Решение № 2850 от 01.06.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2850 гр. София, 01.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание на втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Ивайло Димитров при участието на секретаря Надежда Св. Масова като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело № 20221100107040 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от И.П.“ ЕАД срещу К. И. А. и Ч. К. А. за обявяването за окончателен на предварителен договор от 28.02.2022 г., ведно с допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и от 25.03.2022 г., сключени между купувача „И.П.“ ЕАД и продавачите К. И. А. и Ч. К. А., за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ Поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, р-н „Красно село“, ул. „*******, с площ от 336 кв. метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи поземлени имоти с идентификатори: ***, ***, *** и

***, урегулиран като УПИ XIII-332 от квартал 13 по плана на гр. София, м.

„Крива река, целият с площ от 330 кв. метра, при граници: изток - ул. „Виктор Григорович“, от запад - УПИ I, отреден за обществено жилищно строителство, от север - УПИ IV-261, от юг - УПИ V-260.

В исковата молба са изложени твърдения, че по силата на горепосочения предварителен договор от 28.02.2022 г. и двете допълнителни споразумения към него ответниците К. И. А. и Ч. К. А. са се задължили да прехвърлят собствеността на процесния поземлен имот с идентификатор *** на „И.П.“ ЕАД за продажна цена в размер на 595 000 евро, от която понастоящем са получили от ищеца сумата от 60 000 лв. под формата на задатък. Тъй като продавачите не били изпълнили задължението си по предварителния договор да сключат окончателен договор за продажба във формата на нотариален акт до 31.03.2022 г., били поканени с писмена покана да сторят това на 30.06.2022 г., в 10:00 часа, пред нотариус И.П., peг. № 620 в НК. Поради неявяването на ответниците в новоопределения им срок ищецът счита, че за него се е породил правен интерес от предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяването на предварителния договор за 1 окончателен.

Ответниците К. И. А. и Ч. К. А. не са депозирали отговор в срока по чл. 131 от ГПК.

Със становище от 10.03.2023 г. ответниците са релевирали възражения срещу основателността на предявения иск, от които съдът с определение от 30.03.2023 г. е приел за разглеждане като непреклудирани оспорването относно липсата на изискуемост на задължението на ответниците да прехвърлят собствеността върху имота, поради неизпълнение на задължението на купувача да плати предварително уговореното капаро от 60 000 лв. и възражението, че ищецът не е представил надлежни доказателства за притежаваното от ответниците право на собственост.

Съдът, като взе предвид изложеното от страните и след преценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Безпротиворечиви между страните са обстоятелствата, че са подписали предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 28.02.2022 г., по силата на който продавачите К. И. А. и Ч. К. А., са се задължили да продадат на купувача „И.П.“ ЕАД недвижим имот, представляващ Поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, р-н „Красно село“, ул. „*******, с площ от 336 кв. метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи поземлени имоти с идентификатори: ***, ***, *** и ***, урегулиран като УПИ XIII-332 от квартал 13 по плана на гр.

София, м. „Крива река, целият с площ от 330 кв. метра, при граници: изток - ул. „Виктор Григорович“, от запад - УПИ I, отреден за обществено жилищно строителство, от север УПИ IV-261, от юг - УПИ V-260.

Не е спорно и, че размерът на продажната цена, начинът на плащането й, срокът за сключване на окончателен договор са били изменяни с подписани от страните две споразумения от 07.03.2022 г. (споразумение №1) и от 25.03.2022 г. (споразумение №2).

Първоначално определената цена в чл. 1 от предварителния договор от 400 000 евро е изменена на 600 000 евро със споразумение №1, а със споразумение №2 е намалена на 595 000 евро. В чл. 2, ал. 1, т. 1 до т. 4 от предварителния договор е уговорен следният начин на плащане от страна на купувача:

- по т. 1, с частта от 552 354,61 лв. или равностойността на 282 414,43 евро, в деня на сключване на окончателния договор, купувачът да погаси задълженията на К. А. по и.д.

№20218500400561 на ЧСИ А.Б..

