълнение Разпоредбата на чл. 82 от ЗЗД допускала обезщетение за пропуснати ползи от неизпълнението. В случая продавачът възпрепятствал организирането на огледи и това попречило на посредника да открие купувач, да изпълни договора в цялост и така да реализира и възнаграждение от насрещната страна. Така пропуснатите ползи от възнаграждението от 3%, което би платил от купувача, ако сделка се осъществи обосновавали извод, че уговорената неустойка е валидна . ВКС приемал трайно в практиката си, че при уговорено възнаграждение за посредник от 3%, неустойка от 5% съответства на типичните за неустойката функции. В случая уговорената неустойка била 6%, тоест само 1% повече от обсъжданата от ВКС, не следвало същата да се приеме за прекомерна.

Приемайки, че неустойката е прекомерна районният съд следвало да я намали, а не да приема клаузата за нищожна. Събраните доказателства установявали, че ищецът си изпълнил задълженията по договора с ответниците, че била изготвена стратегия за предлагането на имота на пазара, имотът бил рекламиран от ищеца за своя сметка, предлаган на потенциални купувачи от базата данни за клиенти на ищеца, такива проявили интерес, но достъп до имота за огледи не бил осигурен от ответниците Б.и. Междувременно ответниците се разпоредили с имота. Отговорността на ответниците била солидарна по аргумент от чл. 304 вр. с чл. 286 от ТЗ. Д. Б.. Претендирало е разноски. Оспорил е поради прекомерност претенцията на въззиваемия за 2 разноски.

Въззиваемият- ответник по исковете Д. Г. Б., ЕГН ********** в предоставения срок е оспорил жалбата. Навел е твърдения, че решението на районния съд е правилно. Посочил е клаузата за неустойка е нищожна и изводите на районния съд били правилно. Неустойката не била определена или определяема по размер, цената от която се определяла била посочена в няколко възможни варианта, нямало съгласие от коя от тези цени да се изчисли неустойката, не ставало ясно как ищецът се спрял на цена от 170 000 евро. При договорено възнаграждение от 3% неустойка от 6% противоречала на добрите нрави. Не можело да се съобразява и потенциално възможно за ищеца възнаграждение, което ще получи евентуално от купувач на имот, за да се обоснове извод, че сборът от двете възнаграждения – от всяка от страните по продажбата, съответства на уговорената неустойка. Ирелевантни били за тази преценка отношения на ищеца с трети лица., а и не било уговорено потенциален купувач да сключи с ищеца договор за посредничество и то при възнаграждение от 3% Уговорената неустойка имала неприсъща за неустойката цел, водела до неоснователно разместване на блага Клаузата била уговорена във вреда на ответниците, тя била предварително подготвена и не била индивидуално уговорена. Договорите от били типови, разликата между тях била само в размера на неустойката и така не било доказано, че клаузата е индивидуално уговорена. Нелогично било да се приеме, че увеличения размер на дължимата от тях неустойка сочела на извод, че можели да влияят върху съдържанието й, това не било в тяхна полза. Ищецът не изпълнил задълженията си по договора, не организирал нито един оглед на имота, такива не били отказвани. Отделно от ответника Г. Б. изобщо не било установено да е искано да осигури достъп до имота за огледи. Показанията на св. Т. не следвало да се кредитират, защото той бил в служебна зависимост от ищеца и заинтересован от изхода на делото. Реално нямало нито един купувач, осигурен от ищеца, не бил извършен нито един оглед. Всъщност ищецът се опитал да попречи на сключването на сделка с Т.П., който купувач бил намерен от ответниците, защото този купувач отказал да сключи с ищеца посреднически договор и да им плати възнаграждение от 3%. Установило се, че за продажбата документи били подготвени от трето лице, наето от купувача, че сделката е уговорена и сключена без участието на ищеца.

Ответниците били потребители и чл. 304 от ТЗ не намирал приложение.

3

Претендирал е разноски. Оспорил е поради прекомерност претенцията на въззивника за разноски.

Въззиваемият- ответник по исковете Г. Д. Б., ЕГН ********** не е изразил становище.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх. № 45540/12.02.2024г. по регистъра на СРС на Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК204600560 срещу Д. Г. Б., ЕГН ********** и Г. Д. Б., ЕГН ********** , с която е поискал от съда да осъди ответниците на основание чл. 92 и чл. 86 от ЗЗД вр. с чл. 304 от ТЗ да му заплатят солидарно сумата от 10 200 евро , представляващи неустойка по чл. 7.1. от сключения между страните договор за посредничество от 21.11.2023г. при покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „********, ап. 48. Навело е твърдения, че на 21.11.2023г. сключил посредническия договор с двамата ответници, които му възложили да посредничи за продажбата на ап. 48, уговорено било възнаграждение от 3% от продажната цена на имота, както и неустойка за неизпълнение на задълженията на ответниците в размер на 6%, сделката била търговска и за заплащане на сумата ответниците отговаряли солидарно.

