Решение № 7149 от 22.04.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7149 гр. София, 22.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЙОАННА Н. СТАНЕВА при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАНОВА като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело № 20241110105750 по описа за 2024 година

Предявени са от О. К. И. срещу Етажна собственост на жилищна сграда с наименование „София Лъкшъри Резиденс“, находяща се в ***, искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети на провелото се на 12.12.2023г. Общо събрание на ЕС.

Ищецът О. К. И. твърди, че е собственик на ап. 2 в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ***, с наименование „София Лъкшъри Резиденс“. Сочи, че на 12.12.2023г. било проведено ОС. Поддържа, че всички решения приети на процесното общо събрание били незаконосъобразни. Твърди, че процедурата по свикване, провеждане на ОС, съставяне на протокол и уведомяване на етажните собственици била опорочена.

Посочва, че в протокола от проведеното събрание било записано, че били представени 54,33 % от собствениците, което не било доказано по изискуемия от чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС начин.

Твърди, че отсъстват изискуемите от закона реквизити: посочване на явилите се лица и на идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект и подпис, като списък на регистрираните собственици и техни представители представлявал приложение към протокола, което приложение не било предоставено на ищеца с изпратения до него имейл от 09.01.2024г. Оспорва като противозаконно решението по т. 4 от протокола, тъй като дружеството „Добрите съседи“ ЕООД не било валидно избрано и назначено за управител на етажната собственост. Сочи, че не е страна по договор за физическа охрана на сградата и не му е известно да има валиден такъв между ЕС и охранителната фирма. Оспорва като противозаконно решението по т. 5 от протокола, тъй като от една страна се приемало предложението на „СОТ 161“ ООД за индексиране на таксата, от друга - се упълномощавали „Добрите съседи“ ЕООД да водят преговори за подобра цена и с нея да се актуализира бюджета на сградата, което го правило неясно и 1 противоречиво. Оспорва като противозаконно решението по т. 6 от протокола, тъй като било неконкретно и неясно с аргументите, че се твърди „предстоящо увеличение на таксата за охрана“, без това да било конкретизирано. Посочва, че приетият бюджет оставал неизвестен, както и въпросите дали допусканото от „Добрите съседи“ ЕООД паркиране на външни за кооперацията автомобили в нейните общи части било получило приемливо за собствениците регламентиране, както и за ползването на други общи части за индивидуални нужди.

Оспорва като противозаконно решението по т. 7 от протокола, тъй като „Добрите съседи“ ЕООД досега не били избирани валидно за управител на етажната собственост. Твърди, че на събранието не бил докладван и разглеждан проект за договор с „Добрите съседи“ ЕООД, както и липсвало решение на Общото събрание за определяне мандата на този управител и за определяне възнаграждението на управителя. Навеждат се твърдения, че отсъствието на одобрен от Общото събрание договор за възлагане на управлението на етажната собственост на професионален управител - търговец било нарушение на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС.

С уточнителна молба от 09.02.2024г. ищецът е посочил, че се оспорват всички решения, взети на проведеното на 12.12.2023г. ОС на ЕС. Сочи, че събранието било проведено без нужния кворум, респ. че не разполагал с писмени документи, доказващи че кворумът бил реален. Искането към съда е да отмени всички решения, взети на процесното ОС на 12.12.2023г.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът - Етажна собственост на жилищна сграда с наименование „София Лъкшъри Резиденс“, находяща се в ***, е подал отговор на искова молба, с който се оспорват предявените искове като неоснователни. Поддържат, че била спазена законовата процедура по свикване и провеждане на общото събрание. Посочват, че не бил нарушен и чл. 15 и 16 от ЗУЕС. Сочат, че при вземане на решението бил спазен изискуемият от закона кворум и решенията били взети с мнозинството, предвидено в закона.