- по т. 2, със сумата от 38 500 евро да се погаси задължението на двамата ответници към А.И. И., установено между тях със споразумение от 30.11.2021 г. по банковата му сметка в „Райфайзенбанк България“ АД в двуседмичен срок от сключване на предварителния договор, като с т. 4 от допълнително споразумение №2 страните са уговорили задължението да се плати в деня на сключването на окончателния договор. Съдът приема, че посоченият в т. 4 от споразумение №2 текст „чл. 2, ал. 2“ в действителност е техническа грешка и волята на страните е била да се промени чл. 2, ал. 1, т. 2 от предварителния договор, тъй като алинея втора на чл. 2 изобщо не съществува в 2 съдържанието на договора, а от друга страна, единствено в ал. 1, т. 2 от чл. 2 от договора е посочен срок „от две седмици от сключването на настоящия договор“, който логически кореспондира с изразеното в т. 4 от споразумение №2 този двуседмичен срок да се замени с думите „в деня на сключване на окончателния договор“.

- по т. 3, сумата от 40 000 лева да се преведе на К. А. по посочената банкова сметка в тридневен срок, която сума служи като задатък. Размерът на тази сума е последователно изменян с т. 3 от споразумение №1 и с т.3 от споразумение № 2, като е уговорена в краен размер от 60 000 лв., платима в тридесетдневен срок.

- по т. 4 е уговорено остатъкът от продажната цена да се преведе по посочената банкова сметка на К. А..

Размерът на остатъка от горепосочената в т. 4 сума от предварителния договор следва да се определи и при съобразяване на уговорката в т. 4 от допълнително споразумение №1 от 07.03.2023 г., според която със сумата от 200 000 евро купувачът погасява вземането на К.И.Л. срещу К. А. и „И. – 2000“ ООД, по изп. дело №329/2016 на ЧСИ Р.А..

Със становището си от 29.04.2023 г. ищецът е представил решение от 11.10.2022 г. на Търговски арбитражен съд при Национална юридическа фондация (ТАС при НЮФ), по силата на което К. И. А. и Ч. К. А. са осъдени да заплатят солидарно на „И.П.“ ЕАД сумата от 120 000 лв. представляваща неустойка по чл. 5, ал. 2 от сключения на 28.02.2022 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, изменен с допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и 28.03.2022 г., ведно със законната лихва от 30.06.2022 г. В полза на ищцовото дружество са присъдени и разноски в арбитражното производство в общ размер на 9540 лв.

В правната теория и съдебната практика константно се приема, че арбитражното решение поражда правни последици, които се състоят в сила на пресъдено нещо и в изпълнителна сила на решението, идентични с тези на постановеното от държавен съд съдебно решение, подлежащи на зачитане от държавните съдилища и другите държавни органи (така и решение № 131 от 05.06.2012 г. по гр. д. № 1000/2011 г. на ВКС). Извод в този смисъл следва и пряко от съдържанието на чл. 38, ал. 4 ЗМТА, според който арбитражното решение е окончателно и слага край на спора, както и от разпоредбата на чл.

41, ал. 3 ЗМТА, предвиждаща, че с връчването на арбитражното решение на една от страните, то става задължително за нея и подлежащо на принудително изпълнение.

Предвид гореизложеното и като се съобрази, че според приложеното на л. 100 от делото и неоспореното от ответниците удостоверение от 11.01.2023 г. на ТАС при НЮФ се установява, че процесното арбитражно решение е връчено на ищеца на 14.10.2022 г. и на ответниците на 20.10.2022 г., то и следва да се приеме, че арбитражното решение е влязло в сила. Ето защо и настоящият съдебен състав е длъжен да зачете обективните и субективни предели на решението, като приеме, че К. И. А. и Ч. К. А. дължат на „И.П.“ ЕАД сумата от 120 000 лв., представляваща неустойка по чл. 5, ал. 2 от сключения на 28.02.2022 г. предварителен договор, изменен с допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и 28.03.2022 г. Акцесорното вземане произтича от неизпълнението на продавачите на задължението им да се явяват при нотариус в уговорения срок за да прехвърлят собствеността на процесния 3 имот, поради което съдът следва да приеме за установено между страните, че при предявяването на настоящия конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ответниците са били в забава по отношение на това свое основно задължение, тъй като не са се явили нито в уговорения срок по чл. 5, ал. 1 от договора - 31.03.2022 г., нито в срока, в който са били поканени от ищеца - 30.06.2022 г. пред нотариус, за да сключат окончателен договор. Освен че тези правопораждащи правото на неустойка факти са обхванати от силата на пресъдено нещо на арбитражното решение и съдът не може да изследва повторно въпроса дали на 30.06.2022 г. ответниците са били надлежно поканени да сключат окончателен договор, то и дори да би се установило обратното, това обстоятелство не е основание за отхвърляне на иска, тъй като изискуемостта на задължението на продавачите да прехвърлят имота е настъпила с връчване препис от исковата молба, а видно от процесуалното им поведение, насочено към оспорване на иска, те нямат намерение да изпълнят договора, въпреки че не твърдят, а и не се доказват, същият да е прекратен.