Преди сключването на този договор още на 12.09.2023г. бил сключен посреднически договор с единия от ответниците, затова и рекламирането на имота започнало още през септември 2023г, това рекламиране продължило и след сключването на процесния договор, имот бил предложен на потенциални купувачи от базата данни на ищеца, ищецът направил разходи за тези дейности-за реклама и за трудови договори със служители, ангажирани с продажбата на имота. Към имота бил проявен интерес от множество потенциални купувачи, но въпреки многото запитвания към Д. Б. с искане за достъп до имота за оглед в удобно време и нарочна покана от 10.01.2024г. за същото , такъв не бил осигурен. Междувременно на 18.01.2024г. ответниците продали имота на трето лице без посредничеството на ищеца. Задължението на ответниците било да осигурят на ищеца достъп до имота за да изпълни ищецът задълженията си, нарушение на това задължение било пълно неизпълнение на задълженията по договора, пълно неизпълнение било и продажбата на имота без посредничество на ищеца. Претендирата неустойка 4 била определена от най-ниската посочена в договора цена от 170 000 евро.

Клаузата била индивидуално уговорена, съответствала на типичните за неустойката функции и на добрите нрави. ВКС в трайната си практика приемал че при възнаграждение от 3%, 5% е валидна клауза за неустойка, в случая процесната неустойка била само с 1% по-голяма. В договора от 12.09.2023г. неустойката била 5%, но в последствие същата била завишена на 6% с процесния договор, защото честата практика на страните по продажбата била да целят сключване на продажбата без да заплащат комисионна за извършеното посредничество. Още от сключването на договора на 12.09.2023г. Д. Б. не съдействал на ищеца и не осигурявал достъп до имота за огледи, той в телефонен разговор с брокер на ищеца посочил, че сам си намерил купувач, който иска да се сключи посреднически договор с ищеца, затова и неустойката била 6%- сбор от възнаграждение, осъществено и за двете страни. В последствие този купувач отказал да подпише договор за посредничество с ищеца. Претендирало е разноски.

Ответникът Д. Г. Б., ЕГН ********** е оспорил исковете в предоставения му срок. Клаузата за неустойка била нищожна като неравноправна и противоречаща на добрите нрави, тя не била индивидуално уговорена.

Клаузата не сочела и определен или определяем размер на неустойката, неясно било как ищецът е определил сумата, от която я изчислява. Клаузата на практика сочела, че ако ищецът посредничи за продажбата на имота, то ще му се дължи възнаграждение от 3%, но ако имотът бъде продаден без съдействие на ищеца, то той ще има право на 6%, това водело до неоснователно разместване на блага. Клаузата създавала неравновесие в правата на страните. Евентуално, ако съдът приемел, че клауза е валидна, то следвало да намали неустойката поради прекомерност. Ищецът не изпълнил задълженията си по договора, не осигурил нито един оглед на имота, не бил отказвал огледи, а и предоставяне на възможност за такива не била искана от Г. Б.. Да се твърди че до сделка не се е стигнало поради поведение на продавачите било абсурдно. Неприложима била разпоредбата на чл. 304 от ТЗ, защото те били потребители. Ищецът препятствал сключването на сделката с трето лице, вписал и възбрана. Претендирал е разноски.

Ответникът Г. Д. Б., ЕГН ********** не е изразил становище.

С определение от 02.05.2024г. районният съд е обявил за безспорни и 5 ненуждаещи се от доказване обстоятелствата че „..на 21.11.2023г. е сключен договор за посредничество между страните за процесния имот посоченото съдържание…“ .

Приети са заверени преписи от книжа по дело № 410/2024г. съгласно които с определение от 11.01.2024г. поправено на 08.04.2024г е допуснато обезпечение на бъдещи искове на ищеца срещу ответника за заплащане на процесните суми чрез възбрана върху апартамент № ********“, гр. София при гаранция от 2000лв., като твърденията са били че основанието за неустойката е пълно неизпълнение на задълженията по договора, защото не били осигурили достъп до имота за оглед.

По делото е приет неоспорен от страните договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 21.11.2023г., носещ подписи, положени за тях съгласно които на 21.11.2023г. Д. Б. и Г. Б. са възложили на Хоум Ту Ю България“АД за срок до 21.03.2024г. и той е приел срещу възнаграждение да посредничи за продажбата на собствения им имот в гр.