Посочват, че управителят на Етажната собственост, избран по реда на чл. 11, ал. 11 от ЗУЕС - търговско дружество „Добрите съседи“ ООД, действащо чрез управителя си, бил изпратил съобщение за изготвен протокол от събранието, с което се уведомявали всички заинтересовани лица, че могат да се снабдят с протокола при поискване на рецепция в сградата, на посочен телефон и имейл на дружеството - управител или в офиса на дружеството, както и че такъв им бил изпратен по електронната поща, която етажните собственици са посочили, като протоколът бил изготвен своевременно и същият бил оставен на разположение на рецепцията на сградата, с възможност всеки от етажните собственици да се запознае с него. Сочат, че съгласно протоколи за решения на ОС на ЕС от 15.06.2021г. и 10.02.2020г., ОС било избрало управител на сградата по реда на чл. 11, ал. 11 и чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, като охраната на сградата се осъществявала от търговско дружество „СОТ 161“ ООД по договор с „Добрите съседи“ ООД, за което ОС било дало своето съгласие. Сочат, че в протокола от събранието, в Решение № 4, изрично било посочено, че Общото събрание декларира съгласието си и изрично упълномощава „Добрите съседи“ ООД да представляват и да действат от името и за сметка на Етажната собственост, за което били гласували 96,67 % от присъстващите. Разяснява, че в решението по т. 5 било посочено, че присъстващите 2 етажни собственици дебатирали дейността на фирмата за охрана на сградата „СОТ 161“ и с оглед на индексиране на таксата от тяхна страна вследствие на инфлацията в страната и увеличаване на минималната работна заплата, собствениците приели решението, с което одобрили така предложената оферта, като в същото време упълномощили „Добрите съседи“ ООД да преговарят за по-добри цени с оглед дългогодишните отношения с фирмата за охрана. Ако към момента собствениците не били приели решение, с което се одобрявала индексацията на цените, а единствено се преговаряло за по-добри цени, то в такъв случай ЕС би останала без дружество, осъществяващо дейността по охрана на сградата. Причината за приемането на решението в този му вид била да се запази сегашната фирма, която да продължи да осигурява охрана макар и с промяна в цената, като в същото време се водели преговори за постигане на по-добра цена, в случай че това било възможно с оглед на икономическата обстановка в страната. Относно решението по т. 6 от протокола се твърди, че със същото било прието решение, с което се приемал бюджет за поддръжка и управление на сградата, като същият бил описан подробно в приложение към протокола и същото решение било прието с мнозинство 96,67 % от присъстващите. Навеждат се твърдения, че въпросът за паркирането на външни за сградата автомобили в общите части не бил предвиден в дневния ред за ОС, съответно не подлежал на обсъждане на ОС. Искането към съда е да отхвърли предявените искове. Претендират разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че са взети от Общото събрание решенията, чиято отмяна се иска, както и че е предявил иска за тяхната отмяна в преклузивния срок, а в тежест на ответниците е да докажат спазването на императивните изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото събрание, както и че взетите решения не противоречат на закона.

На първо място, между страните не е спорно обстоятелството, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда, находяща се в процесната Етажна собственост, както и че на 12.12.2023г. е било проведено ОС на ЕС, на което са взети оспорените решения.

Освен безспорния характер на горните обстоятелства същите се установяват и от приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 63, том Първи, рег. № 9589, дело № 56 от 2019г. на нотариус Ц.Д., от който се установява, че на 02.10.2019г. В.Б.С. е продал на О. К. И. апартамент А2 с идентификатор *** с адрес: ***, както и от приетия препис от Протокол за проведено общо събрание на ЕС от 12.12.2023г.

Относно допустимостта на предявените искове съдът намира следното:

Исковата молба е подадена на 31.01.2024г., а атакуваното решение на Общото събрание на етажната собственост е от 12.12.2023г. Към исковата молба е приложен имейл от 09.01.2024г., с който е посочено, че протоколът от проведеното на 12.12.2023г. Общо 3 събрание е изготвен, като копие от протокола е изпратен до всички собственици на предоставените за връзка електронни пощи. От страна на ответника не са изложени твърдения, респ. не са ангажирани доказателства да е бил изпратен препис от протокола от процесното Общо събрание на по-ранна дата. Напротив, в отговора на исковата молба е посочено, че съобщението до членовете на ЕС датира именно от 09.01.2024г.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай с оглед датата, на която е изпратен на ищеца протокол от проведеното ОС /09.01.2024г./ и датата, на която е подадена исковата молба /31.01.2024г./, преклузивният срок е спазен и исковата молба е допустима.

Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения. В този смисъл и Решение № 39 от 19.02.2013г. на ВКС по гр. дело № 657/2012г. на Първо ГО.

На следващо място, предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.

В конкретния случай оспорените решения са позитивни, поради което исковете подлежат на разглеждане по същество.

Относно основателността на предявените искове, съдът намира следното:

При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват основанието на предявения иск. С оглед исковия характер на производството и при спазване на принципа на диспозитивното начало, установен в чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда на 12.12.2023г. Тъй като в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, ищецът може да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до изтичането на 30дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се достигнало до изменение на иска чрез добавяне на ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК.

Недопустимо е обаче след изтичането на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на оспорените решения на Общото събрание на етажните собственици /в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о., ГК/.

Поради което в настоящия случай следва да се разгледат въпросите относно законосъобразността на свикването на ОС на 12.12.2023г. в частност- дали е бил налице 4 изискуемият от закона кворум за провеждане на ОС; дали „Добрите съседи“ ЕООД са били валидно избрани и назначени за управител на ЕС към датата на провеждане на процесното ОС и дали е била нарушена разпоредбата на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС; както и дали взетите решения по т. 4, т. 5, т. 6 и т. 7 противоречат на закона.