В глава седма от Закон за международния търговски арбитраж са посочени императивно и изчерпателно основанията за отмяна на влязло в сила арбитражно решение, редът за това и компетентния съд, а именно искът за отмяна може да бъде предявен пред Върховен касационен съд в срок от 3 месеца от деня, в който молителят е получил решението. Визираната уредба, съотнесена към вече разяснените характеристики на силата на пресъдено нещо и пределите на арбитражното решение, води до извод, че до отмяната му от ВКС, каквато не е налице, решението на арбитражния съд следва да бъде зачетено в настоящото производство. Ето защо и ирелевантни са изтъкнатите от ответниците в хода на устните състезания доводи, че арбитражният съд не е имал правораздавателна компетентност, тъй като те имат качеството потребители и спорът е неарбитрируием. За пълнота на изложението следва да се отбележи, че подобен довод би бил неоснователен, тъй като характерът на договора – предварителен такъв за продажба на имот и качеството им на продавачи, изключват приложното поле на потребителската защита, тъй като продавачите не попадат по дефиницията в §13, т. 1от ДР към ЗЗП за потребител, доколкото не придобиват стоки или ползват услуги, а отчуждават свое имущество.

Неоснователно е и възражението на ответниците, че посредством арбитражното решение ищецът се е отказал от предварителния договор, тъй като е получил капарото в двоен размер. В случая присъденото обезщетение по чл. 5, ал. 2 от предварителния договор няма характера на връщане на капаро, а на заплащане на неустойка, тъй като с претендирането й страната не се отказва от договора, включително и от основното си задължение да заплати цената. Изводът следва еднозначно от съдържанието на самата клауза, предвиждаща право на купувача на обезщетение за забавено изпълнение на задължението на продавачите да сключат окончателен договор, конкретно назовано от страните като неустойка, и кумулативно с това право на продавача да иска по съдебен ред обявяването на предварителния договор за окончателен, както и да прихване с размера на неустойката неизплатената част от продажната цена.

Неоснователни са и оспорванията на ответниците, че задължението им да прехвърлят имота не е станало изискуемо поради неплащане на уговореното капаро от 60 000 лв. Към 4 исковата молба са приложени три броя платежни нареждания, според които ищецът е превел на К. А. по номера на банковата сметка, посочен в чл. 2, т. 3 от предварителния договор, следните суми: на 25.02.2022 г. сумата от 40 000 лева, на 25.03.2022 г. – 10 000 лева; и на 08.03.2022 г. – 10 000 лева. И в трите платежни нареждания е посочено като основание „предварителен договор за покупко-продажба на имот от 25.02.2022 г.“. В преклузивния срок по чл. 131 ГПК ответниците не са възразили срещу съдържанието на платежните нареждане или че посочената банкова сметка не е била заверена с описаните три суми, а оспорването в тази насока, направено едва в първото по делото съдебно заседание, е преклудирано. Ето защо съдът следва да зачете от формална страна доказателствената сила на представените платежни нареждания и посочено в тях, като приема, че ищецът е превел на ответницата тези суми по нейната банкова сметка, аргумент за което е и посочено в платежните нареждания в реда „статус“, че преводът е изпратен успешно, като са отразени номер на бордеро и дата на вальор.

Разпечатката съдържа 29 от 69 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6f576839-6377-4a86-88a0-acbcb7ee03e6